APT margin 무순위 줍줍

7.27 줍줍! e편한세상 강동 프레스티지원 계약취소분 1세대, 2023년 분양가 안전마진 (노부모 특공만 여는 13.4억)

APT margin, 2026.7.23 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 강동구 천호동, 천호3구역을 재건축한 e편한세상 강동 프레스티지원의 불법행위재공급입니다. 접수는 7월 27일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 31일, 서류접수 8월 4일, 계약은 8월 7일입니다. 물량은 84 한 타입 한 집, 102동 503호입니다.

유형부터 짚습니다. 청약이나 전매 과정의 불법이 적발된 계약은 취소되고, 사업주체가 거둬들인 그 집은 재공급 공고로 돌아옵니다. 이때 가격은 다시 매기지 않습니다. 최초 공고 금액에 재분양 실비만 얹는 게 규칙입니다. 이번 공급가 13.419억은 2023년 10월 공고문의 5층 가격 13.379억에 재분양비 400만원을 더한, 원 단위까지 그대로인 숫자입니다.

그 사이 단지는 준공을 마치고 올해 초 입주까지 끝났습니다. 그리고 천호 신축 84의 실거래는 17억대에 올라와 있습니다. 계산이 어렵지 않은 물건인데, 자격의 문이 아주 좁습니다. 노부모부양 특별공급 1세대, 그게 전부입니다.

청약개요

e편한세상 강동 프레스티지원은 천호재정비촉진지구의 천호3구역을 재건축한 단지입니다. 지하 3층에서 지상 25층, 8개동 535세대이고 그중 일반분양이 263세대였습니다. 시공은 DL이앤씨, 사용승인이 올해 1월에 나서 입주지정기간(1월 26일에서 3월 26일)까지 끝난, 살고 있는 새 아파트입니다.

2023년 10월의 분양 성적은 그해 강동구 1등이었습니다. 일반공급 133가구에 11,437건이 들어와 평균 86대 1, 이번에 나온 84A 타입은 229대 1이었습니다. 그해 12월 잔여 8가구 무순위에는 2,883명이 몰려 평균 360.4대 1을 찍었습니다.

재미있는 건 당시의 여론입니다. 인근 84 실거래가 9억에서 10억이던 때에 13억을 불렀다고 고분양가 지적 기사가 나오던 단지였습니다. 그 가격표가 3년 얼어 있는 사이 천호의 실거래가 넘어가 버렸고, 오늘은 같은 숫자가 안전마진으로 읽힙니다. 분양가는 옳고 그름이 아니라 시점의 문제라는 걸 보여 주는 표본입니다.

이번 한 집의 내력은 공고문이 말해 줍니다. 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 주택을 사업주체가 취득해 재공급하는 물량이고, 노부모부양 특별공급 1세대로만 나옵니다. 일반공급 배정은 없습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 84.75, 이 단지의 주력 국민평형입니다. 확장형 기준 침실 3개에 드레스룸과 팬트리를 갖춘 표준 구성이고, 이번 호실은 발코니 확장형으로만 공급됩니다. 비확장 선택지는 없습니다.

옵션은 고르는 게 아니라 승계하는 겁니다. 최초 계약자가 넣었던 발코니 확장 1,820만원, 시스템에어컨 655만원, 침실2 붙박이장 121만원, 현관 중문 180만원, 합계 2,776만원의 계약을 그대로 이어받아야 하고, 승계를 거부하면 아파트 계약 자체가 안 됩니다. 실부담은 그래서 13.697억으로 읽는 게 정확합니다.

준공 단지인데 주택전시관은 없습니다. 공고문이 청약 전 현장과 주변 여건을 직접 확인하라고 못박고 있으니, 접수 전에 단지와 해당 동 위치(102동, 5층)를 눈으로 보고 오는 게 순서입니다.

단지 여건은 재건축 신축의 표준을 갖췄습니다. 세대당 주차 1.2대에 지역난방이고, 용적률 248%의 25층 배치입니다. 일부 세대는 광나루한강공원 방향 조망이 나온다는 보도가 있는데, 5층인 이번 호실의 조망은 기대 항목이 아닙니다.

분양가 및 세대수

가격표의 뼈대는 위에서 적은 대로 2023년 그대로입니다. 5층 기준 13.379억에 재분양비 400만원, 그리고 승계 옵션 2,776만원을 더한 13.697억이 이 집의 전부입니다. 취득세와 등기비용은 별도입니다.

무거운 건 금액이 아니라 속도입니다. 계약금이 10%가 아니라 20%, 2.684억을 계약일에 냅니다. 잔금 10.735억은 계약일로부터 60일 안입니다. 통상의 분양처럼 2년을 나눠 내는 구조가 아니라, 두 달 안에 13억을 완납하는 매매에 가까운 일정입니다.

중도금이라는 단계 자체가 없으니 이자후불이니 무이자니 하는 계산도 없습니다. 이 단순함이 준비된 사람에게는 장점, 준비 안 된 사람에게는 탈락 사유입니다.

입지조건

천호역 5호선과 8호선을 도보 8분 안팎에 쓰는 자리입니다. 현대백화점과 이마트, 로데오 상권이 걸어서 닿고, 단지 북측으로 광나루한강공원이 가깝습니다. 배정 초등학교는 강동초입니다.

천호라는 동네의 결도 적어 둡니다. 천호재정비촉진지구가 구역별로 순차 진행 중이라, 이 단지 주변은 신축과 구시가지가 섞여 있는 과도기입니다. 같은 지구의 천호4구역(천호역 마에스트로)이 비슷한 시기에 분양했고, 일대 정비가 끝날수록 주거지 결은 좋아지는 방향입니다.

다만 강동구 안에서의 서열은 분명합니다. 고덕과 둔촌의 대단지 신축이 위쪽 시세를 끌고, 천호는 그 아래에서 교통과 상권으로 값을 받는 생활권입니다. 이 단지의 비교선도 천호 안에서 잡는 게 정직합니다.

호재

단지 인근 소공원 지하에 공공수영장이 조성될 예정이라는 보도가 있고, 천호 일대 재정비가 이어지는 것 자체가 장기 재료입니다. 크게는 5호선 직결의 강동 신도시급 개발들이 배후 수요를 받칩니다.

어느 것도 이번 계산에는 넣지 않습니다. 이 물건은 미래 재료 없이 오늘 실거래만으로 이미 셈이 끝나는 유형입니다.

비교단지

가장 좋은 비교선은 이 단지 자신입니다. 프레스티지원 84 분양권은 작년 10월 4층이 16.75억에 거래됐습니다. 이번 재공급 호실이 102동 5층이니 사실상 같은 저층대 좌표입니다. 올해 4월에는 3층 전세가 8.7억에 나가, 임대 시장의 눈높이도 확인돼 있습니다.

이웃 좌표도 결이 같습니다. 천호 대장 노릇을 해 온 래미안 강동팰리스(2017년식)의 84가 최근 12개월 43건, 중위 16.8억이고 최근 석 달은 17.0억에서 18.4억에 찍힙니다. 2024년 입주한 강동 밀레니얼 중흥S클래스 84가 지난 5월 34층 18억, 2025년 입주한 성내동 그란츠리버파크 84는 작년 8월 32층 19.4억입니다.

요컨대 천호 생활권 신축 84의 몸통이 17억 안팎입니다. 이번 실부담 13.697억은 그 몸통에서 3억 이상 아래이고, 9년 차 대장의 중위 실거래보다도 3.1억 낮습니다.

분석

계산합니다. 비교가치는 자체 분양권 저층 16.75억, 이웃 대장 중위 16.8억입니다. 이번 실부담이 13.697억이니 안전마진은 약 3억, 최근 상단(18.4억)과 대보면 4억이 넘습니다. 추정치가 아니라 같은 단지와 길 건너에서 이미 찍힌 실거래와의 간격입니다.

이 마진의 정체는 시간입니다. 2023년 가을 고분양가 소리를 듣던 가격표를 제도가 3년간 얼려 뒀고, 그 사이 시세가 위로 지나갔습니다. 루원시티 재공급에서 봤던 것과 같은 구조인데, 이쪽은 서울 신축이고 잔금 일정이 60일로 더 깁니다.

남는 변수는 둘뿐입니다. 하나는 자격, 이 문은 노부모부양 특공 요건을 갖춘 서울 무주택세대주에게만 열립니다. 다른 하나는 속도, 두 달 안에 13.4억을 완납할 자금표가 서야 마진이 내 것이 됩니다.

청약전략

청약자격

자격 요건을 정확히 적습니다. 공고일(7월 22일) 현재 서울에 거주하는 무주택세대주여야 하고, 만 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하며 같은 주민등록표등본에 올라 있어야 합니다. 배우자도 무주택이어야 하고, 만 60세 이상 직계존속이 주택을 갖고 있으면 그 자체로 유주택에 해당해 탈락입니다. 통장은 보지 않고, 경쟁 시 추첨입니다.

특별공급은 1세대 1회 원칙이라 과거 특공 당첨 이력이 있는 세대는 원칙적으로 못 넣습니다. 예외는 2024년 6월 19일 이후 출생 자녀가 있는 출산특례 정도인데, 노부모부양 특공의 성격상 해당 세대는 드물 겁니다. 서류가 무겁습니다. 주민등록표등본과 초본, 건강보험 요양급여 내역(3년치) 등으로 부양 사실을 증명해야 하니 8월 4일 서류접수 전에 미리 갖춰 두시기 바랍니다.

당첨의 값도 그대로 적습니다. 투기과열지구 공급분이라 당첨자로 선정되면 계약 여부와 무관하게 재당첨 제한 10년이 걸리고, 세대 전체가 5년간 투기과열지구와 청약과열지역 1순위 접수를 못 합니다. 발표일이 같은 아크로 리버스카이 무순위(7월 31일)와는 1인 1건이라 한쪽만 골라야 하는데, 두 자격을 다 갖춘 세대라면 계산은 이쪽이 압도적입니다.

제한사항

제한사항에서 눈에 띄는 건 전매의 시계입니다. 전매제한 3년의 기산일이 2023년 11월 2일이라 올해 11월 2일이면 끝나고, 그 전이라도 소유권이전등기를 마치면 해제됩니다. 이 물량은 준공 주택이라 잔금과 등기가 빠릅니다. 거주의무도 없으니, 소유권 이후의 선택(실거주, 임대, 매도)이 전부 열려 있는 드문 서울 물건입니다.

강동구는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무입니다. 계약체결일부터 30일 안에 거래신고를 마쳐야 하고, 10억 초과 계약서라 인지세 35만원을 공급계약일이 속한 달의 다음 달 10일까지 납부해야 한다는 안내도 공고문에 있습니다.

대출조건

대출 알선 문구는 공고문에 없습니다. 계약금 2.684억이 8월 7일, 잔금 10.735억이 그로부터 60일 안입니다. 옵션 승계분까지 두 달 자금표에 함께 넣어야 합니다.

규제지역 무주택 기준 주택담보대출 LTV는 통상 40%, 13.4억 기준 5.4억 안팎이 상한입니다. 그걸 다 받아도 자기자금 8억 이상이 필요합니다. 은행 심사와 실행일을 잔금일 앞에 맞추는 일정 관리가 사실상 두 번째 자격 요건입니다.

전세를 끼는 경로는 반쪽입니다. 이 단지 3층 전세가 8.7억에 나가 있긴 하지만, 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 있어 세입자가 전세대출을 쓰는 통상의 계약은 어렵습니다. 60일 안에 현금 전세 세입자를 구한다는 가정은 계획이 아니라 요행에 가깝습니다.

전략

순서는 자격 셀프 체크부터입니다. 부모님과의 주민등록 합가가 3년을 채웠는지, 만 60세 이상 직계존속 명의의 주택이나 분양권이 없는지, 세대원 전원이 무주택인지. 여기서 하나라도 걸리면 부적격이고, 부적격 당첨은 이후 청약까지 막습니다.

자격이 서면 다음은 자금표입니다. 10월 초까지 13.4억 완납의 답을 만들어 두고, 8월 4일 서류(등본, 초본, 건강보험 요양급여 내역 등)까지 미리 준비하는 겁니다. 경쟁자는 같은 요건을 갖춘 서울의 노부모부양 세대뿐이라, 어느 무순위보다 당첨 확률이 높은 추첨이기도 합니다.

자격이 없는 분들은 하나만 지켜보시기 바랍니다. 청약홈 안내상 특별공급이 미달되면 잔여물량이 일반공급으로 전환될 수 있습니다. 이번 공고 일정표에는 일반공급 날짜가 비어 있으니, 미달이 확인되면 사업주체(080-783-3000)에 후속 공급 여부를 직접 확인하는 게 빠릅니다.

주의사항

이 공고는 2023년 10월 13일 최초 공고(주택관리번호 2023000415)를 준용합니다. 주택전시관이 없으니 청약 전 현장 확인이 공고문의 공식 안내이고, 세대 내부 상태와 개방 여부는 사업주체에 문의해야 합니다.

계약은 8월 7일 금요일, 장소는 강동구 올림픽로 688 3층 사업주체 사무실입니다. 계약금은 온라인 수납만 인정되고, 부적격 판정 시 납부한 계약금은 정해진 기간 이후 무이자로 환불된다고 공고문에 명시돼 있습니다.

당첨 결과는 7월 31일 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 링크가 붙은 안내 문자는 스미싱입니다. 청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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