APT margin 무순위 줍줍
9.11 줍줍! 신월동 한양립스 잔여 12세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 신월동 한양립스 임의공급 2차입니다. 접수가 오늘 하루라 아침에 올립니다.
덕화주택 가로주택정비로 짓는 70세대에서 12세대가 남았습니다. 입주가 올해 11월이라 두 달 뒤 들어가는 집입니다.
서울 투기과열지구 물건인데 임의공급이라 통장도 전매제한도 없습니다. 조건은 가장 가볍고, 계산은 가장 까다로운 물건입니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 양천구 신월동 118-14 |
| 구분 | 임의공급 2차. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 12세대. 45형 4, 53A 1, 53B 7 |
| 분양가 | 45형4.545억에서 4.548억53형5.05억에서 5.25억 |
| 일정 | 접수 9.11 하루 17시 30분까지 |
| 입주 | 2026년 11월, 준공 임박 |
70세대 가로주택 소단지입니다. 한양건설이 짓고 브랜드는 한양립스입니다.
계약금 10%에 중도금 60% 무이자입니다. 준공 임박 물량이라 자금 일정이 짧고 명확합니다.
타입이 45형과 53형이라 방 두세 개짜리 소형 구성입니다. 1인 가구와 신혼 체급입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 싣지 못했습니다. 공고문과 청약홈 어디에도 도면이 공개돼 있지 않습니다.
도면 없이 넣어야 하는 접수라는 사실 자체가 이 물건의 정보 수준을 보여 줍니다. 현장 확인이 사실상 필수입니다.
분양가 및 세대수
| 45형 4세대 | 4.545억에서 4.548억 |
| 53A 1세대 | 5.25억211호 |
| 53B 7세대 | 5.05억에서 5.18억 |
| 중도금 | 60% 무이자 |
53B가 일곱 세대로 물량의 몸통입니다. 5.05억에서 5.18억입니다.
취득세와 등기 비용은 별도입니다.
입지조건
신월동은 목동 생활권의 서쪽 끝입니다. 남부순환로와 경인고속도로 사이라 소음 축을 현장에서 확인해야 하는 동네이기도 합니다.
신정뉴타운과 목동 재건축이 진행될수록 신월동으로 온기가 번지는 구조는 유효합니다.
호재
재료는 목동 재건축과 신월시영 재건축입니다. 둘 다 긴 호흡이라 두 달 뒤 입주하는 이 물건의 계산에는 넣지 않습니다.
비교단지
잣대가 세 갈래로 갈립니다. 이 글의 핵심입니다.
같은 신월동 소형 신축인데 목동센트럴아이파크위브 대단지는 8.55억대에 거래됩니다. 나홀로 신축인 스위트드림은 4.0억입니다. 재건축 기대가 붙은 1988년식 신월시영 소형은 6.05억입니다.
체급이 값을 정하는 동네입니다. 70세대 가로주택인 이 물건의 체급은 대단지가 아니라 나홀로 쪽에 가깝습니다.
나홀로 신축 표본이 3건뿐이라 잣대로 쓰기엔 얇습니다. 그래서 이 글은 마진 숫자를 확정하지 않습니다.
| 신월 소형 대단지 신축 | 8.55억대목동센트럴아이파크위브 |
| 신월 나홀로 신축 | 4.0억표본 3건, 얇음 |
| 신월시영 1988년식 | 6.05억재건축 기대 반영 |
| 분양가 53B | 5.05억에서 5.18억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다.
53B 5.05억은 나홀로 신축 4.0억보다 1억 위이고, 대단지 신축 8.55억보다 3.5억 아래입니다. 어느 잣대를 믿느냐로 답이 뒤집힙니다.
보수적으로 나홀로 체급을 기준으로 하면 1억 비싸게 사는 계산이고, 낙관적으로 위브 단지들과의 중간 체급을 인정하면 싼 계산입니다.
표본이 얇은 쪽 잣대라 저희는 확정하지 않습니다. 잣대가 서지 않는 물건입니다.
| 나홀로 신축 기준 | 1억 위표본 3건 |
| 대단지 신축 기준 | 3.5억 아래체급이 다름 |
| 판정 | 잣대 부족 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기 별도 |
청약전략
청약자격
만 19세 이상이면 됩니다. 통장, 주택 수, 거주지 전부 무관한 추첨입니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 2차 |
| 상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
투기과열지구인데 임의공급이라 제한이 하나도 없습니다. 서울에서 이 조합은 드뭅니다.
대출조건
5억대 초반에 중도금 무이자, 입주 두 달 전이라 사실상 잔금 계획만 세우면 되는 구조입니다.
준공 후 담보대출로 전환되는 일정이라 은행 실행 금리를 미리 확인해 둘 필요가 있습니다.
전략
계산으로는 결론을 내리지 않습니다. 잣대가 서지 않기 때문입니다.
넣는다면 그 근거는 숫자가 아니라 현장이어야 합니다. 두 달 뒤 입주하는 실물이 있으니 보고 결정할 수 있는 드문 경우입니다.
45형 4.5억대는 신월동 전세가와의 거리가 가까워 실거주 전환 부담이 작은 쪽입니다.
접수가 오늘 17시 30분까지입니다.
주의사항
평면도가 공개돼 있지 않습니다. 도면 없이 넣는 접수입니다.
70세대 나홀로 소단지의 환금성 감가는 실재합니다. 팔 때도 같은 논쟁을 겪습니다.
취득세와 등기 별도입니다.
결론
판정 잣대 부족
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
