APT margin 무순위 줍줍
9.11 줍줍! 의정부역 센트럴 아이파크 4차 11세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 의정부역 센트럴 아이파크 임의공급 4차입니다.
회차 이력부터 적습니다. 5월 무순위 141세대, 6월 임의 1차 36세대, 7월 2차 21세대, 8월 3차 15세대, 그리고 이번 4차 11세대입니다.
다섯 달 동안 줄기는 했습니다. 다만 줄어드는 속도가 말해 주는 것이 있습니다. 값을 안 내리고 버티는 물량입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 의정부시 의정부동 |
| 구분 | 임의공급 4차. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 11세대. 84A 5, 84B 6 |
| 분양가 | 84B7.44억에서 7.96억84A7.77억에서 8.26억 |
| 일정 | 접수 9.11, 발표 9.16, 계약 9.18 하루 |
| 특이 | 84A는 계약 시 유주택 간주, 84B는 무주택 유지 |
의정부역 초역세권 주상복합입니다. 입지 자체는 의정부에서 가장 좋은 축입니다.
84A 다섯 세대는 101동 12층부터 45층까지, 84B 여섯 세대는 7층부터 36층까지 흩어져 있습니다.
값은 2차 공고와 전 구간 같습니다. 84A 45층 8.26억이 새로 보이는데 인상이 아니라 3차부터 최상층대가 풀린 것입니다.
같은 타입인데 84A는 유주택 간주, 84B는 무주택 유지로 조건이 갈립니다. 회차 규정 차이입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 이전 회차 글에 실어 두었습니다. 아래 관련 글에서 보실 수 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84B 6세대 | 7.44억에서7.96억무주택 유지 |
| 84A 5세대 | 7.77억에서8.26억유주택 간주 |
| 접수 | 9월 11일 |
| 계약 | 9월 18일 하루 |
다섯 달째 같은 값입니다. 사업주체가 할인 대신 회차를 늘리는 전략을 택했습니다.
취득세와 등기, 확장은 별도입니다.
입지조건
의정부역은 1호선과 의정부경전철이 만나는 의정부의 중심입니다. 역과 붙은 주상복합이라 입지 논쟁은 없습니다.
문제는 의정부의 값입니다. 역세권 신축 대장들이 5억대 후반에서 6억대 초반에 거래되는 도시입니다.
호재
재료보다 값이 문제인 물건이라 생략합니다.
비교단지
잣대는 의정부동과 가능동의 84형 신축입니다. 최근 12개월 155건에 중위 5.80억입니다.
비교군이 의정부 롯데캐슬 골드파크 1, 2단지와 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬입니다. 역세권 신축들입니다.
| 의정부역권 84형 신축 중위 | 5.80억최근 12개월 155건 |
| 비교군 | 롯데캐슬 골드파크, 센트럴자이앤위브캐슬 |
| 분양가 84B 최저 | 7.44억 |
| 분양가 84A 최고 | 8.26억 |
분석
계산은 이렇습니다.
84B 최저층 7.44억이 의정부역권 신축 중위 5.80억보다 1.64억 위입니다. 84A 최상층 8.26억이면 2.46억 위입니다.
초역세권 주상복합 프리미엄을 넉넉히 쳐도 다리가 놓이지 않는 거리입니다.
넉 달간 회차가 이어진 것이 이 격차에 대한 의정부 수요자들의 답이었습니다.
| 84B 7.44억 | 의정부역권 신축 중위보다 1.64억 위 |
| 84A 8.26억 | 2.46억 위 |
| 회차 이력 | 141, 36, 21, 15, 11세대로 5회째 |
| 값 변화 | 없음 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 통장 없이 넣습니다. 84A와 84B의 유주택 간주 여부가 갈리니 타입 선택이 조건 선택이기도 합니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 4차 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 84A | 계약 시 유주택 간주 |
| 84B | 무주택 유지 |
| 예비 | 900% |
84B는 계약해도 무주택이 유지되는 미분양분입니다. 조건은 이 회차에서 가장 너그러운데, 조건이 계산을 대신하지는 못합니다.
대출조건
7.44억이면 대출 6억에 자기 자금 1.4억부터입니다. 문턱은 낮지 않습니다.
발표에서 계약까지 이틀입니다. 자금이 먼저 서 있어야 합니다.
전략
패스입니다. 다섯 달째 같은 값이라는 사실이 판단을 대신해 줍니다.
의정부역 생활권 실수요라면 5억대 후반의 기존 역세권 신축 실거래가 먼저입니다. 같은 역, 1.6억 차이입니다.
이 단지의 값이 맞아지는 경로는 둘뿐입니다. 의정부 신축이 1.6억 오르거나, 이 값이 내리거나입니다. 다섯 달의 기록은 후자가 먼저일 가능성을 가리킵니다.
주의사항
84A는 계약하면 유주택 간주입니다. 타입별 조건 차이를 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
취득세와 확장 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
