APT margin 무순위 줍줍
9.14 줍줍! 고덕신도시 아테라 A63 잔여 49세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 평택 고덕신도시 아테라 A-63블록 잔여세대입니다.
LH 와 민간 건설사들이 함께 짓는 공공분양 630세대에서 49세대가 남았습니다. 접수가 9월 14일까지라 시간이 며칠 있습니다.
이번 주 훑은 잔여 물량 가운데 유일하게 값이 잣대 아래에 있는 건입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 평택시 고덕국제화지구 A-63블록 |
| 구분 | 임의공급, LH 민간참여 공공분양. 청약홈 접수 |
| 물량 | 잔여 49세대. 74A1374B684A1284B18 |
| 분양가 | 4.53억에서 5.39억. 기금융자 7,500만원 활용 가능 |
| 일정 | 접수9.9에서 9.14발표9.17계약9.19 |
| 입주 | 공고문 기준 확인 |
고덕국제신도시의 LH 민간참여 블록입니다. 금호와 우미, 신동아, 신흥이 함께 짓습니다.
상한제가 적용된 값이고 그 대신 전매 3년에 거주 의무 3년이 붙습니다.
잔여 타입이 74형 19세대와 84형 30세대로 고르게 남았습니다.
선납 할인 5%가 있습니다. 자금이 준비된 쪽에는 실질 할인입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여가 많은 세 타입의 도면을 싣습니다. 74B 는 74A 와 같은 계열이라 생략했습니다.
분양가 및 세대수
| 74A 13세대, 74B 6세대 | 4.53억대부터 |
| 84A 12세대 | 5억대 |
| 84B 18세대 | 최고 5.39억 |
| 선납 할인 | 5% |
| 기금융자 | 7,500만원 활용 가능 |
84형 최고가가 5.39억입니다. 상한제 값이라 고덕 민간 분양보다 낮게 서 있습니다.
기금융자 7,500만원이 붙어 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 구조입니다.
취득세와 옵션은 별도입니다.
입지조건
고덕국제신도시는 삼성 평택캠퍼스의 배후 주거지입니다. 수요의 뿌리가 분명한 신도시입니다.
다만 평택 전체로는 공급이 많습니다. 부동산원 주간에서 평택은 1년 누적 5% 넘게 내린 지역입니다.
같은 평택 안에서 고덕만 값이 다릅니다. 고덕 신축 중위 5.58억과 평택 전체 신축 중위 4.50억의 차이가 그 온도차입니다.
호재
재료는 삼성 캠퍼스의 증설 사이클입니다. 유효한 재료지만 시점이 유동적이라 계산에는 넣지 않습니다.
비교단지
잣대는 고덕 신도시 안의 84형 신축입니다. 최근 12개월 505건에 중위 5.58억입니다.
비교군이 대광로제비앙과 호반써밋 에듀파크, 리슈빌 레이크파크입니다. 같은 신도시 안 단지들이라 잣대가 정직합니다.
평택 전체 84형 신축 중위는 4.50억입니다. 고덕 밖 값으로는 이 분양가가 위이니, 이 계산은 고덕 생활권을 산다는 전제 위에 서 있습니다.
| 고덕 84형 신축 중위 | 5.58억최근 12개월 505건 |
| 비교군 | 대광로제비앙, 호반써밋 에듀파크, 리슈빌 |
| 평택 전체 84형 신축 | 4.50억1,967건 |
| 분양가 84B 최고 | 5.39억 |
분석
계산은 이렇습니다.
84B 최고가 5.39억은 고덕 신축 중위 5.58억보다 1,900만원 아래입니다. 낮은 층은 폭이 더 벌어집니다.
선납 할인 5%를 쓰면 5.39억이 5.12억이 됩니다. 그 경우 폭이 4,600만원까지 커집니다.
취득세와 옵션을 얹으면 정가 기준 마진은 얇아집니다. 이 물건의 마진은 선납 할인을 쓸 수 있느냐에 상당 부분 달려 있습니다.
| 84B 5.39억 | 고덕 신축 중위보다 1,900만원 아래 |
| 선납 할인 적용 시 | 5.12억, 폭 4,600만원 |
| 빠진 비용 | 취득세, 옵션 별도 |
| 전제 | 고덕 생활권 잣대 기준 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 통장과 무주택 요건이 없습니다. 이 물량은 계약해도 향후 청약에서 무주택으로 간주되는 미분양분이라는 점이 특이합니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급, LH 민간참여 공공분양 |
| 상한제 | 적용 |
| 전매제한 | 3년 |
| 거주 의무 | 3년 |
| 선납 할인 | 5% |
거주 의무 3년이 이 값의 대가입니다. 입주해서 살아야 하는 집이라 전월세 출구가 막혀 있습니다.
실거주 계획이 없는 접수는 조건 위반으로 돌아옵니다. 이 물건은 실수요 전용입니다.
대출조건
기금융자 7,500만원에 낮은 총액이라 자금 문턱은 이번 주 물량 가운데 가장 낮은 축입니다.
선납 할인 5%는 자금이 준비된 쪽에 확실한 이득입니다. 대출 이자와 할인율을 견줘 보면 대부분 할인 쪽이 남습니다.
전략
고덕에 실거주할 계획이라면 넣을 만합니다. 상한제 값이 신축 중위 아래에 있고 표본 505건이라 계산이 튼튼합니다.
84B 저층이나 선납 할인 조합이면 폭이 4,000만원대로 커집니다.
투자 관점이면 대상이 아닙니다. 거주 의무 3년과 전매 3년이 출구를 다 막아 놓았습니다.
74형은 표본이 얇아 84형만큼의 확신은 없습니다. 면적이 꼭 필요한 경우가 아니면 84형 쪽이 계산이 깨끗합니다.
주의사항
거주 의무 3년입니다. 실거주 계획 없이 넣으면 안 되는 물량입니다.
평택 전체는 하락 지역입니다. 고덕 프리미엄이 유지된다는 전제가 무너지면 계산도 무너집니다.
취득세와 옵션 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
