APT margin 무순위 줍줍
9.28 줍줍! 제일풍경채 첨단3지구 A6블록 잔여 187세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 제일풍경채 첨단3지구 A6블록의 무순위 사후접수입니다.
지난달 24일 이 단지의 최초 청약을 다뤘을 때는 마진 숫자를 적지 못했습니다. 광주광역시와 전라남도의 행정구역 통합으로 국토부 실거래 코드가 바뀌었고, 그 코드를 찾지 못한 채 글을 냈습니다.
한 달 사이 북구 12300과 광산구 12330 코드가 확인됐습니다. 그사이 물량도 하나 늘었습니다. 84A는 282세대 중 167세대, 84B는 35세대 중 20세대가 무순위로 돌아왔습니다. 통장 없이 전국 무주택세대구성원이면 넣을 수 있는 사후접수입니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 광주연구개발특구 첨단3지구 A6블록전남광주통합특별시 북구 월출동 |
공급규모
| 구분 | 무순위 사후접수. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 187세대. 84A 167, 84B 20 |
| 분양가 | 84A4.61억에서 5.18억84B4.58억에서 5.146억 |
| 입주 | 2029년 8월 예정 |
| 시공 | 제일건설, 시행 첨단678피에프브이 |
청약일정
| 일정 | 접수 9.28 하루, 발표 10.1, 계약 10.2 |
분양홈페이지
이 단지는 지하 1층에서 지상 20층, 11개동 638세대입니다. 84A 282, 84B 35, 115A 127, 129A 194세대로 나뉘고, 이번 무순위는 84A와 84B에서만 나왔습니다. 115A와 129A는 잔여 명단에 없습니다.
최초 청약 성적을 다시 보면 결이 갈립니다. 84A는 1순위 376건으로 1.67대1, 84B는 37건으로 1.32대1을 찍고 둘 다 순위 내에서 마감됐습니다. 반대로 115A는 17건에 0.13대1로 100세대가 미달, 129A는 11건에 0.06대1로 181세대가 미달이었습니다.
그런데 이번 잔여는 경쟁까지 있었던 84A와 84B에서만 나왔습니다. 미달이 컸던 115A와 129A는 이번 사후 무순위 명단에 없는데, 그 이유가 완판인지 다른 절차로 남아 있는지는 이 공고문만으로 확인되지 않습니다. 다만 순위 안에서 마감됐던 84A와 84B에서 당첨되고도 계약하지 않은 세대가 84A의 59%, 84B의 57%에 이른다는 사실은 분명합니다.
잔여 동은 601동에서 607동, 그리고 610동과 611동까지 9개동에 흩어져 있습니다. 608동과 609동에는 잔여가 없습니다. 특정 동이나 라인에 몰린 하자가 아니라 84형 전반에서 고르게 계약이 빠졌습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도와 배치도는 최초 청약 글에서 쓴 공식 자산을 그대로 씁니다. 같은 A6블록의 같은 타입이라 새로 받을 이유가 없었습니다.
84A는 침실 둘과 안방을 둔 3베이 구성이고, 84B는 알파룸을 더한 변형입니다. 두 타입 모두 발코니 확장이 기본형과 별도로 안내돼 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 167세대 | 1층4.61억2층4.765억3층4.973억4층5.071억5층 이상5.18억 |
| 84B 20세대 | 1층4.58억2층4.734억3층4.94억4층5.038억5층 이상5.146억 |
| 계약금 | 5%. 계약 시 1천만원, 30일 이내 나머지 |
| 중도금 | 60%를 여섯 번에10%씩2027.1.11부터2029.3.12까지 |
| 잔금 | 35%, 입주지정일 |
가격표는 최초 분양가와 같습니다. 층별로 84A가 4.61억에서 5.18억, 84B가 4.58억에서 5.146억이고 기준층 비중이 가장 큽니다.
중도금 60%를 여섯 번에 나눠 냅니다. 2027년 1월 11일부터 2029년 3월 12일까지 10%씩입니다. 입주가 2029년 8월이니 자금을 나눠 준비할 시간은 넉넉한 편입니다.
84A 기준층 5.18억, 84B 기준층 5.146억 모두 6억 아래라 자금조달계획서와 입주계획 신고 의무는 걸리지 않습니다.
입지조건
월출동은 아직 상권도 학교도 조성 중인 새 주소입니다. 생활은 당분간 강 건너 신용동과 쌍암동의 기존 첨단 상권을 빌려 쓰는 구조이고, 이 점은 최초 청약 때와 달라지지 않았습니다.
광주 미분양이 여러 달째 줄고 있다는 통계가 있지만 자료 보도 기준, 첨단3지구 자체의 후속 공급은 이제 시작 단계입니다. 지구 완성 전의 불편을 오늘 값으로 받는 자리라는 사실은 그대로입니다.
호재
재료는 여전히 AI 특구입니다. 국가AI데이터센터가 가동 중이고 인공지능 영재고가 추진되고 있습니다. 자료 보도 기준.
반대쪽 재료는 후속 공급입니다. 힐스테이트 첨단센트럴과 또 다른 제일풍경채 단지가 뒤이어 예정돼 있어 자료 보도 기준, 이 단지 입주 전후로 첨단3지구 공급이 계속 이어집니다. 84형 계약 이탈이 이 재료와 무관하지 않다고 봅니다.
비교단지
가장 가까운 비교선은 강 건너 신용동입니다. 힐스테이트 신용 더리버, 2024년식의 84는 최근 12개월 71건에 중위 5.62억입니다. 같은 신용동의 2015년식 첨단2지구중흥에스클래스 84는 32건에 중위 4.99억, 최고가도 5.60억까지입니다. 준공 연차가 아홉 해 차이 나는 만큼 같은 동 안에서도 값이 크게 갈립니다.
아래쪽에는 용두동이 있습니다. 첨단진아리채, 2020년식의 84가 29건에 중위 4.25억입니다. 신용동 최신축과 견주면 같은 첨단 생활권 안에서도 동별로 1억 3,700만원 넘게 갈립니다.
첨단 코어인 쌍암동 힐스테이트첨단, 2024년식은 9건에 중위 6.65억으로 한 체급 위입니다. 다만 월출동은 상권과 학교가 아직 없는 새 주소라, 완성된 코어의 시세를 오늘 기준으로 받을 자리는 아니라고 봅니다.
월출동 자체는 실거래가 아직 한 건도 없습니다. 이 단지가 그 첫 기준이 됩니다.
| 힐스테이트 신용 더리버 84, 2024, 신용동 | 12개월 71건, 중위 5.62억 |
| 중흥에스클래스 84, 2015, 신용동 | 12개월 32건, 중위 4.99억, 최고 5.60억 |
| 첨단진아리채 84, 2020, 용두동 | 12개월 29건, 중위 4.25억 |
| 힐스테이트첨단 84, 2024, 쌍암동 | 12개월 9건, 중위 6.65억 |
분석
신용동 최신축 잣대, 중위 5.62억로 재면 전 층이 플러스입니다. 84A 기준층 5.18억도 0.44억 아래이고, 저층인 4.61억은 1억 넘게 아래입니다. 84B도 같은 방향입니다.
같은 신용동의 2015년식 중흥에스클래스, 중위 4.99억로 재면 그림이 갈립니다. 3층 이하는 대체로 그 아래에 서지만, 세대의 대부분을 차지하는 기준층은 84A가 1,900만원, 84B가 1,560만원 위로 올라섭니다.
용두동 잣대, 4.25억로 재면 격차가 더 벌어집니다. 84A 저층 4.61억부터 이미 용두동 신축보다 3,600만원 위이고, 기준층은 8,960만원에서 9,300만원 위입니다. 같은 첨단 생활권 안에서도 잣대를 어느 동, 어느 연식으로 잡느냐에 따라 결론이 갈립니다.
숫자만 보면 신용동 최신축 잣대가 가장 유리하지만, 세 잣대 가운데 둘에서 이 단지 물량의 대부분인 기준층이 위에 서고, 84A 당첨자 59%와 84B 당첨자 57%가 계약을 하지 않고 물러났다는 사실까지 겹칩니다. 시장이 이 값을 신용동 최신축보다는 용두동이나 신용동 구축에 가깝게 보고 있다는 정황으로 읽힙니다.
| 84A 4.61억에서 5.18억 | 신용동 최신축보다 아래신용동 구축보다 저층은 아래 기준층은 1,900만원 위용두동보다 3,600만원에서 9,300만원 위 |
| 84B 4.58억에서 5.146억 | 신용동 최신축보다 아래신용동 구축보다 저층은 아래 기준층은 1,560만원 위용두동보다 3,300만원에서 8,960만원 위 |
| 월출동 자체 실거래 | 없음, 이 단지가 첫 기준 |
| 최초 계약 이탈률 | 84A 59%, 84B 57% |
| 빠진 비용 | 취득세, 확장, 옵션 별도 |
청약전략
청약자격
무순위 사후접수라 문턱이 없습니다. 공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있습니다.
외국인은 세대원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다. 당첨자는 부동산원 무작위 추첨으로 정해집니다.
제한사항
| 구분 | 무순위 사후접수 |
| 상한제 | 적용, 비규제지역 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2026.9.1부터 1년 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음, 통장을 쓰지 않아 당첨자로 관리되지 않음 |
| 청약통장 | 불필요 |
전매제한은 2027년 9월 1일이면 풀립니다. 최초 당첨자와 달리 이번 무순위 당첨자는 재당첨 제한도 받지 않습니다.
분양가상한제 주택이라 값 자체는 눌려 있는 구조입니다. 다만 상한제가 곧 마진을 보장하지는 않는다는 것을 위 잣대 비교가 보여 줍니다.
대출조건
84A와 84B 모두 6억 아래라 대출 문턱은 낮습니다. 비규제지역이라 담보인정비율도 넉넉히 받을 수 있습니다.
중도금이 여섯 번에 나뉘어 있어 한 번에 목돈이 몰리지는 않습니다. 다만 2029년 8월까지 3년 가까이 자금을 묶어 둬야 한다는 점은 계산에 넣어야 합니다.
최초 경쟁률
84형 두 타입은 순위 안에서 마감됐지만 대형 두 타입은 크게 미달이었습니다. 그런데 이번 무순위엔 84형만 남고 대형은 없습니다.
경쟁에서 이긴 84형에서 계약 이탈이 크게 나타난 반면, 미달이 컸던 115A와 129A는 이번 무순위 명단에 없습니다. 그 이유가 완판인지 다른 사정인지는 이 공고문만으로 확인되지 않지만, 국평의 인기와 국평의 계약 실행은 다른 문제였다는 뜻으로 읽습니다.
| 84A형 | 공급225세대1순위 접수376건1순위 경쟁률1.67대1순위 내 마감 |
| 84B형 | 공급28세대1순위 접수37건1순위 경쟁률1.32대1순위 내 마감 |
| 115A형 | 공급127세대1순위 접수17건1순위 경쟁률0.13대1최종 미달 100세대 |
| 129A형 | 공급194세대1순위 접수11건1순위 경쟁률0.06대1최종 미달 181세대 |
| 합계 | 공급574세대1순위 접수441건평균0.77대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000342, 모집공고일 2026-08-14
전략
층에 따라 계산이 갈립니다. 84A 저층 4.61억, 84B 저층 4.58억은 용두동 신축과도 큰 차이가 없고 신용동 구축보다도 아래라 상대적으로 안전한 축입니다. 반면 세대 대부분을 차지하는 기준층 5.1억대는 신용동 최신축 잣대에서는 플러스지만, 신용동 구축 잣대에서는 1,560만원에서 1,900만원 위이고 용두동 잣대에서는 8,960만원에서 9,300만원 위입니다.
어느 동, 어느 연식을 기준으로 볼지는 결국 첨단3지구가 신용동 최신축 수준으로 완성될지, 아니면 조성이 더뎌 신용동 구축이나 용두동에 가까운 값으로 남을지에 달려 있습니다. 지금은 그 답이 나오지 않은 상태입니다.
실수요로 3년을 기다릴 수 있고 저층 배정을 받아들일 수 있다면 검토할 만합니다. 세대 대부분인 기준층에 시세차익을 기대하고 넣는 자리는 아니라고 봅니다.
주의사항
84A 59%, 84B 57%가 이미 계약을 하지 않았습니다. 이 비율 자체가 이 물건의 가장 정직한 지표입니다.
월출동 자체 실거래가 없어 잣대를 이웃 동에서 빌려 써야 합니다. 신용동 최신축과 용두동 사이만 해도 1억 3,700만원 넘게 벌어지고, 세대 대부분인 기준층은 신용동 구축과 용두동 잣대 모두에서 위에 섭니다.
첨단3지구 후속 공급이 이 단지 입주 전후로 이어집니다. 취득세와 확장, 옵션은 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
