APT margin 무순위 줍줍
7.27 줍줍! 판교TH212 무순위 1세대 17.15억, 분양가 안전마진 (대장지구 4층 타운하우스, 잔금 80%가 한 달 뒤)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 성남 분당구 대장동 B2와 B3블록, 판교TH212의 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 27일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 30일, 서류접수 8월 3일에 계약이 8월 6일입니다. 잔여는 딱 1세대, 201동 204호 전용 135.4547입니다.
단지 성격부터 분명히 합니다. 오피스텔이 아니라 아파트입니다. 다만 흔한 고층 아파트가 아니라 지하 1층에서 지상 4층, 11개동 212세대짜리 타운하우스형 테라스하우스입니다. 전용 110에서 183까지 대형으로만 구성됐고, 분양 당시 대장지구의 마지막 전용 85 초과 물량으로 팔린 단지입니다(보도 기준). 이미 준공돼 현 상태 그대로 분양하는 물건이기도 합니다.
가격은 17.15억입니다. 여기에 발코니 확장 410만원과 유상옵션 2,920만원을 의무로 승계해야 해서 실부담은 17.48억입니다. 그리고 잔금 80%인 13.72억의 납부일이 계약 한 달 뒤인 9월 4일입니다. 대출 알선은 없습니다. 이 숫자들이 오늘 계산의 뼈대입니다.
청약개요
| 위치 | 성남시 분당구 대장동 B2, B3블록 (판교 대장지구) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 예비 900%) |
| 잔여 | 1세대 (201동 204호, 전용 135.4547) |
| 분양가 | 17.15억 (발코니 410만과 유상옵션 2,920만 승계 의무, 실부담 17.48억) |
| 자격 | 수도권 거주 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제 공급, 상한제 적용, 전매 3년 (2024.2.27 기산), 거주의무 3년, 재당첨 제한 10년 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 4층 11개동 212세대 테라스하우스, 금강주택 시공, 준공 완료 (입주 2026.09) |
| 일정 | 접수 7.27 (하루), 발표 7.30, 서류 8.3, 계약 8.6, 잔금 9.4 |
판교TH212는 판교 대장지구 남단의 저층 주거 블록입니다. 시행은 하이아트, 시공은 금강주택이고, 태봉산 자락에 붙어 지상 4층으로만 11개동을 앉혔습니다. 4개 평면에 20개 주택형, 212세대 전부가 전용 110 이상입니다(보도 기준). 아파트 숲인 대장지구에서 상품으로는 완전히 다른 결입니다.
분양 이력이 이 물건의 성격을 말해 줍니다. 최초 공고가 2024년 2월 8일이었고, 그달 1순위에서 일반 210가구 모집에 258건이 접수돼 평균 1.23대 1이었습니다. 20개 주택형 중 7개가 미달됐고, 이후 선착순 계약으로 잔여를 소진해 왔습니다(보도 기준). 원래 입주 예정은 2025년 11월이었는데, 이번 공고의 입주시기는 2026년 9월로 적혀 있습니다.
이번 1세대는 그 와중에 남은 미계약분이 아니라, 1순위와 2순위에서 마감됐던 주택형에서 나온 물량입니다. 마감 타입이라 임의공급이 아닌 무순위(사후) 절차를 밟고, 그래서 자격도 수도권 무주택세대구성원으로 좁혀져 있습니다.
2년 반을 돌아 나온 한 세대라는 점은 두 방향으로 읽힙니다. 단지 전체의 소화가 그만큼 더뎠다는 뜻이기도 하고, 준공이 끝나 실물을 보고 계약할 수 있는 드문 무순위라는 뜻이기도 합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 세대는 201동 204호입니다. 4층짜리 건물의 2층 라인이고, 전용 135.4547에 주택형 표기는 135T2입니다. 공고문 기준 공급금액은 대지비 10.57억에 건축비 5.99억, 부가세 0.6억으로 구성됩니다. 전용 85를 넘는 대형이라 부가세가 붙는 가격표입니다.
평면도는 싣지 않습니다. 분양 당시 채널이 닫혀 공식 도면이 남아 있지 않은 상태라, 어중간한 자료 대신 생략을 택했습니다. 대신 이 단지는 준공이 끝났습니다. 도면을 볼 게 아니라 현장에서 실물 세대를 확인하는 게 정답이고, 계약 전에 그렇게 해야 하는 물건입니다.
옵션 조건은 못 박혀 있습니다. 최초 계약 당시 선택된 발코니 확장 410만원과 유상옵션 2,920만원, 그러니까 시스템에어컨 6개소 1,380만원과 천장마감 특화 1,540만원을 그대로 승계해야 합니다. 품목을 빼거나 바꾸는 계약은 불가능하고, 확장 계약을 거부하면 아파트 계약 자체가 안 됩니다.
이미 준공된 아파트로서 현 상태 그대로 분양한다는 문구도 공고문에 있습니다. 마이너스옵션이나 추가 시설 설치, 수선 요구를 할 수 없다는 뜻이니, 실물 확인이 더더욱 계약의 전제가 됩니다.
분양가 및 세대수
| 135T2 분양가 (201동 204호) | 17.15억 (대지비 10.566억, 건축비 5.985억, 부가세 0.599억) |
| 승계 의무 옵션 | 발코니 확장 410만원 + 시스템에어컨(6개소) 1,380만원 + 천장마감 특화 1,540만원 (합계 3,330만원) |
| 실부담 합계 | 약 17.483억 |
| 납부 일정 | 계약금 20% 3.43억 (계약 시), 잔금 80% 13.72억 (2026.9.4) |
| 금융조건 | 분양대금 대출 알선 없음 (전액 자납, 선납할인 없음, 연체 시 연체료) |
가격 구조가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 계약금이 10%가 아니라 20%, 3.43억입니다. 계약 당일 옵션 계약금까지 합쳐 3.5억 가까이 이체해야 합니다. 그리고 나머지 80%인 13.72억이 한 달 뒤 9월 4일에 한꺼번에 돌아옵니다. 중도금이라는 완충 구간 자체가 없습니다.
공고문은 대출 알선이 없고 모든 분양대금은 자납이라고 적었습니다. 준공된 집이라 입주 시점 담보대출을 개인적으로 붙일 수는 있겠지만, 실입주일 전에 잔금을 완납해야 하는 일정이라 대출 실행 시점과 맞물리는 문제를 계약 전에 은행과 정리해야 합니다.
잔금 약정일이 지나면 연체료가 붙고, 관리비는 잔금약정일 다음 날부터 입주와 무관하게 부담합니다. 계약부터 40일 안에 17.5억의 조달 답이 서야 하는 물건이라는 얘기입니다.
전용 135 대형이라 취득세와 보유세도 국민평형과 다른 체급입니다. 제세공과금은 공급금액에 포함돼 있지 않으니 총액 계산에 따로 얹어야 합니다.
입지조건
대장지구는 판교신도시 남쪽, 태봉산과 응달산 사이에 조성된 도시개발지구입니다. 이 단지는 그 남단의 저층 블록이라 지구 안에서도 가장 산에 붙은 자리입니다. 숲과 테라스가 상품의 본질이고, 그걸 사는 물건입니다.
교통은 정직하게 적습니다. 대장지구에는 전철역이 없습니다. 판교역과 판교테크노밸리, 정자와 미금 생활권을 차로 잇는 구조이고, 서울 출퇴근도 차량과 광역버스 중심입니다. 17억대 가격표가 서는 동네들 중에서 대중교통이 가장 약한 축이라는 점은 계산에 넣어야 합니다.
생활 인프라는 지구 안 초중교와 근린상가, 그리고 판교와 분당 구도심의 것을 차로 가져다 쓰는 구조입니다. 대형 커뮤니티를 기대할 단지 규모도 아닙니다. 공고문의 복리시설 목록은 관리사무소와 주민공동시설, 작은도서관 정도로 간결합니다.
호재
호재란에 새로 올릴 재료를 찾지 못했습니다. 대장지구 조성과 판교테크노밸리 배후라는 가치는 이미 시세에 들어가 있는 현재 항목이고, 지구를 지나는 새 철도는 논의 단계를 벗어난 게 없습니다.
오히려 시간의 방향은 반대쪽 사실을 보여 줬습니다. 2024년 2월의 분양가가 2년 반 동안 다 팔리지 않았다는 것 자체가, 이 가격에 대한 시장의 평가가 이미 한 번 내려졌다는 기록입니다.
비교단지
대장동 실거래로 좌표를 잡습니다. 대형 비교선은 힐스테이트판교엘포레입니다. A4블록의 132가 최근 12개월 16건, 14.0억에서 18.1억에 중위 17.15억입니다. 지난달에도 16.5억에서 17.95억 사이 세 건이 찍혔습니다. A6블록의 128은 18건에 중위 16.1억입니다.
이번 분양가 17.15억은 엘포레 132 실거래 중위와 정확히 같은 숫자이고, 옵션을 얹은 실부담 17.48억은 그 위에 있습니다. 엘포레는 2021년 입주한 대단지 하이엔드 아파트이고, 이쪽은 4층 테라스하우스 212세대입니다. 같은 값이면 어느 쪽을 고르겠느냐는 질문이 이 물건 판단의 전부입니다.
체급을 낮춰 봐도 결이 보입니다. 대장동 84 신축들, 그러니까 판교풍경채어바니티가 중위 13.2억, 판교더샵포레스트가 11.9억, 판교퍼스트힐푸르지오가 11.6억대에 거래됩니다. 대장동에서 17억은 대형 중에서도 최상단 실거래에만 허락된 값입니다. 참고로 이 단지 자체의 실거래는 최근 12개월 국토부 자료에 한 건도 없습니다.
| 힐스테이트판교엘포레 A4 132 (2021, 대장동) | 12개월 16건, 14.0억에서 18.1억 (중위 17.15억, 2026.6에 16.5억에서 17.95억) |
| 힐스테이트판교엘포레 A6 128 (2021, 대장동) | 12개월 18건, 15.4억에서 18.2억 (중위 16.1억) |
| 대장동 84 신축 3개 단지 (2021) | 중위 11.6억에서 13.2억 (풍경채어바니티, 더샵포레스트, 퍼스트힐푸르지오) |
| 판교TH212 자체 실거래 | 최근 12개월 0건 |
| 판교TH212 135T2 분양가 | 17.15억 (실부담 약 17.483억, 옵션 승계 포함) |
분석
숫자만 놓으면 이렇습니다. 비교가치는 엘포레 132 중위 17.15억이고, 이번 실부담은 17.48억입니다. 마진이 없는 정도가 아니라 0.33억 위에서 출발합니다. 2024년 상한제 가격표가 2년 반 뒤의 대장 실거래와 같은 줄에 있다는 건, 그 사이 이 동네 대형 시세가 그만큼 안 움직였다는 뜻이기도 합니다.
상품 차이는 숫자 밖의 변수입니다. 전 세대 테라스, 4층, 212세대라는 조합은 아파트 시세표로 환산이 안 되는 취향의 영역입니다. 취향이 맞는 실수요에게는 엘포레가 대체재가 아닐 수 있습니다. 다만 그 취향의 값을 시장이 쳐 주느냐는 별개 문제고, 자체 실거래 0건과 2년 반의 선착순 이력은 환금성에 대한 경고로 읽는 게 정직합니다.
조건의 무게도 마진 계산에 넣어야 합니다. 당첨되면 재당첨 제한이 10년 걸리고, 계약하면 거주의무 3년이 붙는 실입주 물건입니다. 전매제한은 내년 2월에 풀리지만 거주의무가 남아, 사고 바로 파는 경로는 애초에 없습니다. 17.5억 현금 조달과 3년 실거주, 10년 통장 봉인을 다 내놓고 시세와 같은 값에 사는 계산서입니다.
| 비교단지 | 힐스테이트판교엘포레 A4 132 (2021년식, 대장동 고층 대단지) |
| 비교가치 | 실거래 중위 17.15억 (최근 12개월 16건) |
| 이번 실부담 | 약 17.483억 (분양가 17.15억 + 옵션 승계 3,330만) |
| 안전마진 | 없음 (대장동 대형 실거래 중위와 같은 값, 옵션 포함 시 그 위) |
청약전략
청약자격
자격은 무순위(사후)의 표준에 지역 조건이 붙습니다. 공고일(7월 22일) 현재 수도권, 그러니까 서울과 경기, 인천에 거주하는 무주택세대구성원이어야 합니다. 청약통장은 안 보고, 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다. 해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우도 국내 거주로 인정되지 않습니다.
막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람과 추가입주자로 선정됐던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨이나 공급질서 교란으로 제한기간 중인 사람입니다.
당첨의 값이 큽니다. 상한제 주택이라 당첨자로 관리되고 재당첨 제한이 10년입니다. 계약하면 유주택 간주까지 더해집니다. 1세대짜리 추첨에 세대의 청약 자격을 10년 거는 셈이니, 실제로 계약할 확신이 있는 경우에만 넣어야 하는 청약입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 공급 (분당구는 2025.10.16 투기과열지구 지정, 이 단지는 그 전 공고 승인분) |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 전매 제한 | 3년 (최초 발표 2024.2.27 기산, 2027.2.27까지) |
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨 시) |
| 거주 의무 | 3년 |
규제 표가 복잡한 단지입니다. 분당구는 지난해 10월 16일 투기과열지구로 지정됐는데, 이 단지는 그 전에 공고 승인을 받아 비규제 조건으로 공급됩니다. 다만 전매제한은 투기과열지구 기준 3년이 적용돼 2027년 2월 27일까지이고, 상한제 주택이라 거주의무 3년이 별도로 붙습니다.
거주의무 3년이 실질 구속입니다. 전월세로 돌리는 출구가 없는 실입주 전제 물건이라, 잔금 13.72억도 전세보증금 없이 순수하게 조달해야 합니다. 이 조건 하나가 수요층을 크게 좁힙니다.
분당구는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무입니다. 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 문제로 생기는 과태료는 계약자 책임입니다.
대출조건
금융 조건은 한 줄로 요약됩니다. 없습니다. 공고문이 분양대금 대출 알선이 없고 모든 분양대금은 자납이라고 못 박았고, 정부 정책과 금융시장 변화로 대출이 제한돼도 계약자 책임 하에 기일 내 납부해야 한다는 문구까지 달았습니다.
일정을 다시 폅니다. 8월 6일 계약 당일 계약금 3.43억에 옵션 계약금 584만원과 확장 계약금 82만원, 그리고 9월 4일에 잔금 13.72억과 옵션 잔금 2,336만원, 확장 잔금 328만원입니다. 40일 안에 17.5억이 전부 지나갑니다.
준공 주택이라 개인 담보대출 여지는 있지만, 소유권 이전과 잔금 완납의 선후 관계, 대출 실행일과 9월 4일의 간격을 은행과 먼저 맞춰 봐야 합니다. 잔금은 실입주일 전에 완납해야 하고 선납할인은 없습니다.
전략
이 청약의 순서는 돈이 먼저입니다. 9월 4일에 13.72억이 있느냐는 질문에 대출 없이도 답이 서는 세대만 접수 자격이 있다고 보는 게 맞습니다. 당첨 후 포기는 재당첨 제한 10년만 남기고 끝납니다.
들어가기 전에 실물부터 봐야 합니다. 준공된 단지라 201동 204호의 향과 테라스, 산 조망을 눈으로 확인할 수 있습니다. 4층 건물의 2층이라는 조건이 이 상품에서 갖는 의미도 현장에서 판단할 문제입니다. 계약 장소가 강남 테헤란로 사업주체 사무실이라는 점도 미리 챙겨 두시기 바랍니다.
대안 계산도 놓고 재야 합니다. 같은 17억대면 엘포레 132의 실거래 매물이 있고, 그쪽은 거주의무도 재당첨 제한도 없이 입주 5년 차 대단지를 사는 경로입니다. 테라스하우스라는 상품 자체가 목적이 아니라면, 순서는 그쪽이 먼저입니다.
주의사항
이 공고는 2024년 2월 8일 최초 공고(최초 주택관리번호 2023000617)를 준용합니다. 옵션 세부 품목과 단지 여건, 유의사항은 최초 공고문과 사업주체를 통해 확인해야 합니다.
계약이 8월 6일 목요일 10시부터 16시이고 12시부터 13시는 쉽니다. 장소는 강남구 테헤란로 410 금강타워 19층 사업주체 사무실입니다. 계약금은 온라인 수납만 인정되고, 무통장 입금 시 입금자명을 201204 뒤에 성명을 붙여 적는 방식까지 공고문에 지정돼 있습니다.
당첨 결과는 7월 30일 8시부터 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 안내 문자에 링크는 없습니다. 접수 당일 17시 30분이 지나면 신청 취소가 안 되고, 기간 내 미계약은 당첨 포기로 처리됩니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
