APT margin 무순위 줍줍

9.15 줍줍! 더샵 송도마리나베이 84형 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.11 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더샵 송도마리나베이 무순위입니다.

2020년 7월에 사용승인이 난 단지입니다. 지역주택조합 사업에서 자격을 잃은 조합원의 세대가 이제야 세 번째 공급으로 나왔습니다.

준공 6년 차 단지의 분양 물량이라 계산이 특별합니다. 비교 기준이 추정이 아니라 같은 단지의 실거래 그 자체입니다.

청약개요

모집공고

위치

인천광역시 연수구 송도동 308-1
송도랜드마크시티 6
8공구 A 1블록

공급규모

• 구분무순위 사후접수, 조합원 자격상실세대 3회차. 청약홈
• 물량1세대. 84C, 119동 3204호
• 분양가7.84억. 추가선택품목 2,469.8만원 의무 계약

청약일정

접수 9.15, 발표 9.21, 계약 9.29

• 자격전국 무주택세대구성원

송도랜드마크시티의 3,100세대급 대단지입니다. 2020년 7월 13일 사용승인이 났고 시행은 지역주택조합입니다.

나온 세대는 119동 3204호, 32층 한 세대입니다. 지상 최고 38층 가운데 고층부입니다.

계약 후 잔금을 내면 바로 들어갈 수 있는 집입니다. 잔금 90%의 기한이 올해 12월 27일이라 자금 일정이 석 달로 짧습니다.

전매제한은 최초 발표일 기준 6개월이 이미 지나 없고, 거주 의무와 재당첨 제한도 없습니다. 다만 무순위로 계약하고 분양권을 갖게 되면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 외국인은 청약할 수 없습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

도면은 구하지 못했습니다. 준공 6년 차 단지라 분양 홈페이지가 남아 있지 않고, 공고문에도 평면이 없습니다.

대신 실물이 있습니다. 도면 대신 현장을 보고 판단할 수 있는 물건입니다.

분양가 및 세대수

한 세대라 층별표가 아니라 한 줄입니다. 7.84억입니다.

공고에는 이 단지가 추가선택품목이 시공된 상태로 공급되며 그 계약을 하지 않으면 공급계약 자체를 체결할 수 없다고 적혀 있습니다. 발코니 확장 1,373만원, 시스템에어컨 361.4만원, 빌트인 냉장고 460만원, 폴리싱 타일 275.4만원이 선택이 아니라 의무라 실제 취득가는 8.087억입니다.

잔금 7억 쯤을 석 달 안에 치러야 하는 일정이 이 물건의 실질 조건입니다.

입지조건

송도랜드마크시티는 송도의 남서쪽 끝, 아암대로 건너 워터프런트와 접한 구역입니다.

같은 값이면 국제업무지구 쪽이냐 랜드마크시티 쪽이냐로 갈리는 동네인데, 이 단지는 자체 실거래가 충분해 남의 단지 값을 빌릴 필요가 없습니다.

호재

요인을 따질 물건이 아닙니다. 6년 차 기존 단지라 요인은 이미 실거래에 반영돼 있습니다.

비교단지

비교 기준은 이 단지입니다. 최근 12개월 84형 실거래가 118건이고 중위가 6.50억입니다.

층을 맞춰 봅니다. 25층 이상이 29건에 중위 6.73억, 30층대 17건은 대부분 6.2억에서 7.1억 사이고 8.2억대가 두 건 있습니다.

같은 84.97 타입의 30층대는 작년 10월 6.80억, 12월 6.88억에 거래됐습니다.

흐름은 위쪽입니다. 지난달 아홉 건 중 여섯 건이 7.0억에서 7.55억 사이에 찍혔고 중위가 7.1억입니다.

분석

의무 품목 2,469.8만원을 얹은 실제 취득가 8.087억은 자체 84형 중위 6.50억보다 1.59억 위이고, 층을 맞춘 25층 이상 중위 6.73억보다도 1.36억 위입니다. 분양가 7.84억만 놓아도 각각 1.34억, 1.11억 위입니다.

가장 후한 비교 기준을 대도 답이 서지 않습니다. 지난달 상단 7.55억보다 분양가만으로 2,900만원 위이고 취득가로는 5,370만원 위입니다. 12개월 최고가 8.48억이 있긴 하지만 한두 건의 상단을 비교 기준으로 쓰지는 않습니다.

같은 단지에 매물과 실거래가 늘 있는 집입니다. 시장에서 7억 초중반에 살 수 있는 집을 분양 창구에서 7.84억에 받을 이유를 찾지 못했습니다.

청약전략

청약자격

전국의 무주택세대구성원이면 통장 없이 넣을 수 있습니다.

비규제지역 무순위라 당첨돼도 재당첨 제한이 붙지 않습니다. 외국인은 청약할 수 없고, 계약하고 분양권을 갖게 되면 이후 청약에서 주택 소유로 봅니다.

제한사항

재당첨 제한이 없어 조건은 가벼운 편입니다. 문제는 조건이 아니라 값입니다.

대출조건

즉시 입주 물건이라 중도금 단계가 없습니다. 계약금 7,840만원에 잔금 7.056억을 12월 27일까지 치릅니다. 추가선택품목 대금은 별도로 계약합니다.

입주하면서 담보대출을 일으키거나 전세를 맞추는 두 경로 다 열려 있습니다. 일정이 석 달이라 은행 실행을 먼저 확인해 둘 필요가 있습니다.

전략

패스입니다. 비교 기준이 자체 실거래라 논쟁의 여지가 좁습니다.

이 단지에 살고 싶은 실수요라면 중개 시장의 매물이 먼저입니다. 같은 집이 7억 초중반에 거래되고 있습니다.

고층 매물이 시장에 귀하다는 반론은 가능합니다. 다만 그 희소성의 값이 1억을 넘는지는 30층대 실거래 17건이 이미 답해 놓았습니다.

참고로 직전 최초 공고의 84C 1세대에는 328건이 접수돼 328대1이었습니다. 이번 접수 결과는 청약홈에 표가 올라오지 않아 확인하지 못했습니다.

주의사항

잔금 기한이 12월 27일로 짧습니다. 자금이 먼저 서 있어야 합니다.

취득세와 등기비는 별도입니다. 6년 차 단지라 첫 입주 상태가 아닐 수 있어 세대 상태 확인도 필요합니다.

비교 기준이 같은 단지의 실거래라 계산이 가장 깨끗한 유형입니다. 84C 32층 7.84억은 자체 84형 실거래 중위 6.50억보다 1.34억 위이고, 의무 계약 품목 2,469.8만원까지 합친 취득가 8.087억으로는 1.59억 위입니다. 층을 맞춘 25층 이상 중위 6.73억보다도 1.36억 위입니다. 지난달 중위가 7.1억까지 올라온 흐름은 사실이나 그 상단 7.55억보다도 5,370만원 비쌉니다. 전국 무주택이면 통장 없이 넣는 가벼운 조건에 즉시 입주라는 장점은 실재하지만, 같은 집이 중개 시장에 있습니다. 패스입니다.