APT margin 무순위 줍줍
7.13 줍줍! 대구 힐스테이트 앞산 센트럴 6차 무순위 7세대, 분양가 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 대구 남구 봉덕동의 힐스테이트 앞산 센트럴, 여섯 번째 무순위, 사후접수입니다. 2021년 분양 이후 4년 반, 준공 후로도 2년째 도는 마지막 7세대입니다. 접수는 7월 13일 하루로 끝났고, 발표가 7월 16일, 계약이 7월 24일입니다.
그런데 이번엔 숫자가 달라졌습니다. 대구 시장이 바닥을 다지는 사이 이 단지의 자체 실거래가 분양가 위로 올라왔습니다. 84 분양가 4.95억에서 5.15억, 올해 실거래는 5.20억에서 5.23억입니다.
다만 이 계산에는 승계 조건이 하나 붙습니다. 발코니 확장비입니다. 84 기준 3,070만원을 얹은 실부담으로 다시 계산하면 그림이 달라지는데, 그 재계산이 이 글의 본론입니다.
청약개요
| 위치 | 대구 남구 대덕로162봉덕동 1호선 영대병원역 생활권 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 6차, 특별공급 없음 |
| 잔여 | 7세대. 69 4, 84 3이고 동호수 공고 명시 |
| 분양가 | 694.10억에서 4.29억844.95억에서 5.15억원분양가 유지층별 |
| 승계 | 발코니 확장69 2,850만원843,070만원실부담에 합산 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원통장 불요계약 시 유주택 간주 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 28층 4개동345세대새길지구 재건축현대건설 시공2024년 준공 즉시입주 |
| 일정 | 접수7.13하루발표7.16계약7.24잔금 90% 계약 후 30일 내 |
단지 개요부터 봅니다. 힐스테이트 앞산 센트럴은 봉덕동 새길지구를 재건축한 단지입니다. 지하 2층에서 지상 28층, 4개동 345세대이고 그중 일반분양이 274세대, 조합원분이 71세대였습니다. 시공은 현대건설, 입주는 2024년 5월 예정으로 공고됐던 단지가 준공을 마쳐 지금은 잔금만 치르면 바로 들어가는 즉시입주 물량입니다.
판매 일지는 대구 침체기의 기록 그 자체입니다. 2021년 분양에서 잔여가 발생했고, 2022년 2월 선착순 판매로 전환된 이력이 있습니다. 그 뒤로 무순위가 거듭돼 이번이 6차이고, 남은 것이 69 네 세대와 84 세 세대입니다.
시장의 좌표도 같이 봐 둡니다. 대구 미분양은 올해 5월 말 4,298가구로 한 달 새 10.8% 줄었습니다. 다만 준공 후 미분양이 3,388가구로 여전히 몸통입니다. 소화가 진행되는 회복 초입이라는 게 정확한 위치이고, 이 단지 실거래가 분양가를 넘어선 것도 그 흐름의 일부입니다.
이번 공급은 원분양가를 유지했습니다. 2021년 가격표 그대로, 특별공급 없이 일반 무순위 7세대입니다. 당첨자 선정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 7세대는 동호수가 공고에 박혀 있습니다. 3층과 4층 저층이 섞여 있고 16층과 20층도 있으니, 층별 가격표와 대조해 선호 순위를 정하는 물량입니다. 총 28층짜리 동이라 층에 따른 체감 차이가 큽니다.
발코니 확장은 승계 의무입니다. 69가 2,850만원, 84가 3,070만원이고, 최초 계약자가 골랐던 유상옵션이 있다면 그것도 호실별로 따라옵니다. 표시 분양가가 아니라 승계액을 얹은 실부담이 이 물량의 진짜 가격표입니다.
준공 2년차라는 점은 무순위 시장에서 이 단지의 가장 큰 장점입니다. 도면이 아니라 실물을 보고 삽니다. 해당 호실의 채광과 마감, 세대 상태를 직접 확인한 뒤 계약 여부를 정할 수 있습니다.
345세대 4개동은 대단지의 스펙은 아닙니다. 커뮤니티 규모도 그 체급에 맞춰 봐야 합니다. 대신 앞산과 신천이 걸어서 닿는 입지가 부대시설의 나머지를 채우는 단지입니다.
분양가 및 세대수
| 전용 69, 4세대 | 4.10억에서 4.29억 + 발코니 2,850만 = 실부담 약 4.39억에서 4.58억 |
| 전용 84, 3세대 | 4.95억에서 5.15억 + 발코니 3,070만 = 실부담 약 5.26억에서 5.46억 |
| 계약금 | 10%, 계약 당일 |
| 잔금 | 90% 계약 후 30일 내중도금 없음대출 알선 없음 |
| 입주 | 즉시, 잔금 납부 후 |
가격표를 봅니다. 공급금액은 2021년 최초 공고 그대로입니다. 69가 4.10억에서 4.29억, 84가 4.95억에서 5.15억입니다. 5년 전 가격표가 유지됐다는 게 이 물량의 세일즈 포인트입니다.
실부담은 승계액을 얹어야 나옵니다. 69가 약 4.39억에서 4.58억, 84가 약 5.26억에서 5.46억입니다. 표시가와 실부담의 간격이 3,000만원 안팎이라, 이 단지의 마진 논쟁은 사실상 이 간격 안에서 벌어집니다.
납부 구조는 단순하고 빠릅니다. 계약금 10%를 계약 당일에 내고, 잔금 90%를 30일 안에 냅니다. 중도금 단계가 없고 대출 알선도 없습니다. 84 기준 5억 안팎을 한 달 안에 만드는 속도가 이 물량의 실질적인 입장권입니다.
즉시입주라 잔금과 동시에 관리비가 시작되고, 취득세와 등기비용은 별도입니다. 실거주 전환이 빠른 만큼 부대비용의 시계도 빠릅니다.
입지조건
앞산과 신천 사이 봉덕동, 1호선 영대병원역 생활권입니다. 대구에서 학군과 주거 선호가 안정적인 축이고, 2024년 준공이라 단지 상태를 눈으로 확인하고 살 수 있습니다.
통학 반경이 특히 컴팩트합니다. 봉덕초가 300미터 이내이고 경일여중과 경일여고가 500미터 안팎입니다. 초등 저학년의 도보 통학이 되는 거리라는 건 이 가격대 실수요에게 실질적인 조건입니다.
대구 시장 전체는 미분양 소화가 진행 중인 회복 초입입니다. 이 단지 실거래가 분양가를 넘어선 것도 그 흐름의 일부라, 상승 탄력까지 기대하기보다는 제값에 사는지부터 확인하는 게 안전합니다.
호재
따로 셈에 넣을 신규 호재는 확인되지 않았습니다. 앞산과 신천, 영대병원역 생활권은 미래 재료가 아니라 이미 시세에 들어가 있는 현재 가치입니다.
굳이 꼽자면 시장 자체의 회복이 재료입니다. 미분양이 한 달에 10.8%씩 줄어드는 흐름이 이어지면 준신축의 가격 복원이 먼저 옵니다. 다만 준공 후 미분양 3,388가구가 남은 시장이라, 회복은 속도의 문제가 아니라 방향의 문제로만 계산에 넣어야 합니다.
비교단지
비교단지를 찾을 필요가 없습니다. 이 단지 자체의 국토부 실거래가 기준입니다. 84가 올해 1월 16층 5.20억, 4월 18층 5.20억, 5월 18층 5.23억, 그리고 이달 6층 5.23억까지 4건이 5.20억에서 5.23억 사이에 몰려 있습니다. 6층과 18층이 같은 값이라, 층을 가리지 않고 한 줄에 선 시세입니다.
69는 최근 실거래가 없습니다. 자체 59가 3.68억에서 4.05억에 거래된 것과 84의 5.2억대 사이에서 방향으로만 봅니다. 실부담 4.39억에서 4.58억이 그 사이에 앉기는 하는데, 확인된 잣대가 없다는 점은 그대로입니다.
인근 신축도 좌표를 흔들지 않습니다. 2022년식 대명역센트럴엘리프의 84가 5.0억에서 5.5억대, 2020년식 앞산봉덕영무예다음이 4.0억에서 4.9억대입니다. 봉덕동 신축 84의 띠 한가운데에 이 단지 실거래가 앉아 있습니다.
| 힐스테이트앞산센트럴 84 자체 실거래, 2026년 4건 | 5.20억에서 5.23억, 6층에서 18층 |
| 힐스테이트앞산센트럴 59 자체 실거래 | 3.68억에서 4.05억, 69는 최근 거래 없음 |
| 대명역센트럴엘리프 84, 2022년식 | 5.0억에서 5.5억대 |
| 앞산봉덕영무예다음 84, 2020년식 | 4.0억에서 4.9억대 |
| 이번 84 실부담, 발코니 승계 포함 | 5.26억에서 5.46억 |
분석
계산합니다. 표시가만 보면 마진이 서는 것처럼 보입니다. 84 분양가 4.95억에서 5.15억 대 실거래 5.20억에서 5.23억이니 0.1억에서 0.3억이 남는 그림입니다. 다섯 번의 무순위를 돌고 나니 시장이 분양가를 따라잡은 역전은 분명한 사실입니다.
실부담으로 다시 쓰면 그림이 달라집니다. 발코니 3,070만원을 얹은 84가 5.26억에서 5.46억입니다. 저층 물량은 이달 6층 실거래 5.23억과 같은 줄이고, 상층 물량은 18층 실거래 5.23억보다 0.2억쯤 위입니다. 마진이 아니라 보합에서 소폭 웃돈입니다. 실거래로 찍힌 기축들도 확장이 끝난 집이라, 이 비교가 같은 조건끼리의 비교입니다.
그래서 이 물량의 값은 차익이 아니라 사용 가치입니다. 봉덕동 준신축을 시세대로, 기다림 없이, 실물을 보고 사는 것. 그 세 가지에 값을 매기는 실수요의 계산이지 투자의 계산은 아닙니다.
| 비교단지 | 힐스테이트 앞산 센트럴 84 자체 실거래2026년4건 |
| 비교가치 | 5.20억에서5.23억확장 포함 기축 가격6층에서18층 |
| 이번 실부담 | 845.26억에서 5.46억분양가와 발코니 승계 3,070만 합산 |
| 안전마진 | 사실상 보합저층은 실거래와 같은 줄상층부는 0.2억 안팎 웃돈 |
청약전략
청약자격
자격은 무순위 중 가장 넓은 형태입니다. 공고일 현재 전국의 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장과 가점, 거주지역을 따지지 않습니다. 특별공급 없이 전량이 일반 무순위입니다.
신청은 1인 1건이고, 당첨자 선정과 동호수 배정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다. 당첨 후 계약하면 유주택 간주라 이후 다른 청약의 무주택 자격은 사라집니다.
재당첨 제한이 적용되지 않는 공급이라 청약 이력의 부담은 없습니다. 자격의 값이 헐거운 대신, 뒤에서 볼 자금의 속도가 실질적인 선별 장치입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 대구 남구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음, 2021년 최초 발표 기준으로 기간 도과 |
| 재당첨 제한 | 없음, 미적용 공급 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 다섯 칸이 전부 비어 있습니다. 비규제, 상한제 미적용, 전매 가능, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음입니다. 즉시입주에 전매까지 자유로우니 서류상 출구는 처음부터 열려 있는 물량입니다.
열린 출구의 실효는 시장이 정합니다. 대구는 준공 후 미분양 3,388가구가 남은 시장이라, 되팔 때의 유동성은 봉덕동이라는 입지의 힘에 기대야 합니다. 사는 값이 시세와 같은 줄인 만큼, 출구 계산도 시세 그대로 잡는 게 정직합니다.
대출조건
자금 구조가 이 물량의 관문입니다. 계약금 10%를 계약 당일에 내고, 잔금 90%를 30일 안에 자력으로 치릅니다. 대출 알선이 없으니 84 기준 4.7억 안팎의 잔금 재원을 스스로 설계해야 합니다.
비규제지역 무주택 기준이면 주택담보대출 LTV가 통상 70%까지 열립니다. 실부담 5.3억 안팎의 84면 3.7억 수준이 상한이고, DSR과 은행 심사가 그 아래에서 다시 자릅니다. 관건은 한도보다 실행일입니다. 30일 안에 대출 실행까지 끝나는지, 접수 전에 은행과 일정을 맞춰 놨어야 하는 물량입니다.
즉시입주 기축이라 전세를 놓아 잔금을 메우는 경로도 이론상 열려 있습니다. 다만 그 계산이라면 애초에 실거주용 사용 가치를 사는 이 물량의 논리와 어긋납니다. 세를 놓을 거면 시세대로 사는 이유가 없기 때문입니다.
전략
발표인 7월 16일을 확인한 당첨자가 할 일은 둘입니다. 해당 호실의 실물 확인과 잔금 은행 일정 확정입니다. 계약이 7월 24일이니 그 전에 세대 상태와 승계 옵션 내역, 대출 실행일까지 답을 만들어 두시면 좋겠습니다.
층 선택의 기준도 실부담으로 다시 쓰는 게 맞습니다. 발코니를 얹은 저층 84가 실거래와 같은 줄이고, 상층으로 갈수록 웃돈이 커집니다. 층의 만족감에 0.2억을 낼지는 각자의 답이지만, 계산상 상대적으로 유리한 쪽은 저층입니다.
같은 돈의 대안도 한 번은 보시면 좋겠습니다. 대명역센트럴엘리프 84가 5.0억에서 5.5억대에 거래됩니다. 2022년식 기축과 이 단지의 2024년식 준신축 사이에서, 동과 층과 세대 상태를 실물로 견주고 고르는 것이 봉덕동 실수요의 정석입니다.
주의사항
주의사항입니다. 이번 공고는 2021년 최초 공고를 준용합니다. 발코니 외의 유상옵션 승계 내역은 호실별로 다를 수 있으니, 세대별 조건표를 받아 실부담 총액을 다시 계산해 보시면 좋겠습니다.
준공 2년차 잔여 세대는 현 상태 그대로 인수하는 조건입니다. 계약 전에 해당 호실을 직접 열어 마감과 하자 여부를 확인하고, 하자보수 절차와 기간도 문서로 받아 두는 게 안전합니다.
당첨자 발표는 청약홈에서 직접 확인하는 게 원칙입니다. 계약은 7월 24일 하루이고 잔금 시계는 그날부터 돕니다. 자금 일정에 답이 없으면 계약 전에 정리해 예비 순번에게 기회를 넘기시면 좋겠습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
