APT margin 무순위 줍줍

9.11 줍줍! 의정부역 센트럴 아이파크 4차 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.11 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 의정부역 센트럴 아이파크 임의공급 4차입니다.

회차 이력을 먼저 적습니다. 5월 무순위 141세대, 6월 임의 1차 36세대, 7월 2차 21세대, 8월 3차 15세대, 그리고 이번 4차 11세대입니다.

다섯 달 동안 줄기는 했습니다. 값은 한 번도 내리지 않았습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 의정부시 의정부동

공급규모

• 구분임의공급 4차. 청약홈
• 물량잔여 11세대. 84A 5, 84B 6
• 분양가84B 7.44억에서 7.96억
  84A 7.77억에서 8.26억

청약일정

접수 9.11, 발표 9.16, 계약 9.18 하루

• 특이84A는 계약 시 유주택 간주, 84B는 무주택 유지

분양홈페이지

의정부역 초역세권 주상복합입니다. 입지 자체는 의정부에서 가장 좋은 축입니다.

84A 다섯 세대는 101동 12층부터 45층까지, 84B 여섯 세대는 7층부터 36층까지 흩어져 있습니다.

값은 2차 공고와 전 구간 같습니다. 84A 45층 8.26억이 새로 보이는데 인상이 아니라 3차부터 최상층대가 풀린 것입니다.

같은 타입인데 84A는 유주택 간주, 84B는 무주택 유지로 조건이 다릅니다. 회차 규정 차이입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도는 이전 회차 글에 실어 두었습니다. 아래 관련 글에서 보실 수 있습니다.

분양가 및 세대수

다섯 달째 같은 값입니다. 사업주체가 할인 대신 회차를 늘리는 전략을 택했습니다.

납부는 계약금 10%에 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 계약금은 계약 때 500만원, 나머지는 30일 안에 냅니다. 중도금은 2026년 10월 6일, 2027년 5월 6일, 2028년 1월 6일, 2028년 9월 6일, 2029년 2월 6일, 2029년 7월 6일 여섯 번이고, 잔금은 2029년 12월 입주 예정에 맞춘 입주지정기간에 냅니다.

취득세와 등기, 확장은 별도입니다.

입지조건

의정부역은 1호선과 의정부경전철이 만나는 의정부의 중심입니다. 역과 붙은 주상복합이라 입지 논쟁은 없습니다.

문제는 의정부의 값입니다. 같은 동네 신축이라도 2018년식 롯데캐슬 골드파크는 5억대 후반, 2022년식 센트럴자이앤위브캐슬은 8억대 초반으로 갈립니다.

호재

요인보다 값이 문제인 물건이라 생략합니다.

비교단지

비교 기준은 의정부동과 가능동에서 2018년 이후 지어진 84형입니다. 2025년 9월부터 2026년 8월까지 12개월 147건에 중위 5.80억입니다. 롯데캐슬 골드파크 1, 2단지, 힐스테이트녹양역, 더샵파크에비뉴 같은 단지가 섞여 있습니다.

같은 의정부역 쪽 새 단지는 값이 다릅니다. 2022년식 센트럴자이앤위브캐슬이 34건에 중위 8.41억, 2023년식 의정부역푸르지오더센트럴이 5건에 중위 7.82억입니다. 롯데캐슬 골드파크 1, 2단지는 2018년식 61건에 5.85억입니다.

분석

계산은 이렇습니다.

84B 최저층 7.44억은 2018년 이후 신축 전체 중위 5.80억보다 1.64억 위입니다. 84A 최상층 8.26억이면 2.46억 위입니다.

반대로 2023년식 푸르지오더센트럴 중위 7.82억보다는 84B 최저층이 0.38억 아래이고, 2022년식 위브캐슬 중위 8.41억보다는 84B 최저층이 0.97억, 84A 최상층이 0.15억 아래입니다. 84A 최저 7.77억은 푸르지오더센트럴 중위와 비슷한 값입니다.

새 역세권 단지에 비교하면 비싸지 않고, 2018년식 단지까지 넣으면 크게 비쌉니다. 입주가 몇 년 남은 분양권이라는 점까지 고려하면 어느 쪽을 믿느냐가 이 물건의 마진을 정합니다.

접수는 꾸준했습니다. 청약홈 기준 1차 36세대에 119건, 2차 21세대에 114건, 3차 15세대에 97건, 4차 11세대에 68건이 들어왔습니다. 공급의 3배에서 6배가 접수됐는데도 물량이 남는 것은 접수 뒤 계약으로 이어지지 않았다는 쪽으로 읽힙니다.

청약전략

청약자격

임의공급이라 통장 없이 넣습니다. 84A와 84B의 유주택 간주 여부가 갈리니 타입 선택이 조건 선택이기도 합니다.

제한사항

84B는 계약해도 무주택이 유지되는 미분양분입니다. 조건은 이 회차에서 가장 너그러운데, 조건이 계산을 대신하지는 못합니다.

대출조건

의정부시는 비규제지역이라 입주 때 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지입니다. 7.44억이면 대출 5.2억 안팎에 자기 자금 2.2억부터입니다. 계약 뒤 중도금 60%는 이자후불제 대출 구조입니다.

발표에서 계약까지 이틀입니다. 자금이 먼저 서 있어야 합니다.

전략

조건부입니다. 어느 단지에 대느냐에 따라 결과가 갈리고, 다섯 달째 같은 값이라는 사실이 부담입니다.

의정부역 생활권 실수요라면 5억대 후반의 2018년식 골드파크 실거래도 함께 보시길 권합니다. 84B 최저층과 1.6억 차이입니다. 반대로 같은 역 2022년식 위브캐슬은 8억대 초반이라 새 단지끼리의 비교에서는 이 값이 낮은 쪽입니다.

골드파크 같은 2018년식 단지와 비교하면 1.6억이 벌어져 있어서, 이 값이 맞아지려면 의정부 신축이 오르거나 분양가가 내려야 합니다. 다섯 달 동안 값이 그대로였으니 후자는 아직 나타나지 않았습니다.

주의사항

84A는 계약하면 유주택 간주입니다. 타입별 조건 차이를 공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

취득세와 확장 별도입니다.

다섯 달째 값을 지키며 회차만 늘려 온 물량입니다. 84B 7.44억은 2018년 이후 지어진 의정부동과 가능동 84형 중위 5.80억보다 1.64억 위이지만, 같은 역세권 2022년식 센트럴자이앤위브캐슬 중위 8.41억보다는 0.97억 아래입니다. 141세대에서 11세대까지 줄었고 값은 5월 이후 한 번도 내리지 않았습니다. 초역세권이라는 입지는 실재하고, 비교 단지를 어디로 잡느냐에 따라 비싸기도 싸기도 합니다. 조건부이고, 새 단지끼리 비교를 믿으시는 실수요라면 84B 저층을 볼 수 있고, 2018년식 단지 시세를 기준으로 삼으시면 비싼 값입니다.