APT margin 무순위 줍줍

상시 줍줍! e편한세상 부천 어반스퀘어 잔여세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 e편한세상 부천 어반스퀘어입니다.

부천 소사3구역 재개발로 들어서는 1,649세대 중 일반분양 897세대가 지난 5월 청약을 받았습니다. 평균 2.23대1로 순위 내 마감했지만 완판까지는 못 갔고, 지금은 선착순 동호지정 계약으로 잔여를 채우는 중입니다.

84A는 5.18대1까지 몰렸던 반면 74A는 1.11대1로 갈렸습니다. 타입별 온도차가 뚜렷했던 청약입니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

소사동은 1호선과 서해선이 만나는 소사역 초역세권입니다. 지하 3층에서 지상 38층, 13개동 대단지이고 조합원 물량 620세대와 임대 132세대를 뺀 897세대가 일반분양입니다.

1순위 결과는 타입마다 갈렸습니다. 59A 2.73대1, 59B 3.30대1, 74A 1.11대1, 74B 1.69대1, 84A 5.18대1, 84B 1.27대1로 소형과 84A에 수요가 몰렸습니다.

계약금 1차를 1,000만원 정액제로, 중도금 60%는 이자 후불제로 낮춰 초기 부담을 줄인 조건이 8월 들어 계약률을 끌어올렸습니다. 일부 선호동은 완판됐다는 보도도 나왔습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

59형부터 84형까지 여섯 개 타입이 한 단지에 걸쳐 있습니다. 분양 홈페이지의 평면도는 치수와 실 이름이 없는 3D 참고도라, 타입별 정확한 구조는 견본주택에서 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

6월 무순위 공고 기준 잔여 세대수는 59A 186, 59B 45, 74A 117, 74B 68, 84A 45, 84B 24세대였습니다. 최초 정규 청약 때의 공급 세대수와는 다른 숫자로, 아래 최초 경쟁률 표는 정규 청약 당시 기준입니다.

분양가 및 세대수

여섯 개 타입 모두 동과 층에 따라 값이 갈립니다. 저층에서 고층까지 타입별로 8천만원에서 1억 안팎 차이가 납니다.

계약금 1차를 1,000만원 정액으로, 중도금 60%를 입주 때까지 이자만 후불로 내는 조건이 붙어 초기 자금 부담은 다른 단지보다 가볍습니다.

입지조건

소사역이 1호선과 서해선 환승역이라 서울 접근성 자체는 나쁘지 않습니다. 다만 소사동은 오래된 저층 주거지가 많아 지금까지 신축 대단지가 들어선 적이 없습니다.

그래서 이 단지가 소사동의 첫 대단지 신축이 됩니다. 잣대로 삼을 같은 동네 비교 대상이 없다는 뜻이기도 합니다.

호재

소사3구역 외에도 원미구 일대 재개발이 이어지고 있지만, 아직 착공 전 단계가 많아 지금 계산에 넣기는 이릅니다.

비교단지

소사동 자체에는 비교할 신축이 없어 부천 원미구 전체로 넓혔습니다. 59형은 신축 55건 중위 5.00억, 74형은 27건 중위 6.50억입니다.

84형은 141건 중위 11.70억인데, 힐스테이트중동과 센트럴파크푸르지오 같은 중동 신도시 대장주가 표본의 대부분을 차지합니다. 소사동과 중동은 같은 원미구라도 다른 생활권입니다.

분석

타입별로 갈립니다. 59A 최저가 7.827억은 원미구 신축 59형 중위 5.00억보다 2.83억 위이고, 74A 최저가 9.213억도 74형 중위 6.50억보다 2.71억 위입니다. 소형과 중형 물량 416세대 대부분이 이 격차를 안고 있습니다.

반면 84형은 다릅니다. 84A 최고가 11.39억과 84B 최고가 11.019억이 원미구 신축 84형 중위 11.70억보다 오히려 낮습니다. 다만 이 중위값은 힐스테이트중동과 센트럴파크푸르지오라는 중동 신도시 최상급 두 단지가 사실상 채운 숫자입니다.

84형만 보면 계산이 서는 것처럼 보이지만, 공급의 대부분을 차지하는 59형과 74형에서는 격차가 뚜렷합니다.

청약전략

청약자격

청약 당첨자 기준으로는 재당첨 제한이 없는 분양가상한제 미적용 물건입니다. 만 19세 이상 무주택 세대 구성원이면 신청할 수 있었고, 지금 선착순 계약은 통장과 무관하게 진행됩니다.

제한사항

과밀억제권역이지만 투기과열지구나 청약과열지역은 아니라 분양가상한제와 재당첨 제한을 모두 비켜 갑니다. 전매제한도 당첨자발표일로부터 1년으로 짧습니다.

LTV 최대 70%가 적용돼 수도권 치고는 대출 여력이 넉넉한 편입니다.

대출조건

비규제지역 기준 LTV 70%가 적용되고, 중도금 60%는 입주 때까지 이자만 후불로 내는 조건입니다. 초기 자금 부담이 낮은 대신 입주 시점에 이자와 원금이 한꺼번에 몰릴 수 있습니다.

6억 이상 거래라 자금조달계획서 제출은 피할 수 없습니다.

최초 경쟁률

정규 청약 1순위 결과입니다. 모든 타입이 순위 내 마감했지만 84A에 압도적으로 몰렸고 74A는 상대적으로 여유가 있었습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고 2026000152

전략

조건부입니다. 이 단지의 절반이 넘는 59형과 74형은 원미구 신축 실거래보다 뚜렷하게 위에 있고, 84형만 중동 대장주와 비슷한 수준입니다.

84A를 노린다면 지금 값이 나쁘지 않아 보입니다. 다만 59형과 74형을 소사동 실수요로 접근한다면, 원미구 안에서도 더 싼 신축이 있다는 점을 먼저 비교해 보시는 게 좋겠습니다.

소사역 초역세권이라는 프리미엄이 시간이 지나 중동 수준으로 인정받을지, 아니면 소사동 원래 시세로 눌릴지가 이 단지 전체의 변수입니다.

주의사항

소사동에 비교할 신축이 없어 잣대 자체가 원미구 평균으로 흔들릴 수 있습니다. 이 글의 계산도 그 한계 안에서 읽어 주시면 좋겠습니다.

59형과 74형 정확한 층별 가격은 공고문 이미지로 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

중도금 이자 후불제는 입주 시점에 이자 부담이 한 번에 몰리는 구조입니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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