APT margin 무순위 줍줍
10.7 줍줍! 고양 장항 아테라 불법행위재공급 잔여 6세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 고양 일산동구 장항동, 장항 아테라의 불법행위재공급입니다.
2024년 7월 최초 분양 당시 84A형이 32.64대1, 84C형이 35.77대1까지 몰렸던 인기 단지입니다. 그런데 이번에 나온 여섯 세대는 수요가 없어서가 아니라, 당첨자가 불법 전매를 하다 적발돼 계약이 취소된 자리입니다.
84A형 네 세대와 84B형 두 세대, 5.97억부터 6.63억까지입니다. 분양가상한제가 적용된 공공택지라 같은 장항동 2019년식 신축보다 한참 낮습니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 529-26번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 불법행위재공급, 청약홈 접수 |
| 물량 | 잔여 6세대. 84A 4, 84B 2 |
| 분양가 | 84A5.97억에서 6.63억84B6.47억에서 6.60억 |
| 입주 | 2027년 5월 예정 |
| 시공 | 금호건설 외 3개사 공동시공, 시행 동일 |
청약일정
| 일정 | 특별공급 접수10.7일반공급 접수10.8발표10.14계약10.21 |
분양홈페이지
이 아파트는 장항지구 B-3BL, 지하 2층 지상 29층 8개동 760세대 사업입니다. 최초 입주자모집공고가 2024년 7월 25일이었고, 이번 불법행위재공급 공고일은 2026년 10월 2일입니다.
남은 여섯 세대는 노부모부양 특별공급 네 세대와 일반공급 두 세대로 나뉩니다. 노부모부양은 고양시에 거주하는 무주택세대주가 만65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 경우에만 신청할 수 있고, 일반공급도 고양시 거주 무주택세대주로 한정됩니다.
주택형별로 보면 84A형이 302동 1503호, 304동 101호, 304동 605호, 305동 904호 네 세대이고, 84B형이 301동 504호, 304동 1204호 두 세대입니다. 층은 1층부터 15층까지 고르게 흩어져 있습니다.
이 공급은 기존 계약을 그대로 승계하는 조건입니다. 마이너스옵션은 선택할 수 없고, 발코니 확장과 추가 선택품목도 원래 계약자가 고른 내용을 그대로 이어받습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84A형과 84B형 모두 드레스룸과 펜트리를 둔 4베이 판상형이고, 알파룸 성격의 다용도실이 하나씩 붙어 있습니다. 두 타입 모두 확장기본형과 확장옵션형 두 가지로 나뉘어 있는데, 이번 재공급은 기존 계약을 승계하는 조건이라 세대별로 선택 내용이 이미 정해져 있습니다.
거실과 주방 쪽 상판, 바닥재, 욕실 패키지 등은 세대마다 승계된 옵션이 달라 302동 1503호 한 세대만 3,560만원어치 선택품목이 포함돼 있고, 다른 세대는 950만원에서 2,550만원 선입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 304동 101호, 1층 | 5.9672억 |
| 84A 304동 605호, 6층 | 6.4977억 |
| 84A 305동 904호, 9층 | 6.4977억 |
| 84A 302동 1503호, 15층 | 6.6303억 |
| 84B 301동 504호, 5층 | 6.4714억 |
| 84B 304동 1204호, 12층 | 6.6034억 |
| 계약금 | 20%, 계약 시 |
| 중도금 | 60%1에서 5회차 분이 도과해 2026.11.19 한 번에 납부 |
| 잔금 | 20%, 입주지정일 |
84A형 네 세대는 1층 5.9672억부터 15층 6.6303억까지 층에 따라 갈립니다. 6층과 9층은 나란히 6.4977억으로 같습니다. 84B형 두 세대는 5층 6.4714억과 12층 6.6034억입니다.
최초 입주자모집공고 기준으로 1회차부터 5회차까지 중도금 납부일이 이미 지나 있어, 이번 공급은 중도금 60% 전액을 2026년 11월 19일 하루에 모아 냅니다. 계약금 20%는 계약 당일, 잔금 20%는 입주지정일입니다.
발코니 확장은 84A형 516만원, 84B형 458만원이 기존 계약 승계로 이미 붙어 있고, 세대별로 조명패키지와 욕실 패키지 등 추가 선택품목 금액이 별도로 더해집니다. 302동 1503호가 3,560만원으로 가장 많고, 301동 504호는 950만원으로 가장 적습니다.
대지비와 건축비를 더한 공급금액에는 취득세와 인지세가 빠져 있습니다.
입지조건
장항동 529-26번지는 장항지구 안에 있습니다. 입지도에는 한류월드, 방송영상밸리, 일산테크노밸리가 모두 표시돼 있지만 셋 다 아직 예정 단계이고, GTX-A 킨텍스역도 가칭 예정역입니다.
킨텍스원시티나 힐스테이트킨텍스레이크뷰가 있는 자리보다는 한강과 장항습지에 조금 더 가까운 쪽입니다. 자유로와 제2자유로, 수도권제1순환고속도로가 가까워 도로 접근은 나쁘지 않지만, 지하철역까지 걸어갈 거리는 아닙니다.
호재
한류월드와 방송영상밸리, 일산테크노밸리, GTX-A 킨텍스역 모두 분양 홈페이지 자체가 "예정"이라고 못박은 계획입니다. 실제 착공과 개통 시점이 확정되기 전까지는 호재로 당겨 쓰지 않는 편이 안전합니다.
비교단지
같은 장항동의 2019년식 신축부터 봅니다. 힐스테이트킨텍스레이크뷰 84형대가 최근 12개월 22건에 중위 9.00억입니다. 가장 낮은 거래가 8.1억, 가장 높은 거래가 9.8억입니다.
같은 장항동의 킨텍스원시티 1에서 3블럭은 중위가 12.4억에서 12.8억으로 더 높습니다. 다만 이쪽은 세대수와 상업시설 접근성에서 격차가 커 그대로 잣대 삼기보다는 참고용으로만 둡니다.
일산동구를 넓혀 식사동의 2022년식 일산자이더헤리티지를 보면 58건에 중위 6.83억으로 장항동보다 낮습니다. 일산동구 안에서도 생활권별로 2억 넘게 갈린다는 뜻이라, 가장 가까운 장항동 숫자를 우선으로 둡니다.
| 힐스테이트킨텍스레이크뷰 84, 2019년식 장항동 | 12개월22건중위9.00억8.1억에서9.8억 |
| 킨텍스원시티 1에서 3블럭 84, 2019년식 장항동 | 12개월 93건, 중위12.4억에서 12.8억참고용 |
| 일산자이더헤리티지 84, 2022년식 식사동 | 12개월 58건, 중위 6.83억 |
| 최초 분양 경쟁률 | 2024.7 84A32.64대184B21.89대184C 35.77대1 전부 순위 내 마감 |
분석
84A형부터 봅니다. 가장 낮은 304동 101호 1층 5.9672억을 힐스테이트킨텍스레이크뷰 중위 9.00억과 맞대면 3.03억 아래입니다. 가장 높은 302동 1503호 15층 6.6303억도 2.37억 아래입니다. 6층과 9층 6.4977억은 2.50억 아래입니다.
84B형 두 세대도 같은 방향입니다. 301동 504호 5층 6.4714억은 2.53억 아래, 304동 1204호 12층 6.6034억은 2.40억 아래입니다.
식사동 일산자이더헤리티지 중위 6.83억과 맞대도 결과는 같습니다. 304동 101호 1층만 0.86억 아래이고, 나머지 다섯 세대는 식사동 잣대로도 0.2억에서 0.4억 아래입니다. 두 잣대 모두에서 전 세대가 마진권에 들어옵니다.
| 84A 304동 101호 1층 5.9672억 | 힐스테이트킨텍스레이크뷰보다 3.03억 아래식사동 일산자이더헤리티지보다 0.86억 아래 |
| 84A 304동 605호와 305동 904호 6.4977억 | 힐스테이트킨텍스레이크뷰보다 2.50억 아래 |
| 84A 302동 1503호 15층 6.6303억 | 힐스테이트킨텍스레이크뷰보다 2.37억 아래 |
| 84B 301동 504호 5층 6.4714억 | 힐스테이트킨텍스레이크뷰보다 2.53억 아래 |
| 84B 304동 1204호 12층 6.6034억 | 힐스테이트킨텍스레이크뷰보다 2.40억 아래 |
| 빠진 비용 | 취득세, 인지세, 추가 선택품목 승계 대금 별도 |
청약전략
청약자격
노부모부양 특별공급 네 세대는 입주자모집공고일 현재 고양시에 거주하는 무주택세대주 가운데, 만65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속해서 같은 주민등록표에 올려 부양한 분만 신청할 수 있습니다. 피부양자의 배우자도 무주택자여야 합니다.
일반공급 두 세대는 고양시에 거주하는 무주택세대주면 신청할 수 있습니다. 두 유형 모두 청약통장 가입 여부와 관계없이 신청 가능하고, 경쟁이 있으면 추첨으로 선정합니다.
제한사항
| 구분 | 불법행위재공급, 기존 계약 조건 승계 |
| 규제지역 | 비규제지역, 고양시 거주자 대상 공급 |
| 분양가상한제 | 적용, 공공택지 대규모 택지개발지구 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2024.8.13부터3년소유권이전등기 완료 시까지 |
| 거주 의무 | 5년 |
| 재당첨 제한 | 분양가상한제 적용주택 당첨자 발표일로부터 10년 |
이 단지는 분양가상한제가 적용된 공공택지 물건이라, 당첨되면 당첨자 발표일로부터 10년간 재당첨 제한이 걸립니다. 이 제한은 분양가상한제 적용주택이나 규제지역처럼 재당첨 제한이 걸리는 유형의 주택에 그 기간 다시 당첨될 수 없다는 뜻이고, 비규제 일반 청약까지 전부 막는 것은 아닙니다. 반대로 지금 다른 주택 당첨으로 재당첨 제한 기간 중인 분도 이번 공고에는 청약할 수 있다고 공고문에 명시돼 있습니다.
거주의무기간도 5년입니다. 전매제한은 최초 당첨자발표일인 2024년 8월 13일로부터 3년이라 2027년 8월 13일까지인데, 그 전에 소유권이전등기를 완료하면 등기일로 당겨집니다. 당첨자와 세대원은 별도로 당첨자 발표일로부터 5년간 투기과열지구와 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 청약도 제한됩니다.
비규제지역이지만 고양시에 거주하는 무주택세대주만 신청할 수 있어 신청 자격 자체가 좁습니다.
대출조건
전 세대가 6억 안팎이라 자금조달계획서와 입주계획 신고 대상에 들어가는 세대가 대부분입니다. 비규제지역 기준 담보인정비율이 적용되지만 분양가상한제 주택이라 별도 조건이 붙을 수 있어 대출 실행 전 금융기관에 확인해 두는 편이 안전합니다.
중도금 60%가 2026년 11월 19일 하루에 몰려 나가는 구조라 그 시점에 맞춰 중도금 대출 실행 여부를 미리 확인해 둬야 합니다.
최초 경쟁률
최초 분양 때는 84A형부터 84C형까지 전 타입이 순위 안에서 마감됐고, 평균 30.71대1이었습니다. 당시 가장 적게 몰린 84B형도 21.89대1입니다.
그렇게 치열했던 청약인데 이번에 여섯 세대가 다시 나온 이유는 수요 부족이 아니라 불법 전매 적발입니다. 당첨자의 자격 문제이지, 이 단지나 이 타입에 대한 시장의 재평가가 아니라는 뜻입니다.
| 84A형 | 공급211세대1순위 접수6,888건1순위 경쟁률32.64대1순위 내 마감 |
| 84B형 | 공급64세대1순위 접수1,401건1순위 경쟁률21.89대1순위 내 마감 |
| 84C형 | 공급31세대1순위 접수1,109건1순위 경쟁률35.77대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급306세대1순위 접수9,398건평균30.71대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2024000351
전략
같은 장항동 2019년식 신축보다 2.3억 넘게 아래라는 숫자는 분양가상한제가 그대로 살아 있는 드문 자리라는 뜻입니다. 최초 청약 때의 30배 경쟁이 그 인기를 보여 줍니다.
다만 거주의무 5년과 재당첨 제한 10년이라는 무게가 함께 따라옵니다. 짧게 전매하거나 갭투자로 접근할 자리가 아니라, 장기간 실거주하거나 보유할 계획이 있는 무주택 실수요자에게 맞는 자리입니다.
고양시 거주 무주택세대주로 신청 자격이 좁혀져 있어, 당장 신청할 수 있는 사람 자체가 많지 않다는 점도 고려해야 합니다.
주의사항
당첨되면 당첨자 발표일로부터 10년간 재당첨 제한이 걸립니다. 일반적인 무순위 공급과 다른 부분이라 가장 먼저 확인해야 합니다.
거주의무 5년, 전매제한은 2027년 8월 13일까지입니다.
불법행위재공급이라 마이너스옵션을 선택할 수 없고, 발코니 확장과 추가 선택품목은 기존 계약을 그대로 승계합니다.
중도금 60%가 2026년 11월 19일 하루에 몰려 나갑니다. 취득세와 인지세는 별도입니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
