APT margin 무순위 줍줍
7.20 줍줍! 동탄 파크릭스 A55BL 무순위 2세대, 분양가 평면도 안전마진 (투기과열지구 지정 직전에 승인받은 물량)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 동탄구 신동, 동탄 파크릭스 A55BL의 무순위(사후접수) 2차입니다. 접수는 7월 20일 하루, 경기도에 거주하는 무주택세대구성원이 청약홈에서 통장 없이 넣습니다.
타이밍이 묘한 물량입니다. 동탄구는 7월 1일자로 투기과열지구가 됐는데, 이 공급은 6월 30일 이전에 승인을 신청한 건이라 비규제로 나옵니다. 물건은 전용 110A 두 세대, 3862동 404호와 604호입니다. 2023년 3월 최초 분양가 그대로이고, 옵션 승계까지 합치면 404호가 7.91억, 604호가 8.12억입니다.
석 달 전 분위기부터 말씀드리면, 4월 1차 무순위에서 이 단지 잔여 8세대는 84A가 345대 1까지 가며 전부 팔렸습니다. 그때 다 나가고 남은 게 가장 크고 가장 비싼 110A 두 세대입니다.
청약개요
| 위치 | 화성 동탄구 동탄신리천로5길 43 (신동, 동탄2 남측 신주거문화타운) |
| 구분 | 무순위 사후접수 2차 (부동산원 무작위 추첨, 동호수 배정) |
| 잔여 | 2세대 (전용 110A, 3862동 404호와 604호) |
| 분양가 | 404호 7.578억 + 옵션 승계 = 7.908억 / 604호 7.813억 + 옵션 승계 = 8.119억 |
| 자격 | 경기도 거주 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주) |
| 규제 | 비규제 공급 (6.30 이전 승인분), 전매제한 기간 경과, 재당첨 제한 없음, 상한제 적용 |
| 단지 | 지상 20층 14개동 660세대 (74에서 110 펜트까지), 계룡건설산업 시공, 2025년 7월 입주 |
| 접수 | 2026.7.20 (하루), 발표 7.23, 서류 7.27, 계약 7.30, 잔금 2026.10.28 |
안전마진
기준 잡기가 까다로운 물건입니다. 이 단지 110A의 국토부 실거래는 최근 12개월에 딱 1건, 올해 2월 1층이 7.78억입니다. 이번 물량이 4층 7.91억, 6층 8.12억이니 자체 1층 거래보다 0.1억에서 0.3억 위에 있습니다. 층을 감안하면 시세와 같은 줄이고, 실거래 근거로 안전마진이라 부를 숫자는 없습니다.
동탄 110 시장의 위쪽은 다른 세상입니다. 동탄역 헤리엇 110이 10.1억에서 12.6억, 린스트라우스 더레이크는 12억에서 15억대입니다. 그쪽은 동탄역과 호수공원의 값이고, 신리천변 신동에서 그 시세를 끌어다 붙이면 계산이 어긋납니다.
남는 변수는 시장의 방향입니다. 투기과열지구 지정은 동탄이 그만큼 달아올랐다는 공식 인증이고, 지정 이후 매물 잠김으로 신축 대형의 희소성이 커질 수는 있습니다. 그건 마진이 아니라 베팅의 영역입니다. 저희는 실거래에 찍힌 숫자까지만 계산합니다.
| 파크릭스 A55BL 110A 자체 실거래 (2026.2, 1층) | 7.78억 (최근 12개월 1건) |
| 동탄역 헤리엇 110 (여울동, 역세권) | 10.10억에서 12.58억 |
| 동탄린스트라우스 더레이크 110 (송동, 호수공원) | 12.20억에서 15.45억 |
| 이번 110A 404호 (4층, 옵션 포함) | 7.908억 |
| 이번 110A 604호 (6층, 옵션 포함) | 8.119억 |
입지
파크릭스 A55BL은 동탄2신도시 남측 끝, 신리천을 낀 신동에 있습니다. 동탄역과 호수공원 생활권이 아니라 신리천과 화성상록CC 사이 숲세권이고, 동탄역까지는 차로 이동하거나 예정된 트램을 기다려야 하는 거리입니다. 그 거리 차이가 헤리엇과의 3억 격차로 시세에 이미 반영돼 있습니다.
단지 앞에 화성바른초와 바른중이 붙어 있어 통학은 초품아 구성입니다. 대신 입주 1년차 신주거문화타운 일대는 상가와 생활 인프라가 아직 자리를 잡는 중이라, 당분간 생활편의는 차량 의존입니다.
평면
110A는 전용 110.7에 계약면적 207제곱미터, 동탄에서도 드물어진 대형 판상 구성입니다. 두 세대 모두 기본확장형에 거실 아트월, 주방 상부장 조명 같은 유상옵션이 시공 완료된 상태 그대로의 승계라, 마이너스 옵션은 불가합니다.
견본주택은 없고 당첨자에게 해당 세대를 직접 개방합니다. 현 상태 그대로 계약하는 조건이니 마감재와 세대 상태를 반드시 현장에서 확인하고 진행하시기 바랍니다.
전략
| 전매 제한 | 최초 당첨자발표일(2023.4.19)부터 3년, 기간 경과 |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 5년 (실입주, 최대 3년 유예) |
| 계약 | 계약금 10% 7.30, 잔금 90% 2026.10.28, 대출 알선 없음 (자금 자력 조달) |
자금 구조가 이 물량의 진짜 관문입니다. 계약금 10%를 7월 30일에 내고, 나머지 약 7.1억에서 7.3억 잔금이 10월 28일입니다. 사업주체의 대출 알선은 없습니다. 여기에 동탄구가 투기과열지구로 묶이면서 주택담보대출 한도(LTV 40%)까지 좁아진 국면이라, 석 달 안에 잔금을 본인 대출과 현금으로 완성할 수 있는지부터 계산이 서야 합니다.
상한제 주택이라 거주의무 5년이 붙습니다. 입주를 최대 3년 미룰 수는 있지만 결국 5년을 살아야 하는 집입니다. 전세를 놓고 갭으로 접근하는 그림 자체가 성립하지 않으니, 110 대형에 실제로 살 경기도 무주택 가구의 게임입니다.
결론
판정 보류
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
