APT margin 청약 분석

9.1 청약! 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.8.26 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰입니다.

공고문 기준으로 9개동 총 1,949세대이고 특별공급이 943세대입니다.

용현학익 1블록 도시개발구역입니다. 기존 미추홀구와는 성격이 다른 동네입니다.

청약개요

모집공고

위치

인천광역시 미추홀구 학익동 용현학익 1블록 도시개발구역 공동 3BL

공급규모

• 물량9개동 총 1,949세대

청약일정

접수 8.31 에서 9.2

• 59형4.572억에서 4.856억

인천 미추홀구 학익동입니다. 옛 남구이고 인천 원도심 축입니다.

용현학익 도시개발구역은 대규모 신도시급 개발입니다. 시티오씨엘 브랜드로 단지가 순차로 들어서고 있습니다.

타입이 59형부터 136P까지 열 가지입니다. 84A가 984세대로 가장 많습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도 다섯 장을 싣습니다. 84A 가 984세대로 물량의 절반이 넘습니다.

면적표가 도면에 함께 들어 있습니다. 전용과 공급, 계약면적을 나란히 보시면 됩니다.

열 타입의 값은 위 가격표에 있습니다.

분양가 및 세대수

59형이 4.572억에서 4.856억입니다. 층별 차이는 2,840만원입니다.

84A가 6.677억에서 7.129억, 84B가 6.330억에서 6.759억입니다. 84A가 84B보다 최저가 기준 3,470만원 비쌉니다.

95형이 6.908억에서 7.734억입니다. 84A 최고층과 95형 최저층 가격대가 겹칩니다.

입지조건

학익동은 인천 원도심입니다. 다만 이 단지가 있는 도시개발구역은 새로 조성되는 지역입니다.

수인분당선 인하대역이 축입니다. 인천 도심과 송도 사이에 있습니다.

도시개발구역이 채워지면 일대 값이 달라질 수 있습니다. 그래서 미추홀 전체 값과 함께 같은 구역 안 1단지와 4단지 거래도 같이 봤습니다.

호재

호재는 수인분당선 학익역 신설입니다. 학익역은 정거장 신설을 추진하는 단계라 개통 시점을 알 수 없습니다.

GTX-B 인천 구간 기본 정거장은 인천대입구, 인천시청, 부평입니다. 입지도에 표시된 청학역은 인천대입구와 인천시청 사이에 추가하는 정거장으로, 2025년 12월 인천시가 타당성 검증에서 경제성 B/C 1.03을 확보했다고 밝혔습니다. 사업비 2,540억원은 인천시가 부담하고 2026년 말 민간 사업시행자와 위수탁 협약 체결을 목표로 합니다. 추진은 확정됐지만 아직 협약 전이고 청학역 개통 시점은 정해지지 않았습니다. GTX-B 노선 전체의 개통 목표는 2030년입니다. 출처는 2025년 12월 22일 트윅24 보도이고 이후 진행은 따로 확인하지 못했습니다.

용현학익 개발이 단지별 순차 입주라 몇 년간 공급이 이어진다는 점은 값을 누르는 쪽 변수입니다.

비교단지

비교 기준은 2020년 이후 준공 신축이고 기간은 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월입니다. 같은 거래가 두 번 들어간 것과 해제로 표시된 거래는 뺐습니다.

미추홀구 84형 신축은 197건에 중위 5.65억이고, 학익동만 보면 26건에 6.30억입니다. 미추홀구에는 원도심 신축이 섞여 있어 학익동 값이 더 가깝습니다.

같은 개발구역 안에서는 시티오씨엘 1단지가 2024년 준공이고 84형 9건 중위가 6.675억, 범위는 6.50억에서 7.03억입니다. 4단지는 2025년 준공이고 4건 중위가 6.10억입니다.

59형은 미추홀구 신축이 369건에 중위 4.47억이고 학익동은 38건에 4.10억입니다. 시티오씨엘 1단지 59형은 4건에 5.55억입니다.

분석

84형은 기준에 따라 답이 다릅니다.

학익동 신축 중위 6.30억과 비교하면 84B 최저층 6.330억은 300만원 위로 같은 값이고, 84A 최저가 6.677억은 3,770만원 위입니다.

시티오씨엘 1단지 중위 6.675억과 비교하면 84B 최저층은 3,450만원 아래이고 84A 최저가는 같은 값입니다. 4단지 중위 6.10억과는 84B 최저층이 2,300만원, 84A 최저가가 5,770만원 위입니다.

미추홀구 신축 중위 5.65억으로 재면 84B 최저층은 6,800만원, 84A 최저가는 1.03억 위입니다. 다만 원도심 신축이 섞인 값입니다.

59형 4.572억에서 4.856억은 미추홀구 신축 중위 4.47억보다 1,020만원에서 3,860만원 위이고, 학익동 신축 중위 4.10억보다 4,720만원에서 7,560만원 위입니다. 시티오씨엘 1단지 59형 5.55억보다는 6,940만원에서 9,780만원 아래이지만 4건뿐입니다.

입주가 2030년 4월이라 이미 준공된 1단지와 4단지 거래가를 그대로 마진으로 읽을 수는 없습니다. 분양권을 들고 3년 반 넘게 기다리는 부담이 따로 있습니다.

청약전략

청약자격

경쟁이 있으면 인천광역시 거주자가 우선하고, 기타지역은 서울과 경기 거주자입니다. 일반공급에 인천 거주 우선 배정 비율이 따로 있는 것은 아닙니다.

다자녀가구와 노부모부양 특별공급만 세대수의 50%를 인천 거주자에게 우선 배정합니다. 특별공급 943세대는 생애최초와 신혼부부 배정부터 보시면 됩니다.

제한사항

공고문 기준으로 재당첨 제한 없음, 전매제한 1년, 거주 의무 없음입니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 민영주택입니다.

재당첨 제한 기간 안에 있는 분과 그 세대원도 청약할 수 있습니다. 다만 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 다시 쓸 수 없습니다.

미추홀구는 비규제지역이라 6억원 이상 주택 거래는 신고할 때 자금조달계획서를 내야 합니다.

대출조건

공고문은 미추홀구를 비규제지역으로 적었습니다. 비규제지역 LTV 70%를 적용하면 84A 최저가 6.677억은 대출 한도가 4.67억이고 자기 자금이 2.00억입니다. 최고가 7.129억은 한도 4.99억, 자기 자금 2.14억입니다.

수도권 대출 총액 상한 6억에는 닿지 않고 LTV 70%가 먼저 걸립니다. 6억을 빌리려면 집값이 8.6억은 돼야 합니다.

입주 시 대출 1억원 이상은 DSR 40%를 받는다고 공고문에 적혀 있어 소득이 낮으면 한도가 더 줄 수 있습니다. 중도금 회차와 잔금까지 일정이 긴 선분양이라 금리 변동 구간도 길게 지나갑니다.

최초 경쟁률

이 글은 접수 전에 썼고, 접수 결과는 청약홈 경쟁률 조회로 2026년 10월 14일에 확인해 덧붙입니다. 판정은 바꾸지 않았습니다.

일반공급 1,756세대에 1순위 768건이 들어와 평균 0.44대1이었습니다. 59형은 88세대에 440건으로 5.00대1, 75형은 1.20대1로 순위 내에서 마감했고 133P와 136P도 각 4.00대1로 마감했습니다.

84형은 달랐습니다. 84A는 0.17대1에 736세대, 84B는 0.03대1에 347세대가 최종 미달이었습니다. 84형만 합치면 공급 1,304세대 가운데 1,083세대가 비었습니다. 95형 69세대, 101A 38세대, 101B 76세대, 110형 43세대도 미달이라 전체 미달은 1,309세대로 일반공급의 74.5%입니다.

이 글은 조건부로 보면서 84B 저층에만 마진이 보인다고 썼습니다. 시장은 그 84B에 전 타입 가운데 가장 낮은 0.03대1로 응답했고, 84형 전체를 거의 통째로 비웠습니다. 84B 저층에 마진이 있다는 판단은 수요로 확인되지 않았습니다. 접수 결과가 층별로 나뉘어 있지 않아 저층만의 반응은 알 수 없습니다. 84형에서 크게 서두를 이유가 없다고 본 조건부 판단은 방향이 맞았습니다.

59형은 반대였습니다. 분양가가 미추홀 신축 중위보다 위였는데도 5.00대1로 마감했습니다. 같은 구역 1단지 59형 5.55억보다 아래라는 점이 작용했을 수 있지만, 접수 결과만으로 이유를 단정할 수는 없습니다. 이 글은 59형에서 마진이 있는 쪽으로 쓰지 않았고, 이 결과는 글의 판단과 어긋납니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000388

전략

마진이 보이는 건 84B 저층뿐입니다. 같은 구역 1단지 중위보다 아래이고 학익동 신축과는 같은 값입니다.

84A 최저가는 1단지 중위와 같은 값이라 마진이 없습니다. 31층 이상 7.129억은 1단지 중위보다 4,540만원 위입니다.

59형은 평균 신축보다는 위이고 1단지 59형보다는 아래입니다. 1단지 59형이 4건뿐이라 확정적으로 보기는 어렵습니다.

84A는 1층 6.677억과 31층 이상 7.129억의 차이가 4,520만원이고, 84B는 6.330억과 6.759억의 차이가 4,290만원입니다. 어느 층을 받느냐에 따라 마진이 달라집니다.

주의사항

접수가 8월 31일부터 9월 2일까지입니다.

입주가 2030년 4월인 이 단지와 이미 준공된 1단지와 4단지는 시점이 다릅니다. 1단지 84형 9건, 4단지 84형 4건, 1단지 59형 4건은 표본이 얇습니다.

발코니 확장과 취득세는 별도입니다.

이 글은 접수 전에 쓴 글이지만 비교 값은 2026년 9월까지 거래로 2026년 10월 14일에 다시 계산했습니다.

9개동 총 1,949세대 대단지이고 용현학익 도시개발구역입니다. 84B 최저층 6.330억은 학익동 신축 84형 중위 6.30억과 같은 값이고, 같은 구역 시티오씨엘 1단지 중위 6.675억보다는 3,450만원 아래입니다. 84A 최저가 6.677억은 1단지 중위와 같은 값이라 마진이 없습니다. 59형은 미추홀구 신축 중위 4.47억보다 위이지만 1단지 59형 5.55억보다는 아래입니다. 판정은 조건부로 유지하고 근거가 바뀌었습니다. 앞 단지 거래가 확인돼 84B 저층 쪽에서만 마진이 보이고 나머지는 같거나 위입니다. 입주가 2030년 4월이라 기다리는 시간이 길다는 점이 단서입니다. 접수 결과는 위 최초 경쟁률에 적었습니다. 59형은 5.00대1로 마감했고 84형은 1,083세대가 미달했습니다.