APT margin 청약 분석
7.20 청약! 부산 장안지구 중흥S-클래스 본청약, 분양가 안전마진 (사전청약 5년의 결말)
부산 기장군 장안읍 좌동리 장안지구 B-2블록, 중흥토건, 본청약 488세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2027.06
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 기장군 장안지구 B-2블록 중흥S-클래스 본청약입니다. 부산의 마지막 공공택지로 불리는 장안지구의 첫 아파트이고, 2021년 11월 사전청약을 받았던 그 단지입니다.
사전청약의 5년이 이 글의 뼈대입니다. 당시 추정 분양가는 평당 1,239만원이었는데 본청약은 1,486만원, 20%가 올랐습니다. 그리고 사전당첨 504가구 가운데 계약 의사를 유지한 건 26가구뿐입니다. 95%가 떠난 자리에 나온 가격표를 봅니다.
청약개요
| 위치 | 부산 기장군 장안읍 좌동리 463-3 일원 (장안지구 B-2) |
| 시공 | 중흥토건 (중흥S-클래스) |
| 규모 | 9개동 514세대 중 본청약 488세대 (특공 317, 일반 171) |
| 주택형 | 59A 119, 59B 107, 84A 223, 84B 39 |
| 분양가(기준층) | 59 3.85억에서 3.94억, 84 5.137억 (1층 4.69억부터) |
| 입주 예정 | 2027년 6월 (후분양, 공정 60% 이상) |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.28 |
| 규제 | 비규제, 상한제 적용, 전매 1년, 재당첨 10년 |
장안지구는 부산 최동북단, 울산 접경의 산단 배후 주거지입니다. 장안산단과 반룡산단, 방사선의과학산단이 돌아가는 일자리 옆에 지어지는 공공택지로, 당초 9,220세대 계획이 축소돼 2단계 2,188세대 규모로 조성 중입니다.
후분양이라 공정이 60%를 넘긴 상태이고 입주가 2027년 6월, 11개월 뒤입니다. 이번 주 분양 단지 중 입주가 압도적으로 빠릅니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84 기준층이 5.137억, 59가 3.85억에서 3.94억입니다. 기장군 분양가심사위원회를 거친 상한제 가격입니다.
주의할 게 하나 있습니다. 사업계획 변경으로 전용면적 표기가 바뀌어, 청약 신청은 사전청약 당시 주택형명으로 해야 합니다. 신청 화면에서 타입명이 다르게 보여도 당황하지 않아야 합니다.
| 전용 59 (226세대) | 기준층 3.85억에서 3.94억 (1층 3.45억부터) |
| 전용 84 (262세대) | 기준층 5.137억 (1층 4.69억) |
| 유상옵션 (의무) | 발코니 확장 540만에서 630만 + 시스템에어컨 360만에서 740만 |
| 입주 예정 | 2027년 6월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 12 |
평면
84A가 223세대 주력입니다. 후분양이라 발코니 확장과 시스템에어컨이 이미 시공돼 있고, 그래서 옵션이 선택이 아니라 의무입니다. 84 기준 옵션 실부담이 1,100만원에서 1,370만원 얹힌다고 보면 됩니다.
특별공급이 317세대로 65%입니다. 신생아 특공 48세대가 배정된 것도 눈에 띕니다.
비교단지
비교가 조심스러운 단지입니다. 장안읍 안에는 신축 아파트 실거래 자체가 없습니다. 가장 가까운 신축 밀집지는 남쪽 일광신도시인데, 동해선 라인의 신도시라 장안보다 급지가 위라는 점을 감안하고 봐야 합니다.
일광 신축 84는 대장 일광자이푸르지오2단지가 5.4억, 1단지가 5.12억, e편한세상일광이 5.0억, 한신더휴가 4.6억에서 4.7억, 대성베르힐이 4.25억입니다. 59는 3.15억에서 3.44억입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준층 5.137억은 일광 신축의 딱 중간, 자이푸르지오1단지 실거래(5.12억)와 같은 값입니다. 문제는 장안이 일광보다 급지가 아래라는 점입니다. 일광 중위권 가격을 장안에서 내는 셈이라, 급지 할인을 반영하면 마진은 없거나 마이너스 쪽입니다. 59도 3.85억에서 3.94억이면 일광 59 실거래(3.15억에서 3.44억)보다 0.4억에서 0.8억 높습니다.
상한제와 심사를 거친 가격인데 시세 위인 이유는 간단합니다. 5년 사이 공사비가 오르며 상한제 가격 자체가 20% 올랐고, 그 사이 기장 외곽 시세는 그만큼 오르지 않았습니다. 사전당첨자 95%가 떠난 게 그 계산의 결과입니다.
| 일광 신축 84 실거래 (중위권) | 5.00억에서 5.12억 |
| 일광 신축 84 하위권 (한신더휴, 베르힐) | 4.25억에서 4.70억 |
| 장안 B-2 84 기준층 | 5.137억 (+옵션 의무 약 0.13억) |
| 안전마진 | 급지 감안 시 없음에서 마이너스 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 11개월 뒤라 시세가 움직일 시간이 짧습니다. 이 단지의 셈은 미래가 아니라 현재의 일광 실거래와 산단 직주 수요, 그 둘로 끝납니다.
입지와 단점
장안산단과 방사선의과학산단을 차로 10분 안에 다니는 직주근접이 이 단지의 존재 이유입니다. 동해선 좌천역과 장안IC로 부산과 울산 양쪽 접근이 됩니다.
생활 인프라는 신도시 초기 수준이라 일광이나 정관에 기대야 합니다. 분양 홈페이지가 내세우는 정관선 트램은 교차 확인이 안 되는 재료라 계산에서 빼는 게 안전합니다.
개발 호재
장안지구 2단계 완성과 산단 확장이 실질 재료입니다. 다만 지구 자체가 당초 계획의 4분의 1로 축소된 이력이 있어, 확장 재료는 보수적으로 봐야 합니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 49, 다자녀 48, 신혼 73, 노부모 17, 생애최초 82, 신생아 48 | 특공 계 317세대 (65%) |
부산 거주자에 울산과 경남까지 청약이 열려 있습니다. 산단 근무자의 직주 수요를 정면으로 겨냥한 자격 설계입니다.
상한제 주택이라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 급지 대비 여유 없는 가격에 10년 제한을 거는 셈이니, 통장의 기회비용을 따져야 합니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (기장군) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 1년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음 |
전매 1년에 거주의무가 없어 상한제치고 조건은 가볍습니다. 6억 이상 거래 시 자금조달계획서 대상 지역이라는 점은 참고사항입니다.
대출, 되나
| 계약금 | 5% (1차 500만 정액) |
| 중도금 | 60% 전액 무이자 (3회) |
| 잔금 | 35% (2027.6 입주 시) |
| LTV | 비규제, 비수도권 (6억 한도 미적용) |
계약금 5%에 중도금 전액 무이자, 자금 조건은 이번 주 분양 중 가장 가볍습니다. 84 기준 초기 부담 500만원으로 시작해 2027년 6월 잔금까지 시간표가 짧고 명확합니다.
조건이 이렇게 좋은 이유가 사전당첨 95% 이탈이라는 점은 기억해 둘 부분입니다.
물량과 전략
장안과 정관 산단 근무자가 11개월 뒤 입주할 새 집을 찾는다면, 이 단지의 직주근접과 무이자 조건은 실질적입니다. 그 경우에도 59보다 84가 상대적으로 낫습니다. 59는 일광 실거래와의 간격이 너무 넓습니다.
직주 사정이 없는 청약자라면 일광 신축 실거래 매수가 같은 돈으로 급지를 한 단계 올리는 방법입니다.
주의사항
청약 신청 시 주택형명이 사전청약 기준으로 표기되니 공고문의 대조표를 확인하시기 바랍니다. 유상옵션이 의무라 실부담은 표시 분양가보다 0.1억 이상 올라갑니다. 본문 비교는 일광신도시 기준이며, 장안읍 자체 실거래가 없다는 한계를 감안하시기 바랍니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
