APT margin 무순위 줍줍
9.14 줍줍! 한강 푸르지오 리버프론트 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 한강 푸르지오 리버프론트 무순위입니다.
숫자가 큽니다. 2,432세대 가운데 832세대가 돌아왔습니다. 34.2%입니다. 주력인 84A는 정규 888세대 중 79%가 계약을 하지 않았습니다.
저희는 7월 정규 때 이 단지를 패스로 적었습니다. 같은 향산리의 힐스테이트 리버시티보다 1억 넘게 비싼 값이라는 계산이었습니다. 이번 무순위로 그 계산이 확인되는지 보겠습니다. 다만 832세대는 정규 접수에서 1, 2순위로 마감된 타입 84A, 84E, 106B, 180B의 미계약분만입니다. 접수 미달로 끝난 타입은 따로 임의공급 대상이라 여기 들어 있지 않고, 단지 전체 미계약은 832세대보다 큽니다.
청약개요
모집공고
위치
경기도 김포시 고촌읍 향산리
공급규모
- 구분무순위 사후접수. 청약홈
- 물량잔여 832세대. 84A 705
84E 70
106B 55
180B 2 - 분양가84A 6.44억에서 7.73억, 정규와 동일
청약일정
접수 9.14 하루
발표 9.17
계약 9.18 하루
- 자격전국 무주택세대구성원, 전 타입 계약 시 유주택 간주
분양홈페이지
고촌 향산리의 상한제 공공택지 대단지입니다. 한강변 입지와 김포골드라인 바깥이라는 교통이 함께 있는 자리입니다.
84A가 705세대로 이번 물량의 대부분입니다. 84A는 정규 공급이 888세대로 가장 컸던 타입이고, 1순위에서 0.84대1로 모자랐지만 순위 안에서 마감돼 이번 무순위 대상이 됐습니다.
값은 한 푼도 내리지 않았습니다. 정규 층별표와 전 구간 동일합니다.
자격은 오히려 무거워졌습니다. 전국 무주택세대구성원 한정이고 계약하면 유주택 간주입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 7월 정규 청약 글에 실어 두었습니다.
84A와 84E가 물량의 93%라 사실상 84형 접수입니다.
분양가 및 세대수
- 84A 705세대6.44억에서 7.73억
- 84E 70세대6.43억에서 7.52억
- 106B 55세대7.80억에서 9.37억
- 180B 2세대29.22억
정규와 같은 값입니다. 832세대가 돌아왔는데 값을 지킨 것은 사업주체의 선택입니다.
취득세와 등기, 확장은 별도입니다.
입지조건
향산리는 한강신도시가 아니라 고촌 생활권입니다. 서울 접근은 김포한강로 도로 축이 기본입니다.
옆 단지 힐스테이트 리버시티가 이 자리의 시세를 만들어 놓았습니다. 그 시세가 이 계산의 비교 기준입니다.
호재
요인보다 수급이 앞서는 단지입니다. 2,432세대의 입주장이 그 자체로 몇 년짜리 변수입니다.
비교단지
비교 기준은 고촌읍 2020년식 신축 84형입니다. 최근 12개월 219건에 중위 5.91억입니다.
비교군은 캐슬앤파밀리에시티 1, 2단지와 힐스테이트 리버시티 1, 2단지 네 곳입니다. 이 가운데 힐스테이트 리버시티 두 단지가 같은 향산리입니다. 길 하나 차이의 실거래입니다.
7월 정규 글에서 쓴 비교 기준과 같은 축이고, 그사이 값은 크게 움직이지 않았습니다.
- 고촌읍 84형 신축 중위5.91억
최근 12개월 219건 - 비교군캐슬앤파밀리에시티 1단지 2단지
힐스테이트 리버시티 1단지 2단지 - 분양가 84A 기준층7억 안팎
- 정규 미계약률 84A79%
분석
계산은 7월과 같습니다.
84A 기준층 7억 안팎은 고촌읍 신축 중위 5.91억보다 1억 이상 위입니다. 최고층 7.73억이면 1.8억 위입니다.
정규 888세대 중 705세대가 무순위로 돌아온 것은 이 격차가 계약을 막았을 가능성을 보여 줍니다.
이번 무순위는 같은 값에 자격만 무거워졌습니다. 계산이 좋아질 이유가 하나도 없습니다.
- 84A 기준층고촌읍 신축 중위보다 1억 이상 위
- 84A 최고층 7.73억1.8억 위
- 정규 결과84A 79% 미계약
- 값 변화없음, 정규와 동일
청약전략
청약자격
전국 무주택세대구성원만 넣을 수 있습니다. 임의공급이 아니라 무순위 사후접수라 자격이 있습니다.
전 타입이 계약 시 유주택 간주입니다. 무주택 지위를 쓰는 접수라는 뜻입니다.
제한사항
- 구분무순위 사후접수
- 상한제적용
- 전매제한3년
- 자격전국 무주택세대구성원
- 계약 시유주택 간주
무주택 지위와 바꾸는 접수입니다. 이 값이 그 지위만큼의 값어치가 있는지가 문제인데, 저희 계산으로는 그렇지 않습니다.
대출조건
김포는 비규제지역이라 담보대출 LTV가 70%입니다. 7억이면 담보 기준 대출은 4.9억이고 자기 자금은 2.1억부터입니다. 계약 뒤 중도금 60%는 4.2억입니다.
832세대 대량 접수라 계약 일정이 하루입니다. 자금 계획 없이 넣을 수 있는 규모가 아닙니다.
전략
패스 유지입니다. 7월 계산에서 달라진 것이 없고, 정규 때 안 팔린 물량이 돌아온 사실까지 더해졌습니다.
이 단지가 필요한 실수요라면 서두를 이유가 더 없어졌습니다. 832세대가 하루에 소화될 가능성은 낮고, 다음 회차나 입주장 급매가 더 싼 경로일 수 있습니다.
106B 55세대는 표본이 얇지만 84형과 같은 결의 계산입니다.
주의사항
계약하면 유주택 간주라 무주택 지위를 잃습니다. 이 조건이 이번 회차의 가장 큰 비용입니다.
입주는 2031년 1월 예정입니다. 2,432세대 입주장이 그때 한꺼번에 열려 전세를 놓는 출구도 좁아질 수 있습니다.
취득세와 확장 별도입니다.
저희가 7월에 적은 계산이 숫자로 확인된 공고입니다. 정규 888세대 중 79%가 계약하지 않은 84A가 같은 값 그대로 705세대 돌아왔습니다. 고촌읍 신축 중위 5.91억과의 격차 1억에서 1.8억도 그대로입니다. 달라진 것은 자격뿐인데 무주택세대구성원 한정에 계약 시 유주택 간주로 오히려 무거워졌습니다. 같은 계산에 비용만 늘었으니 패스 유지입니다. 실수요라면 다음 회차와 입주장을 기다리는 쪽이 계산상 낫습니다.
