APT margin 청약 분석

10.1 청약! 인천계양 A6블록 공공분양 663세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.6 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 최근 13개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 3기 신도시 인천계양 테크노밸리 A6블록 공공분양 본청약입니다.

총 663세대 가운데 2023년 9월 사전청약으로 나간 412세대를 빼면, 이번에 새로 열리는 문은 특별공급 211세대와 일반공급 38세대입니다.

접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스라는 점부터 적어 둡니다. 특별공급이 9월 30일, 일반공급이 10월 1일과 2일입니다.

청약개요

인천계양은 3기 신도시 가운데 진도가 가장 빠른 지구입니다. 2024년 10월 A2블록이 3기 신도시 최초 본청약을 치렀고, A6는 그 후속 블록입니다.

타입 구성은 59형이 529세대로 전체의 80%입니다. 74형 69세대와 84형 42세대가 그 위에 얹히고, 69와 77은 복층 포함 소수 타입입니다.

사전청약 당첨자 412세대의 타입 선택과 포기 절차가 9월 말까지 먼저 진행됩니다. 포기가 나오면 그 물량이 일반공급으로 넘어오는 구조라, 일반 38세대는 최소치로 읽는 것이 맞습니다.

시공은 케이알산업과 우암건설이고 난방은 지역난방입니다. 전 세대가 발코니 확장형으로 시공됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

팸플릿의 치수 도면을 싣습니다. 견본주택에는 59A와 59E만 설치되고 나머지 타입은 사이버 견본주택과 팸플릿으로 확인해야 합니다.

동호수는 무작위 배정입니다. 층별로 값이 갈리니 동호배치도에서 필로티와 저층 라인을 미리 봐 두시면 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

분양가상한제 값입니다. 층별 차등이고 발코니 확장비와 선택품목, 취득세는 별도입니다.

마이너스옵션을 고르면 59A 기준 4.74억에서 5.06억까지 내려갑니다. 마감재를 직접 해결할 수요라면 선택지가 됩니다.

납부는 계약금 10%에 중도금 10%씩 여섯 번, 잔금 순서입니다. 중도금 집단대출은 협약 추진 중이고 확정이 아니라고 공고문에 적혀 있습니다.

입지조건

지구는 계양구 귤현동과 동양동, 박촌동 일대에 걸쳐 있고 단지는 박촌동 권역입니다. 인천1호선 박촌역 생활권이고, 공항철도와 만나는 계양역까지 한 정거장입니다.

계양역에서 공항철도를 타면 김포공항과 마곡으로 바로 닿습니다. 서울 서남권 출퇴근이 이 지구의 기본 동선입니다.

지구 자체가 조성 중이라는 점은 그대로 봐야 합니다. 입주 시점까지 학교와 상가가 차오르는 동안 생활 인프라는 기존 박촌과 계산 시가지에 기대게 됩니다.

호재

재료는 GTX-D 계획 노선입니다. 장기에서 검단과 계양, 부천 대장을 지나는 노선이 계획 단계에 있고 계양역이 그 축에 있습니다. 부천 대장지구와 묶이는 일자리 계획도 있습니다.

다만 전부 계획 단계거나 완성이 입주 뒤의 일이라, 이 글의 계산에는 넣지 않습니다.

비교단지

잣대가 어렵습니다. 지구 안에 입주한 아파트가 아직 없어 계양구 기존 시가지의 신축을 빌려 와야 합니다.

계양구 59형 신축은 국토부 실거래 최근 13개월에서 206건이 잡히고 중위가 4.78억입니다. 그런데 이 안의 층이 큽니다. 대장인 2024년식 작전동 힐스테이트자이계양은 51건에 중위 6.25억이고, 2021년식 효성동 이편한세상 계양 더프리미어는 62건에 중위 4.94억입니다.

같은 방식으로 74형급 신축은 30건에 중위 5.62억, 84형 신축은 75건에 중위 6.35억입니다. 84형 대장 힐스테이트자이계양만 자르면 35건에 중위 8.20억까지 올라갑니다.

요컨대 계양 신축의 값은 역세권 대장이냐 아니냐로 1억 넘게 갈립니다. A6는 박촌역 생활권의 새 지구라 어느 줄에 설지가 이번 계산의 전부입니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다.

59A 5.05억에서 5.37억은 계양 59 신축 중위 4.78억보다 3,000만원에서 6,000만원 위입니다. 2021년식 더프리미어 4.94억과는 사실상 같은 줄입니다.

반대로 대장 힐스테이트자이계양 6.25억을 잣대로 대면 0.9억에서 1.2억 아래입니다. 84형도 같은 구조입니다. 6.95억에서 7.17억이 계양 84 신축 중위 6.35억보다는 위이고 대장 8.20억보다는 1억 아래입니다.

그러니 이 청약의 마진은 실거래가 아니라 믿음에서 나옵니다. 3기 신도시가 완성된 뒤의 A6가 작전역 대장급 대접을 받는다면 1억 안팎의 마진이 있고, 구도심 신축 평균에 머문다면 마진이 없습니다.

참고할 좌표는 하나 더 있습니다. 지금의 잣대 단지들은 완성된 시가지에 있고, A6 입주 시점의 계양TV는 공사장 한가운데입니다. 초기 몇 년의 값은 잣대보다 아래에서 시작하는 것이 신도시의 통례입니다.

청약전략

청약자격

공고일인 8월 31일 기준 수도권에 거주하는 성년 무주택세대구성원이 대상입니다. 서울과 인천, 경기 전부입니다.

일반공급 1순위는 저축 가입 12개월에 납입 12회부터입니다. 전용 60㎡ 이하 일반공급에는 소득과 자산 기준이 걸립니다. 월평균 소득 100% 이하, 맞벌이는 200% 이하이고 부동산 2억 1,550만원과 자동차 4,542만원 이하입니다.

금회 물량의 대부분인 특별공급 211세대는 신혼부부 49, 지역균형발전 37, 기관추천 24 순으로 두껍습니다. 트랙별 소득 기준이 다르니 본인 트랙의 요건표를 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

제한사항

상한제 공공분양인데 거주의무가 없습니다. 공고문이 주택법 시행령 조항을 들어 명시한 내용입니다. 전매제한 3년만 지나면 실거주 없이도 팔 수 있는 구조입니다.

대신 재당첨 제한 10년이 걸립니다. 이 단지에 넣는 통장은 10년짜리 카드라는 뜻입니다.

대출조건

59형은 5억 안팎이라 대출 한도 이슈가 없는 값대입니다. 주택도시기금 융자가 59형 5,500만원, 그 위 타입은 7,500만원까지 잔금에서 대체됩니다.

중도금은 집단대출 협약이 성사되는지가 변수입니다. 협약이 늦어지면 중도금 여섯 번 가운데 앞 회차의 자납 계획이 필요합니다.

전략

이번 회차의 실질은 특별공급입니다. 211세대가 특공이고 일반공급은 38세대가 최소치입니다. 신혼부부와 생애최초, 다자녀 해당자라면 문이 넓고, 일반공급만 노리는 경우라면 경쟁률이 튈 수 있는 판입니다.

타입은 59형이 물량의 80%라 사실상 59형 청약입니다. 84형은 42세대뿐이어서 당첨 확률로 보면 장식에 가깝습니다.

공공분양이라 당첨되면 청약통장이 소진되고 재당첨 제한이 걸립니다. 마진이 믿음의 영역에 있는 단지라, 통장의 가치가 높은 분일수록 이 교환이 남는 장사인지 따져 볼 필요가 있습니다.

지구의 다음 블록들이 뒤에 줄지어 있다는 점도 계산에 넣어 두시면 좋겠습니다. 이번이 마지막 기회가 아닙니다.

주의사항

접수처가 LH청약플러스입니다. 청약홈만 보고 있으면 이 공고 자체가 보이지 않습니다. 접수 시간도 청약홈과 달라 일반공급 첫날은 10시부터입니다.

일반공급 38세대는 최소치입니다. 사전청약 포기분과 특공 미달분이 일반으로 넘어와 접수 시점의 실제 물량은 달라질 수 있습니다.

발표가 10월 21일이고 계약이 12월 중순입니다. 이 글의 잣대는 오늘 실거래이고, 입주 2029년 6월의 값은 다를 수 있습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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