APT margin 무순위 줍줍

10.19 줍줍! 청계 노르웨이숲 13차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 중구 황학동 청계 노르웨이숲 무순위 13차입니다.

이 단지는 2025년 7월 무순위가 처음 나온 뒤 오늘까지 열두 번을 돌았습니다. 회차마다 접수는 붙었습니다. 11차에는 13세대에 446건이 들어와 34.31대1이었습니다. 그런데 계약이 따라오지 않아 남은 물량이 13차로 이어졌습니다.

이번 물량은 전용 39 단일 10세대이고 분양가는 6~7층 7.28억, 8~12층 7.38억, 18층 7.61억입니다. 접수는 10월 19일 하루, 발표 10월 22일, 계약은 10월 26일에서 28일입니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 중구 황학동 1756번지 일원

공급규모

• 구분무순위 사후접수 13차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제 기준 공급, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 10세대. 전용 39.6950 단일, 101동 9와 104동 1
  일반분양 97세대 중 잔여, 총 404세대
• 분양가6~7층 7.28억
  8~12층 7.38억
  18층 7.61억
• 입주2028년 7월 예정
• 시공유림E&C, 사업주체 황학동청계지역주택조합

청약일정

접수 10.19 하루
발표 10.22
서류접수와 계약 10.26 에서 28

분양홈페이지

청계 노르웨이숲은 서울 중구 황학동 1756번지 일원에 짓는 지역주택조합 아파트입니다. 지하 6층 지상 20층 4개동 404세대이고 임대 51세대, 조합원분 256세대를 빼면 일반분양은 97세대였습니다. 사업주체는 황학동청계지역주택조합, 시공은 유림E&C입니다.

일반분양 97세대는 특별공급 54세대와 일반공급 43세대로 나뉘었습니다. 전용 39가 69세대로 가장 많았고 59A 11세대, 59B 5세대, 59C와 59D 각 6세대입니다. 최초 입주자모집공고는 2025년 4월 18일, 접수는 4월 28일에서 30일, 당첨자 발표는 5월 12일이었습니다.

그 97세대 가운데 이번 공고 기준으로 10세대만 남았습니다. 전용 39 한 가지입니다. 59형은 무순위 4차부터 물량에서 사라졌고, 39형이 열두 번의 무순위를 거치며 끝까지 남은 셈입니다.

잔여 10세대는 101동 611호, 810호, 812호, 1010호, 1011호, 1012호, 1112호, 1211호, 1812호와 104동 701호입니다. 6~7층이 2세대, 8~12층이 7세대, 18층이 1세대입니다.

서울 중구는 2025년 10월 16일 투기과열지구로 지정됐습니다. 이 단지는 10월 15일 이전에 최초 입주자모집 승인을 신청한 주택이라 비규제지역 기준으로 공급하지만, 전매제한만은 투기과열지구 기준이 적용됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번에 남은 타입은 39 하나라 평면도도 한 장입니다. 전용 39.6950에 공급면적 58.0020, 계약면적 99.6310입니다. 현관을 지나면 한쪽 벽을 따라 주방이 길게 놓이고, 욕실을 사이에 두고 침실 하나와 거실 겸 침실이 이어집니다. 발코니와 실외기실이 맨 끝에 붙습니다.

방이 둘로 나뉘는 구조가 아니라 긴 직사각형 한 칸에 침실이 하나 더 있는 모양이라, 1인 가구나 부부 두 사람이 쓰는 집으로 보시는 게 맞습니다. 평수로 하면 전용 12평, 공급 17평대입니다.

배치도에서 전용 39는 101동과 104동 전체에 들어가고 59형은 102동과 103동에만 있습니다. 101동 1층은 노인정, 102동 1층은 보육시설, 103동 1층은 작은도서관, 104동 지하 2층은 맘스테이션입니다. 공식 홈페이지에 커뮤니티 렌더는 올라와 있지 않아 이 글에서는 싣지 않습니다.

분양가 및 세대수

분양가는 층 구간 세 개입니다. 6~7층과 8~12층이 1,000만원 차이이고 18층은 8~12층보다 2,286만원 높습니다. 공급금액표 숫자를 그대로 옮긴 것이고 발코니 확장 항목은 이번 공고에 없습니다.

값보다 납부 일정이 더 눈에 들어옵니다. 계약금 10%의 2차분과 중도금 1회에서 3회가 모두 계약일로부터 30일 이내라서, 계약 한 달 안에 분양가의 40%가 나갑니다. 계약금 1차 20,000,000원은 계약하는 날 내고, 나머지가 한 달 안에 따라옵니다.

중도금 4회부터 6회는 2027년 4월, 7월, 12월로 나뉘고 잔금 30%는 2028년 7월 입주지정일입니다. 공고문에 중도금 대출 알선 안내는 없습니다. 분양사무소 1555-0807에서 계약 전에 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

유상옵션은 모두 합쳐도 분양가에 비하면 작지만 별도 계약이고, 취득세 같은 세금은 옵션에도 따로 붙을 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

입지조건

단지는 청계천 남쪽, 황학동 주방거리 근처입니다. 분양 홈페이지는 신당역 2호선과 6호선, 동묘앞역 1호선과 6호선을 가까운 역으로 소개합니다. 입지도에서도 두 역 사이에 현장이 놓입니다.

생활 시설로는 서울중앙시장, 이마트, 동대문디자인플라자, 현대아울렛, 두타몰, 밀리오레를 걸어서 쓸 수 있다고 홈페이지가 소개합니다. 초등학교는 약 500미터 거리의 광희초입니다. 이 내용은 모두 분양 측 설명이라 직접 걸어 보고 확인하는 편이 좋습니다.

도심 한복판이라 직장이 종로나 을지로, 동대문 쪽인 1인 가구에는 입지가 장점입니다. 반면 일반분양 97세대 중 69세대가 전용 39일 만큼 소형 위주 단지이고, 주변은 상가와 오래된 건물이 섞여 있어 가족이 오래 살 동네로 보기는 어렵습니다.

비교단지

같은 황학동에서 최근 12개월 신축 전용 36에서 43 거래는 청계랜드힐아파트 한 건뿐입니다. 2022년 준공, 전용 36.73이 2026년 7월 3.60억에 거래됐습니다. 면적과 건물 성격이 달라 비교선으로 쓰기 어렵습니다.

그래서 같은 황학동에서 가장 최근에 지어진 전용 59를 놓았습니다. 신당블루카운티는 2016년 준공 10년차이고 12개월 4건에 중위 6.05억, 범위는 6.00억에서 6.45억입니다. 신축은 아니지만, 전용 39에 7.28억을 받는 가격이 같은 동 준공 10년차 전용 60보다 1.2억 이상 높다는 뜻입니다.

황학동 안에는 비교할 소형 신축이 없어서 황학동 밖 중구의 2021년 이후 준공 전용 36에서 43 거래를 대체 비교선으로 썼습니다. 12개월 14건이고 중위 7.50억, 범위 6.10억에서 8.85억입니다. 세운푸르지오헤리시티가 6건에 중위 7.33억, 힐스테이트세운센트럴 2단지가 4건에 중위 7.54억입니다.

면적이 가장 가까운 것은 묵정동 힐스테이트남산 전용 38.95입니다. 2024년 준공이고 12개월 2건이 2025년 10월 7.40억, 2026년 5월 7.80억입니다.

옆 단지 황학동 롯데캐슬은 2008년 준공이라 신축이 아니지만 전용 57에서 62가 12개월 60건에 중위 9.89억으로, 이 동네 59형 수요가 어느 가격대에서 움직이는지 보여 줍니다.

분석

중구 신축 소형 중위 7.50억과 놓으면 6~7층 7.28억이 2,174만원 아래, 8~12층 7.38억이 1,174만원 아래, 18층 7.61억이 1,112만원 위입니다. 비교 거래 면적이 38.95에서 43이라 이 단지 39.70보다 대체로 조금 커서, 실제 차이는 이보다 약간 덜 남습니다.

면적이 가장 비슷한 힐스테이트남산 중위 7.60억과 놓으면 6~7층이 3,174만원 아래, 8~12층이 2,174만원 아래, 18층이 112만원 위입니다. 남산은 2건뿐이고 층도 8층과 9층이라 참고용입니다.

같은 황학동 2016년 준공 59 중위 6.05억과 놓으면 사정이 다릅니다. 이 단지 39는 그보다 1.23억에서 1.56억 비쌉니다. 소형인데 준공 10년차 59형 실거래를 웃돈다는 점이 이 단지 가격에서 가장 불편한 부분입니다.

정리하면 중구 도심 신축 소형 시세와는 같은 선이고 황학동 안의 다른 신축과는 높습니다. 저층 몇 세대가 1,000만원에서 3,000만원 낮은 정도라 마진이라고 부르기는 어렵고, 전매제한과 한 달 40% 납부를 감안하면 오히려 여유가 없습니다.

청약전략

청약자격

공고일 2026년 10월 12일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자가 신청할 수 있습니다. 청약통장 가입 여부와 무관하고 가점도 없습니다. 외국인은 세대원 집계에 들어가지 않아 청약 대상이 아닙니다.

신청이 안 되는 경우가 눈에 띕니다. 이 단지에 당첨돼 계약한 분, 예비입주자 가운데 추가입주자로 뽑힌 분, 당첨됐는데 계약하지 않은 분이 모두 빠집니다. 열두 번의 무순위에서 당첨만 되고 계약하지 않았던 분들은 이번에 넣을 수 없다는 뜻입니다.

출입국사실증명서를 내야 하고, 해외 체류가 계속 90일을 넘은 장기해외체류자는 신청이 안 됩니다. 접수는 10월 19일 09시부터 17시 30분까지 청약홈 PC나 모바일로만 받고 1인 1건입니다. 2건 이상 넣으면 전부 무효이고, 당일 17시 30분 이후에는 취소가 되지 않습니다.

추첨은 한국부동산원이 하고 예비입주자도 공급세대수의 900%까지 뽑습니다. 발표는 10월 22일이고 서류 접수와 계약은 10월 26일부터 28일까지입니다. 28일은 13시에 계약이 끝납니다.

제한사항

전매제한이 최초 당첨자발표일인 2025년 5월 12일부터 3년이라 2028년 5월까지 되팔 수 없습니다. 입주가 2028년 7월이니 입주 두 달 전에야 풀립니다. 사실상 입주할 때까지 분양권을 들고 있어야 한다는 뜻입니다.

거주의무는 없습니다. 입주 때 전세를 놓아 잔금을 맞추는 길은 열려 있습니다. 서울 중구는 거래신고 대상이라 계약 뒤 30일 안에 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 내야 합니다.

이번 물량은 최초 공고에서 1순위와 2순위가 마감된 주택형이고, 예비입주자에게 추가입주자를 돌린 뒤 남은 미계약분입니다. 그래서 계약해 분양권을 갖게 되면 이후 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 무주택 지위를 지켜야 하는 분께는 계약하는 순간이 기준입니다.

대출조건

공고문에는 중도금 대출 알선 여부가 적혀 있지 않습니다. 분양가 7.28억에서 7.61억에 대출 없이 중도금 60%를 내려면 6회에 걸쳐 회당 7,000만원대가 필요합니다. 대출이 안 되는 경우를 먼저 계산해 두는 편이 안전합니다.

일정으로 보면 계약 한 달 안에 계약금 10%와 중도금 1회에서 3회, 합계 분양가의 40%가 나갑니다. 6~7층 기준으로 계약 때 20,000,000원, 30일 안에 계약금 2차 52,826,000원과 중도금 1회에서 3회 각 72,826,000원입니다.

이후 중도금 4회에서 6회는 2027년 4월, 7월, 12월에 각 72,826,000원이고 잔금 218,478,000원은 2028년 7월 입주지정일입니다. 8~12층과 18층은 금액이 위 표대로 조금씩 큽니다.

최초 경쟁률

13차라는 숫자가 이 단지의 이야기입니다. 청약홈 목록에서 확인한 무순위 공고는 2025년 7월 11일 1차, 8월 14일 2차, 9월 17일 3차, 10월 20일 4차, 2026년 1월 5일 5차, 2월 25일 6차, 3월 27일 7차, 4월 28일 8차, 6월 4일 9차, 7월 6일 10차, 8월 7일 11차, 9월 8일 12차, 그리고 이번 10월 12일 13차입니다. 1차 공고에는 회차 표기가 붙어 있지 않습니다.

최초 분양은 일반공급 43세대에 1순위 728건, 평균 16.93대1이었고 59형은 전 타입 1순위 마감이었습니다. 39형은 해당지역 1순위가 28세대에 111건, 3.96대1로 59형보다 약했고 2순위까지 접수가 내려갔습니다. 그때부터 소형 39가 팔리지 않는 쪽이라는 게 드러난 단지입니다.

무순위 1차는 75세대가 나왔고 그중 39형이 62세대였습니다. 59형 13세대는 2차 8세대, 3차 4세대로 줄다가 4차부터 사라졌습니다. 39형은 열두 번 모두 접수가 붙었고 접수 건수를 다 더하면 2,981건입니다.

공급 물량은 75세대에서 10세대로 줄었는데 접수 경쟁률은 거꾸로 올랐습니다. 39형은 1차 2.42대1에서 시작해 9차 16.74대1, 10차 16.63대1, 11차 34.31대1까지 올라갔고 12차에 11.46대1로 내려왔습니다. 11차 13세대 뒤에도 12차 물량이 13세대로 같았습니다. 13세대가 접수를 받았는데 다음 회차에도 13세대가 나왔다는 뜻입니다.

5차에서 물량이 늘어난 것도 눈에 띕니다. 4차 34세대 다음에 5차가 46세대였습니다. 이미 계약한 세대가 해약되거나 당첨자가 계약을 하지 않고 돌아온 물량이 얹힌 결과로 볼 수밖에 없습니다.

무순위는 추첨이라 당첨돼도 계약하지 않는 사람이 많으면 접수 건수와 팔린 세대 수가 따로 놉니다. 이 단지에서 접수 건수가 계약률을 뜻하지 않는다는 점은 열두 번의 기록이 보여 줍니다. 13차 접수 숫자가 커도 그대로 믿기는 어렵습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회와 무순위 경쟁률 조회, 최초 공고번호 2025000135 모집공고일 2025-04-18, 무순위 공고번호 2025910109에서 2026910263

전략

가격만 보면 중구 신축 소형 실거래와 같은 선이고 저층 몇 세대만 1,000만원에서 3,000만원 낮습니다. 넣을 이유는 서울 도심 신축 소형을 비교선 이하로 살 수 있다는 한 가지입니다.

반대편 이유는 여럿입니다. 같은 황학동 2016년 준공 59형 실거래보다 1.2억 이상 비싸고, 전매가 2028년 5월까지 묶이고, 계약 한 달 안에 40%가 나가고, 열두 번의 무순위가 이 가격을 소화하지 못했습니다. 이전 회차 당첨자가 계약하지 않은 것도 같은 판단이 반복된 결과입니다.

그래도 넣는다면 6~7층 611호나 701호 한 칸을 보는 게 맞습니다. 비교선보다 2,000만원 넘게 낮은 두 세대입니다. 도심 직주근접이 꼭 필요한 1인 가구로 당첨 즉시 한 달 안에 40%를 마련할 수 있는 분께만 해당합니다.

접수 숫자를 보고 경쟁이 치열하니 서둘러야겠다고 판단하실 필요는 없습니다. 같은 가격표가 열두 번 돌았고, 이번이 마지막이라는 안내는 공고문 어디에도 없습니다.

주의사항

계약 30일 안에 분양가의 40%가 나갑니다. 중도금 대출 알선 여부는 공고문에 없어 계약 전에 분양사무소 1555-0807 확인이 필요합니다.

전매제한이 2028년 5월까지이고 입주는 2028년 7월입니다. 입주 전에 되팔 수 없습니다.

계약하면 분양권 소유로 이후 청약에서 유주택으로 봅니다.

이전 회차에서 당첨됐지만 계약하지 않은 분은 이번에 신청할 수 없고, 접수는 10월 19일 하루뿐입니다.

같은 황학동 2016년 준공 59형 실거래가 6.05억 중위라 소형 39의 7.28억은 그보다 높습니다. 황학동 안의 비교 거래는 4건이라 표본이 얇습니다.

열두 번 돌고도 10세대가 남았다는 사실이 이 가격에 대한 시장의 평가입니다. 6~7층 7.28억은 중구 신축 소형 중위 7.50억보다 2,174만원, 8~12층 7.38억은 1,174만원 낮고 18층 7.61억은 1,112만원 높습니다. 같은 황학동 2016년 준공 59 중위 6.05억보다는 1.23억에서 1.56억 비쌉니다. 전매는 2028년 5월까지 막혀 있고 계약 한 달 안에 40%가 나갑니다. 11차 34.31대1처럼 접수는 몰려도 팔리지 않는 이력은 이번에도 같은 판단이 나올 수 있다는 걸 보여 줍니다. 저는 패스 쪽입니다. 도심 직주근접이 꼭 필요한 1인 가구가 6~7층 두 세대를 노리는 경우만 예외로 두겠습니다.

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