APT margin 청약 분석
9.28 청약! 천안 용곡 두산위브 조합원 취소분 7세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 용곡 두산위브 조합원 취소분입니다.
지역주택조합으로 지은 409세대 단지입니다. 조합원 몫이던 7세대가 계약 취소로 풀려 일반 청약으로 나왔습니다. 이미 입주가 시작된 단지라 분양권이 아니라 다 지은 집을 사는 청약입니다.
다 지은 집이라는 것은 같은 단지 실거래와 곧바로 비교된다는 뜻이기도 합니다. 계산은 그 비교에서 끝납니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 충청남도 천안시 동남구 풍세로801용곡동617번지 |
공급규모
| 구분 | 민영 일반공급, 조합원 취소분. 특별공급 없음 |
| 물량 | 84A584B11141 |
| 분양가 | 84형4.31억에서 4.56억114형6.11억발코니 확장비 별도 |
| 입주 | 2025년 10월 27일 동별 사용승인잔금 완납 즉시 |
| 시공 | 두산건설, 사업주체 용곡두산위브지역주택조합 |
청약일정
| 일정 | 공고9.171순위9.282순위9.29발표10.6계약10.19에서 10.21 |
분양홈페이지
천안시 거주자가 해당지역으로 먼저 뽑히고, 남으면 충남과 대전, 세종 거주자에게 돌아갑니다. 청약은 동과 호수를 고르지 않고 주택형으로만 넣고, 호수는 당첨 뒤 추첨으로 정해집니다.
84A 다섯 채는 4층 하나, 19층 하나, 20층대 셋입니다. 84B와 114는 한 채씩입니다. 한 타입에 한두 채뿐이라 경쟁률은 작은 숫자에도 크게 출렁일 수 있습니다.
규제지역이 아니라 집이 있는 세대도 1순위 자격이 됩니다. 무주택 요건은 84형 가점제 몫에만 걸립니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 글에는 평면도와 배치도를 싣지 않았습니다. 공고문에는 도면이 없고, 공고가 사업주체 홈페이지로 안내하는 곳이 개인 블로그 형식이라 저희 출처 규칙에 맞지 않았습니다.
공고문에 적힌 기본 사양은 전 세대 시스템에어컨, 침실 붙박이장 두 곳, 비데 2대, 엔지니어드스톤 주방 상판과 전기오븐입니다. 84B에는 인덕션 3구가 더 들어가 있습니다.
주차는 567대로 세대당 1.39대입니다. 지하주차장 출입구 높이가 지하 1층 2.7미터, 지하 2층 2.3미터라 차고가 높은 차는 들어가지 못할 수 있다고 공고에 적혀 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 5세대 | 102동 4층4.31억106동 19층4.47억101동 20층, 23층4.51억106동 20층4.51억 |
| 84B 1세대 | 101동 20층 4.56억 |
| 114 1세대 | 106동 16층6.11억부가가치세 0.37억 포함 |
| 발코니 확장비 | 84A0.13억84B0.15억1140.18억전 세대 확장 시공, 선택 불가 |
| 기설치 유상옵션 | 84A 106동 1903호, 101동 2301호, 106동2003호114 106동1602호세대별 금액 별도 |
| 납부 | 1차 계약금1,500만원2차 계약금 계약 후 1개월 안잔금 90% 입주 시 |
발코니 확장비를 더한 실부담은 84A가 4.44억에서 4.64억, 84B가 4.71억, 114가 6.29억입니다.
여기에 네 세대는 조합원이 달아 둔 유상옵션 값이 얹힙니다. 공고에는 품목별 단가만 있고 세대별 합계는 없습니다. 가장 큰 품목은 84A 주방 특화 980만원과 114 주방 특화 1,050만원입니다. 어느 품목이 어느 세대에 달렸는지는 세대 관람 때 확인할 수 있습니다.
114는 전용 85제곱미터를 넘어 부가가치세가 붙었습니다. 취득세는 별도입니다.
입지조건
용곡동은 천안 동남구 남쪽 끝, 남부대로와 풍세로가 만나는 자리입니다. 주변은 2000년대 후반에 지은 세광엔리치타워, 동일하이빌, 한라비발디 같은 구축 단지가 대부분이고, 이 단지가 동네에서 사실상 유일한 신축입니다.
초등학교는 청룡초 배정 예정입니다. 중학교는 학군 안 추첨이라 가까운 학교로 간다는 보장은 없다고 공고가 밝히고 있습니다.
공고문 유의사항에 인근 현대사료와 장례식장이 명시돼 있습니다. 103동과 105동은 지하주차장 출입구 옆이라 소음이 있을 수 있다는 문구도 있습니다. 넣기 전에 단지 둘레를 한 번 돌아보시는 게 좋겠습니다.
호재
입지 재료로 계산에 넣을 만한 확정 사업은 공고와 사업주체 자료에서 찾지 못했습니다. 확인 안 됨으로 남겨 둡니다.
비교단지
가장 정확한 잣대는 이 단지 자체 거래입니다. 준공 뒤 12개월 동안 84형 두 건과 114형 한 건이 국토부에 올라왔습니다. 적은 표본이지만 같은 건물, 같은 평형입니다.
용곡동 안에 84형에 맞는 다른 신축은 없습니다. 다만 다른 면적대로 넓히면 2025년 준공 호반써밋센트럴파크1의 전용 99.72제곱미터가 1건, 5.41억에 거래됐고, 2015년 준공 동일하이빌하이씨티 3단지와 4단지의 84형이 20건 잡힙니다. 준공 10년차라 나란히 놓기는 어렵지만 참고로 적어 둡니다. 84형 신축 잣대는 생활권이 이어지는 청당동과 삼룡동의 2022년 이후 신축으로 세웁니다. 신방동은 2023년 준공 신방삼부르네상스 84형 거래가 두 건뿐이라 참고로만 봤습니다.
114형은 동남구에 비교할 신축 대형 거래가 드뭅니다. 천안역 필하우스에듀시티와 포레나천안신부 대형을 묶으면 일곱 건, 2022년과 2023년 준공입니다. 처음 셀 때 이 단지 자체의 114형 거래까지 여덟 번째로 섞여 있었는데, 자기 자신과 비교하는 셈이라 빼고 다시 셌습니다.
| 용곡두산위브 84A 자체 | 27층4.30억2026년 3월 |
| 용곡두산위브 84B 자체 | 16층4.52억2026년 6월 |
| 용곡두산위브 114 자체 | 22층5.60억2026년 4월 |
| 청당동 행정타운센트럴두산위브 84형 | 중위4.25억2023년 준공, 23건 |
| 청당동 천안롯데캐슬더청당 84형 | 중위4.64억2025년 준공, 6건 |
| 삼룡동 호반써밋포레센트 84형 | 중위4.18억2023년 준공, 6건 |
| 용곡동 한라비발디 84형 | 중위3.09억2010년 준공, 14건 |
| 용곡동 호반써밋센트럴파크1 | 5.41억1건, 2025년 준공, 전용 99.72제곱미터 |
| 용곡동일하이빌하이씨티 3,4단지 84형 | 중위2.69억20건, 2015년 준공 구축, 참고용 |
| 동남구 신축 대형 110에서 120형, 두 단지 | 중위5.45억필하우스에듀시티, 포레나천안신부, 7건, 2022에서 2023년 준공 |
분석
84A는 발코니까지 더한 실부담이 같은 단지 84A 27층 거래보다 0.14억에서 0.34억 위입니다. 4층 한 채가 가장 가깝고, 19층과 20층대 네 채는 0.3억 안팎 위에 있습니다.
84B도 같은 단지 16층 거래보다 0.19억 위입니다. 청당동 신축 쪽으로 재도 센트럴두산위브보다 위이고, 2025년 준공 롯데캐슬더청당과 겨우 같은 줄입니다.
114는 차이가 더 큽니다. 실부담 6.29억이 같은 단지 22층 거래 5.60억보다 0.69억 위이고, 옵션이 붙으면 폭은 더 벌어집니다. 이 단지 자신을 뺀 동남구 신축 대형 중위 5.45억보다도 0.84억 위입니다.
결국 이 가격표는 조합이 정한 가격을 시세 아래로 낮추지 않은 채 일반에 내놓은 값입니다. 청약으로 받는다고 싸게 사는 구조가 아닙니다.
| 84A 4.44억에서 4.64억 | 자체 84A 거래보다 0.14억에서 0.34억 위 |
| 84B 4.71억 | 자체 84B 거래보다 0.19억 위 |
| 114 6.29억 | 자체 114 거래보다 0.69억 위유상옵션 별도 |
| 청당동 신축 기준 | 센트럴두산위브보다 위, 롯데캐슬더청당과 비슷 |
| 빠진 비용 | 취득세, 일부 세대 유상옵션 |
청약전략
청약자격
천안시와 충남, 대전, 세종에 사는 만 19세 이상이면 넣을 수 있습니다. 1순위는 청약통장 가입 6개월에 지역별 면적별 예치금을 채워야 합니다. 천안과 충남 기준으로는 85제곱미터 이하 200만원, 102제곱미터 넘는 114형은 400만원입니다. 대전 거주자는 광역시 기준이 따로 적용돼 85제곱미터 이하 250만원, 114형은 700만원입니다.
84형은 40%를 가점제, 60%를 추첨제로 뽑습니다. 물량이 적어 가점 몫은 84A 두 채 정도입니다. 114형은 전부 추첨입니다. 유주택자도 1순위가 되지만 가점제는 무주택 세대만 쓸 수 있습니다.
2순위는 9월 29일이고 통장만 있으면 예치금과 무관하게 추첨입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 분양가상한제 미적용, 민간택지 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 당첨 기록 | 통장 재사용 불가가점제 당첨 시 2년간 가점제 제한 |
| 중복 청약 | 발표일이 같은 다른 청약과 1인 1건 |
규제로 묶이는 것은 거의 없습니다. 비용은 통장입니다. 당첨되면 계약하지 않아도 통장이 소진되고, 가점제로 붙으면 2년 동안 다른 민영주택 가점제를 못 씁니다.
그래서 이 청약의 실질 가격은 분양가에 통장 한 개를 더한 값으로 봐야 합니다. 같은 집을 시장에서 통장 없이 비슷한 값에 살 수 있다면 통장을 쓸 이유가 약해집니다.
대출조건
공고에 융자 지원 내용이 없습니다. 준공된 집이라 잔금 때 일반 주택담보대출로 치르는 구조이고, 입주 시점에 잔금 90%를 한 번에 냅니다.
84형은 6억 아래라 자금조달계획서 대상이 아니고, 114형은 6억을 넘어 계약할 때 자금조달계획서와 입주계획을 신고해야 합니다. 계약금은 1차 1,500만원을 계약일에, 나머지를 한 달 안에 넣는 방식이라 초기 현금 부담은 크지 않습니다.
전략
패스입니다. 84형과 114형 모두 같은 단지 실거래보다 위에 있어 통장을 써서 얻는 몫이 없습니다.
용곡동에 새 아파트가 꼭 필요한 실수요라면 같은 단지 매물을 먼저 보는 쪽이 낫습니다. 84형이 4억 초반에 거래된 기록이 있고, 매수에는 통장이 들지 않습니다.
굳이 넣는다면 84A 4층 한 채가 자체 거래와 가장 가까운 값입니다. 하지만 호수는 추첨이라 그 한 채를 골라 넣을 수 없습니다.
주의사항
호수 지정이 안 됩니다. 84A로 넣으면 4층부터 23층까지 다섯 채 중 무엇이 걸릴지 모르고, 값 차이는 0.2억입니다.
옵션이 붙은 세대는 공고 금액에 옵션 값이 더해집니다. 세대별 합계가 공고에 없으니 계약 전에 관람하며 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
인근 현대사료와 장례식장, 주차장 출입구 소음이 공고에 명시돼 있습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
