APT margin 청약 분석
7.20 청약! 남양주 진접2 서한이다음 S1, 분양가 안전마진 (지구 첫 민간분양의 가격표)
남양주 진접읍 내각리와 연평리 일원 진접2 공공주택지구 S1블록, (주)서한, 일반분양 361세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.01
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 진접2 공공주택지구 S1블록, 서한이다음입니다. 진접2지구에서 처음 나오는 민간분양이고, 대구 중견사 서한이 시행과 시공을 같이 맡았습니다.
상한제 공공택지 분양이라 가격표부터 확인했습니다. 84A 기준층이 6.3억대입니다. 진접에서 이 숫자가 낯선 분이 많을 겁니다. 기존 진접 신축의 국토부 실거래와 나란히 놓고 봅니다.
청약개요
| 위치 | 남양주 진접읍 내각리, 연평리 일원 (진접2지구 S1블록) |
| 시행 시공 | (주)서한 (서한이다음) |
| 규모 | 5개동 512세대 중 일반분양 361세대 (특공 156, 일반 205), LH 통합공공임대 151세대 혼합 |
| 주택형 | 72A 48, 84A 133, 84B 33, 95A 137, 95B 10 |
| 분양가(기준층) | 84A 6.306억 (1층 6.057억), 95A 6.797억, 72A 5.574억 |
| 입주 예정 | 2029년 1월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.29, 계약 8.10에서 12 |
| 규제 | 비규제, 상한제 적용, 전매 3년, 거주의무 3년, 재당첨 10년 |
진접2지구는 진접읍 내각리와 연평리 일대 129만 제곱미터 공공주택지구입니다. 앞서 A-1(2025.8 본청약)과 B-1(2026.1)이 공공분양으로 나갔고, 민간분양은 이 단지가 처음입니다.
단지 안에 LH 통합공공임대 151세대가 함께 배치되는 임대주택건설형 공모 사업이라, 512세대 중 분양분은 361세대입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84A 기준층(11층에서 15층)이 6.306억입니다. 1층 6.057억에서 최고층 6.619억까지 층별로 벌어지고, 84B는 최고 6.737억입니다. 일반공급이 가장 많은 타입은 뜻밖에 95A(118세대)인데 6.73억에서 7.13억대입니다.
상한제 심사를 거친 가격이 이렇게 나온 건 공공택지 조성원가와 오른 공사비가 그대로 반영된 결과입니다. 상한제라는 단어가 곧 싸다는 뜻이 아니라는 걸 보여 주는 가격표입니다.
| 전용 72A (일반 15) | 기준층 5.574억 (1층 5.354억) |
| 전용 84A (일반 49) | 기준층 6.306억 (1층 6.057억, 최고 6.619억) |
| 전용 95A (일반 118) | 기준층 6.797억 (최고 7.133억) |
| 유상옵션 | 발코니 확장 465만에서 673만 (대출알선 불가) |
| 입주 예정 | 2029년 1월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 12 |
평면
84A 133세대가 주력이고, 일반공급 기준으로는 95A 118세대가 가장 큰 물량입니다. 특공은 156세대로 43% 비중입니다.
발코니 확장비는 465만원에서 673만원으로 저렴한 편인데, 확장비는 대출 알선이 안 되고 계약 시 20%를 현금으로 냅니다. 분양 홈페이지의 세대안내와 배치도 페이지는 공고 시점까지 준비 중 상태라, 평면 확인은 공고문 도면이 기준입니다.
비교단지
비교선은 4호선 진접역을 쓰는 기존 진접지구 신축들입니다. 부평리 더샵남양주퍼스트시티(2021년식, 1,153세대)의 84가 최근 4.10억에서 4.83억에 거래되는 진접의 대장입니다.
그 아래로 진접스타힐스 85가 4.10억에서 4.31억, 진접하우스토리 84가 3.80억에서 4.70억, 남양주진접롯데캐슬 84가 3.65억에서 4.05억입니다. 진접 생활권 신축 84의 위쪽 끝이 4.8억이라는 뜻입니다.
안전마진과 적정가치
84A 기준층 6.306억은 진접 대장 실거래 상단(4.83억)보다 1.47억 높습니다. 진접에서 한 번도 거래된 적 없는 가격대를, 지구 첫 민간분양이 부르고 있습니다. 95A로 가면 7억대까지 열리는데, 이 돈이면 다산이나 별내 구축으로 넘어가는 선택지가 생깁니다.
이 간격을 메울 재료로 거론되는 건 풍양역입니다. 진접2지구에 4호선 추가역과 9호선 연장(강동하남남양주선)이 계획돼 있습니다. 다만 두 노선 다 입주 예정일(2029.1)보다 뒤의 일정이고, 계획 단계 재료를 1.5억으로 환산해 주는 시장은 지금 진접에 없습니다.
| 더샵남양주퍼스트시티 84 (2021, 진접 대장) | 4.10억에서 4.83억 |
| 진접스타힐스 85 / 하우스토리 84 | 3.80억에서 4.70억 |
| 서한이다음 84A 기준층 | 6.306억 (+옵션 539만) |
| 안전마진 | 마이너스 1.5억 안팎 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 1월이라 2년 반의 시간이 있지만, 그 사이 진접 신축이 50% 오른다는 가정 위에서만 본전이 되는 구조입니다. 남양주 안에서도 왕숙지구 대량 공급이 뒤에 서 있는 동네라, 시간을 아군으로 보기 어렵습니다.
입지와 단점
지구 자체는 4호선 진접역과 오남역 사이 생활권입니다. 서울 접근은 진접역에서 4호선으로 당고개를 거치는 경로가 기본이고, 차로는 수도권제2순환과 47번 국도를 씁니다.
학교와 상가는 지구 조성과 함께 채워지는 단계라, 입주 초기는 기존 진접지구(부평리, 장현리) 인프라에 기대게 됩니다.
개발 호재
풍양역 신설(4호선 추가역)과 9호선 연장 계획이 이 지구의 대표 재료입니다. 둘 다 사업 단계라 개통 시점을 계산에 넣기는 이르고, 확정 재료는 이미 개통된 진접선(2022)뿐입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 21, 다자녀 36, 신혼 32, 노부모 10, 생애최초 36, 신생아 21 | 특공 계 156세대 (43%) |
해당지역은 남양주시 1년 이상 거주자(2025.7.9 이전 전입)이고, 기타 경기 6개월, 서울과 인천까지 청약이 열립니다.
상한제 공공택지라 재당첨 제한이 10년이고 거주의무 3년이 붙습니다. 전세를 놓아 잔금을 메우는 전략이 막혀 있다는 뜻이라, 잔금 30%까지 자기 자금 계획이 서야 합니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (남양주시) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 3년 (등기 시 해제) |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 3년 |
거주의무 3년이 이 단지 계산의 상수입니다. 입주 시점에 들어가 살 수 있는 실수요만 남는 조건인데, 그 실수요에게도 위 가격표가 그대로 적용됩니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (계약 시) |
| 중도금 | 60% (10%씩 6회, 이자후불제) |
| 잔금 | 30% (2029.1 입주 시) |
| 확장비 | 계약 시 20% 현금 (대출알선 불가) |
계약금 10%에 중도금은 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 사업주체가 대납한 이자를 입주 때 정산하는 구조라, 표시 분양가 바깥의 비용이 하나 더 있는 셈입니다. 대출취급기관은 공고일 기준 미정입니다.
물량과 전략
진접 실거주 수요라면 순서가 명확합니다. 4.5억 안팎의 퍼스트시티 실거래를 먼저 보고, 그 값에 1.5억을 얹어 2029년 신축과 풍양역 계획을 살 것인지 자문하는 것입니다. 저희 계산으로는 그 교환이 성립하지 않습니다.
통장 조건이 좋은 청약자일수록 재당첨 10년이 아깝습니다. 같은 주에 창릉 S-4처럼 마진이 서는 상한제 물량이 있는 만큼, 통장의 우선순위는 그쪽입니다.
주의사항
단지 안에 LH 통합공공임대 151세대가 함께 있는 혼합 단지라는 점, 발코니 확장비가 대출 알선이 안 된다는 점, 분양 홈페이지의 평면과 배치 정보가 공고 시점까지 준비 중이라는 점을 확인하시기 바랍니다. 비교 실거래는 진접읍 기존 지구 기준이며, 진접2지구 내 아파트 실거래는 아직 없습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
