APT margin 무순위 줍줍

10.16 줍줍! 드파인 아르티아 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.14 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 동작구 노량진동 드파인 아르티아 임의공급입니다.

남은 물건은 109A1 하나, 101동 305호입니다. 분양가는 29.50억이고 접수는 10월 16일 금요일 하루입니다. 이 호실은 8월 12일 무순위와 9월 14일 무순위 공고에도 같은 값으로 올라 있었습니다. 세 번째로 나온 셈입니다.

앞의 두 번은 서울에 사는 무주택세대구성원만 넣을 수 있었습니다. 이번에는 만 19세 이상이면 거주지와 주택 수를 따지지 않고 청약통장도 필요 없습니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 동작구 노량진동 312-75번지 일대
노량진 2재정비촉진구역

공급규모

• 구분임의공급, 청약홈 접수
  민영, 투기과열지구, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 1세대. 109A 1 101동 305호
  총 404세대 가운데 일반분양 171세대
• 분양가109A 1 101동 305호 29.50억
• 입주2029년 11월 예정
• 시공에스케이에코플랜트

청약일정

공고 10.14
접수 10.16
발표 10.21
서류접수와 계약 10.22

분양홈페이지

드파인 아르티아는 노량진2재정비촉진구역 재개발 단지입니다. 사업주체는 노량진2재정비촉진구역재개발정비사업조합이고 시공은 에스케이에코플랜트입니다. 공고문 기준으로 지하 4층 지상 45층 2개동 404세대이고 조합원 128세대, 임대 105세대를 빼면 일반분양은 171세대입니다.

이번 공고는 최초 공고 2026000241의 미계약분입니다. 최초 모집공고는 6월 19일이었고 당첨자 발표는 7월 8일이었습니다. 이후 무순위 사후 접수가 8월에 15세대, 9월에 7세대로 두 번 있었고, 이번이 세 번째 회차입니다.

이번 임의공급 물량은 109.8652A 한 타입에 한 세대입니다. 101동 305호이고 약식 표기는 109A1입니다. 최초 공고 때 109A는 109A1 7세대와 109A2 5세대로 12세대였습니다.

109A 타입이 최초 공고 때 경쟁이 있었고 예비입주자까지 소진한 뒤 남은 세대라는 점이 공고문에 직접 적혀 있습니다. 그래서 이번에 계약하면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

109A1 평면도는 이 글에 싣지 못했습니다. 이번 공고문에는 도면이 없고, 분양 홈페이지에서도 109형 단위세대 도면을 찾지 못했습니다. 8월 글과 정규 글에 올라간 84A, 84B 도면은 이 호실과 타입이 달라 쓰지 않았습니다. 최초 공고문과 견본주택 자료에서 확인하시는 것이 정확합니다.

면적은 최초 공고문 표에 나와 있습니다. 109A1은 전용 109.8652, 공급면적 162.5899, 계약면적 278.3983제곱미터이고 대지지분은 40.8616제곱미터입니다. 전용에 비해 계약면적이 두 배를 훌쩍 넘는 것은 지하주차장 등 기타공용면적이 115.8084로 크기 때문입니다.

커뮤니티는 지하 1층에 북클럽과 경로당, 실내놀이터가 있고 1층에 골프연습장과 스크린골프, 피트니스, GX룸이 모입니다. 45층에는 스카이라운지가 따로 들어가 한강 쪽을 향합니다. 조감도 라벨과 렌더 모두 분양 홈페이지 자료입니다.

분양가 및 세대수

분양가상한제를 적용하지 않는 주택이라 값은 사업주체가 정했습니다. 공고문에는 대지비와 건축비, 부가가치세가 따로 나와 있고 합계가 29.50억입니다.

같은 109A1이어도 층에 따라 값이 다릅니다. 9월 무순위 공고에서 405호는 29.90억, 1105호는 30.60억이었습니다. 305호는 3층이라 109A1 가운데 가장 낮은 값입니다.

납부 일정은 계약금 1차 5,000만원을 계약하는 10월 22일에 내고, 2차 2억 4,500만원은 11월 20일입니다. 중도금은 12월 15일부터 6회 이어지고 회차당 2억 9,500만원입니다. 마지막 회차는 2029년 6월 15일, 잔금 8억 8,500만원은 입주 지정일입니다.

발코니 확장비 2,400만원은 분양가에 들어 있지 않고 납부 계좌도 따로입니다. 취득세와 등기 비용도 별도입니다. 이번 공고문에는 중도금 대출 안내가 없고, 최초 공고문을 보라고 적혀 있습니다.

입지조건

단지는 동작구 노량진동 312-75번지 일대입니다. 정규 글에서 다룬 대로 7호선 장승배기역이 가까운 쪽이고 노량진역도 생활권에 들어옵니다. 입지 도면은 이번 글에 새로 싣지 않았고 같은 자료를 8월 글 이후 계속 쓰고 있어 그쪽을 보시면 됩니다.

노량진2구역은 재정비촉진구역이라 주변 정비가 진행 중입니다. 입주가 2029년 11월이어서 주변 생활 환경이 갖춰지는 시점도 그 무렵입니다.

비교단지

비교 기준은 동작구 전체에서 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월 동안 신고된 109형 실거래입니다. 전용 107에서 112제곱미터를 묶었고, 같은 거래가 여러 번 들어온 것을 걷어낸 뒤 셌습니다. 8월 글과는 기간과 중복 처리가 달라 숫자가 다릅니다.

109형은 동작구에서 12개월간 34건뿐입니다. 2015년 이후 준공은 2건이고, 흑석동 롯데캐슬에듀포레 2018년 준공이 2026년 6월 11층 22.51억, 상도동 상도역롯데캐슬파크엘 2021년 준공이 2025년 10월 5층 21.30억입니다.

나머지는 대부분 구축입니다. 동작동 이수힐스테이트 2013년 준공 4건이 23.00억에서 24.60억이고 중위는 24.35억입니다. 사당동 이수푸르지오더프레티움 2021년 준공은 전용 105.98로 조금 작은데 2026년 4월 1층이 23.70억에 거래됐습니다.

한강변 아크로리버하임은 전용 113형 2건이 32.00억과 48.70억입니다. 한강 조망 값이 붙은 특수한 단지라 비교 기준으로 쓰지 않았습니다. 가까운 84형 신축으로는 2025년 준공 흑석리버파크자이 16건이 중위 23.70억이고 최고 25.70억입니다.

분석

305호 29.50억은 동작구 109형 12개월 최고 일반 거래인 이수힐스테이트 24.60억보다 4.90억 위입니다. 이수힐스테이트 중위 24.35억과는 5.15억 차이가 납니다.

신축으로 좁혀도 같습니다. 롯데캐슬에듀포레 22.51억보다 6.99억, 상도역롯데캐슬파크엘 21.30억보다 8.20억 위입니다. 거래가 2건뿐이라 단단한 기준은 아니지만, 이 값들이 29.50억에 가까워질 거래는 한 건도 없습니다.

한강변 아크로리버하임 113형 두 건, 32.00억과 48.70억은 이 값보다 위입니다. 그 단지는 조망 프리미엄이 붙어 있고 이 단지는 한강 1열이 아닙니다. 가장 새 단지인 흑석리버파크자이도 84형 최고가가 25.70억에 그칩니다.

상한제가 없어 분양가 자체가 시세를 반영해 매겨졌고, 입주가 2029년 11월이라 3년 넘게 자금이 묶입니다. 지금 실거래로는 마진이 없습니다.

청약전략

청약자격

임의공급이라 공고일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 됩니다. 청약통장 가입 여부와 무관합니다. 공고문에 무주택 요건은 적혀 있지 않습니다.

접수는 10월 16일 하루이고 청약홈 PC나 모바일로만 받습니다. 그날 9시부터 17시 30분 사이에만 넣을 수 있습니다. 1인 1건이고 2건 이상 넣으면 모두 무효입니다. 넣은 당일 마감 전까지만 취소가 됩니다.

한국부동산원이 타입별 무작위 추첨으로 당첨자와 동호수를 정하고, 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑습니다. 발표는 10월 21일 수요일, 서류 제출과 계약은 10월 22일 목요일 오전 10시부터 오후 4시까지 강남구 삼성동 169-19 견본주택에서 합니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일인 2026년 7월 8일부터 3년입니다. 2029년 7월에 풀려서 입주 예정인 2029년 11월보다 먼저 끝납니다. 3년 안이라도 소유권이전등기를 하면 해제됩니다. 거주의무는 없습니다.

이번 공고문 요약표에는 재당첨 제한 칸이 없습니다. 9월 무순위 공고는 10년이라고 적었으니, 당첨되면 재당첨 제한이 따라오는지는 사업주체에 확인해 두시는 편이 확실합니다.

동작구가 투기과열지구라 계약 후 부동산거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서를 내야 합니다. 공고문은 아파트 공급대금과 발코니 확장 공사비를 합친 금액이 서류의 합계와 같아야 한다고 적었습니다.

대출조건

이번 공고문에는 중도금 대출 조건이 없습니다. 중도금 60%가 회차당 2억 9,500만원씩 6회이고 대출 여부와 한도는 최초 공고문과 사업주체 안내를 따라야 합니다. 대출이 안 되는 경우 중도금을 직접 내야 할 수 있어 미리 확인해 두셔야 합니다.

계약금이 1차 5,000만원, 2차 2억 4,500만원이라 계약 후 한 달 안에 3억원 가까운 현금이 먼저 나갑니다. 2차는 11월 20일입니다.

잔금 8억 8,500만원은 입주 지정일에 냅니다. 입주 시점의 대출 규제와 금리는 지금 알 수 없습니다. 대출 한도는 은행에서 직접 확인해 두시는 게 좋습니다.

최초 경쟁률

6월 최초 공고에서 109A는 공급 12세대에 1순위 41건이 들어와 3.42대1로 마감됐습니다. 전 타입 평균 18.83대1보다 훨씬 낮고, 가장 높았던 59A 50.10대1과는 열다섯 배 가까이 차이가 납니다. 가장 큰 평형이 가장 먼저 식었습니다.

8월 12일 무순위에는 109A 5세대에 70건이 접수됐고, 9월 14일에는 같은 5세대에 33건으로 반 아래로 줄었습니다. 두 번 모두 서울 거주 무주택세대구성원만 넣을 수 있었는데도 접수가 줄었습니다.

이번에는 거주지와 주택 수 제한이 풀렸습니다. 접수 건수는 늘 수 있지만 한 세대뿐이라 경쟁률이 높게 나와도 값이 달라지는 것은 아닙니다. 305호가 두 번 공고에서 모두 계약까지 이어지지 못한 호실이라는 사실이 더 중요합니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000241, 모집공고일 2026-06-19. 무순위 회차는 공고번호 2026910214와 2026910233

전략

이 호실은 값으로 승부가 나지 않는 물건입니다. 305호는 109A1 가운데 가장 낮은 29.50억인데도 동작구 109형 실거래와 4.90억 이상 벌어져 있고, 같은 값으로 두 번 나왔는데 계약으로 이어지지 못했습니다. 이번에 자격이 풀렸다고 값이 내려간 것은 아닙니다.

임의공급은 접수일에 따른 유불리가 없고 접수는 하루입니다. 당첨 확률은 높지 않을 수 있지만 계약금 3억원 가까이와 중도금 6회를 감당하지 못하는 분에게는 의미가 없습니다. 접수 전에 자금 계획을 먼저 세워 보시길 권합니다.

실거주 목적이고 자금이 충분하다면 노량진뉴타운이 완성된 뒤 기준 가격이 올라가는 쪽에 거는 선택은 있습니다. 다만 그 상승분을 지금 실거래에서 근거로 잡을 수는 없고, 4.90억에서 8.20억 위라는 간격을 메우려면 입주 시점에 큰 폭의 상승이 필요합니다.

시세차익이 목적이라면 맞지 않습니다. 전매제한이 2029년 7월까지이고 입주는 11월이라 입주 전에 파는 길은 열려 있지만, 그때 값이 29.50억을 넘어야 합니다.

주의사항

이 호실은 이미 두 차례 무순위에서 계약으로 이어지지 못했습니다. 값이 그대로라는 점을 가볍게 보지 않는 편이 좋겠습니다.

109A 타입은 최초 공고 때 경쟁이 있었던 타입이라 계약하면 이후 청약에서 주택 소유로 봅니다. 앞으로 청약을 노리신다면 이 부분이 먼저입니다.

109A1 평면도를 이 글에 싣지 못했습니다. 계약 전에 도면과 향, 동 위치를 직접 확인해 두시는 편이 좋습니다.

발코니 확장비 2,400만원, 취득세, 등기 비용은 분양가에 들어 있지 않습니다. 발코니 확장 납부 계좌는 분양대금 계좌와 다릅니다.

접수는 1인 1건이고 취소는 당일 오후 5시 30분까지만 가능합니다.

이 호실은 서울 재개발 신축이라는 입지값이 분명하지만 값이 너무 멉니다. 109A1 305호 29.50억은 동작구 109형 12개월 최고 일반 거래 24.60억보다 4.90억 위이고, 신축 2건 22.51억과 21.30억보다는 7억 안팎 위입니다. 8월과 9월 무순위에서 같은 값으로 두 번 나온 호실이 이번에 자격만 풀려 다시 나왔을 뿐 값은 그대로입니다. 저는 패스입니다. 자금이 충분하고 입주 때까지 노량진뉴타운 완성에 거는 실수요라면 따로 판단하실 수 있지만, 지금 실거래로는 마진을 말하기 어렵습니다.

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