APT margin 무순위 줍줍

10.16 줍줍! 고덕 자연앤 하우스디 5차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.14 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 평택 고덕국제신도시 A4블록, 고덕 자연앤 하우스디 임의공급 5차입니다.

6월 26일에 4차로 36세대가 나왔던 단지이고, 이번에는 같은 98형 35세대가 다시 나왔습니다. 2025년 7월 최초 공고 때 98형은 166세대에 1순위 760건이 들어와 4.58대1로 마감됐는데, 1년 3개월이 지난 지금도 잔여가 이어지고 있습니다.

분양가는 1층 5.605억에서 10층 이상 6.29억입니다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이 넣을 수 있고, 접수는 10월 16일 금요일 하루입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 평택시 고덕동 1858-2
고덕국제화계획지구 A 4BL

공급규모

• 구분임의공급 5차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 적용
• 물량98형 잔여 35세대
  총 517세대, 민영 98형 189세대와 국민주택 84형 328세대
• 분양가5.605억에서 6.29억
  발코니 확장비와 유상옵션 별도
• 입주2028년 2월 예정
• 시공대보건설, 계룡건설산업, 안영종합건설, 씨앤씨종합건설, 우호건설
  사업주체 경기주택도시공사

청약일정

접수 10.16
발표 10.21
서류접수와 계약 10.23
예비입주자 계약 10.24

분양홈페이지

고덕 자연앤 하우스디는 경기주택도시공사가 사업주체이고 민간사업자 다섯 곳이 함께 짓는 민간참여 공공주택입니다. 민간사업자는 대보건설, 계룡건설산업, 안영종합건설, 씨앤씨종합건설, 우호건설이고 시공도 이 다섯 곳이 맡습니다.

공고문 기준으로 지하 1층에서 지상 23층, 7개동 517세대입니다. 전용 85제곱미터 이하 국민주택 84형이 328세대, 85제곱미터를 넘는 민영주택 98형이 189세대입니다. 84형은 84A 45세대, 84B 234세대, 84C 49세대입니다.

이번 공고에는 98형만 나옵니다. 전용 98.7952제곱미터에 공급면적 125.9618제곱미터이고, 189세대 가운데 35세대가 잔여입니다. 전 세대가 발코니 확장형으로 시공되어 비확장은 고를 수 없습니다.

35세대는 101동 6세대, 102동 8세대, 103동 6세대, 104동 5세대, 106동 5세대, 107동 5세대로 나뉘어 있습니다. 동과 호는 공고문 표에 나와 있고 당첨자를 뽑을 때 무작위로 정해집니다.

공고문은 98형이 최초 공고 때 경쟁이 생겨 예비입주자에게 추가로 공급한 뒤 남은 미계약 세대라고 밝히고 있습니다. 그래서 계약해서 분양권을 갖게 되면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 자격 항목에서 다시 다룹니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 공고에 나온 98형 도면을 싣습니다. 침실 셋에 알파룸이 있고 드레스룸과 파우더룸이 붙은 구성입니다. 기본 평면은 현관 수납장과 알파룸에 ㄷ자형 주방입니다.

이번 잔여세대는 유상옵션 가운데 수납특화와 시스템에어컨 5대가 필수입니다. 수납특화는 대형 현관 수납에 주방 팬트리와 홈바장이 붙는 구성이고 드레스룸 특화와 천장형 제습기는 고를 수 없습니다. 마이너스 옵션도 불가능합니다.

커뮤니티는 주민공동시설 1과 2, 어린이집, 맘스테이션이 들어갑니다. 배치도 기준으로 피트니스와 골프연습장은 주민공동시설 1에 있고, 스마트 멀티룸과 주민카페가 주민공동시설 2에 있습니다.

분양가 및 세대수

분양가상한제 적용 주택이라 층별로만 값이 달라집니다. 1층 5.605억이 가장 싸고 10층 이상이 6.29억으로 가장 비쌉니다. 층 구간이 올라갈 때마다 1,370만원씩 오릅니다. 5층에서 9층은 모두 같은 값이고 10층부터도 모두 같은 값입니다.

이 값은 6월 26일 4차 때와 같습니다. 2025년 6월 최초 공고 가격이 그대로라는 뜻이고, 잔여가 계속 나오는데도 값을 내리지 않았습니다.

계약금은 10%입니다. 10층 이상 기준으로 62,900,000원이고 1층은 56,050,000원입니다. 중도금은 10%씩 6회인데, 1차에서 3차가 모두 2026년 11월 30일입니다. 계약일 10월 23일에서 한 달 남짓 뒤에 계약금 10%에 중도금 30%까지, 분양가의 40%가 나갑니다.

10층 이상 기준으로 중도금은 한 회에 62,900,000원이고 잔금은 입주 때 188,700,000원입니다. 분양가에는 발코니 확장비와 유상옵션, 취득세 같은 제세공과금이 들어 있지 않습니다. 확장비 3,296,000원과 수납특화 5,874,000원, 시스템에어컨 7,600,000원을 더하면 16,770,000원입니다.

입지조건

단지는 고덕국제신도시 북쪽에 있고 입지도에서 1호선 서정리역이 단지 남동쪽 1호선 선로 건너편에 표시돼 있습니다. 평택지제역은 SRT가 서고 수원발 KTX는 예정으로 표시돼 있으며 GTX A와 C는 연장 예정으로만 나옵니다.

삼성전자 평택캠퍼스는 신도시 남쪽에 있어 단지에서 직선으로는 먼 편입니다. 단지 오른쪽에 초등학교 예정 부지가 있고 BRT는 계획 표기입니다. 학교와 BRT 모두 아직 지어지지 않았습니다.

입주가 2028년 2월이라 학교와 BRT가 그때까지 되는지는 입주 전에 다시 확인하셔야 합니다. 지금 이 값에 사는 것은 생활 기반이 채워지는 과정까지 같이 사는 일입니다.

비교단지

비교 기준은 평택시 고덕동에서 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월 동안 신고된 2018년 이후 준공 아파트 실거래입니다. 해제 거래는 뺐고 중복 신고 5건은 한 건으로 셌습니다.

98형에 해당하는 전용 96에서 101제곱미터는 12개월 동안 21건뿐입니다. 2019년 준공 제일풍경채 전용 99.42가 15건에 중위 6.58억이고 5.50억에서 6.90억 범위입니다. 2020년 준공 신안인스빌시그니처 전용 96.90은 6건에 중위 5.82억이고 5.70억에서 5.90억입니다. 두 단지를 합치면 21건에 중위 6.49억입니다.

비교할 단지가 둘뿐이고 중위가 7,650만원 벌어져 있습니다. 이번 분양가와 가까운 쪽은 전용이 거의 같은 제일풍경채입니다. 전용 99.42는 이번 98.7952와 0.6제곱미터쯤 차이입니다. 가장 최근인 9월 29일 25층 거래가 5.50억으로 낮게 찍혔고, 이를 빼면 제일풍경채는 6.40억 아래로 내려간 거래가 없습니다.

제일풍경채만 보면 12개월 중 2025년 10월부터 2026년 3월까지 8건 중위가 6.63억이고 4월부터 9월까지 7건 중위가 6.55억입니다. 800만원 내려와 거의 제자리입니다. 신축 프리미엄은 이 비교에 들어 있지 않습니다. 비교 단지는 2019년과 2020년 준공이고 이 단지는 2028년 2월 입주 예정입니다.

분석

제일풍경채 층 구간별 중위와 비교하면 마진은 저층일수록 큽니다. 1에서 4층은 2건 중위 6.48억이라 1층 5.605억이 8,750만원, 2층 5.742억이 7,380만원, 3층 5.879억이 6,010만원, 4층 6.016억이 4,640만원 아래입니다. 5에서 9층 6.153억은 4건 중위 6.55억보다 3,970만원 아래이고, 10층 이상 6.29억은 9건 중위 6.66억보다 3,700만원, 전체 중위 6.58억보다 2,900만원 아래입니다.

저층 비교는 2건이라 단단하지 않습니다. 같은 층 거래도 2층 6.47억과 4층 6.49억 한 건씩이고 1층과 3층은 비교할 거래가 없습니다.

신안인스빌시그니처를 기준으로 보면 결과가 반대입니다. 10층 이상 6.29억은 신안 10층 이상 4건 중위 5.85억보다 4,400만원 위이고, 신안 전체 중위 5.82억보다는 4,750만원 위입니다. 신안 2층 한 건 5.78억은 이번 2층 5.742억보다 380만원 비쌉니다.

확장비와 필수 옵션 16,770,000원을 얹으면 10층 이상은 6.458억이 되어 제일풍경채 중위 6.58억보다 1,223만원 아래로 줄어듭니다. 4층은 6.184억이라 저층 중위보다 2,963만원, 1층은 5.773억이라 7,073만원 아래입니다. 준공된 단지는 확장이 이미 되어 있으니 확장비를 더한 값으로 비교하는 편이 맞습니다.

청약전략

청약자격

임의공급이라 공고일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 세대주인 미성년자도 자녀 양육이나 형제자매 부양 사유가 있으면 됩니다. 청약통장 가입 여부와 무관합니다.

접수는 10월 16일 금요일 하루이고 청약홈 PC나 모바일로만 받습니다. 접수는 아침 9시에 시작해 오후 5시 30분에 끝납니다. 1인 1건이고 2건 이상 넣으면 모두 무효입니다. 취소하려면 신청한 날 마감 시각 전에 해야 합니다.

한국부동산원이 주택형별로 무작위 추첨해 당첨자와 동호수를 정하고, 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑습니다. 발표는 10월 21일 수요일, 서류 제출과 계약은 10월 23일 금요일 오전 10시부터 오후 5시까지 경기주택도시공사에서 진행합니다. 예비입주자 계약은 10월 24일 토요일입니다.

제한사항

전매제한이 최초 당첨자발표일인 2025년 7월 16일부터 3년이라 2028년 7월까지 되팔 수 없습니다. 입주가 2028년 2월 예정이라 입주하고 몇 달 지나면 풀립니다. 이 단지에서 더 오래 묶이는 쪽은 거주의무입니다.

거주의무는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 개시일을 정해 3년 동안 계속 사는 것입니다. 지키지 못하면 경기주택도시공사에 매입을 신청해야 하고, 매입금액은 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자를 더한 값입니다. 시세가 올라도 그 값에 팔 수는 없는 구조입니다.

이 물량은 최초 공고에서 경쟁이 생긴 주택형의 잔여라서 계약하면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다.

대출조건

중도금 60%는 대출이 가능한 경우 이자후불제입니다. 사업주체가 알선한 대출기관의 이자는 사업주체가 먼저 내고, 계약자가 입주지정기간 말일까지 갚습니다. 공고문은 대출 알선이 사업주체의 의무가 아니고, 대출이 안 되면 계약자가 직접 중도금을 내야 한다고 적어 놓았습니다.

가장 부담스러운 날은 2026년 11월 30일입니다. 계약금 10%에 이어 중도금 1차에서 3차가 같은 날이라 분양가의 30%가 한꺼번에 나갑니다. 다음 4차는 2027년 1월 20일, 5차는 6월 21일, 6차는 10월 20일입니다.

잔금 30%는 입주 때입니다. 10층 이상 기준 188,700,000원이고 중도금 대출 이자 상환과 확장비 잔금 80%, 옵션 잔금 80%가 같은 시기에 겹칩니다. 연체이율은 공고일 현재 연 7.5%입니다. 인지세는 분양가 1억 원 초과 10억 원 이하 구간이라 15만원이고 계약자와 사업주체가 절반씩 부담합니다.

최초 경쟁률

2025년 최초 공고에서 98형은 166세대에 1순위 760건이 들어와 4.58대1로 마감됐습니다. 접수만 보면 인기가 있었는데, 이후 무순위와 임의공급이 여러 차례 돌아 이번이 5차입니다.

6월 26일 4차 때 잔여가 36세대였고 이번에 35세대입니다. 4차 접수 결과는 이 글에서 확인하지 않았습니다. 4차 뒤에 계약된 세대가 몇인지는 공고문에 나와 있지 않으니 사업주체 문의 1588-0466으로 확인해야 합니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000206, 모집공고일 2025-06-27

전략

98형은 마진이 있다고 하기도, 없다고 하기도 애매합니다. 준신축 제일풍경채와 비교하면 10층 이상도 2,900만원 아래이고 저층은 4,640만원에서 8,750만원 아래입니다. 신안인스빌시그니처와 비교하면 위입니다. 비교할 거래가 21건뿐이라 어느 쪽도 단정하기 어렵습니다.

마진이 그나마 분명한 쪽은 저층입니다. 1에서 4층이 합쳐 19세대로 35세대 중 절반이 넘습니다. 다만 접수할 때는 타입만 고르고 동호수는 추첨이라 저층을 골라 받을 수 없습니다. 10층 이상 9세대는 확장과 옵션까지 더하면 제일풍경채 중위와 1,200만원 정도로 차이가 줄어듭니다.

접수일이 하루라 접수일에 따른 유불리는 없습니다. 임의공급이라 당첨되고 계약을 하지 않으면 기회가 사라지는 구조이고, 10월 23일 계약 때 계약금 10%를 바로 내야 합니다. 11월 30일에 분양가의 30%가 더 나가니 그 자금이 준비돼 있는지가 먼저입니다.

실수요로 평택 고덕에서 3년을 살 생각이고 98형 같은 큰 평형이 필요한 가구라면 넣어 볼 만합니다. 시세차익이 목적이라면 전매 2028년 7월까지 제한에 거주의무 3년이 붙어 있어서 맞지 않습니다.

주의사항

거주의무 3년이 붙습니다. 입주가능일부터 3년 이내에 개시일을 정해 3년 계속 살아야 하니 전세를 놓거나 비워 둘 수 없습니다.

필수 옵션과 확장비가 분양가 밖에 있습니다. 확장비 3,296,000원, 수납특화 5,874,000원, 시스템에어컨 7,600,000원이고 마이너스 옵션은 불가능합니다. 취득세도 따로 냅니다.

중도금 1차에서 3차가 2026년 11월 30일 한 날입니다. 계약금과 합쳐 분양가의 40%가 두 달이 안 돼 나갑니다. 대출이 안 되면 직접 내야 합니다.

98형 비교 거래가 12개월 21건이고 단지 둘뿐입니다. 저층 비교는 2건입니다.

계약하면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다른 청약을 준비 중인 무주택자라면 불이익이 될 수 있습니다.

98형 35세대는 비교 기준에 따라 답이 갈립니다. 제일풍경채 중위 6.58억과 비교하면 10층 이상 6.29억은 2,900만원, 저층 5.605억에서 6.016억은 4,640만원에서 8,750만원 아래입니다. 그런데 확장비와 필수 옵션 16,770,000원을 더하면 10층 이상은 1,200만원 정도 아래로 줄고, 신안인스빌시그니처 5.82억과 비교하면 오히려 위입니다. 4차에 이어 5차까지 같은 값으로 잔여가 나오고 있고 거주의무 3년이 붙습니다. 저는 조건부입니다. 고덕에서 3년을 직접 살 실수요이고 11월 30일에 분양가의 30%를 낼 현금이 있는 분이라면 검토할 만하고, 시세차익이 목적이라면 패스입니다.

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