APT margin 무순위 줍줍

7.27 줍줍! 해링턴 플레이스 노원 센트럴 임의공급 17세대, 분양가 평면도 안전마진 (접수 7대 1, 계약은 3건)

APT margin, 2026.7.23 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 노원구 상계동 690, 노원역 생활권의 해링턴 플레이스 노원 센트럴 임의공급입니다. 접수는 7월 27일 하루 청약홈에서 통장 없이 받고, 발표가 7월 30일, 계약은 8월 1일입니다. 잔여는 59 세 타입 17세대입니다.

이 단지의 성적표는 두 장입니다. 지난 3월 접수는 특별공급 7.13대 1, 1순위 7.66대 1로 전 타입이 마감됐습니다. 그런데 계약은 61세대 중 3건이었습니다. 5월과 6월 무순위 두 번에 58세대가 그대로 나왔고, 선착순 판매를 거쳐 이번에 17세대가 남았습니다. 접수의 온도와 계약의 온도가 이렇게 갈린 단지는 이유가 있습니다.

가격표는 7.95억에서 8.6억, 최초 공고 그대로입니다. 상계동 대단지 신축 59의 실거래보다 분명히 아래에 있는 숫자입니다. 그런데도 안 팔린 이유, 그게 오늘 계산의 본론입니다.

청약개요

해링턴 플레이스 노원 센트럴은 서울시 청년안심주택 사업으로 지어진 분양과 임대 혼합 단지입니다. 지하 4층에서 지상 23층 1개동에 299세대가 들어가는데, 일반분양은 61세대뿐이고 공공임대 26세대, SH 선매입 62세대, 민간임대 150세대가 같은 동을 씁니다. 시공은 효성중공업, 작년 9월 30일 사용승인이 끝난 준공 주택이라 계약하고 잔금을 내면 바로 들어갑니다.

분양 경로가 이 단지의 성격을 요약합니다. 2월 공고, 3월 접수에서 특별공급 32세대에 228명, 1순위 29세대에 222명이 들어와 서류상으로는 흥행이었습니다. 그런데 정당계약 결과 58세대가 미계약으로 남았습니다. 5월 무순위 1차, 6월 무순위 2차가 모두 58세대 그대로였고, 이후 선착순 동호지정 판매로 41세대가 소진돼 이번 17세대가 됐습니다.

이번 물량의 좌표는 한 동 안의 라인입니다. 59B 13세대가 9호와 10호 라인의 11층에서 21층, 59C 3세대가 8호 라인의 8층, 13층, 21층, 59D 1세대가 907호입니다. 저층 걱정은 없는 대신 동호수는 부동산원 추첨으로 배정받습니다.

자격의 문이 이번에 처음 넓어졌습니다. 앞선 무순위 두 번은 무주택세대구성원 한정이었는데, 이번은 임의공급이라 유주택자도 통장 없이 넣을 수 있습니다. 파는 쪽이 쓸 수 있는 카드는 이제 거의 다 나온 셈입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 59.7419(59B)와 59.6793(59C, 59D)입니다. 같은 59라도 상계동 대단지의 국민평형 축소판과는 구성이 다릅니다. 도면 기준 침실 2개에 욕실 1개짜리 실속형 평면이라, 3인 이상 가족의 59가 아니라 1, 2인 가구와 신혼의 59입니다.

준공 주택이라 옵션 계산이 없습니다. 발코니 확장과 붙박이장, LG 가전(에어컨 3대, 870리터 냉장고, 17킬로그램 세탁기, 쿡탑)이 전 세대 기시공이고 별도 비용도 없습니다. 가격표가 곧 실부담이라는 점은 이 물량의 몇 안 되는 깔끔한 대목입니다.

커뮤니티는 4층에 피트니스와 카페, 코인세탁실, 23층에 스카이라운지가 들어갑니다. 다만 총 299세대가 임대까지 함께 쓰는 시설이고, 관리비 효율도 대단지와는 다릅니다.

주차가 이 단지의 실질 감점입니다. 총 241대 중 기계식이 127대, 공동주택 배정분 기준 세대당 1대가 안 됩니다. SUV와 높이 2.1미터 초과 차량은 기계식 이용이 제한될 수 있다고 공고문에 미리 적혀 있습니다.

분양가 및 세대수

가격표는 층별 단순 구조입니다. 최저가 808호 7.95억, 최고가 2108호와 2110호 8.60억, 층당 500만원 안팎씩 올라갑니다. 보도 기준 59 평균 8.34억, 평당 3,034만원으로 상계동에 8억대 신축 가격표를 처음 들고 온 분양이었고, 그 숫자가 다섯 달째 그대로입니다.

납부 구조는 후분양의 문법입니다. 계약금 10% 중 1,000만원이 계약 당일, 나머지가 2주 안입니다. 중도금이 아예 없고, 잔금 90%가 입주지정기간 6개월 안에 한 번에 옵니다.

뒤집으면 시간표가 짧다는 뜻입니다. 8억짜리 계약이면 7.2억의 잔금 답이 반년 안에 서야 합니다. 분양가를 나눠 내며 기다리는 선분양의 유예가 이 물건에는 없습니다.

입지조건

입지는 이 단지의 세일즈 포인트가 맞습니다. 4호선과 7호선 더블 역세권인 노원역까지 도보 약 8분, 롯데백화점 노원점과 문화의거리 상권이 걸어서 닿습니다. 노원로 대로변이라 버스 동선도 짧습니다.

학군과 생활 인프라는 상계 주공 단지들이 수십 년 쌓아 온 것을 그대로 씁니다. 초중고와 학원가, 병원이 완성된 동네라 신축 택지의 공백기가 없습니다.

다만 단지의 이웃이 곧 미래의 변수입니다. 담장 너머가 상계주공7단지이고, 상계 일대는 주공 재건축과 상계뉴타운이 줄줄이 대기 중입니다. 새 아파트가 계속 나올 동네에서 1개동 혼합 단지가 어떤 자리를 갖게 될지는 냉정하게 봐야 합니다.

호재

재료는 굵직합니다. 창동역 GTX-C가 이 생활권의 대표 호재이고, 인근 상계주공5단지가 한화 시공으로 996세대 재건축을 준비하는 등 노원 전체가 정비사업 국면에 들어가 있습니다.

전부 방향은 플러스지만, 재건축과 뉴타운은 이 단지의 희소성을 지우는 공급이기도 합니다. 저희 계산은 이번에도 오늘 실거래까지만 씁니다.

비교단지

상계동 신축 59의 좌표부터 놓습니다. 포레나 노원(2020년식, 상계6구역 재개발)의 59가 최근 12개월 32건, 중위 9.25억이고 최근 석 달은 9.1억에서 10.3억에 찍힙니다. 노원 센트럴 푸르지오(2021년식)의 59는 35건 중위 8.5억, 최근 9.0억에서 9.7억입니다. 노원 롯데캐슬 시그니처(2023년식) 59도 최근 9.6억까지 왔습니다.

이번 가격표 7.95억에서 8.6억은 그 전부의 아래거나 하단입니다. 표면의 산수만 보면 노원역 신축을 대단지 실거래보다 0.5억에서 1억 넘게 싸게 받는 그림이고, 참고로 월계동 월계 센트럴 아이파크 59는 10.8억까지 갔습니다.

문제는 자의 눈금이 다르다는 데 있습니다. 저 비교 단지들은 방 3개 국평형 59를 가진 수백에서 천 세대급 아파트 단지입니다. 이쪽은 침실 2개 실속형 59에, 299세대 중 238세대가 임대인 1개동 주상복합형입니다. 같은 전용면적이라는 것 말고는 상품의 체급이 다릅니다.

분석

표면의 간격은 있습니다. 저층 59C 7.95억이면 상계 신축 59 중위보다 1억 이상 아래에서 노원역 도보 8분 신축을 받습니다. 이 산수만으로면 진작 팔렸어야 하는 물건입니다.

그런데 시장은 다섯 달째 그 산수를 거부하고 있습니다. 접수 7대 1에 계약 3건, 무주택 한정 무순위 두 번이 통째로 유찰에 가까웠고, 유주택까지 열린 선착순에서야 41세대가 나갔습니다. 침실 2개 구성과 임대 8할의 혼합 구조, 세대당 1대가 안 되는 주차를 시장이 대단지 실거래와 같은 자로 재 주지 않는다는 뜻입니다.

그래서 마진은 없음으로 적습니다. 0.5억에서 1억의 표면 간격은 상품 체급의 할인분이지 안전마진이 아닙니다. 다만 그 할인을 받아들일 실수요, 즉 노원역 앞 새 집이 필요한 1, 2인 가구에는 총액이 성립하는 구간이 분명히 있습니다. 그 갈림을 아래 전략에서 정리합니다.

청약전략

청약자격

자격은 임의공급 표준입니다. 공고일(7월 23일) 현재 국내 거주 만 19세 이상이면 되고, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 가능합니다. 청약통장도, 주택 소유 여부도, 거주 지역도 보지 않습니다.

값은 하나 있습니다. 이 주택형들은 최초 공고에서 경쟁이 발생했던 미계약분이라, 계약해서 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 무주택 자격을 아끼는 세대라면 그 값부터 계산에 넣어야 합니다.

신청은 1인 1건이고, 당첨자와 예비입주자(공급 세대수의 900%, 153명) 선정, 동호수 배정이 전부 부동산원 무작위 추첨입니다. 발표일이 7월 30일이라 28일 아크로 리버스카이 무순위(발표 31일)와 날이 겹치지 않습니다.

제한사항

재당첨 제한이 없다는 게 무순위와 다른 지점입니다. 통장을 쓰지 않으니 당첨 이력도 남지 않고, 떨어져도 잃는 게 없습니다. 대신 전매제한 3년이 최초 발표일(2026년 3월 12일) 기산으로 걸려 있어 2029년 3월까지는 팔 수 없습니다. 준공 주택이라 소유권이전등기가 빠른데, 등기를 마쳐도 전매제한 기간 자체는 유지됩니다.

노원구는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무입니다. 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 문제의 책임은 계약자 몫입니다.

대출조건

대출의 골격은 규제지역 주택담보대출입니다. 준공 주택이라 중도금 단계가 없고, 투기과열지구 무주택 기준 LTV 40%가 통상의 상한입니다. 8.1억이면 3.2억 안팎, 잔금 7.3억과의 간격 4억 이상이 자기자금의 몫입니다. 대출 알선 문구는 공고문에 없으니 은행 확인이 먼저입니다.

전세를 놓아 잔금을 메우는 경로는 좁습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 작년 6.27 대책으로 막혀 있어서, 세입자 전세대출을 잔금 재원으로 쓰는 통상의 그림이 어렵습니다. 입주지정기간 6개월 안에 현금 전세 세입자를 맞추는 시나리오까지 가면 계산이 이미 무거워진 겁니다.

거주의무가 없으니 실입주와 임대 사이의 선택은 자유입니다. 다만 어느 쪽이든 반년 안에 7억대 잔금이 서야 한다는 전제는 같습니다.

전략

이 물건의 순서는 실물 확인부터입니다. 준공 단지라 견본주택이 아니라 실제 집을 볼 수 있고, 단지 23층에서 견본 세대가 운영됩니다. 침실 2개 구성과 기계식 주차, 임대 혼합 동선을 눈으로 확인하고 계산을 시작하는 게 맞습니다.

들어간다면 저층이 계산에 유리합니다. 8층 808호 7.95억과 907호 8.0억이 문턱이고, 21층 8.6억까지 올라가면 포레나 노원 저층 실거래와 겹치는 값이라 체급 할인이 사라집니다. 추첨이라 호실을 고를 수 없으니, 고층이 걸려도 계약할지를 발표 전에 정해 두시기 바랍니다.

노원역 생활권에 1, 2인 실거주 수요가 있고 반년 안 잔금 계획이 서는 경우라면 검토할 수 있습니다. 시세차익 계산이라면 같은 돈으로 상계 대단지 신축의 급매 실거래를 좇는 쪽이 순서상 먼저입니다.

주의사항

이 공고는 2026년 2월 20일 최초 공고(주택관리번호 2026000028)를 준용합니다. 세부 조건과 단지 여건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.

계약이 8월 1일 토요일 10시부터 16시, 장소는 단지 내 상가 104호 분양홍보관입니다. 계약금은 현금 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 확인이 필요하고, 무통장 입금 시 호수와 계약자 성명을 기재해야 합니다.

당첨 결과는 유선이나 서면으로 통지되지 않습니다. 7월 30일 청약홈에서 직접 확인하고, 링크 달린 안내 문자는 스미싱으로 보시기 바랍니다. 청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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