APT margin 무순위 줍줍
9.14 줍줍! 한강 푸르지오 리버프론트 잔여 832세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 한강 푸르지오 리버프론트 무순위입니다.
숫자부터 적습니다. 2,432세대 가운데 832세대가 돌아왔습니다. 34.2%입니다. 주력인 84A는 정규 888세대 중 79%가 계약을 하지 않았습니다.
저희는 7월 정규 때 이 단지를 패스로 적었습니다. 같은 향산리의 힐스테이트 리버시티보다 1억 넘게 비싼 값이라는 계산이었습니다. 이번 무순위는 그 계산에 대한 시장의 답안지입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 김포시 고촌읍 향산리 |
| 구분 | 무순위 사후접수. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 832세대. 84A70584E70106B55180B2 |
| 분양가 | 84A 6.44억에서 7.73억, 정규와 동일 |
| 일정 | 접수9.14 하루발표9.17계약9.18 하루 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원, 전 타입 계약 시 유주택 간주 |
고촌 향산리의 상한제 공공택지 대단지입니다. 한강변 입지와 김포골드라인 바깥이라는 교통이 함께 있는 자리입니다.
84A가 705세대로 이번 물량의 몸통입니다. 정규에서 가장 안 팔린 타입이 가장 많이 돌아왔습니다.
값은 한 푼도 내리지 않았습니다. 정규 층별표와 전 구간 동일합니다.
자격은 오히려 무거워졌습니다. 전국 무주택세대구성원 한정이고 계약하면 유주택 간주입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 정규 청약 글에 실어 두었습니다. 이 글 아래 관련 글에서 보실 수 있습니다.
84A와 84E가 물량의 93%라 사실상 84형 접수입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 705세대 | 6.44억에서 7.73억 |
| 84E 70세대 | 6.43억에서 7.52억 |
| 106B 55세대 | 7.80억에서 9.37억 |
| 180B 2세대 | 29.22억 |
정규와 같은 값입니다. 3분의 1이 돌아왔는데 값을 지킨 것은 사업주체의 선택입니다.
상한제 값이라 내릴 수 없는 사정도 있습니다. 다만 시장이 이미 이 값에 답을 했다는 사실은 남습니다.
취득세와 등기, 확장은 별도입니다.
입지조건
향산리는 한강신도시가 아니라 고촌 생활권입니다. 서울 접근은 김포한강로 도로 축이 기본입니다.
옆 단지 힐스테이트 리버시티가 이 자리의 시세를 만들어 놓았습니다. 그 시세가 이 계산의 잣대입니다.
호재
재료보다 수급이 앞서는 단지입니다. 2,432세대의 입주장이 그 자체로 몇 년짜리 변수입니다.
비교단지
잣대는 고촌과 향산리의 84형 신축입니다. 최근 12개월 218건에 중위 5.92억입니다.
비교군이 캐슬앤파밀리에시티 1, 2단지와 힐스테이트 리버시티 2단지입니다. 길 하나 차이의 실거래입니다.
7월 정규 글에서 쓴 잣대와 같은 축이고, 그사이 값은 크게 움직이지 않았습니다.
| 고촌 향산 84형 신축 중위 | 5.92억최근 12개월 218건 |
| 비교군 | 캐슬앤파밀리에시티, 힐스테이트 리버시티 |
| 분양가 84A 기준층 | 7억 안팎 |
| 정규 미계약률 84A | 79% |
분석
계산은 7월과 같습니다.
84A 기준층 7억 안팎은 향산리 신축 중위 5.92억보다 1억 이상 위입니다. 최고층 7.73억이면 1.8억 위입니다.
정규에서 888세대 중 705세대가 계약을 접은 것이 이 격차에 대한 실제 수요자들의 판단이었습니다.
이번 무순위는 같은 값에 자격만 무거워졌습니다. 계산이 좋아질 이유가 하나도 없습니다.
| 84A 기준층 | 향산리 신축 중위보다 1억 이상 위 |
| 84A 최고층 7.73억 | 1.8억 위 |
| 정규 결과 | 84A 79% 미계약 |
| 값 변화 | 없음, 정규와 동일 |
청약전략
청약자격
전국 무주택세대구성원만 넣을 수 있습니다. 임의공급이 아니라 무순위 사후접수라 자격이 있습니다.
전 타입이 계약 시 유주택 간주입니다. 무주택 지위를 쓰는 접수라는 뜻입니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 상한제 | 적용 |
| 전매제한 | 3년 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원 |
| 계약 시 | 유주택 간주 |
무주택 지위와 바꾸는 접수입니다. 이 값이 그 지위의 값어치를 하는지가 판단의 전부인데, 저희 계산으로는 하지 않습니다.
대출조건
7억이면 대출 6억 한도에 자기 자금 1억대로 보이지만, 담보 기준과 소득 기준 가운데 작은 쪽이 실제 한도입니다.
832세대 대량 접수라 계약 일정이 하루입니다. 자금 계획 없이 넣을 수 있는 규모가 아닙니다.
전략
패스 유지입니다. 7월 계산에서 달라진 것이 없고, 시장의 답까지 더해졌습니다.
이 단지가 필요한 실수요라면 서두를 이유가 더 없어졌습니다. 832세대가 하루에 소화될 가능성은 낮고, 다음 회차나 입주장 급매가 더 싼 경로일 수 있습니다.
106B 55세대는 표본이 얇지만 84형과 같은 결의 계산입니다.
주의사항
계약하면 유주택 간주라 무주택 지위를 잃습니다. 이 조건이 이번 회차의 가장 큰 비용입니다.
2,432세대 입주장이 2029년 전후로 옵니다. 전세를 놓는 출구도 그때는 좁아집니다.
취득세와 확장 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
