APT margin 청약 분석

7.20 청약! 남양주 진접2 서한이다음 S1, 분양가 안전마진, 지구 첫 민간분양의 가격표

남양주 진접읍 내각리와 연평리 일원 진접2 공공주택지구 S1블록. 주서한, 일반분양 361세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.01

APT margin, 2026.7.14 작성. 자료 분양가 청약홈 공고, 실거래 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 진접2 공공주택지구 S1블록, 서한이다음 리뷰를 진행합니다. 진접2지구에서 처음 나오는 민간분양이고, 대구 중견사 서한이 시행과 시공을 같이 맡았습니다. 분양가, 안전마진을 확인해 두시면 좋겠습니다.

상한제 공공택지 분양이라 가격표부터 확인했습니다. 84A 기준층이 6.3억대입니다. 진접에서 이 숫자가 낯선 분이 많을 겁니다. 기존 진접 신축의 국토부 실거래와 나란히 놓고 봅니다.

지구 첫 분양의 가격표는 그 지구의 시세 기준점이 됩니다. 여기서 정해지는 값이 뒤이어 나올 블록들의 출발선이 되기 때문에, 첫 가격표가 높으면 지구 전체가 높은 출발선을 물려받습니다. 이 글이 6.3억이라는 숫자를 유난히 오래 붙드는 이유입니다.

결론을 먼저 당겨 놓으면, 같은 주에 접수하는 상한제 물량 중에 마진이 서는 곳이 따로 있습니다. 창릉 S-4는 84가 8.67억인데 인근 원흥 신축 실거래가 9.4억에서 10.1억입니다. 상한제라는 같은 이름 아래 마진의 방향이 정반대인 두 단지가 같은 주에 나란히 서 있습니다.

청약개요

진접2지구는 진접읍 내각리와 연평리 일대 129만 제곱미터 공공주택지구입니다. 앞서 A-1. 2025.8 본청약과 B-1. 2026.1이 공공분양으로 나갔고, 민간분양은 이 단지가 처음입니다.

단지 안에 LH 통합공공임대 151세대가 함께 배치되는 임대주택건설형 공모 사업이라, 512세대 중 분양분은 361세대입니다. 분양과 임대가 한 단지에서 커뮤니티를 공유하는 구조는 관리와 운영에서 장단이 갈리니, 호불호가 있다면 미리 알고 들어가는 게 맞습니다.

일정은 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일, 2순위 7월 22일이고, 발표가 7월 29일, 계약이 8월 10일부터 사흘입니다. 시행과 시공을 맡은 서한은 대구 기반의 중견사로, 수도권 북부에서는 이 단지가 브랜드의 첫 명함이 됩니다.

앞서 나간 공공분양 두 블록은 이 지구 수요의 예고편이었습니다. A-1과 B-1은 공공의 조건과 가격으로 소화됐고, 이번 S1은 같은 지구에서 민간 브랜드와 민간 가격으로 나오는 첫 물량입니다. 공공의 가격표와 민간의 가격표 사이 간격을 시장이 받아 주는지가 이번 청약의 관전 포인트입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 84A 기준층, 11층에서 15층이 6.306억입니다. 1층 6.057억에서 최고층 6.619억까지 층별로 벌어지고, 84B는 최고 6.737억입니다. 일반공급이 가장 많은 타입은 뜻밖에 95A 118세대인데 6.73억에서 7.13억대입니다.

상한제 심사를 거친 가격이 이렇게 나온 건 공공택지 조성원가와 오른 공사비가 그대로 반영된 결과입니다. 상한제라는 단어가 곧 싸다는 뜻이 아니라는 걸 보여 주는 가격표입니다. 같은 상한제라도 택지를 언제 얼마에 조성했느냐에 따라 결과가 갈리는데, 진접2는 비싼 시기의 원가를 물려받았습니다.

구성의 무게중심도 봐야 합니다. 일반공급 205세대 중 118세대가 95A라, 이 단지의 흥행은 사실상 7억 안팎의 95를 진접에서 소화할 수 있느냐에 달려 있습니다. 국민평형 84A의 일반 물량은 49세대뿐입니다.

평면

84A 133세대가 주력이고, 일반공급 기준으로는 95A 118세대가 가장 큰 물량입니다. 특공은 156세대로 43% 비중입니다. 72A는 48세대 중 일반이 15세대뿐이라 사실상 특공용 타입입니다.

발코니 확장비는 465만원에서 673만원으로 저렴한 편인데, 확장비는 대출 알선이 안 되고 계약 시 20%를 현금으로 냅니다. 분양 홈페이지의 세대안내와 배치도 페이지는 공고 시점까지 준비 중 상태라, 평면 확인은 공고문 도면이 기준입니다.

5개동 512세대에 임대 151세대가 혼합 배치되는 구조라, 어느 동 어느 라인이 분양분인지도 공고문 동호수표로 확인해야 합니다. 첫 민간분양치고 정보 공개가 늦은 편이라는 점은 감안하고 접수 준비를 하시는 게 좋아 보입니다.

95A가 일반 118세대로 몸통이라는 구성은 뒤집어 보면 84의 희소성이기도 합니다. 일반 49세대뿐인 84A는 이 단지에서 그나마 총액이 낮은 국민평형이라 경쟁이 몰릴 자리인데, 그 경쟁의 결과가 단지 전체의 성적처럼 보도될 수 있습니다. 타입별 경쟁률을 나눠 읽어야 하는 이유입니다.

비교단지

비교선은 4호선 진접역을 쓰는 기존 진접지구 신축들입니다. 부평리 더샵남양주퍼스트시티, 2021년식, 1,153세대의 84가 최근 4.10억에서 4.83억에 거래되는 진접의 대장입니다.

그 아래로 진접스타힐스 85가 4.10억에서 4.31억, 진접하우스토리 84가 3.80억에서 4.70억, 남양주진접롯데캐슬 84가 3.65억에서 4.05억입니다. 진접 생활권 신축 84의 위쪽 끝이 4.8억이라는 뜻입니다.

대장 퍼스트시티는 1,153세대 규모에 진접역 생활권까지 갖춘, 이 동네에서 가장 좋은 조건의 신축입니다. 그 단지의 실거래대가 4억 초반에서 4억 후반에 넓게 퍼져 있다는 건 진접 시장의 매수 체력이 4억대에서 움직인다는 뜻이기도 합니다. 5억대 실거래조차 아직 없는 동네입니다.

안전마진과 적정가치

84A 기준층 6.306억은 진접 대장 실거래 상단, 4.83억보다 1.47억 높습니다. 진접에서 한 번도 거래된 적 없는 가격대를, 지구 첫 민간분양이 부르고 있습니다. 95A로 가면 7억대까지 열리는데, 이 돈이면 다산이나 별내 구축으로 넘어가는 선택지가 생깁니다.

이 간격을 메울 재료로 거론되는 건 풍양역입니다. 진접2지구에 4호선 추가역과 9호선 연장, 강동하남남양주선이 계획돼 있습니다. 하지만 두 노선 다 입주 예정일, 2029.1보다 뒤의 일정이고, 계획 단계 재료를 1.5억으로 환산해 주는 시장은 지금 진접에 없습니다.

같은 주의 상한제 물량과 견주면 이 가격표의 위치가 더 선명해집니다. 창릉 S-4는 84 분양가 8.67억이 인근 원흥 신축 실거래, 9.4억에서 10.1억보다 아래라 마진이 플러스로 섭니다. 같은 상한제인데 창릉은 시세 아래, 진접2는 시세 위 1.5억입니다. 상한제 여부가 아니라 택지 원가와 동네 시세의 관계가 마진을 정한다는 걸 두 단지가 나란히 보여 줍니다.

역산해 보면 이 분양가가 본전이 되려면 진접 신축 시세가 지금보다 30% 이상 올라야 합니다. 대장 상단 4.83억이 6.3억이 되는 그림인데, 그 사이 왕숙지구라는 대규모 공급이 남양주 안에서 대기 중입니다. 오름의 재료보다 누름의 재료가 가까이 있습니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 1월이라 2년 반의 시간이 있지만, 그 사이 진접 신축이 50% 오른다는 가정 위에서만 본전이 되는 구조입니다. 남양주 안에서도 왕숙지구 대량 공급이 뒤에 서 있는 동네라, 시간을 아군으로 보기 어렵습니다.

지구가 완성되고 풍양역이 실제로 뚫리는 시점의 진접2는 지금과 다른 동네일 수 있습니다. 다만 그 미래는 이 단지 계약자가 선불로 사는 미래이고, 계획이 미뤄지면 그 비용도 계약자의 몫입니다. 확정되지 않은 역을 1.5억에 미리 사는 셈법은 저희 기준으로는 성립하지 않습니다. 재료가 실현되는 만큼만 값을 치르는 게 청약의 순서이고, 그 순서를 지키는 사람에게는 기다림이 무기가 됩니다.

입지와 단점

지구 자체는 4호선 진접역과 오남역 사이 생활권입니다. 서울 접근은 진접역에서 4호선으로 당고개를 거치는 경로가 기본이고, 차로는 수도권제2순환과 47번 국도를 씁니다. 진접선이 2022년에 뚫리며 서울 지하철 생활권에 편입된 게 이 동네의 가장 큰 변화였습니다.

그 4호선도 도심까지는 시간이 듭니다. 진접에서 서울 주요 업무지구까지는 환승 포함 한 시간 안팎의 통근이라, 서울 출퇴근 수요보다 남양주 북부 생활권 수요가 이 지구의 몸통입니다.

학교와 상가는 지구 조성과 함께 채워지는 단계라, 입주 초기는 기존 진접지구, 부평리, 장현리 인프라에 기대게 됩니다. 첫 입주 단지의 공백기는 여기도 예외가 아닙니다.

오남역 방면 생활권도 함께 보시는 게 좋아 보입니다. 지구 위치상 진접역과 오남역 어느 쪽을 주로 쓰게 될지는 동 배치에 따라 갈리고, 역까지의 접근 수단, 도보, 버스에 따라 체감 교통이 달라집니다. 역세권이라는 말이 성립하는지는 지도 축척이 아니라 아침 출근길이 정합니다.

개발 호재

풍양역 신설, 4호선 추가역과 9호선 연장 계획이 이 지구의 대표 재료입니다. 두 노선 모두 실현되면 진접2의 등급이 달라지는 재료인 건 맞습니다.

문제는 단계입니다. 둘 다 사업 단계라 개통 시점을 계산에 넣기는 이르고, 확정 재료는 이미 개통된 진접선, 2022뿐입니다. 확정된 것은 시세에 이미 반영됐고, 반영 안 된 것은 확정되지 않았다는 게 이 동네 재료의 현주소입니다.

9호선 연장은 강동하남남양주선이라는 이름으로 오래 논의돼 온 노선이라 시계가 특히 깁니다. 노선 하나가 뚫리는 데 얼마나 걸리는지는 진접선이 이미 보여 줬습니다. 착공에서 개통까지의 세월을 겪어 본 동네일수록, 계획 단계 노선을 값에 반영하는 데 신중해야 합니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 남양주시 1년 이상 거주자, 2025.7.9 이전 전입이고, 기타 경기 6개월, 서울과 인천까지 청약이 열립니다. 수도권 비규제 민영주택이라 통장 가입 12개월에 예치금이면 1순위입니다.

상한제 공공택지라 재당첨 제한이 10년이고 거주의무 3년이 붙습니다. 전세를 놓아 잔금을 메우는 전략이 막혀 있다는 뜻이라, 잔금 30%까지 자기 자금 계획이 서야 합니다.

거주의무는 수요를 실거주로만 걸러 내는 필터입니다. 걸러진 그 실수요에게도 시세 위 1.5억의 가격표가 그대로 적용된다는 게 이 단지의 구조적인 모순입니다. 실거주자야말로 시세와의 간격을 가장 오래 안고 가는 사람이기 때문입니다.

규제

거주의무 3년이 이 단지 계산의 상수입니다. 입주 시점에 들어가 살 수 있는 실수요만 남는 조건인데, 그 실수요에게도 위 가격표가 그대로 적용됩니다.

전매 3년은 등기 시 해제라 사실상 입주 전 분양권 거래가 막혀 있습니다. 계약하는 순간 2029년 입주와 그 후 3년 거주까지, 최소 5년 이상을 이 단지와 함께 가는 계약이라는 걸 접수 전에 받아들여야 합니다.

재당첨 10년도 상한제 주택의 값입니다. 이 통장이 앞으로 10년간 다른 상한제 물량에 쓸 수 없게 된다는 뜻인데, 3기 신도시 물량이 줄줄이 대기 중인 시기라는 걸 생각하면 기회비용이 어느 때보다 큽니다.

대출, 되나

계약금 10%에 중도금은 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 사업주체가 대납한 이자를 입주 때 정산하는 구조라, 표시 분양가 바깥의 비용이 하나 더 있는 셈입니다. 대출취급기관은 공고일 기준 미정입니다.

84A 기준 계약금이 6천만원대이고, 확장을 넣으면 확장비의 20%도 계약 때 현금으로 나갑니다. 초기 현금 부담이 이번 주 분양 중 무거운 축이라, 계약금 5%짜리 단지들과 같은 잣대로 보면 안 됩니다.

잔금 30%는 1.9억 안팎인데 거주의무 때문에 전세 활용이 막혀 있습니다. 입주 시점의 대출과 자기 자금만으로 이 구간을 건너야 하니, 접수 전에 2029년 1월의 내 대차대조표를 그려 보는 게 이 단지 자금 계획의 핵심입니다.

이자후불제의 정산액은 입주 시점 금리에 따라 달라지는 변동 항목입니다. 계약서에 정산 방식이 어떻게 적혀 있는지, 중도금 대출취급기관이 확정되면 금리 조건이 어떻게 통보되는지까지 확인하고 서명해야 표시 분양가 바깥의 비용을 통제할 수 있습니다.

물량과 전략

진접 실거주 수요라면 순서가 명확합니다. 4.5억 안팎의 퍼스트시티 실거래를 먼저 보고, 그 값에 1.5억을 얹어 2029년 신축과 풍양역 계획을 살 것인지 자문하는 것입니다. 저희 계산으로는 그 교환이 성립하지 않습니다.

통장 조건이 좋은 청약자일수록 재당첨 10년이 아깝습니다. 같은 주에 창릉 S-4처럼 마진이 서는 상한제 물량이 있는 만큼, 통장의 우선순위는 그쪽입니다.

95A를 보는 분이라면 총액 7억의 용처를 넓혀 보시는 게 좋아 보입니다. 같은 돈이면 다산과 별내의 기축, 왕숙의 향후 물량까지 남양주 안의 선택지가 여럿입니다. 진접에서 아직 거래된 적 없는 가격대를 첫 번째로 내는 사람이 될 이유가 필요한데, 저희는 그 이유를 찾지 못했습니다.

청약 결과가 나온 뒤의 복기도 예고해 둡니다. 이 단지의 경쟁률과 계약률은 진접2지구 후속 블록들의 분양가를 정하는 데이터가 됩니다. 흥행하면 다음 블록은 더 비싸지고, 미달이면 조건이 붙습니다. 급하지 않은 진접 수요라면 첫 물량의 성적표를 보고 두 번째 물량에서 움직이는 것도 전략입니다.

주의사항

단지 안에 LH 통합공공임대 151세대가 함께 있는 혼합 단지라는 점, 발코니 확장비가 대출 알선이 안 된다는 점, 분양 홈페이지의 평면과 배치 정보가 공고 시점까지 준비 중이라는 점을 확인해 두시면 좋겠습니다.

비교 실거래는 진접읍 기존 지구 기준이며, 진접2지구 내 아파트 실거래는 아직 없습니다. 첫 분양의 가격표는 시장의 검증을 거치지 않은 호가에 가깝다는 것, 그 검증은 이번 청약의 경쟁률과 계약률로 처음 이뤄진다는 것까지 감안하고 판단하실 대목입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

함께 보면 좋은 글

청약 분석

7.20 청약! 부산 장안지구 중흥S-클래스 본청약, 분양가 안전마진

기장 장안, 84 5.14억, 사전당첨 95% 이탈

무순위 줍줍

7.20 줍줍! 백석 시그니처 자이 무순위 513세대, 분양가 평면도 안전마진

천안 백석, 84 5.8억대, 당첨자 대량 미계약

청약 가이드

장위뉴타운 입지 가이드

서울 성북구 장위동, 돌곶이역 역세권. 북서울꿈의숲과 내부순환