APT margin 무순위 줍줍
9.28 줍줍! 더샵 청주그리니티 무순위 4세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더샵 청주그리니티 무순위 4세대입니다.
2022년 1월에 분양해 평균 15대 1로 1순위 마감한 단지입니다. 올해 1월 입주를 시작했고, 계약이 해제되거나 취소된 집 네 채가 사업주체 손에 돌아와 다시 나왔습니다.
공고가 두 건으로 갈려 있습니다. 넣을 수 있는 사람의 조건이 서로 달라서 어느 쪽에 해당하는지부터 보셔야 계산이 의미를 가집니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 충청북도 청주시 서원구 개신동767번지도로명 서부로1478 |
공급규모
| 구분 | 공고 2026910243 무순위 사후공고 2026930035 불법행위 재공급 특별공급 |
| 물량 | 무순위 사후 84B 1, 99A1재공급 84A 신혼부부 1, 99A 다자녀1 |
| 분양가 | 84형3.54억에서 3.56억99형3.77억에서 3.93억발코니와 기시공 옵션 별도 |
| 입주 | 2026년 1월 입주 개시, 잔금 완납 즉시 입주 |
| 시공 | 포스코이앤씨, 사업주체 구룡개발 |
청약일정
| 일정 | 공고9.21접수9.28 하루발표10.6계약10.17 하루 |
분양홈페이지
공고 2026910243은 무순위 사후 접수입니다. 최초 분양 때 순위 내 마감된 주택형에서 예비입주자까지 돌고 남은 미계약분으로, 104동 2105호 84B와 107동 602호 99A 두 채입니다.
공고 2026930035는 불법행위 재공급입니다. 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 집을 사업주체가 취득해 다시 공급하는 물량이고, 이번에는 전부 특별공급으로 나왔습니다. 103동 1304호 84A가 신혼부부 몫, 106동 302호 99A가 다자녀 몫입니다.
재공급 공고문은 당첨자 발표일이 같은 APT, 불법행위재공급, 규제지역 무순위에 대해 1인 1건만 신청할 수 있다고 못박아 두었습니다. 이 무순위 사후 공고는 비규제지역이라 문언상 그 대상에 딱 들어맞는지 갈립니다. 두 공고를 함께 넣을 수 있는지는 공고문 기준으로 판단이 갈려, 접수 전 분양 상담 창구에 확인해 두시면 좋겠습니다.
견본주택은 운영을 마쳤고, 세대 내부는 당첨자에게만 따로 열어 준다고 공고에 적혀 있습니다. 넣기 전에 단지 주변은 직접 한 번 걸어 보시는 게 좋겠습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
네 채가 84A, 84B, 99A 세 타입에 걸쳐 있어 세 도면을 모두 실었습니다. 원 분양 홈페이지가 닫혀 있어 도면은 포스코이앤씨가 입주민에게 배포한 생활안내서의 시설물 위치도에서 잘랐습니다.
84형 둘은 방 셋에 알파룸이 따로 붙는 구성이라 실사용은 84형 치고 넉넉한 편입니다. 99A는 주방이 가운데로 들어오고 안방 쪽에 드레스룸과 파우더룸이 길게 붙습니다.
커뮤니티와 조경은 렌더가 아니라 입주 뒤 찍은 실사라 지금 모습 그대로입니다.
분양가 및 세대수
| 무순위 84B 104동 2105호 | 분양가3.54억발코니0.18억기시공 옵션0.40억실부담4.12억 |
| 무순위 99A 107동 602호 | 분양가3.93억발코니0.18억기시공 옵션0.34억실부담4.45억 |
| 재공급 84A 103동 1304호 | 분양가3.56억발코니0.16억기시공 옵션0.16억실부담3.87억신혼부부 특별공급 |
| 재공급 99A 106동 302호 | 분양가3.77억발코니0.18억기시공 옵션 없음실부담3.95억다자녀 특별공급 |
| 납부 | 계약금 10%10.17잔금 90%12.18중도금 없음 |
| 2022년 최초 최고가 | 84A3.68억84B3.61억99A4.45억 |
재공급 두 채의 공급금액에는 사업주체가 다시 파는 과정에서 든 경비가 200만원과 240만원씩 얹혀 있습니다. 무순위 두 채는 최초 분양가표 값 그대로입니다.
발코니 확장과 옵션은 최초 계약자가 고른 대로 이미 시공돼 있어 빼거나 바꿀 수 없습니다. 무순위 84B에는 시스템에어컨 5대에 냉장고, 오븐, 식기세척기, 전동커튼, 아트월까지 묶인 패키지가 들어가 있어 옵션만 4천만원을 넘깁니다. 재공급 99A는 옵션이 하나도 없어 가장 가볍습니다.
중도금이 없고 잔금 90%가 12월 18일 한 번에 걸립니다. 계약에서 잔금까지 두 달이라 자금 계획이 먼저입니다. 취득세는 별도입니다.
입지조건
서부로를 건너면 충북대학교와 충북대병원입니다. 단지는 산자락을 깎아 앉힌 자리라 남쪽과 서쪽이 녹지로 둘러싸여 있습니다.
생활안내서에 적힌 학교는 수곡초, 성화중, 수곡중, 산남고입니다. 걸어서 가는 학교가 있지만 수곡동과 산남동 쪽 학원가와 상권은 차로 움직이는 거리입니다.
버스는 주출입구 쪽 충대병원장례식장 정류장과 부출입구 쪽 충북대학교병원 정류장 두 곳을 씁니다. 철도역 생활권은 아니고, 청주 도심과 오송 방향은 서부로를 타고 나갑니다.
호재
입지도 서쪽에 청주개신2지구 도시개발구역이 표시돼 있습니다. 개발이 진행되면 주변 주거 여건이 달라질 재료지만 일정과 규모를 이번 계산에 넣지는 않았습니다.
비교단지
잣대는 개신동 안에서 먼저 찾았습니다. 그런데 최근 12개월 개신동 84형 거래 164건은 전부 2005년 이전 준공 구축이고, 이 단지 84형 실거래는 국토부 아파트 매매 자료에서 확인되지 않았습니다. 등기 전 거래라면 분양권 자료로 잡히는데 그 자료는 이번에 조회하지 못했습니다.
그래서 학군을 같이 쓰는 이웃 수곡동의 같은 브랜드 신축, 더샵청주퍼스트파크를 1차 잣대로 삼았습니다. 서원구 신축 84형 전체와 충북대 북쪽 봉명동 신축도 함께 놓았습니다.
99형은 이 단지 자체 거래가 두 건 있습니다. 표본이 작지만 같은 단지 같은 타입이라 가장 직접적인 숫자입니다.
| 수곡동 더샵청주퍼스트파크 84형 | 중위4.33억2021년 준공, 30건, 4.00억에서 4.63억 |
| 서원구 신축 84형 전체 | 중위3.72억2018년 이후 준공, 113건 |
| 모충동 청주모충LH트릴로채 84형 | 중위3.60억2021년 준공, 82건 |
| 봉명동 청주SKVIEW자이 84형 | 중위5.10억2024년 준공, 38건, 흥덕구 |
| 수곡동 더샵청주퍼스트파크 99형 | 중위5.30억6건 |
| 더샵청주그리니티 99A 자체 | 33층5.00억25층6.35억2026년 7월, 8월 |
| 더샵청주그리니티 84형 자체 | 확인 안 됨 |
분석
84형부터 맞대 봅니다. 재공급 84A 실부담은 퍼스트파크 중위보다 0.46억 아래이고, 무순위 84B는 옵션을 가득 안고도 0.21억 아래입니다. 2021년 준공 단지보다 다섯 해 새 집을 그 아래 값에 받는 셈입니다.
서원구 신축 전체 중위로 재면 84B는 0.4억 위로 뒤집힙니다. 다만 그 중위를 끌어내리는 것은 LH 분양 단지인 모충동 트릴로채의 82건입니다. 브랜드와 연식이 비슷한 쪽으로 재는 것이 맞다고 봤습니다.
99형은 폭이 더 넓습니다. 무순위 99A 실부담이 퍼스트파크 99형보다 0.85억, 이 단지 자체 최저 거래 5.00억보다 0.55억 아래입니다. 재공급 99A는 옵션이 없어 퍼스트파크보다 1.35억 아래에서 시작합니다.
같은 단지 99A가 33층 5.00억과 25층 6.35억으로 벌어져 있어 자체 거래 두 건만으로 시세를 못 박을 수는 없습니다. 그래도 낮은 쪽 5.00억과 비교해도 마진이 남는다는 점이 이번 계산의 핵심입니다.
| 재공급 84A 3.87억 | 퍼스트파크 84형 중위보다 0.46억 아래 |
| 무순위 84B 4.12억 | 퍼스트파크보다 0.21억 아래서원구 신축 전체 중위보다는 0.40억 위 |
| 무순위 99A 4.45억 | 퍼스트파크 99형보다 0.85억 아래자체 최저 거래보다 0.55억 아래 |
| 재공급 99A 3.95억 | 퍼스트파크 99형보다 1.35억 아래자체 최저 거래보다 1.05억 아래 |
| 빠진 비용 | 취득세 별도 |
청약전략
청약자격
공고 2026910243 무순위 사후는 공고일 9월 21일 현재 충청북도에 사는 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다. 청약통장은 필요 없고 주택형별로 무작위 추첨합니다.
공고 2026930035 재공급은 청주시 거주자여야 하고, 신혼부부와 다자녀 특별공급 자격을 각각 갖춰야 합니다. 신혼부부는 혼인 7년 이내에 도시근로자 월평균소득 140% 이하, 맞벌이면 160% 이하이거나 부동산 가액 기준을 맞춰야 합니다. 다자녀는 미성년 자녀 기준을 충족해야 합니다. 이쪽도 청약통장 가입 여부는 묻지 않습니다.
84A는 신혼부부만, 99A 재공급분은 다자녀만 신청할 수 있습니다. 배정이 없는 유형으로는 그 주택형에 넣을 수 없습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 분양가상한제 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 | 전매제한 기간은 끝났지만 소유권이전등기 뒤에 가능 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 주택 소유 간주 | 계약하면 분양권 소유로 주택 보유 처리 |
| 청약통장 | 두 공고 모두 불필요 |
준공 뒤 공급하는 집이라 부동산등기 특별조치법에 따라 잔금과 등기를 마친 다음에야 팔 수 있습니다. 분양권 단계에서 넘기는 길은 없습니다.
당첨되면 계약 여부와 무관하게 당첨자로 관리됩니다. 특히 재공급 쪽은 발표일부터 5년간 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위 청약이 막히니, 수도권 청약을 준비하는 분이라면 그 비용까지 따져 두시는 게 좋겠습니다.
대출조건
사업주체는 대출을 알선하지 않습니다. 이미 준공된 집이라 잔금은 계약자가 은행 주택담보대출을 직접 구해 치르는 구조입니다.
네 채 모두 거래가격이 6억 아래라 자금조달계획서 신고 대상은 아닙니다. 계약금 10%를 10월 17일에 현금으로 넣고, 12월 18일 잔금일에 대출 실행이 맞물리도록 은행 상담을 발표 직후에 잡아 두시면 좋겠습니다.
최초 경쟁률
2022년 2월 최초 청약에서 전 타입이 1순위 안에 마감됐습니다. 이번에 나온 세 타입 가운데 84A가 22대 1로 가장 뜨거웠고, 84B와 99A도 15대 1 안팎이었습니다.
물량이 남아서 돌아온 것이 아니라 계약 해제와 취소로 돌아온 집이라는 점이 이 숫자로 확인됩니다.
| 63형 | 공급64세대1순위 접수960건1순위 경쟁률15.00대1순위 내 마감 |
| 84A형 | 공급199세대1순위 접수4,433건1순위 경쟁률22.28대1순위 내 마감 |
| 84B형 | 공급67세대1순위 접수970건1순위 경쟁률14.48대1순위 내 마감 |
| 99A형 | 공급261세대1순위 접수3,900건1순위 경쟁률14.94대1순위 내 마감 |
| 99B형 | 공급89세대1순위 접수736건1순위 경쟁률8.27대1순위 내 마감 |
| 140형 | 공급94세대1순위 접수561건1순위 경쟁률5.97대1순위 내 마감 |
| 160P형 | 공급3세대1순위 접수71건1순위 경쟁률23.67대1순위 내 마감 |
| 170P형 | 공급3세대1순위 접수73건1순위 경쟁률24.33대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급780세대1순위 접수11,704건평균15.01대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2021001011
전략
넣어라입니다. 조건이 맞는 분에게는 이번 주 물량 가운데 계산이 가장 분명한 축입니다.
충북 거주 무주택이면 무순위 공고로 가고, 99A가 84B보다 잣대 대비 폭이 넓습니다. 청주에 사는 신혼부부나 다자녀 가구라면 재공급 공고 쪽이 실부담이 더 가볍고, 특히 다자녀 99A는 옵션이 없어 이번 네 채 가운데 가장 싸게 서는 물건입니다.
두 공고를 함께 넣을 수 있는지는 공고문 기준으로 판단이 갈리니, 접수 전 분양 상담 창구에 확인해 두시는 게 좋겠습니다. 자격이 겹친다면, 재공급 특별공급은 문턱이 높아 신청자가 적을 가능성이 크고 충북 전역에서 받는 무순위 쪽은 추첨 경쟁이 셀 것으로 보는 정도를 참고할 만합니다.
주의사항
두 공고를 함께 넣을 수 있는지는 공고문만으로 딱 떨어지지 않으니, 접수 전 분양 상담 창구에 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
잔금 90%가 12월 18일 한 번에 걸립니다. 대출 알선이 없으니 한도와 금리를 미리 확인해 두셔야 계약금을 날리지 않습니다.
이미 시공된 발코니와 옵션을 모두 떠안는 조건입니다. 바꾸거나 빼 달라는 요청은 받아 주지 않습니다.
입주지정기간이 지난 단지라 세대는 당첨 뒤에야 볼 수 있습니다. 6층과 3층처럼 층이 낮은 물건도 섞여 있어 조망과 채광은 단지 방문으로 가늠해 두시는 게 좋겠습니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
