APT margin 청약 분석

7.20 청약! 부산 장안지구 중흥S-클래스 본청약, 분양가 안전마진

부산 기장군 장안읍 좌동리 장안지구 B-2블록, 중흥토건, 본청약 488세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2027.06

APT margin, 2026.7.12 작성. 자료 분양가 청약홈 공고, 실거래 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 기장군 장안지구 B-2블록 중흥S-클래스 본청약 리뷰를 진행합니다. 부산의 마지막 공공택지로 불리는 장안지구의 첫 아파트이고, 2021년 11월 사전청약을 받았던 그 단지입니다. 분양가, 안전마진을 확인해 두시면 좋겠습니다.

사전청약의 5년이 이 글의 뼈대입니다. 당시 추정 분양가는 평당 1,239만원이었는데 본청약은 1,486만원, 20%가 올랐습니다. 그리고 사전당첨 504가구 가운데 계약 의사를 유지한 건 26가구뿐입니다. 95%가 떠난 자리에 나온 가격표를 봅니다.

이 단지는 사전청약 제도의 성적표이기도 합니다. 5년을 기다리게 하고, 기다린 값으로 오른 분양가를 내미는 구조가 어떤 결과를 낳는지 숫자로 남았습니다. 504명 중 478명이 떠났다는 건 개별 사정의 합이 아니라 계산의 결과입니다.

그럼에도 이 단지에는 다른 단지에 없는 카드가 있습니다. 후분양이라 입주가 11개월 뒤고, 계약금 5%에 중도금 전액 무이자입니다. 떠난 95%의 계산과 남을 사람의 계산이 갈리는 지점을 찾아봅니다.

청약개요

장안지구는 부산 최동북단, 울산 접경의 산단 배후 주거지입니다. 장안산단과 반룡산단, 방사선의과학산단이 돌아가는 일자리 옆에 지어지는 공공택지로, 당초 9,220세대 계획이 축소돼 2단계 2,188세대 규모로 조성 중입니다. 계획의 4분의 1로 줄어든 이력 자체가 이 지구 수요의 두께를 말해 줍니다.

후분양이라 공정이 60%를 넘긴 상태이고 입주가 2027년 6월, 11개월 뒤입니다. 이번 주 분양 단지 중 입주가 압도적으로 빠릅니다. 도면이 아니라 올라간 건물을 보고 계약하는 분양이라, 완공 리스크와 품질 불확실성이 상대적으로 작다는 것도 후분양의 부산물입니다.

총 514세대 가운데 사전당첨 잔류분을 뺀 488세대가 이번 본청약 물량입니다. 특별공급이 317세대로 65%, 일반공급은 171세대입니다. 발표는 7월 28일, 계약은 8월 10일부터 사흘입니다.

산단 배후 주거지의 수요는 경기보다 공장 가동률을 탑니다. 장안산단과 방사선의과학산단의 고용이 유지되는 한 전월세 바닥 수요는 있는 동네지만, 그 수요가 매매가를 밀어 올릴 만큼 두꺼운지는 아직 검증되지 않았습니다. 첫 아파트라 검증할 실거래 자체가 없기 때문입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 84 기준층이 5.137억, 59가 3.85억에서 3.94억입니다. 기장군 분양가심사위원회를 거친 상한제 가격입니다. 평당으로 환산하면 1,486만원, 사전청약 당시 추정가, 1,239만원에서 20% 오른 자리입니다.

상한제 가격이 왜 이렇게 됐는지는 셈이 단순합니다. 상한제는 택지비와 공사비를 쌓아 올리는 원가 방식인데, 5년 사이 공사비가 그만큼 올랐습니다. 상한제라는 단어가 곧 싸다는 뜻이 아니라, 오른 원가의 증명서일 수도 있다는 걸 보여 주는 가격표입니다.

주의할 게 하나 있습니다. 사업계획 변경으로 전용면적 표기가 바뀌어, 청약 신청은 사전청약 당시 주택형명으로 해야 합니다. 신청 화면에서 타입명이 다르게 보여도 당황하지 않아야 합니다. 공고문에 대조표가 실려 있으니 신청 전에 한 번 맞춰 보시는 게 좋아 보입니다. 5년짜리 사업의 행정 흔적이 신청 화면에까지 남아 있는 셈입니다.

평면

84A가 223세대 주력이고 84B는 39세대뿐입니다. 59는 두 타입 합쳐 226세대라 사실상 84와 59가 반반인 구성입니다. 9개동 배치라 동간 선택의 폭은 있는 편입니다.

후분양이라 발코니 확장과 시스템에어컨이 이미 시공돼 있고, 그래서 옵션이 선택이 아니라 의무입니다. 84 기준 옵션 실부담이 1,100만원에서 1,370만원 얹힌다고 보면 됩니다. 표시 분양가 5.137억이 실제로는 5.25억에서 5.27억이라는 뜻이라, 시세 비교는 이 실부담 기준으로 해야 합니다.

특별공급이 317세대로 65%입니다. 기관추천 49, 다자녀 48, 신혼 73, 노부모 17, 생애최초 82에 신생아 특공 48세대가 배정된 것도 눈에 띕니다. 산단 배후라는 입지 성격에 맞춰 젊은 실수요 트랙을 두껍게 깐 설계입니다.

9개동 배치에서 산단 방향과 지구 안쪽 라인의 소음, 조망 차이도 현장 확인 대상입니다. 후분양이라 실물 동을 직접 보고 고를 수 있으니, 모형이 아니라 현장에서 동호수를 정하는 게 이 단지에서만 누릴 수 있는 이점입니다.

비교단지

비교가 조심스러운 단지입니다. 장안읍 안에는 신축 아파트 실거래 자체가 없습니다. 가장 가까운 신축 밀집지는 남쪽 일광신도시인데, 동해선 라인의 신도시라 장안보다 급지가 위라는 점을 감안하고 봐야 합니다.

일광 신축 84는 대장 일광자이푸르지오2단지가 5.4억, 1단지가 5.12억, e편한세상일광이 5.0억, 한신더휴가 4.6억에서 4.7억, 대성베르힐이 4.25억입니다. 59는 3.15억에서 3.44억입니다.

일광은 상권과 학교, 동해선 역세권까지 갖춰 가는 완성 단계 신도시고, 장안지구는 이제 첫 아파트가 올라가는 초기 지구입니다. 같은 기장군이라도 두 지구의 생활 인프라 격차는 몇 년 단위로 벌어져 있어, 일광 실거래를 그대로 가져다 대는 건 장안에 후한 비교라는 걸 전제해야 합니다.

59 쪽 비교는 더 단순합니다. 일광 신축 59가 3.15억에서 3.44억인데 이 단지 59는 3.85억에서 3.94억입니다. 급지가 위인 동네의 실거래보다 0.4억에서 0.8억 비싼 소형이라는 뜻이라, 84보다 먼저 계산이 무너지는 구간입니다.

안전마진과 적정가치

84 기준층 5.137억은 일광 신축의 딱 중간, 자이푸르지오1단지 실거래, 5.12억와 같은 값입니다. 문제는 장안이 일광보다 급지가 아래라는 점입니다. 일광 중위권 가격을 장안에서 내는 셈이라, 급지 할인을 반영하면 마진은 없거나 마이너스 쪽입니다. 59도 3.85억에서 3.94억이면 일광 59 실거래, 3.15억에서 3.44억보다 0.4억에서 0.8억 높습니다.

의무 옵션까지 얹으면 간격이 더 벌어집니다. 84 실부담 5.25억에서 5.27억은 일광 대장 2단지, 5.4억에 육박하는 값입니다. 장안의 첫 아파트가 일광 대장 바로 아래 가격에서 출발하는 그림인데, 그 값을 받쳐 줄 실거래는 장안에 아직 한 건도 없습니다.

상한제와 심사를 거친 가격인데 시세 위인 이유는 간단합니다. 5년 사이 공사비가 오르며 상한제 가격 자체가 20% 올랐고, 그 사이 기장 외곽 시세는 그만큼 오르지 않았습니다. 사전당첨자 95%가 떠난 게 그 계산의 결과입니다.

떠난 478가구는 이 가격표에 대한 가장 큰 표본의 투표이기도 합니다. 5년을 기다린 사람들, 즉 이 단지를 가장 원했던 수요층이 오른 가격표를 보고 내린 결론이 이탈이었다는 점은 어떤 시세 비교보다 무거운 데이터입니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 11개월 뒤라 시세가 움직일 시간이 짧습니다. 이 단지의 셈은 미래가 아니라 현재의 일광 실거래와 산단 직주 수요, 그 둘로 끝납니다.

짧은 시간표는 양날입니다. 시세 상승을 기다릴 시간이 없다는 뜻인 동시에, 3년 뒤 시장을 점칠 필요도 없다는 뜻입니다. 지금 눈에 보이는 일광 실거래와 지금 확인되는 산단 통근 수요만으로 판단이 끝나는, 변수가 적은 청약이기는 합니다. 미래에 기대는 단지보다 오판의 여지가 작다는 것, 그게 이 단지의 몇 안 되는 미덕입니다.

입지와 단점

장안산단과 방사선의과학산단을 차로 10분 안에 다니는 직주근접이 이 단지의 존재 이유입니다. 동해선 좌천역과 장안IC로 부산과 울산 양쪽 접근이 됩니다. 부산 도심 출퇴근용이 아니라 산단 출퇴근용 주거지라는 성격을 분명히 하고 봐야 합니다.

생활 인프라는 신도시 초기 수준이라 일광이나 정관에 기대야 합니다. 학교와 상가가 채워지기 전까지는 차량 생활이 기본이고, 그 공백기가 얼마나 갈지는 축소된 지구 계획의 진행 속도에 달려 있습니다.

분양 홈페이지가 내세우는 정관선 트램은 교차 확인이 안 되는 재료라 계산에서 빼는 게 안전합니다. 확인되는 교통은 동해선과 고속도로뿐이고, 그것으로 충분한 수요가 이 단지의 실수요입니다.

울산 접경이라는 위치도 수요의 한 축입니다. 청약 자격을 울산과 경남까지 연 것은 그 통근 수요를 계산에 넣은 설계인데, 그 수요의 선택지에는 울산 시내 신축도 있습니다. 장안이 이기려면 결국 가격이 무기여야 하는데, 지금 가격표는 그 반대 방향입니다.

개발 호재

장안지구 2단계 완성과 산단 확장이 실질 재료입니다. 일자리 옆 새 아파트라는 본질은 단단한 편이라, 산단 고용이 유지되는 한 전월세 수요의 바닥은 깔려 있습니다.

다만 지구 자체가 당초 계획의 4분의 1로 축소된 이력이 있어, 확장 재료는 보수적으로 봐야 합니다. 9,220세대의 그림이 2,188세대가 된 곳에서 미래 확장을 분양가에 반영하는 건 같은 실수를 반복하는 일입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

부산 거주자에 울산과 경남까지 청약이 열려 있습니다. 산단 근무자의 직주 수요를 정면으로 겨냥한 자격 설계입니다. 비규제 지방이라 통장 가입 6개월에 예치금이면 1순위 요건이 됩니다.

상한제 주택이라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 급지 대비 여유 없는 가격에 10년 제한을 거는 셈이니, 통장의 기회비용을 따져야 합니다.

일반공급이 171세대뿐이고 특공이 317세대라는 배분도 판단 재료입니다. 특공 자격이 있는 산단 실수요라면 문이 넓고, 일반 트랙만 가능한 청약자라면 물량 대비 통장 값을 한 번 더 재 보시는 게 좋아 보입니다.

규제

전매 1년에 거주의무가 없어 상한제치고 조건은 가볍습니다. 입주가 11개월 뒤니 사실상 입주 전후로 전매가 풀리는 시간표라, 상한제 물량 중에서는 제약이 가장 약한 축입니다.

6억 이상 거래 시 자금조달계획서 대상 지역이라는 점은 참고사항입니다. 이 단지 분양가는 그 선 아래라 해당이 없지만, 되팔 때의 규제 환경은 그때의 가격에 따라 달라질 수 있습니다.

재당첨 제한 10년은 이 단지가 상한제 주택이라 따라오는 조건입니다. 마진이 없는 단지에서 10년짜리 제한을 받는 건 통장의 값을 헐값에 파는 일이 될 수 있으니, 특공 자격자일수록 이 통장을 여기 쓸지 마지막까지 저울질해야 합니다.

대출, 되나

계약금 5%에 중도금 전액 무이자, 자금 조건은 이번 주 분양 중 가장 가볍습니다. 84 기준 초기 부담 500만원으로 시작해 2027년 6월 잔금까지 시간표가 짧고 명확합니다.

잔금 35%가 1.8억 안팎인데 입주까지 11개월뿐이라, 잔금 재원을 지금 시점에 확정할 수 있어야 합니다. 3년짜리 분양처럼 그 사이 모은다는 계획이 통하지 않는 시간표입니다. 비수도권이라 대출 한도 자체는 열려 있으니, 관건은 본인의 소득 심사입니다.

조건이 이렇게 좋은 이유가 사전당첨 95% 이탈이라는 점은 기억해 둘 부분입니다. 시행사가 후해서가 아니라 시장이 차가워서 나온 조건입니다.

후분양의 또 다른 특징은 중도금 회차가 3회로 짧다는 점입니다. 계약부터 잔금까지 1년이 안 되는 일정에 납부가 압축돼 있어, 일반 분양의 3년짜리 분납 리듬을 생각하고 들어오면 자금 일정이 어긋납니다. 납부표를 달력에 옮겨 놓고 시작하시는 게 좋아 보입니다.

물량과 전략

장안과 정관 산단 근무자가 11개월 뒤 입주할 새 집을 찾는다면, 이 단지의 직주근접과 무이자 조건은 실질적입니다. 그 경우에도 59보다 84가 상대적으로 낫습니다. 59는 일광 실거래와의 간격이 너무 넓습니다.

84 안에서는 저층이 셈에 가깝습니다. 1층 4.69억부터 시작하는 저층 구간은 일광 중하위권 실거래대에 걸쳐 있어, 급지 할인을 그나마 가격이 흡수한 구간입니다. 조망보다 간격을 택하는 게 이 단지에서는 방어적인 선택입니다.

직주 사정이 없는 청약자라면 일광 신축 실거래 매수가 같은 돈으로 급지를 한 단계 올리는 방법입니다. 재당첨 10년을 걸고 장안의 첫 실거래가 되는 것보다, 실거래가 쌓인 동네에서 이미 찍힌 가격에 사는 쪽이 리스크가 작습니다.

전매 1년이라는 조건을 출구로 읽는 시각도 있을 텐데, 팔 수 있다는 것과 팔린다는 건 다릅니다. 첫 입주 단지의 분양권은 비교 실거래가 없어 호가 싸움이 되기 쉽고, 사전당첨자 95%가 떠난 단지라는 꼬리표는 매수자도 검색 몇 번이면 알게 됩니다. 출구 전략은 매매보다 산단 전월세 수요 쪽이 그나마 현실적입니다.

주의사항

청약 신청 시 주택형명이 사전청약 기준으로 표기되니 공고문의 대조표를 확인해 두시면 좋겠습니다. 유상옵션이 의무라 실부담은 표시 분양가보다 0.1억 이상 올라갑니다.

본문 비교는 일광신도시 기준이며, 장안읍 자체 실거래가 없다는 한계를 감안하시는 게 좋아 보입니다. 첫 입주 단지는 시세의 기준점을 스스로 만들어야 하는 물건이라, 계산에 들어가는 모든 비교값이 남의 동네 숫자라는 점이 이 단지의 근본 리스크입니다.

입주 11개월 전 분양이라 학교 배정과 입주 초기 생활 인프라의 공백이 바로 현실이 됩니다. 자녀가 있다면 전학 시점과 배정 학교를 교육청에 먼저 확인하고 계약하시는 게 좋아 보입니다. 새 도시의 첫 겨울은 생각보다 깁니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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