APT margin 무순위 줍줍
7.20 줍줍! 동대구역 더샵 센터시티 무순위 1세대, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 대구 동구 신천동, 동대구역 더샵 센터시티의 무순위, 사후접수입니다. 접수는 7월 20일 하루입니다. 전국 무주택세대구성원이면 통장 없이 청약홈에서 넣습니다.
물량은 단 1세대, 101동 202호 전용 84B입니다. 눈여겨볼 건 가격표의 날짜입니다. 이 단지의 최초 입주자모집공고는 2019년 5월 16일입니다. 이번 무순위 공급금액은 그때 가격에서 한 푼도 움직이지 않은 4억 9,676만원입니다. 무려 7년 전 분양가입니다.
그 사이 단지는 다 지어졌고 입주 4년차가 됐습니다. 최근 12개월 국토부 실거래는 34건, 하단이 5.15억이고 상단이 6억입니다. 같은 2층 거래도 있습니다. 올해 1월 5.20억입니다. 이 숫자들 사이 어디에 이번 1세대가 서는지, 아래에서 하나씩 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 대구 동구 동부로19길 18, 신천동, 동대구역 도보권 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 부동산원 무작위 추첨, 예비 900% |
| 잔여 | 1세대, 전용 84B, 101동 202호, 2층 |
| 분양가 | 4.9676억 + 발코니 확장 990만 + 추가옵션 781만 승계 = 실부담 약 5.145억 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원통장 무관계약 시 유주택 간주 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매 가능제한기간 경과재당첨 제한 없음거주의무 없음 |
| 단지 | 총 445세대와 오피스텔50실주상복합 구성지하 4층에서 지상 27층6개동포스코건설 시공2022년 5월 입주 |
| 일정 | 접수7.20하루발표7.23서류7.27계약7.30잔금 90%2026.8.31즉시 입주 |
단지 개요부터 확인합니다. 동대구역 더샵 센터시티는 아파트 445세대에 오피스텔 50실이 붙은 주상복합입니다. 지하 4층에서 지상 최고 27층, 6개동 규모입니다. 아파트는 101동에서 105동까지 5개동이고, 시공은 더샵 브랜드의 포스코건설, 입주는 2022년 5월입니다.
평형 구성은 84 단일에 가깝습니다. 84A 106세대, 84B 51세대, 84C 207세대, 84D 27세대에 101타입 54세대입니다. 이번에 나온 84B는 전용 84.9464, 계약면적 160.18제곱미터입니다.
2019년 분양 성적표도 짚어 둡니다. 견본주택 개관 사흘에 약 2만 2천명이 다녀갔고, 전 타입이 1순위에서 마감됐습니다. 최고 경쟁률은 34.72대 1이었습니다. 당시 84A 분양가는 1층 4.80억에서 최상층 5.60억 사이였고, 그 뒤 2019년 6월에 미계약 잔여를 무순위로 한 번 돌렸습니다. 확인되는 것 기준으로 이번이 두 번째 무순위입니다.
일정은 빠듯한 편입니다. 접수가 7월 20일 하루, 발표가 23일입니다. 서류 접수는 27일인데 장소가 대구가 아니라 서울 강남 테헤란로63길 14 인화빌딩 12층입니다. 계약은 30일 하루로 끝납니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84B는 445세대 중 51세대뿐인 타입입니다. 전용 84.9464에 주거공용 23.5, 기타공용까지 합친 계약면적이 160.18제곱미터입니다. 대지지분은 17.6제곱미터로, 일반 아파트보다 지분이 얇은 주상복합 구조입니다.
이번 세대는 발코니 확장이 끝난 상태로 나옵니다. 최초 계약자가 골랐던 유상옵션도 그대로 승계합니다. 시스템에어컨 옵션2 660만원과 빌트인 김치냉장고 121만원입니다. 옵션을 빼는 것도, 더하는 것도 불가능합니다. 발코니 확장 990만원까지 합치면 옵션 총액이 1,771만원입니다.
커뮤니티는 주상복합 저층부 상가와 관리시설 중심의 컴팩트한 구성입니다. 대단지 아파트식 커뮤니티를 기대할 단지는 아닙니다. 대신 저층부 상가와 신세계 상권이 그 역할을 대신하는 입지입니다.
202호는 2층입니다. 총 27층짜리 동의 2층이니 저층 감수가 이 물량 판단의 절반입니다. 견본주택은 운영하지 않고, 당첨자에게만 통보 후 해당 세대를 직접 열어 보여 줍니다. 계약 전에 눈으로 확인하고 도장을 찍으시는 게 좋아 보입니다.
분양가 및 세대수
| 공급금액, 2019년 최초공고와 동일 | 4억9,676만원대지비 1.625억 + 건축비3.342억 |
| 발코니 확장, 승계 필수 | 990만원 |
| 추가선택품목, 승계 필수 | 781만원시스템에어컨 660만 + 김치냉장고121만 |
| 실부담 합계 | 약 5억 1,447만원 |
| 납부 일정 | 계약금 10%7.30 당일잔금 90%2026.8.31중도금 없음 |
가격표를 뜯어 봅니다. 공급금액 4.9676억은 2019년 5월 최초 공고 금액과 동일하게 책정됐고, 공고문에 이의를 제기할 수 없다고 명시돼 있습니다. 대지비가 1.625억, 건축비가 3.342억입니다.
실부담 계산에는 승계 옵션을 넣어야 합니다. 발코니 990만원과 추가옵션 781만원은 선택이 아니라 조건입니다. 합치면 5억 1,447만원이 실제 가격표입니다.
납부 구조는 단순하고, 그래서 빠릅니다. 계약금 10%인 약 5,145만원을 계약 당일에 내고, 나머지 90%가 한 달 뒤인 8월 31일입니다. 중도금 단계가 없습니다. 2019년 분양 당시엔 계약금 2,000만원 정액에 중도금 60% 무이자였지만, 이번 무순위엔 그런 조건이 없습니다.
인지대, 소유권 이전 등기비용, 취득세는 별도입니다. 즉시 입주 물량이라 잔금과 동시에 관리비 부담도 시작됩니다.
입지조건
입지는 이 단지의 가장 강한 패입니다. 도시철도 1호선 동대구역이 440미터, 도보 7분입니다. KTX와 SRT가 서는 동대구역사는 750미터로 도보 12분, 복합환승센터가 지도 기준 613미터입니다. 대구에서 철도 교통 하나로는 손에 꼽는 자리입니다.
상권도 걸어서 해결됩니다. 신세계백화점 대구가 600미터입니다. 백화점 지하 상권과 환승센터 상업시설을 일상권으로 쓰는 생활입니다. 파티마병원은 1.4킬로미터로 도보 20분 거리입니다.
다만, 학군은 이 단지의 오래된 약점입니다. 배정 초등인 신천초까지 700미터 안팎, 도보 10분대입니다. 청구중은 1.3킬로미터로 도보 19분입니다. 2019년 분양 때부터 주상복합이라는 점, 통학 거리가 애매하다는 점이 단점으로 지적됐고, 그 평가는 지금도 유효합니다.
호재
따로 셈에 넣을 신규 호재는 확인되지 않았습니다. 동대구역 복합환승센터와 신세계는 미래 재료가 아니라 이미 시세에 들어가 있는 현재 가치입니다.
대신 공급축의 변화는 봐 둘 만합니다. 동대구역 일대는 신암동과 신천동으로 신축이 줄줄이 들어섰습니다. 2025년 입주한 더샵 디어엘로 84가 6.70억에서 8.22억, 화성파크드림, 2023년식이 5.50억에서 8.08억에 거래됩니다. 일대 신축 가격대가 한 단계 올라가면서, 2022년식인 이 단지가 상대적으로 싼 축에 서게 됐습니다.
비교단지
비교단지는 멀리 갈 필요가 없습니다. 이 단지 84 자체 실거래가 최근 12개월에 34건 쌓여 있습니다. 표본이 충분하니 자기 시세가 곧 기준입니다.
층별로 보면 결이 선명합니다. 저층부터 봅니다. 올해 1월에 1층이 5.30억, 2층이 5.20억, 4층이 5.47억에 거래됐습니다. 5층은 2026년 5월 5.15억에서 2026년 4월 5.55억 사이입니다.
기준층과 고층은 다른 동네입니다. 지난달 21층이 5.70억, 23층이 5.80억에 팔렸고, 5월엔 22층이 5.73억이었습니다. 상단은 6.0억입니다. 2025년 9월 26층, 2026년 2월 20층, 2026년 4월 18층이 전부 6.0억을 찍었습니다. 저층과 고층의 간격이 0.8억쯤 벌어져 있는 단지입니다.
| 자체 84 실거래, 최근 12개월 34건 | 5.15억에서 6.00억 |
| 저층 거래, 2026.1 | 1층5.30억2층5.20억4층5.47억 |
| 기준층 최근 거래, 2026.5에서 6 | 21층5.70억22층5.73억23층5.80억 |
| 고층 상단, 18층에서 26층 | 6.00억, 3건 |
| 더샵 디어엘로 84, 2025년식 같은 신천동 | 6.70억에서 8.22억 |
| 동대구역화성파크드림 84, 2023년식 신암동 | 5.50억에서 8.08억 |
분석
이제 계산입니다. 비교단지는 이 단지 자신, 그중에서도 같은 2층 실거래입니다. 올해 1월 2층이 5.20억에 팔렸습니다. 이번 물량의 실부담은 옵션 포함 5.145억입니다.
안전마진은 약 550만원입니다. 사실상 보합입니다. 다만 이 계산엔 유리한 단서가 하나 붙습니다. 실거래 5.20억짜리 매물이 이번 세대와 같은 풀옵션이었는지는 알 수 없지만, 이번 물량은 확장에 에어컨, 김치냉장고까지 포함된 가격이라는 점입니다. 들어가서 더 붙일 돈이 없습니다.
기준층과 견주면 간격이 커집니다. 5.70억에서 5.80억이니 0.6억 안팎 아래에서 사는 셈입니다. 그러나 그 간격은 어디까지나 층의 값입니다. 2층을 기준층 시세로 팔 수는 없습니다. 마진 계산은 같은 층끼리 하는 게 정직합니다.
| 비교단지 | 동대구역 더샵 센터시티 84 자체 실거래2층2026.1 |
| 비교가치 | 5.20억, 같은 2층 실거래가 |
| 이번 실부담, 옵션 승계 포함 | 5.145억 |
| 안전마진 | 약 +0.05억사실상 보합이고 기준층 대비로는 0.6억 아래 |
청약전략
청약자격
자격은 무순위 중에서 가장 넓은 형태입니다. 공고일인 7월 15일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 안 봅니다. 가점도, 거주지 제한도 없습니다.
세대구성원의 범위는 공고문 기준으로 본인, 배우자, 직계존속과 직계비속입니다. 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 인정됩니다. 해외 체류 90일 초과자는 국내 거주로 인정되지 않아 신청이 불가능합니다.
신청은 1인 1건입니다. 2건 이상 넣으면 전부 무효 처리됩니다. 당첨자 선정과 동호수 배정은 한국부동산원 무작위 추첨이고, 예비입주자를 공급 세대수의 900%까지 뽑습니다. 1세대짜리 공급이니 예비 9번까지 의미가 있는 셈입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 대구 동구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음최초 발표일 2019.5.30부터 6개월이고 기간 경과 |
| 재당첨 제한 | 없음, 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 다섯 항목이 전부 열려 있습니다. 비규제, 상한제 미적용, 전매 가능, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음입니다. 무순위 물량치고 이렇게 조건이 깨끗한 경우는 드뭅니다.
전매가 핵심입니다. 이 단지의 전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2019년 5월 30일로부터 6개월이라 이미 오래전에 끝났습니다. 당첨되고 계약한 뒤 사정이 바뀌면 팔 수 있는 출구가 열려 있다는 뜻입니다. 다만 당첨 후 계약하는 순간 유주택 간주라, 이후 다른 청약에서 무주택 자격은 사라집니다.
대출조건
대출 알선은 없습니다. 공고문에 못박혀 있습니다. 중도금 단계가 없으니 집단대출 자체가 성립하지 않고, 잔금 약 4.63억을 8월 31일까지 본인이 만들어야 합니다.
비규제지역 무주택 기준이면 주택담보대출 LTV 한도가 통상 70%까지 열립니다. 5.14억의 70%면 3.6억 안팎입니다. 다만 개인별 DSR과 은행 심사에 따라 달라지니, 접수 전에 은행 실행 가능액과 실행일까지 확인을 끝내 놓는 게 순서입니다. 계약에서 잔금까지 한 달이라 대출 심사 기간을 넉넉히 잡기 어렵습니다.
6억 이상 주택 거래에 붙는 자금조달계획서 의무는 이번 건인 4.97억에는 해당하지 않습니다. 대신 계약 후 30일 안에 부동산 거래신고는 해야 합니다.
전략
1세대 무순위는 확률 게임입니다. 전국 자격에 통장 무관이면 신청은 쏟아질 수 있습니다. 다만 넣는 비용이 없으니, 계산이 선다면 안 넣을 이유도 없습니다.
순서는 이렇게 권합니다. 첫 관문은 돈 일정입니다. 계약금 5,145만원이 7월 30일, 잔금 4.63억이 8월 31일입니다. 이 두 날짜에 답이 없으면 당첨돼도 소용이 없습니다. 둘째는 2층 감수 여부입니다. 같은 값에 기준층을 살 수는 없는 물건이니, 저층이 생활에 문제가 없는지부터 정리해야 합니다.
무주택 자격의 저울질도 필요합니다. 같은 날 백석 자이 513세대, 동탄 파크릭스 110도 접수하고, 20일부터는 정규 청약 12개 단지의 특별공급도 시작됩니다. 자격은 한 번에 하나만 소모하는 게 원칙입니다.
주의사항
확인이 필요한 항목을 모아 둡니다. 이 공고는 2019년 최초 공고를 준용하므로, 공급가격 외의 세부 조건인 마감재와 하자보수 등은 최초 입주자모집공고문을 직접 확인해야 합니다.
견본주택이 없습니다. 당첨자에 한해 통보 후 해당 세대인 101동 202호를 개방합니다. 시공 완료된 유상옵션을 현 상태 그대로 수락하는 조건이니, 세대 상태와 마감을 현장에서 확인한 뒤 계약 여부를 정하시는 게 좋아 보입니다.
신청 취소는 신청일 당일 17시 30분까지만 가능합니다. 그 뒤에는 어떤 경우에도 취소가 안 됩니다. 발표일에 청약홈에서 직접 확인하는 것까지가 신청의 완성입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
