APT margin 무순위 줍줍
10.7 줍줍! 힐스테이트 금오 더퍼스트 임의공급 잔여 3세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 의정부 금오동, 힐스테이트 금오 더퍼스트의 임의공급입니다.
금오생활권1구역 주택재개발정비사업으로 지은 832세대 단지로, 2025년 12월 준공해 이미 입주가 끝났습니다. 최초 공고는 2023년 10월 31일이었고, 이번에 59C형 한 세대와 84형 두 세대, 모두 세 세대가 임의공급으로 나왔습니다.
값은 59C형 3.995억, 84형이 층에 따라 5.459억과 5.895억입니다. 이미 입주한 단지라 같은 단지 자신의 최근 실거래와 바로 맞댈 수 있는데, 세 세대 모두 근소하게 위입니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 의정부시 금오동 65-3번지 일원금오생활권1구역 주택재개발정비사업 |
공급규모
| 구분 | 임의공급, 청약홈 접수 |
| 물량 | 잔여 3세대. 59C 1, 84 2 |
| 분양가 | 59C3.995억84 106동 2층5.459억84 104동 23층5.895억 |
| 입주 | 2026년 11월 예정2025년 12월 준공해 잔금 납부 시 즉시 입주 가능 |
| 시공 | 현대건설, 시행 금오생활권1구역주택재개발정비사업조합 |
청약일정
| 일정 | 접수10.7 하루발표10.13서류 및 계약10.17 |
이 단지는 지하 3층, 지상 12층에서 32층, 11개동 832세대 가운데 이번에 잔여 3세대가 나왔습니다. 최초 공급금액이 그대로 유지돼, 2023년 10월 31일 최초 공고 때 책정된 값 그대로 공급됩니다.
59C형 102동 201호는 2층이고, 공고문에 최초 입주자모집공고 당시 경쟁이 발생하지 않은 미분양 세대라고 명시돼 있습니다. 이 세대는 계약을 체결해 분양권을 소유해도 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제10호에 따라 향후 청약 시 주택을 소유하지 않은 것으로 간주됩니다.
84형 두 세대 가운데 106동 201호는 2층, 104동 2302호는 23층입니다. 이 타입은 최초 공고 때 1순위와 2순위가 마감된 타입으로, 예비입주자를 대상으로 추가입주자를 선정하고 남은 미계약 세대입니다. 이쪽은 계약을 체결해 분양권을 소유하면 향후 청약 시 주택을 소유한 것으로 간주되니 반대 방향이라는 점을 분명히 구분해야 합니다.
전매제한은 최초 당첨자발표일인 2023년 11월 22일로부터 1년이라 이미 기간이 지났습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이미 2025년 12월 준공해 재분양 마케팅 사이트를 찾지 못해 평면도는 싣지 못했습니다. 공고문에는 약식표기와 면적만 있고 실별 구조도는 없습니다.
세부 구조가 궁금하면 분양문의 031-852-9805로 직접 확인하는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 59C 102동 201호, 2층 | 3.995억 |
| 84 106동 201호, 2층 | 5.459억 |
| 84 104동 2302호, 23층 | 5.895억 |
| 계약금 | 10%, 계약 시 |
| 잔금 | 90%, 계약일 이후 90일 이내 |
59C형은 102동 201호 한 세대, 2층 3.995억입니다. 84형은 106동 201호 2층이 5.459억, 104동 2302호 23층이 5.895억으로 층에 따라 4,360만원 차이가 납니다.
세 세대 모두 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90% 두 단계로 끝납니다. 잔금은 계약일 이후 90일 이내입니다. 이미 완공된 건물이라 공정에 맞춘 분할 납부가 필요 없는 구조입니다.
발코니 확장과 시스템 에어컨 등 추가 선택품목은 세대마다 다른데, 104동 2302호가 3,987만원으로 가장 많고, 102동 201호가 2,115만원, 106동 201호가 2,338만원입니다.
공급금액에는 인지대, 소유권이전등기비용, 취득세가 빠져 있습니다.
입지조건
금오동 65-3번지는 의정부 도심에서 남쪽으로 떨어진 재개발 구역입니다. 의정부역이나 탑석역 같은 역세권과는 거리가 있어, 시내 중심부 신축과 같은 선상에서 비교하기는 어렵습니다.
주변은 금오주공그린빌, 금오2차신도브래뉴업, 금오풍림 등 2000년대 초반 준공된 단지들로 둘러싸여 있어, 이 단지가 금오동 안에서는 가장 최근에 지어진 축입니다.
비교단지
가장 먼저 이 단지 자신의 실거래를 봅니다. 힐스테이트금오더퍼스트 84형이 2026년 5월 18일 2층 5.30억에 거래됐고, 59B형이 2026년 7월 30일 1층 3.70억에 거래됐습니다. 이번 잔여는 59C형이라 같은 59형대라도 타입은 다르지만, 둘 다 같은 단지 비슷한 저층이라 가장 가까운 참고값입니다.
의정부시 전체로 넓혀 2018년 이후 신축 84형대를 보면 이 단지를 뺀 403건에 중위 5.65억입니다. 59형대는 601건에 중위 5.10억입니다. 다만 이 수치에는 의정부역센트럴자이앤위브캐슬(8.42억), 의정부역푸르지오더센트럴(7.90억) 같은 역세권 단지가 섞여 있어 금오동 자체보다 높게 잡혀 있습니다.
그래서 가장 보수적이고 직접적인 잣대는 이 단지 자신의 최근 거래로 봅니다.
| 힐스테이트금오더퍼스트 84, 자체 실거래 | 2026.5.18, 2층, 5.30억 |
| 힐스테이트금오더퍼스트 59B, 자체 실거래 | 2026.7.30, 1층,3.70억잔여는 59C, 참고용 |
| 의정부시 84형대 2018년 이후 신축, 이 단지 제외 | 12개월 403건, 중위5.65억역세권 단지 포함 참고용 |
| 의정부시 59형대 2018년 이후 신축, 이 단지 제외 | 12개월 601건, 중위5.10억역세권 단지 포함 참고용 |
분석
59C형 3.995억을 이 단지 자신의 최근 59형 거래 3.70억과 맞대면 2,950만원 위입니다. 거래 시점이 더 최근인 7월이고 층도 1층으로 이번 2층 세대보다 낮은 층인데도 이번 공급가가 더 높습니다.
84형 106동 201호 5.459억은 같은 2층인 자체 거래 5.30억과 맞대면 1,590만원 위로 가장 근소합니다. 104동 2302호 5.895억은 23층이라 직접 비교할 같은 층대 거래가 없어, 의정부시 전체 신축 중위 5.65억과 맞대면 2,450만원 위입니다.
세 세대 모두 가장 보수적인 잣대로 재도 위에 있다는 점은 분명합니다. 다만 차이가 1,590만원에서 2,950만원으로 크지 않고, 비교 표본도 이 단지 자신의 거래 1, 2건뿐이라 확정적으로 말하기는 이릅니다.
| 59C 102동 201호 2층 3.995억 | 자체 59형 최근 거래 3.70억보다 2,950만원 위 |
| 84 106동 201호 2층 5.459억 | 자체 84형 최근 거래 5.30억보다 1,590만원 위 |
| 84 104동 2302호 23층 5.895억 | 의정부시 신축 중위 5.65억보다 2,450만원 위같은 층대 자체 거래 없음 |
| 의정부시 전체 신축 중위 | 역세권 단지 포함돼 금오동 잣대로 그대로 쓰지 않음 |
| 빠진 비용 | 취득세, 추가 선택품목 승계 대금 별도 |
청약전략
청약자격
입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 만19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 거주지역 제한은 없고, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 신청 대상에 들어갑니다.
청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있고, 당첨자와 동호수는 한국부동산원 무작위 추첨으로 정해집니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 |
| 규제지역 | 비규제지역 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2023.11.22부터1년이미 경과 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 주택 소유 간주 | 59C는 미소유 간주84는 소유 간주로 타입별로 반대 |
전매제한은 이미 지나 있어 이번 계약 자체로는 추가 제약이 없습니다. 다만 타입별로 향후 청약 자격에 미치는 영향이 갈립니다. 59C형은 최초 미분양 세대라 계약해도 무주택 지위가 유지되지만, 84형 두 세대는 최초 순위 내 마감 뒤 미계약분이라 계약하면 주택을 소유한 것으로 간주됩니다.
무주택 자격이 필요한 다른 청약을 계획하고 있다면, 59C형과 84형 중 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 그 계획이 갈릴 수 있다는 점을 미리 따져야 합니다.
비규제지역이라 분양가상한제는 적용되지 않습니다.
대출조건
59C형과 84형 두 세대 모두 공급금액 자체는 6억 미만입니다. 다만 옵션 승계분까지 더하면 104동 2302호만 6.29억으로 6억을 넘어 자금조달계획서 신고 대상에 들어가고, 106동 201호는 5.69억으로 넘지 않습니다. 비규제지역이라 담보인정비율 자체는 여유가 있습니다.
사업주체가 별도의 대출금융기관 알선을 하지 않는다고 공고문에 명시돼 있어, 계약금과 잔금 모두 본인 책임으로 자금을 준비해야 합니다. 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%만 있어 90일 안에 큰 금액을 한 번에 치러야 하는 구조입니다.
최초 경쟁률
최초 분양 때 59A형과 59B형, 59C형 모두 1순위에서 미달했습니다. 이번에 나온 59C형도 당시 0.62대1로 미달했던 타입입니다.
반대로 84형은 2.02대1로 순위 안에서 마감됐습니다. 이번 84형 두 세대는 당시 당첨됐다가 계약을 포기한 자리라는 뜻입니다.
| 36형 | 공급45세대1순위 접수66건1순위 경쟁률1.47대1순위 내 마감 |
| 59A형 | 공급91세대1순위 접수41건1순위 경쟁률0.45대1최종 미달 31세대 |
| 59B형 | 공급13세대1순위 접수5건1순위 경쟁률0.38대11순위 미달, 2순위에서 마감 |
| 59C형 | 공급89세대1순위 접수55건1순위 경쟁률0.62대1최종 미달 22세대 |
| 75형 | 공급17세대1순위 접수24건1순위 경쟁률1.41대1순위 내 마감 |
| 84형 | 공급41세대1순위 접수83건1순위 경쟁률2.02대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급296세대1순위 접수274건평균0.93대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2023000593
전략
세 세대 모두 가장 가까운 잣대보다 근소하게 위에 있어, 뚜렷한 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 다만 차이가 3,000만원 안팎으로 크지 않고, 이미 입주가 끝난 완공 단지라 조감도나 공정 리스크 없이 바로 실거주할 수 있다는 점은 분명한 장점입니다.
59C형은 무주택 지위를 유지하면서 완공 아파트에 바로 들어갈 수 있는 자리입니다. 다른 청약 계획이 있는 무주택자에게는 이 쪽이 더 맞을 수 있습니다.
84형은 계약하는 순간 주택 소유로 간주되니, 앞으로 다른 분양을 노릴 계획이 없는 사람에게 맞는 자리입니다. 104동 2302호는 고층 비교 자료가 얇아 신중하게 접근하는 편이 좋아 보입니다.
주의사항
59C형은 계약해도 무주택 유지, 84형은 계약하면 주택 소유로 간주됩니다. 타입별로 반대 방향이니 반드시 확인해야 합니다.
중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%를 90일 안에 끝내야 합니다. 사업주체가 대출 알선을 하지 않아 자금을 직접 준비해야 합니다.
세 세대 모두 가장 가까운 비교 잣대보다 근소하게 위입니다. 취득세는 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
