APT margin 무순위 줍줍
9.15 줍줍! 더샵 송도마리나베이 84형 1세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더샵 송도마리나베이 무순위입니다.
2020년 7월에 사용승인이 난 단지입니다. 지역주택조합 사업에서 자격을 잃은 조합원의 세대가 이제야 세 번째 공급으로 나왔습니다.
준공 6년 차 단지의 분양 물량이라 계산이 특별합니다. 잣대가 추정이 아니라 같은 단지의 실거래 그 자체입니다.
청약개요
| 위치 | 인천광역시 연수구 송도동308-1송도랜드마크시티68공구 A1블록 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 조합원 자격상실세대 3회차. 청약홈 |
| 물량 | 1세대. 84C, 119동 3204호 |
| 분양가 | 7.84억. 발코니 확장 1,373만원 별도 |
| 일정 | 접수 9.15, 발표 9.21, 계약 9.29 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원 |
송도랜드마크시티의 3,100세대급 대단지입니다. 시공은 포스코이앤씨이고 2020년 7월 13일 사용승인이 났습니다.
나온 세대는 119동 3204호, 32층 한 세대입니다. 최상층대의 고층입니다.
계약 후 잔금을 내면 바로 들어갈 수 있는 집입니다. 잔금 90%의 기한이 올해 12월 27일이라 자금 일정이 석 달로 짧습니다.
전매제한은 최초 발표일 기준 6개월이 이미 지나 없고, 거주 의무와 재당첨 제한도 없습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
도면은 구하지 못했습니다. 준공 6년 차 단지라 분양 홈페이지가 남아 있지 않고, 공고문에도 평면이 없습니다.
대신 실물이 있습니다. 도면 대신 현장을 보고 판단할 수 있는 물건입니다.
분양가 및 세대수
| 84C 32층 | 7.84억 |
| 계약금 10% | 계약 시 |
| 잔금 90% | 2026년 12월 27일까지 |
| 발코니 확장 | 1,373만원시스템에어컨 등 옵션 별도 |
한 세대라 층별표가 아니라 한 줄입니다. 7.84억입니다.
잔금 7억 쯤을 석 달 안에 치러야 하는 일정이 이 물건의 실질 조건입니다.
입지조건
송도랜드마크시티는 송도의 남서쪽 끝, 아암대로 건너 워터프런트와 접한 구역입니다.
같은 값이면 국제업무지구 쪽이냐 랜드마크시티 쪽이냐로 갈리는 동네인데, 이 단지는 자체 실거래가 충분해 남의 단지 값을 빌릴 필요가 없습니다.
호재
재료를 따질 물건이 아닙니다. 6년 차 기존 단지라 재료는 이미 실거래에 반영돼 있습니다.
비교단지
잣대는 이 단지 자신입니다. 최근 12개월 84형 실거래가 124건이고 중위가 6.50억입니다.
층을 맞춰 봅니다. 25층 이상이 30건에 중위 6.74억, 30층대 18건은 대부분 6.2억에서 7.1억 사이고 8.2억대가 두 건 있습니다.
같은 84.97 타입의 30층대는 작년 10월 6.80억, 12월 6.88억에 거래됐습니다.
흐름은 위쪽입니다. 지난달 아홉 건 중 여섯 건이 7.0억에서 7.55억 사이에 찍혔고 중위가 7.1억입니다.
| 자체 84형 중위 | 6.50억최근 12개월 124건 |
| 25층 이상 중위 | 6.74억30건 |
| 지난달 중위 | 7.1억9건, 상단 7.55억 |
| 분양가 84C 32층 | 7.84억 |
분석
7.84억은 자체 84형 중위 6.50억보다 1.34억 위이고, 층을 맞춘 25층 이상 중위 6.74억보다도 1.1억 위입니다.
가장 후한 잣대를 대도 답이 서지 않습니다. 지난달 상단 7.55억보다 2,900만원 위입니다. 12개월 최고가 8.48억이 있긴 하지만 한두 건의 상단을 잣대로 쓰지는 않습니다.
같은 단지에 매물과 실거래가 늘 있는 집입니다. 시장에서 7억 초중반에 살 수 있는 집을 분양 창구에서 7.84억에 받을 이유를 찾지 못했습니다.
| 자체 중위 기준 | 1.34억 위 |
| 25층 이상 기준 | 1.1억 위 |
| 지난달 상단 기준 | 2,900만원 위 |
| 판정 | 패스 |
청약전략
청약자격
전국의 무주택세대구성원이면 통장 없이 넣을 수 있습니다.
비규제지역 무순위라 당첨돼도 재당첨 제한이 붙지 않습니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원 |
| 전매제한 | 없음, 기간 도과 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 상한제 | 미적용 |
조건은 이 이상 가벼울 수 없습니다. 문제는 조건이 아니라 값입니다.
대출조건
즉시 입주 물건이라 중도금 단계가 없습니다. 계약금 7,840만원에 잔금 7.056억을 12월 27일까지 치릅니다.
입주하면서 담보대출을 일으키거나 전세를 맞추는 두 경로 다 열려 있습니다. 일정이 석 달이라 은행 실행을 먼저 확인해 둘 필요가 있습니다.
전략
패스입니다. 잣대가 자체 실거래라 논쟁의 여지가 좁습니다.
이 단지에 살고 싶은 실수요라면 중개 시장의 매물이 먼저입니다. 같은 집이 7억 초중반에 거래되고 있습니다.
최상층대 고층 매물이 시장에 귀하다는 반론은 가능합니다. 다만 그 희소성의 값이 1억을 넘는지는 30층대 실거래 18건이 이미 답해 놓았습니다.
주의사항
잔금 기한이 12월 27일로 짧습니다. 자금이 먼저 서 있어야 합니다.
취득세와 확장, 옵션 별도입니다. 6년 차 단지라 첫 입주 상태가 아닐 수 있어 세대 상태 확인도 필요합니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
