APT margin 무순위 줍줍

8.24 청약! 상동역 롯데캐슬 시그니처 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.8.26 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처입니다.

1,859세대입니다. 8월 물량 가운데 규모가 가장 큽니다.

타입 구성이 특이합니다. 113형과 121형이 주력이고 153, 187, 192형 펜트하우스가 붙습니다. 60억대 물건이 들어 있습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지

공급규모

• 물량1,859세대

청약일정

접수 8.24 에서 8.26

• 113A21.540억에서 22.420억

부천시 원미구 상동입니다. 1호선과 7호선이 지나고 상동 상권이 붙어 있습니다.

주력이 113형과 121형입니다. 84형이 없습니다. 대형 평형 중심 단지입니다.

펜트하우스가 세 타입입니다. 153P가 47.5억, 187P가 57.27억, 192P가 60.38억입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도 네 장을 싣습니다. 113A 와 113B, 121형이 주력이고 펜트는 192P 한 장만 넣었습니다.

도면에 동배치 키맵이 함께 있습니다. 어느 동 어느 위치인지 값과 같이 보시면 됩니다.

면적별 값은 위 가격표에 함께 적어 두었습니다.

분양가 및 세대수

113A가 21.540억에서 22.420억, 121형이 21.690억에서 23.490억입니다.

113형과 121형의 값이 거의 겹칩니다. 면적이 8제곱미터 차이인데 값 차이가 크지 않습니다.

펜트는 다른 물건으로 봐야 합니다. 47.5억에서 60.38억은 부천의 값대가 아닙니다.

입지조건

상동은 부천의 중심 상권입니다. 백화점과 대형마트가 모여 있습니다.

1호선 송내역과 7호선 상동역이 가깝습니다. 서울 접근은 7호선으로 이어집니다.

부천 원미구는 구축 비중이 높습니다. 신축 대형 평형이 최근에 거의 없었습니다.

호재

상동은 새 요인보다 이미 깔린 상권과 교통이 재산인 동네입니다. 7호선과 1호선이 다 있고 백화점 상권이 걸어서 닿습니다.

그래서 이 단지의 변수는 호재가 아니라 값 자체입니다. 부천에서 21억이 받아들여지는지가 핵심입니다.

비교단지

비교 기준을 세우려 했는데 서지 않습니다.

부천 원미구 113형 신축 실거래가 64건에 중위 8.86억입니다. 121형은 47건에 7.83억입니다.

분양가는 21억대에서 23억대입니다. 비교 기준의 두 배를 훌쩍 넘습니다.

이 차이는 표본 부족 때문이 아닙니다. 부천 원미구에 이 정도 규모와 상품성의 대형 신축이 최근에 없었기 때문입니다. 비교할 물건 자체가 없습니다.

분석

이 글에는 마진 숫자를 적지 않습니다.

부천 원미구 113형 중위 8.86억에 분양가 21.540억을 대면 12.68억 차이가 나옵니다. 그 숫자는 의미가 없습니다. 비교 대상이 이 상품과 다른 물건입니다.

판단하시려면 서울 서남권의 같은 면적대 값과 비교하셔야 합니다. 부천 안에서는 답이 나오지 않습니다.

확실한 것은 하나입니다. 이 단지는 부천 원미구의 기존 값대를 크게 벗어난 수준에 값을 매겼습니다. 그 값이 받아들여지는지가 이번 청약의 핵심입니다.

청약전략

청약자격

85제곱미터 초과 일반공급은 전량 추첨제라 가점이 낮아도 기회가 있습니다.

청약통장 가입 기간과 예치금 기준은 공고문 자격 항목에 있습니다. 넣기 전에 한 번 맞춰 보시면 됩니다.

제한사항

전매제한과 재당첨 제한은 공고문이 기준입니다. 대형 평형 위주 단지라 평소 보던 84형 공고와 조건이 다를 수 있어 해당 쪽을 챙겨 보시는 편이 좋겠습니다.

대출조건

113A 기준층이 22억대입니다. 주택담보대출 한도 6억을 꽉 채워도 자기 자금이 16억입니다.

사실상 대출로 접근하는 물건이 아닙니다. 펜트하우스 60억대는 말할 것도 없습니다.

잔금까지 자금 흐름을 현금 기준으로 짜야 하는 단지입니다.

전략

값으로 판단할 수 없는 물건입니다. 비교 기준이 없습니다.

1,859세대는 한 번에 소화되기 어려운 규모입니다. 정규에서 남으면 무순위로 이어집니다. 그 결과를 보면 이 값이 통하는지 알 수 있습니다.

85제곱미터 초과 일반공급은 전량 추첨제입니다. 가점이 낮아도 기회가 있습니다.

서두를 이유는 적습니다. 이번 결과를 보고 다음을 노리는 선택지가 열려 있습니다.

주의사항

접수가 8월 24일부터 26일까지입니다.

이 글에는 마진 숫자가 없습니다. 부천 안에서 비교 대상을 찾지 못했습니다.

발코니 확장과 취득세는 별도입니다. 이 값대에서는 취득세만 수천만원 단위입니다.

마진 계산의 기준 시점은 글 작성일의 실거래입니다.

8월 물량 가운데 규모가 가장 큽니다. 1,859세대이고 113형과 121형이 주력입니다. 그런데 부천 원미구 113형 신축 실거래 중위가 8.86억인데 분양가가 21.540억부터입니다. 표본이 부족해서가 아니라 부천에 이 상품과 비교할 물건이 없어서 생기는 차이입니다. 그래서 마진 숫자를 적지 않았습니다. 판단하시려면 서울 서남권의 같은 면적대와 비교해 보시면 좋겠습니다. 이 단지는 부천의 기존 값대를 크게 벗어난 수준에 값을 매겼고, 그 값이 받아들여지는지가 이번 청약의 핵심입니다.