APT margin 무순위 줍줍
9.14 줍줍! 두산위브더제니스 대연 잔여 107세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 두산위브더제니스 대연 무순위입니다.
숫자부터 적습니다. 정규 일반분양 176세대 가운데 107세대가 계약을 하지 않았습니다. 61%입니다.
저희는 7월 말 정규 글에서 힐스테이트 대연 센트럴보다 2.5억 비싼 값이라 패스로 적었습니다. 이번 무순위는 그 계산의 결과 보고서입니다.
청약개요
| 위치 | 부산광역시 남구 대연동 |
| 구분 | 무순위 사후접수. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 107세대. 59형874A3684A1584B48 |
| 분양가 | 84형 10.18억에서 10.94억, 정규와 동일 |
| 일정 | 접수 9.14 |
| 자격 | 부산 울산 경남 무주택세대구성원 |
대연동 동성하이타운 가로주택정비 258세대 단지입니다. 일반분양 176세대 중 107세대가 돌아왔습니다.
값은 한 푼도 내리지 않았습니다. 층별표가 7월 30일 정규 공고와 같습니다.
자격은 좁아졌습니다. 정규 때는 유주택 1순위도 가능했는데 이번엔 부산 울산 경남 무주택세대구성원 한정입니다.
전매 6개월은 최초 발표일인 8월 19일부터 세고 있어 내년 2월에 풀립니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여가 많은 74A와 59형 도면을 싣습니다. 84형 도면은 정규 글에 있습니다.
가장 많이 남은 것은 84B 48세대입니다. 값이 가장 높은 타입이 가장 많이 남았습니다.
분양가 및 세대수
| 59형 8세대 | 6.99억 |
| 74A 36세대 | 8.77억에서 9.59억 |
| 84A 15세대 | 10억대 |
| 84B 48세대 | 최고 10.94억 |
정규와 같은 값입니다. 61%가 돌아왔는데 값을 지켰습니다.
취득세와 등기, 확장은 별도입니다.
입지조건
대연동은 부산 남구의 중심 주거지입니다. 경성대와 부경대 상권, 2호선이 지납니다.
대연 롯데캐슬 레전드와 대연 파크푸르지오 같은 대단지 신축이 이미 시세를 만들어 놓은 동네입니다.
호재
재료보다 값이 문제인 물건이라 생략합니다. 정규 글에서 다룬 내용과 같습니다.
비교단지
잣대는 대연동 84형 신축입니다. 최근 12개월 336건에 중위 7.50억입니다.
비교군이 대연 롯데캐슬 레전드 1단지와 대연 파크푸르지오, 대연 SK뷰 힐스입니다. 표본이 두껍고 같은 동입니다.
| 대연동 84형 신축 중위 | 7.50억최근 12개월 336건 |
| 비교군 | 롯데캐슬레전드, 파크푸르지오, SK뷰힐스 |
| 분양가 84B 최고 | 10.94억 |
| 정규 미계약률 | 61% |
분석
계산은 이렇습니다.
84형 10.18억에서 10.94억은 대연동 신축 중위 7.50억보다 2.7억에서 3.4억 위입니다.
258세대 소단지가 대연동 대장 단지들보다 3억 가까이 비싼 값을 부르고 있습니다.
61% 미계약이 그 값에 대한 부산 수요자들의 답이었습니다. 이번 회차는 자격만 좁아지고 값은 그대로라 계산이 좋아질 이유가 없습니다.
| 84B 10.94억 | 대연동 신축 중위보다 3.4억 위 |
| 74A 8.77억 | 84형 중위보다도 1.3억 위 |
| 정규 결과 | 176세대 중 107세대 미계약 |
| 값 변화 | 없음 |
청약전략
청약자격
부산과 울산, 경남의 무주택세대구성원만 넣을 수 있습니다. 정규보다 좁아졌습니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 자격 | 부산 울산 경남 무주택세대구성원 |
| 전매제한 | 6개월, 2026.8.19 기산 |
| 예비입주자 | 미선정 |
| 상한제 | 미적용 |
무주택 지위를 쓰는 접수인데 잣대 위 3억짜리 계산입니다. 지위의 값어치를 하지 못합니다.
대출조건
부산은 수도권 6억 한도 규제 밖입니다. 대출 여력이 아니라 값 자체가 문제입니다.
전략
패스 유지입니다. 7월 계산에서 달라진 것이 없습니다.
대연동 실수요라면 7억대의 기존 대장 신축 실거래가 먼저입니다. 같은 동, 2억 이상 차이입니다.
이 단지의 다음 수순은 할인이거나 장기 미분양입니다. 어느 쪽이든 지금 정가로 받을 이유가 없습니다.
주의사항
취득세와 확장 별도입니다.
전매 6개월이 짧다는 점이 단타 유입을 부를 수 있는데, 잣대 위 3억짜리 단타는 성립하지 않습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
