APT margin 무순위 줍줍
7.28 줍줍! 아크로 리버스카이 무순위 3세대, 분양가 평면도 안전마진 (각 동 꼭대기 140, 대출은 2억)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 동작구 대방동 23-61 일대, 노량진8재정비촉진구역을 재개발한 아크로 리버스카이의 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 28일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 31일, 계약은 8월 7일입니다. 잔여는 전용 140 한 타입 3세대입니다.
이 단지는 지난 5월 정규에서 1순위 평균 19.78대 1을 찍고 정당계약에서 99%가 팔린 물건입니다(보도 기준). 그런데 남은 세 집의 좌표가 심상치 않습니다. 106동 18층, 107동 28층, 108동 25층, 각 동의 맨 꼭대기 층입니다. 동호수표를 보면 이 단지 일반분양 140 전량이 그대로 돌아온 셈입니다.
가격표는 48.797억과 49.28억입니다. 그리고 작년 10.15 대책으로 25억 초과 주택의 잔금대출 한도는 2억입니다. 49억짜리 계산서에 대출이 2억, 이 간격이 오늘 글의 주제입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 동작구 대방동 23-61 일원 (노량진8재정비촉진구역 재개발) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨) |
| 잔여 | 3세대 (140P, 106동 1801호, 107동 2801호, 108동 2501호. 각 동 최상층) |
| 분양가 | 106동 1801호 48.797억, 107동 2801호와 108동 2501호 각 49.28억 (발코니 확장 2,900만 별도) |
| 자격 | 공고일(7.23) 현재 서울 거주 무주택세대구성원, 통장 무관 (외국인 불가) |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역, 재당첨 제한 10년, 전매 3년 (2026.6.5 기산), 거주의무 없음, 상한제 미적용 |
| 단지 | 지하 4층에서 지상 29층 10개동 987세대 (조합원 522, 임대 172, 보류지 8 포함, 일반분양 285), DL이앤씨 시공, 입주 2029.08 |
| 일정 | 접수 7.28 (하루), 발표 7.31, 서류접수와 계약 8.7 |
아크로 리버스카이는 노량진뉴타운 8개 구역 가운데 가장 먼저 일반분양까지 온 단지입니다. 지하 4층에서 지상 29층, 10개동 987세대이고 조합원분 522세대와 임대 172세대, 보류지 8세대를 빼면 일반분양이 285세대였습니다. 시공은 DL이앤씨, 하이엔드 브랜드 아크로를 달았고 입주는 2029년 8월 예정입니다.
5월 성적표는 화려했습니다. 특별공급 153가구에 2,817명(18.41대 1), 1순위 132가구에 2,611명(19.78대 1)이 들어왔습니다. 타입별로는 44가 76.75대 1, 59A가 57.67대 1이었고 국평인 84A도 14.44대 1로 마감됐습니다. 정당계약에서 285가구의 99%가 팔렸다는 보도까지 나온, 올해 상반기 서울 분양의 성공작입니다.
이번 3세대는 그 완판 잔치의 잔여물입니다. 보도 기준으로 부적격 등으로 3가구가 나왔고, 그 세 집이 전부 140P입니다. 140P는 애초 공급이 3세대뿐이라 타입별 경쟁률 기사에도 등장하지 않던 물량입니다. 단지에서 가장 크고 가장 비싼 세 집이 통째로 무순위에 나온 그림입니다.
좌표를 다시 적습니다. 106동 1801호(18층 최상층) 48.797억, 107동 2801호(28층 최상층)와 108동 2501호(25층 최상층) 각 49.28억입니다. 층을 고르는 추첨이 아니라, 어느 동의 꼭대기가 걸리느냐의 추첨입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 140.8560, 이 단지의 유일한 대형 타입입니다. 침실 4개에 드레스룸, 팬트리, 파우더룸까지 갖춘 펜트급 평면이고, 각 동 최상층에 한 세대씩만 박혀 있습니다. 세 집이 곧 이 단지 일반분양 140의 전부입니다.
커뮤니티는 하이엔드 문법을 따릅니다. 피트니스와 사우나, 스크린골프, 게스트하우스를 묶은 클럽아크로가 단지 안에 들어가고, 105동 29층에는 스카이라운지가 올라갑니다. 987세대 대단지 체급의 관리와 커뮤니티를 쓰는 대형이라는 점은 값에 포함된 상품성입니다.
발코니 확장은 2,900만원 별도입니다. 계약 시 290만원, 중도금 870만원이 올해 10월 20일, 잔금 1,740만원이 입주지정일입니다. 천장형 시스템에어컨은 구성에 따라 609만원에서 1,088만원이고, 아파트 공급계약과 동시에 계약해야 하는 품목입니다.
한 가지는 미리 접어 둬야 합니다. 뒤의 입지에서 다시 적지만, 이 단지의 한강 조망은 동에 따라 제한적입니다. 최상층이라는 단어만 보고 조망을 계산에 넣으면 안 되는 물량입니다.
분양가 및 세대수
| 106동 1801호 (18층 최상층) | 48.797억 (계약금 1차 1억 정액, 2차 3.8797억) |
| 107동 2801호, 108동 2501호 (28층, 25층 최상층) | 각 49.28억 (계약금 1차 1억 정액, 2차 3.928억) |
| 발코니 확장 (별도) | 2,900만원 (계약 시 290만, 중도금 870만 2026.10.20, 잔금 1,740만) |
| 시스템에어컨 (택1, 별도) | 609만원에서 1,088만원 (공급계약과 동시 계약) |
| 납부 일정 | 계약금 10% (1차 1억 계약 시, 2차 2026.9.4), 중도금 60% 이자후불제 6회 (2026.10.20에서 2029.4.20), 잔금 30% 입주지정일 |
값의 자리부터 놓습니다. 이 단지 84가 24.99억에서 27.96억, 평당 평균 7,733만원이었습니다(보도 기준). 140P의 48.797억과 49.28억은 5월 최초 공고의 가격표에서 한 푼도 움직이지 않은 금액입니다. 완판 단지의 무순위는 가격을 깎을 이유가 없습니다.
납부의 앞부분은 이렇습니다. 계약일(8월 7일)에 1억 정액, 나머지 계약금 3.9억 안팎이 9월 4일까지입니다. 한 달 안에 4.9억이 나가는 출발입니다.
중도금 60%는 여섯 번, 회당 4.9억 안팎이 2026년 10월부터 2029년 4월까지 반년 간격으로 돌아옵니다. 조건은 이자후불제이고, 사업주체가 분양대금의 40% 범위에서 융자알선을 예정하고 있지만 정부 정책과 금융권 사정으로 변경될 수 있다고 공고문에 못박혀 있습니다.
잔금 30%는 14.6억대입니다. 2029년 8월 입주지정일에 후불 이자 정산과 함께 옵니다. 대출 이야기는 아래에서 따로 하는데, 결론부터 말하면 이 잔금의 답은 대출이 아닙니다.
입지조건
자리는 노량진과 대방 사이 구릉지입니다. 1호선 대방역, 1호선과 9호선 환승 노량진역, 7호선 장승배기역을 나눠 쓰는 생활권이고, 올림픽대로 진출입이 가까워 여의도 업무지구가 한 정거장 거리입니다. 단지 남측으로 영화초등학교가 붙어 있어 초등 통학 동선은 단지 안에서 끝납니다.
조망은 정직하게 적습니다. 현장 보도 기준으로 이 단지는 남향 위주 배치라 한강 조망이 제한적이고, 조망이 나오는 101동과 104동은 대부분 조합원 물량입니다. 이번 잔여 3세대는 106동에서 108동입니다. 이름의 리버스카이를 계산에 넣으려면 견본주택에서 해당 호실 방향부터 확인해야 합니다.
노량진이라는 동네 자체는 지금 공사판과 고시촌이 섞인 과도기입니다. 완성형 주거지의 값을 미리 치르는 셈이니, 입주까지 3년의 시차는 이 단지에서 특히 무겁습니다.
호재
호재는 노량진뉴타운 그 자체입니다. 8개 구역 전부 시공사 선정을 마쳤고 관리처분 단계에 들어가, 2027년까지 전 구역 착공, 2028년부터 순차 입주가 전망됩니다(보도 기준). 고시촌 일대가 1만 세대급 새 주거지로 통째로 바뀌는 흐름이고, 이 단지는 그 첫 열차입니다.
다만 저희 계산은 이번에도 실거래까지만입니다. 뉴타운이 완성된 노량진의 값은 그때의 실거래가 정할 일이고, 오늘 49억의 근거로 쓸 수는 없습니다.
비교단지
비교선 찾기가 이 글에서 가장 어려운 대목입니다. 동작구에서 전용 140의 실거래는 최근 12개월 국토부 데이터에 사실상 없습니다. 가장 가까운 좌표는 흑석동 아크로리버하임(2019년식)의 113입니다. 최근 12개월 딱 2건, 올해 4월 4층이 32.0억, 5월 10층이 48.7억입니다. 층 차이를 감안해도 두 거래가 17억 가까이 벌어져 있어, 몸통이 어디인지 표본이 말해 주지 못합니다.
84로 내려 보면 결이 잡힙니다. 아크로리버하임 84는 7건이 전부 작년 10월에 몰려 24.0억에서 34.6억, 흑석리버파크자이(2025년식) 84는 최근 석 달 22.5억에서 24.4억입니다. 이번 단지의 84 분양가(24.99억에서 27.96억)가 딱 그 사이였으니, 84 기준으로 이 단지는 시세만큼 받은 분양이었습니다.
대형의 눈높이는 이렇습니다. 상도역 롯데캐슬 파크엘 110이 작년 10월 21.3억, 흑석 롯데캐슬 에듀포레 110이 올해 6월 22.51억입니다. 동작구에서 110이 21억에서 22억대에 거래되는 시장에서, 140 세 집이 49억을 부릅니다. 이 값을 받아 본 이력은 한강 바로 앞 아크로리버하임 하나뿐입니다.
| 아크로리버하임 113 (2019, 흑석 한강변) | 12개월 2건, 32.0억 (2026.4, 4층)과 48.7억 (2026.5, 10층) |
| 아크로리버하임 84 | 24.0억에서 34.6억 (7건, 전부 2025.10) |
| 흑석리버파크자이 84 (2025) | 12개월 16건, 최근 석 달 22.5억에서 24.4억 |
| 동작 신축 110 (상도역 파크엘, 에듀포레) | 21.3억 (2025.10, 5층), 22.51억 (2026.6, 11층) |
| 리버스카이 140P 분양가 | 48.797억에서 49.28억 (확장 2,900만 별도) |
분석
계산을 정직하게 놓습니다. 비교가치로 쓸 수 있는 건 아크로리버하임 113의 32.0억에서 48.7억뿐입니다. 이번 분양가 48.8억에서 49.3억은 그 상단과 같은 줄입니다. 한강을 정면으로 보는 입주 7년 차 하이엔드의 오늘 최고 거래 가격으로, 조망이 제한적인 3년 뒤 입주 단지를 사는 구조입니다.
하단과 대보면 17억 마이너스이고, 상단과 대보면 0입니다. 표본 2건이 이렇게 갈릴 때 마진이 있다고 적는 건 계산이 아니라 희망입니다. 84 기준으로도 시세 수준이던 분양가에서, 140만 유독 싸게 나왔을 이유가 없습니다. 안전마진은 없음으로 적습니다.
이 세 집이 돌아온 경위가 그 판단을 받쳐 줍니다. 99% 완판 단지에서 가장 비싼 세 집만 남았습니다. 잔금대출 2억, 중도금 LTV 40% 시대에 49억 계산서를 감당할 당첨자가 그 자리에 없었다는 뜻입니다. 무순위로 자격을 서울 전체로 넓혀도, 이 계산서 자체는 그대로입니다.
| 비교단지 | 아크로리버하임 113 (2019년식, 흑석 한강변 하이엔드) |
| 비교가치 | 32.0억에서 48.7억 (12개월 2건, 층별 간격 큼) |
| 이번 분양가 | 48.797억에서 49.28억 (140P 3세대, 확장 2,900만 별도) |
| 안전마진 | 없음 (비교 상단과 같은 줄, 동일 평형 실거래 표본 부재) |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 23일) 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원입니다. 청약통장은 보지 않고 외국인은 불가합니다. 당첨자와 동호수는 부동산원 추첨이 정합니다.
값이 무겁습니다. 무순위 사후접수는 정규에서 청약이 마감됐던 주택형의 미계약분이라, 계약해 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 더 무거운 건 재당첨 제한입니다. 투기과열지구 공급분이라 당첨자로 선정되는 순간, 계약 여부와 관계없이 10년간 재당첨 제한이 걸립니다. 공고문이 1페이지 맨 위에 묻지마 청약을 경고하는 붉은 박스를 박아 둔 이유입니다.
당첨자와 그 세대는 발표일부터 5년간 투기과열지구와 청약과열지역 1순위 접수도 막힙니다. 같은 발표일(7월 31일) 주택에는 1인 1건만 신청할 수 있어서, 같은 날 발표하는 강동 프레스티지원 재공급과는 한 사람이 하나만 골라야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 (서울 동작) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 3년 (최초 발표 2026.6.5 기산, 3년 내 소유권이전등기 시 해제) |
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨자 선정 시, 계약 여부 무관) |
| 거주 의무 | 없음 |
규제 세트는 서울 최고 수위입니다. 전매제한 3년에 재당첨 10년, 5년 1순위 제한까지 얹힙니다. 거주의무가 없다는 것 하나가 열려 있는데, 뒤에 적을 전세대출 금지 조항 때문에 그 출구도 반쪽입니다.
동작구는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무입니다. 계약체결일부터 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 미비로 생기는 책임은 계약자 몫이라고 공고문에 명시돼 있습니다.
대출조건
이 물건의 본질은 대출표에 있습니다. 공고문이 직접 적어 둔 제한만 셋입니다. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 중도금대출 LTV 40%, 그리고 잔금대출은 주택가격 15억 초과 25억 이하가 한도 4억, 25억 초과는 2억. 이 집은 49억이라 마지막 칸입니다. 잔금 14.6억 앞에서 대출이 하는 일은 2억이 전부입니다.
중도금은 40% 범위에서 융자알선이 예정돼 있습니다. 1회차부터 4회차까지 대출을 받으면 5회차와 6회차 20%(약 9.8억)는 직접 내야 하고, 알선 자체가 사업주체의 의무사항이 아니라는 문구도 공고문에 있습니다. 이자후불제라 이자는 입주 때 정산입니다.
전세를 놓아 잔금을 메우는 경로도 막혀 있습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지라, 세입자의 전세대출을 잔금 재원으로 쓰는 통상의 그림이 안 됩니다. 계약금 4.9억, 중도금 중 직접 납부분, 잔금 12억 이상을 전부 자기 돈으로 놓고 시작해야 하는, 사실상의 현금 청약입니다.
전략
이 추첨의 실질 자격은 서류가 아니라 자금표입니다. 47억 안팎을 대출 없이 굴릴 수 있는 세대가 아니라면, 당첨은 축하가 아니라 사고입니다. 계약을 포기해도 재당첨 제한 10년은 이미 걸린 뒤라, 세대 전체의 청약 카드가 한 번의 호기심에 잠깁니다.
계산이 서는 경우는 좁습니다. 여의도와 동작 생활권에 하이엔드 대형 실거주 수요가 있고, 아크로리버하임 상단 실거래를 이 동네 대형의 좌표로 받아들이는 경우입니다. 그 경우에도 순서는 견본주택(강남구 남부순환로 2741)에서 해당 호실의 방향과 조망을 눈으로 확인하는 것부터입니다.
이번 주 서울 줍줍은 셋입니다. 27일 해링턴 플레이스 노원 센트럴(발표 30일)과 강동 프레스티지원 노부모 특공(발표 31일), 28일 이 단지(발표 31일)입니다. 발표일이 같은 강동 건과는 1인 1건이니, 자격이 겹치는 세대라면 어느 쪽에 무주택을 쓸지부터 정하시기 바랍니다.
주의사항
이 공고는 2026년 5월 13일 최초 공고(주택관리번호 2026000116)를 준용합니다. 공급금액 외의 세부 조건, 유의사항은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.
계약이 8월 7일 금요일 하루, 장소는 강남구 남부순환로 2741 주택전시관입니다. 계약금은 무통장 입금과 온라인 수납만 인정되고 현장 수납이 안 되니, 1일 이체 한도를 미리 풀어 두고 입금 시 동호수와 계약자 성명을 기재해야 합니다.
청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다. 당첨 결과는 따로 통지되지 않으니 7월 31일 청약홈에서 직접 확인하고, 링크가 붙은 당첨 안내 문자는 스미싱으로 보시기 바랍니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
