APT margin 무순위 줍줍
6.26 줍줍! 춘천 동문 디 이스트 어반포레 임의공급, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 강원 춘천시 동면 만천리, 춘천 동문 디 이스트 어반포레의 임의공급입니다. 정규 청약이 끝나고 남은 세대를 선착순으로 푸는 물량이라 접수 마감일이 따로 없습니다. 청약통장 없이 만 19세 이상이면 계약이 가능합니다.
가격표부터 봅니다. 전용 84가 5.0억에서 5.7억, 전층 평균이 5억 3,400만원입니다. 행정구역상 면 단위인 동면 외곽의 숫자로는 무겁습니다. 춘천 도심 핵심 신축인 온의동 센트럴파크푸르지오 84가 5.5억 안팎에 거래되는 시장이기 때문입니다.
지방 단지의 셈법은 수도권과 다릅니다. 차익 이전에 환금성이 문제이고, 매수층이 얇은 시장에서는 실거주 만족이 사실상 전부입니다. 그 기준으로 보면 이 단지의 답은 결국 가격에 있습니다.
청약개요
| 위치 | 강원 춘천시 동면 만천리, 만천초 도보 3분 |
| 구분 | 임의공급, 선착순 동호지정 |
| 잔여 | 약 10세대, 전용 59와 84 |
| 분양가 | 593.95억84 5.0억에서 5.7억, 평균5.34억 |
| 자격 | 만 19세 이상 국내 거주자청약통장 무관유주택 가능 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매 제한 없음거주의무 없음 |
| 단지 | 총569세대지하 4층에서 지상 29층6개동동문건설 시공 |
| 일정 | 선착순 접수 중, 입주 예정 2028년 10월 |
단지의 몸집을 봅니다. 디 이스트 어반포레는 지하 4층에서 지상 29층, 6개동 569세대입니다. 시공은 동문건설, 시행은 씨앤위입니다. 입주 예정은 2028년 10월이니 계약하면 2년 넘게 기다리는 분양권입니다.
평형 구성은 84 쏠림이 뚜렷합니다. 전용 59가 33세대, 84A가 무려 419세대로 단지의 몸통입니다. 여기에 84B 67세대, 84C 25세대, 84D 25세대가 붙습니다. 569세대 중 536세대가 84입니다.
분양 경과를 짚어 둡니다. 입주자모집공고가 2025년 7월 25일에 나왔고, 8월 5일에 1순위 청약을 받았습니다. 그 뒤 잔여가 남아 8월 말에 순번 추첨과 동호지정 계약을 한 차례 돌렸고, 이후 선착순 임의공급으로 전환돼 지금까지 이어지고 있습니다.
조건도 그 사이 움직였습니다. 최초 공고의 납부 구조는 계약금 10%에 중도금 60%, 잔금 30%였습니다. 잔여 판매 단계에서는 계약금 5% 완화와 중도금 이자 지원이 보도로 확인됩니다. 계약 전에 현재 적용되는 조건표를 다시 받아 보시면 좋겠습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
주력 평면은 84A입니다. 419세대짜리 타입이라 이 단지의 표준입니다. 평면도가 확장기본형으로 안내되는 이유가 있습니다. 발코니 확장이 무상이라 표시된 평면이 곧 실제 받는 평면입니다.
발코니 무상 확장은 당시 춘천 분양 단지 중 유일한 조건으로 홍보됐습니다. 유상 확장 단지들은 분양가에 1천만원 이상을 얹어 실부담을 계산해야 하는데, 이 단지는 가격표 그대로가 실부담입니다. 비교 계산이 그만큼 깔끔해집니다.
59는 33세대뿐입니다. 사실상 84 단지라 소형을 노린다면 남은 물량이 있는지부터 확인해 보시는 편이 좋습니다. 잔여 선착순은 동과 층, 향을 고르는 폭이 좁습니다. 29층짜리 동이라 층에 따른 체감 차이가 크니 계약 전 남은 호실이 총 29층 중 몇 층인지 확인하는 게 순서입니다.
단지 배치는 6개동입니다. 만천천과 구봉산 자락 사이의 구릉지형이라 동별로 조망과 일조 조건이 갈립니다. 견본주택 방문 시 배치도에서 남은 동의 위치를 짚어 보시면 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 전용 59 분양가 | 3.95억, 33세대 |
| 전용 84 분양가 | 5.0억에서5.7억평균5.34억84A 최고5.66억 |
| 발코니 확장 | 무상 |
| 납부 구조, 최초 공고 | 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% |
| 잔여 단계 조건, 보도 기준 | 계약금 5%, 중도금 3.3% 초과분 이자 지원 |
가격표를 하나씩 짚습니다. 84는 층과 타입에 따라 5.0억에서 5.7억에 분포하고, 전층 평균이 5.34억입니다. 84A 최고가가 5.66억입니다. 84 기준 3.3제곱미터당 1,500만원 안팎의 가격대인데, 춘천에서 이 숫자는 도심 대장급입니다.
59는 3.95억입니다. 4억 턱밑이라 소형치고 가볍지 않습니다. 84와의 간격이 1억 남짓이라, 이 단지 안에서는 84로 가는 게 면적당 계산으로는 낫습니다. 물량 자체도 33세대뿐이라 잔여에 남아 있을 가능성이 낮습니다.
납부 구조는 시점에 따라 둘입니다. 최초 공고 기준 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이고, 잔여 판매 단계에서 계약금 5%와 이자 지원 조건이 보도됐습니다. 초기 목돈이 3천만원대에서 5천만원대로 잡히는 셈이라 진입 문턱 자체는 낮습니다.
문턱이 낮다는 것과 총액이 싸다는 것은 다른 이야기입니다. 실부담 총액은 발코니 무상을 감안해도 가격표 그대로입니다. 그 가격표가 인근 실거래보다 높은 게 이 단지의 본질입니다.
입지조건
입지부터 봅니다. 동면 만천리는 행정상 면이지만 후평동과 이어지는 시내 연접 생활권입니다. 만천초가 도보 3분으로 사실상 초품아이고, 단지 앞으로 만천천이 흐릅니다. 구봉산 카페거리가 가까워 주말 생활 반경은 쾌적한 편입니다.
광역 이동은 차량 중심입니다. 남춘천역과 춘천역이 차량 10분대이고, ITX청춘으로 청량리까지 1시간대입니다. 서울 통근권이라 부르기는 어렵고, 주 1회에서 2회 서울을 오가는 생활까지가 현실적인 범위입니다. 결국 이 단지의 수요층은 춘천 안에서 직장과 학교를 해결하는 가구로 좁혀집니다.
문제는 위치와 가격의 불일치입니다. 동면 외곽 신축이 도심 핵심 신축의 가격표를 들고 나왔습니다. 같은 외곽 신축인 학곡지구와 우두지구보다 0.5억에서 1억 높습니다. 입지 서열과 가격 서열이 어긋나 있다는 게 이 단지 판단의 출발점입니다.
호재
철도 재료가 둘 있습니다. 동서고속화철도인 춘천속초선이 2022년 10월에 착공해 2029년 12월 완공을 목표로 공사 중입니다. 개통하면 춘천이 서울과 속초를 잇는 중간 거점이 됩니다. GTX-B의 가평, 춘천 연장도 정부 검토 단계에 올라 있습니다.
다만 둘 다 오늘의 계산에 넣을 숫자는 아닙니다. 춘천속초선은 완공까지 3년 이상 남았고 이 단지가 역세권도 아닙니다. GTX 연장은 확정되지 않은 검토안입니다. 호재는 호재대로 두고, 마진은 현재 실거래로만 계산합니다.
비교단지
비교단지를 고릅니다. 조건이 가장 비슷한 곳은 같은 외곽 택지 신축인 학곡지구 모아엘가그랑데입니다. 2024년 10월 입주한 762세대로, 전용 84가 약 4.80억에 거래됩니다. 연식은 이쪽이 오히려 새것에 가깝습니다.
우두지구도 참고가 됩니다. 우두이지더원시그니처는 2021년 12월 입주 916세대이고 그 84가 약 4.18억입니다. 춘천 외곽 신축 84의 몸값이 4억대 초중반이라는 뜻입니다.
도심 좌표도 놓아 봅니다. 온의동 센트럴파크푸르지오는 2021년 입주 1,556세대이고 그 84가 약 5.52억입니다. 춘천의 최상급 입지가 5억대 중반인데, 이번 단지의 84 평균이 5.34억입니다. 외곽 신축이 도심 대장의 어깨까지 올라온 가격입니다.
| 학곡 모아엘가그랑데 84, 2024년 10월 입주, 762세대 | 약 4.80억 |
| 우두이지더원시그니처 84, 2021년 입주, 916세대 | 약 4.18억 |
| 도심 핵심 온의동 센트럴파크푸르지오 84, 2021년, 1,556세대 | 약 5.52억 |
| 춘천 동문 84 분양가 | 5.0억에서 5.7억 |
| 안전마진 | 마진 없음 |
분석
이제 숫자를 맞춥니다. 비교가치는 같은 외곽 신축인 모아엘가그랑데의 4.80억이 정직한 기준입니다. 이번 84의 평균 분양가는 5.34억입니다. 평균끼리 견줘 0.5억 마이너스이고, 상단 5.66억 물량이면 간격이 0.9억 가까이 벌어집니다.
반대쪽 기준으로도 확인해 봅니다. 도심 대장 센트럴파크푸르지오가 5.52억입니다. 이번 단지의 상단 물량은 도심 대장 실거래보다 비쌉니다. 어느 쪽 잣대를 대도 마진이 나오지 않습니다.
발코니 무상과 이자 지원 같은 조건은 이 간격을 일부 좁혀 주지만 뒤집지는 못합니다. 입주하는 2028년 10월까지 춘천 시세가 0.5억 넘게 올라 줘야 겨우 본전인 구조입니다. 그 상승은 아직 실거래 어디에도 없는, 말 그대로 희망 사항입니다.
| 비교단지 | 학곡지구 모아엘가그랑데842024년 10월 입주762세대 |
| 비교가치 | 약 4.80억, 같은 외곽 신축 실거래 |
| 이번 분양가 | 845.0억에서 5.7억평균5.34억발코니 무상 |
| 안전마진 | 없음, 외곽 신축 대비 0.5억에서 1억 비쌈 |
청약전략
청약자격
자격은 사실상 열려 있습니다. 임의공급은 주택공급에 관한 규칙을 적용받지 않는 선착순 판매입니다. 만 19세 이상 국내 거주자면 되고, 청약통장과 가점, 거주지역, 보유 주택 수를 전부 따지지 않습니다.
당첨이라는 개념이 없으니 청약 이력에도 남지 않습니다. 계약해도 재당첨 제한이 걸리지 않고 통장도 그대로 살아 있습니다. 무주택 실수요 입장에서 청약 자격을 아끼면서 신축을 확보하는 경로인 셈입니다.
주의할 것은 취득 이후입니다. 소유권을 넘겨받으면 유주택자가 되니, 이후 다른 청약에서 무주택 자격은 사라집니다. 지금 통장을 아꼈다는 사실과 앞으로 무주택 지위를 잃는다는 사실을 같이 놓고 판단해 보시면 좋겠습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 강원 춘천 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음, 임의공급이라 당첨 이력 미발생 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 표는 다섯 칸이 모두 비어 있습니다. 비규제, 상한제 미적용, 전매 제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음입니다. 분양권 상태에서 사고파는 것도 법적으로는 자유롭습니다.
규제가 가볍다는 건 뒤집으면 시장이 그만큼 약하다는 뜻이기도 합니다. 규제는 수요가 몰리는 곳에 생깁니다. 전매가 자유로워도 받아 줄 매수자가 얇으면 출구는 이론에 그칩니다. 강원 지방 분양권 시장의 유동성을 감안하고 접근하시는 편이 좋겠습니다.
대출조건
대출 조건은 지방 미분양 물량답게 유화적입니다. 중도금 60%에 대해 잔여 판매 단계 기준으로 금리 3.3% 초과분 이자 지원이 보도됐습니다. 계약금을 5%로 낮춘 조건과 묶으면 입주 전까지 실제 들어가는 현금이 적습니다.
잔금 단계가 본게임입니다. 2028년 10월 입주 시점에 중도금을 주택담보대출로 갈아타야 하는데, 비규제지역 무주택 기준 LTV 70%가 통상의 한도입니다. 5.34억 기준이면 3.7억 안팎까지 열리지만 개인별 DSR이 별도로 걸립니다.
이자 지원과 계약금 완화는 사업주체가 조건을 바꾸면 달라질 수 있는 마케팅 영역입니다. 계약서에 명시되는 조건인지, 언제까지 적용되는지를 문서로 확인하고 도장을 찍으시면 좋겠습니다.
전략
이 물량의 판단 순서는 명확합니다. 춘천에 길게 살 실거주인지가 먼저입니다. 차익 계산은 이미 마이너스로 나왔으니, 신축 새 집이라는 사용 가치에 웃돈을 낼 의사가 있는지의 문제만 남습니다.
실거주라도 대안 비교는 필수입니다. 학곡 모아엘가그랑데는 이미 입주한 신축이 4.80억입니다. 우두 신축은 4억대 초반입니다. 같은 돈으로 기다림 없이 입주 가능한 신축을 0.5억 싸게 사는 선택지가 시장에 있습니다.
그래도 이 단지를 고른다면 이유는 셋 중 하나일 겁니다. 만천리 생활권이 꼭 필요하거나, 84A 신축 평면이 좋거나, 초기 자금이 5% 계약금밖에 안 되거나입니다. 그 이유가 0.5억의 웃돈 값을 하는지 스스로 답해 보시면 좋겠습니다.
주의사항
확인할 항목을 모아 둡니다. 계약 조건이 시기별로 바뀌어 온 단지입니다. 계약금 비율, 이자 지원, 발코니 무상의 적용 범위를 계약 시점 기준 문서로 확인해 보시는 게 좋습니다. 보도와 실제 계약 조건이 다르면 계약서가 기준입니다.
잔여 물량의 동, 층, 향도 직접 확인 대상입니다. 남은 세대는 선호도에서 밀린 조건일 가능성이 높습니다. 29층 단지의 저층이나 비선호 향이라면 같은 가격표라도 체감 가치가 다릅니다.
입주가 2028년 10월입니다. 2년 넘는 공사 기간에 지방 분양 시장의 변동, 시행사와 시공사의 사업 리스크가 얹힙니다. 중도금 이자 지원 조건이 사업 주체 사정으로 흔들릴 가능성까지 감안하면, 계약은 감당 가능한 자금 범위 안에서만 하는 게 맞습니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
