APT margin 무순위 줍줍
9.1 청약! 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 1,949세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰입니다.
1,949세대입니다. 8월 물량 가운데 두 번째로 큽니다.
용현학익 1블록 도시개발구역입니다. 기존 미추홀구와는 성격이 다른 자리입니다.
청약개요
| 위치 | 인천광역시 미추홀구 학익동 용현학익 1블록 도시개발구역 공동3BL |
| 물량 | 1,949세대 |
| 59형 | 4.572억에서 5.812억 |
| 일정 | 접수 8.31에서 9.2 |
인천 미추홀구 학익동입니다. 옛 남구이고 인천 원도심 축입니다.
용현학익 도시개발구역은 대규모 신도시급 개발입니다. 시티오씨엘 브랜드로 단지가 순차로 들어서고 있습니다.
타입이 59형부터 95형까지 다섯 가지입니다. 폭이 넓습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 다섯 장을 싣습니다. 84A 가 984세대로 물량의 절반이 넘습니다.
면적표가 도면에 함께 들어 있습니다. 전용과 공급, 계약면적을 나란히 보시면 됩니다.
타입별 구성은 위 가격표에 있습니다. 면적과 값을 나란히 놓고 보십시오.
분양가 및 세대수
| 59형 | 4.572억에서 5.812억 |
| 75형 | 5.871억에서 6.886억 |
| 84A | 6.330억에서 7.129억 |
| 84B | 6.594억에서 6.908억 |
| 95형 | 6.983억에서 7.862억 |
59형이 4.572억에서 5.812억입니다. 층별 편차가 1.24억으로 큽니다.
84A가 6.330억에서 7.129억, 84B가 6.594억에서 6.908억입니다.
95형이 6.983억에서 7.862억입니다. 84A 최고층과 95형 최저층이 겹칩니다.
입지조건
학익동은 인천 원도심입니다. 다만 이 단지가 있는 도시개발구역은 새로 조성되는 자리입니다.
수인분당선 인하대역이 축입니다. 인천 도심과 송도 사이에 있습니다.
도시개발구역이 완성되면 일대의 기준값 자체가 바뀝니다. 기존 미추홀 값대로 재기 어려운 이유입니다.
호재
재료와 변수는 위 입지 항목에 함께 적었습니다.
이 사이트는 기대보다 지금 확인되는 실거래를 기준으로 계산합니다.
비교단지
잣대는 미추홀구 84형 신축입니다. 330건에 중위 5.62억입니다.
표본은 두껍습니다. 다만 미추홀구는 구축 비중이 높은 원도심입니다.
이 단지는 대규모 도시개발구역의 신축이고 1,949세대입니다. 기존 미추홀 신축과 상품 성격이 다릅니다.
같은 시티오씨엘 앞 단지들의 분양권 시세가 더 나은 잣대입니다. 다만 실거래 통계로는 잡히지 않습니다.
| 미추홀구 84형 신축 중위 | 5.62억최근 12개월 330건 |
| 미추홀구 59형 신축 중위 | 3.00억58건 |
| 분양가 84A 최저층 | 6.330억 |
| 마진 | 84형 기준 7,100만원 위 |
분석
셈을 놓습니다.
84A 최저층 6.330억은 미추홀구 84형 신축 중위 5.62억보다 7,100만원 위입니다.
59형은 4.572억인데 미추홀 59형 중위가 3.00억입니다. 1.57억 위입니다. 다만 59형 표본이 58건으로 얇습니다.
숫자로는 잣대 위입니다. 그런데 이 비교를 결론으로 삼기는 어렵습니다. 원도심 구축이 섞인 값에 도시개발구역 신축을 대는 것이기 때문입니다.
이 건은 잣대를 어디에 두느냐로 답이 갈립니다. 미추홀 기존 신축 기준으로는 위이고, 시티오씨엘 앞 단지 분양권 기준으로는 다른 답이 나옵니다.
| 분양가 84A 최저층 | 6.330억 |
| 마진 | 84형 기준 7,100만원 위 |
청약전략
청약자격
자격 요건은 공고문이 기준입니다. 청약통장과 거주지, 주택 소유 요건을 직접 확인하십시오.
부적격 판정의 책임은 신청자 본인에게 있다고 공고문에 적혀 있습니다.
제한사항
| 물량 | 1,949세대 |
| 59형 | 4.572억에서 5.812억 |
| 일정 | 접수 8.31에서 9.2 |
전매제한과 거주 의무, 재당첨 제한은 공고문에 적혀 있습니다. 해당 항목을 직접 보십시오.
규제지역 여부에 따라 대출 한도와 실거주 요건이 크게 달라집니다.
대출조건
수도권 주택담보대출 한도 6억이 걸립니다. 그 위 금액은 자기 자금으로 채워야 합니다.
대출 한도는 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 가운데 작은 쪽으로 정해집니다. 담보만 보고 계산하면 과대평가가 됩니다.
잔금 시점의 금리는 지금 알 수 없습니다. 여유를 얹은 금리로 계산해 두십시오.
전략
1,949세대는 한 번에 소화되기 어려운 규모입니다. 정규에서 남으면 무순위로 이어집니다.
판단하시려면 시티오씨엘 1단지에서 8단지까지의 분양권 시세를 직접 확인하십시오. 그게 이 물건의 실제 잣대입니다.
타입이 다섯이라 세대수가 분산돼 있습니다. 어느 타입을 넣을지 먼저 정하십시오.
84A 최저층 6.330억과 최고층 7.129억의 차이가 8,000만원입니다. 층이 결과를 크게 가릅니다.
주의사항
접수가 8월 31일부터 9월 2일까지입니다.
미추홀 신축 중위에는 원도심 구축이 섞여 있습니다. 도시개발구역 신축과 성격이 다릅니다.
분양가에 발코니 확장과 취득세가 빠져 있습니다.
이 글의 마진 계산은 오늘의 실거래를 기준으로 한 것입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
