APT margin 무순위 줍줍

7.20 줍줍! 동탄 파크릭스 A55BL 무순위 2세대, 분양가 평면도 안전마진

APT margin, 2026.7.15 작성. 자료 분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 동탄구 신동, 동탄 파크릭스 A55BL의 무순위, 사후접수 2차입니다. 접수는 7월 20일 하루, 경기도에 거주하는 무주택세대구성원이 청약홈에서 통장 없이 넣습니다.

타이밍이 묘한 물량입니다. 동탄구는 7월 1일자로 투기과열지구와 조정대상지역이 됐습니다. 그런데 이 공급은 6월 30일 이전에 입주자모집승인을 신청한 건이라 비규제로 나옵니다. 규제 지정과 공급 승인 사이, 그 좁은 틈에 낀 2세대입니다.

물건은 전용 110A, 3862동 404호와 604호입니다. 2023년 3월 최초 분양가 그대로이고, 옵션 승계까지 합치면 404호가 7.91억, 604호가 8.12억입니다. 석 달 전 1차 무순위에서 84와 97 여덟 세대는 345대 1까지 가며 전부 팔렸습니다. 그때 다 나가고 남은 게 가장 크고 가장 비싼 110A 두 세대입니다.

청약개요

단지 개요입니다. 파크릭스 A55BL은 지하 2층에서 지상 20층, 14개동 660세대입니다. 사업주체는 현대건설, 계룡건설산업, 동부건설, 대보건설 4사 공동이고 A55블록 시공은 계룡건설산업입니다. 입주는 2025년 7월부터 시작됐습니다.

이 단지는 혼자가 아닙니다. 동탄2 신주거문화타운의 파크릭스 브랜드타운 4개 블록, 합계 2,063세대의 하나입니다. A51-1이 310세대, A51-2가 414세대, A52가 679세대, 그리고 A55가 660세대입니다.

평형 구성은 중대형 위주입니다. 74가 48세대, 84A와 84B가 394세대, 97 계열이 167세대, 그리고 110A가 48세대에 펜트하우스 3세대입니다. 2023년 정규분양에서는 1순위 438가구 모집에 3,049명이 몰려 평균 6.96대 1이었고, 전용 110 펜트하우스는 무려 241대 1을 찍었습니다. 97C 하나만 2순위로 넘어갔을 뿐 사실상 완판이었습니다.

그리고 올해 4월 1차 무순위가 있었습니다. 4개 블록 합계 16가구에 2,700여건이 접수됐습니다. A55BL 몫은 8가구였는데 84A 3가구에 1,035건, 345대 1, 84B가 228.5대 1, 97A가 153대 1로 전 타입이 마감됐습니다. 이번 2차는 그 뒤에 남은 110A 2세대입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

110A는 전용 110.7034, 공급면적 140.4, 계약면적 207.1제곱미터입니다. 동탄에서도 이제 드물어진 대형 판상 구성입니다. 방 4개에 다용도실, 팬트리, 드레스룸까지 붙는 4베이 평면입니다. A55BL에 48세대뿐인 타입입니다.

두 세대 모두 유상옵션이 시공 완료된 상태 그대로 나옵니다. 404호는 기본확장형에 거실과 주방, 침실 4개 고급확장, 독립 다이닝, 아트월, 포세린타일 바닥, 붙박이장, 드레스퀘어까지 옵션가만 3,300만원어치가 붙어 있습니다. 604호도 확장형에 우물천장, 보이스홀, 팬트리 등 3,058만원 상당입니다. 마이너스 옵션은 불가능하고, 현 상태 그대로 수락하는 조건입니다.

배치도 기준으로 3862동은 신리천 쪽 남측 라인입니다. 404호가 4층, 604호가 6층으로 총 20층 동의 저층부에 해당합니다. 견본주택은 없고 당첨자에게 해당 세대를 직접 개방하니, 마감재와 세대 상태는 현장에서 확인하는 게 원칙입니다.

분양가 및 세대수

가격표는 2023년 3월 최초 공고 그대로입니다. 110A의 당시 분양가는 1층 7.344억에서 기준층 7.891억 사이였습니다. 이번 404호의 공급금액 7.578억, 604호의 7.813억이 그 층별 표에서 온 숫자입니다.

실부담은 옵션까지 합쳐 계산해야 합니다. 404호가 7억 9,080만원, 604호가 8억 1,188만원입니다. 두 세대의 차이가 2,100만원인데, 층 두 개 차이에 옵션 구성도 다르니 단순 비교로 604호가 비싸다고만 볼 일은 아닙니다.

납부 구조가 이 물량의 진짜 관문입니다. 계약금 10%를 7월 30일에 내고, 나머지 90%. 약 7.1억에서 7.3억가 석 달 뒤인 10월 28일입니다. 중도금이 없고, 사업주체의 대출 알선도 없습니다. 잔금 약정일이 지나면 연체료가 붙습니다.

참고로 잔금을 다 내야 입주가 가능하고, 잔금 약정일 다음날부터는 입주와 무관하게 관리비 부담이 시작됩니다.

입지조건

위치부터 정직하게 놓겠습니다. 파크릭스는 동탄역 생활권이 아닙니다. 동탄2신도시 남측 끝, 신리천과 화성상록CC 사이의 신주거문화타운입니다. 동탄역까지는 차로 이동해야 하고, 대중교통 연결은 예정된 트램, 동탄도시철도 2호선을 기다려야 하는 거리입니다.

대신 단지 앞 조건은 좋습니다. 화성바른초와 바른중이 단지에 붙어 있는 초품아 구성이고, 동탄11고가 인접 부지에 예정돼 있습니다. 신리천 수변과 골프장 사이라 숲세권 환경도 분명합니다.

다만, 생활편의는 아직 비어 있습니다. 신주거문화타운 일대는 입주 1년차라 상권이 자리를 잡는 중이고, 당분간 장보기와 병원은 차량 의존입니다. 금강펜테리움 센트럴파크Ⅳ, 2018년식 국평이 6억 초반, 힐스테이트 동탄, 2019년식이 8억 중후반에 거래되는 것이 인근의 가격 좌표입니다.

호재

호재는 셋 다 철도입니다. 동탄 트램 2호선이 단지 인근을 지나 동탄역으로 연결될 예정이고, 인덕원동탄선도 공사 중입니다. 동탄역의 GTX-A는 이미 운행 중이니, 트램이 열리면 GTX 접근성이 한 번에 개선되는 구조입니다.

다만 전부 예정입니다. 개통 시기는 계획 단계에서 여러 번 밀려 온 노선들이라, 오늘의 매수 계산에 넣을 숫자는 아닙니다. 저희는 현재 실거래까지만 계산합니다.

제도 변수는 오히려 반대 방향입니다. 7월 1일 투기과열지구 지정과 함께 7월 5일부터 동탄구 아파트는 토지거래허가구역, 2027년 12월까지으로 묶였습니다. 매물 잠김으로 신축 희소성이 커질 수는 있지만, 그만큼 사고파는 자유도 줄어든 시장입니다.

비교단지

비교의 첫 기준은 자기 자신입니다. 이 단지 110A의 국토부 실거래는 최근 12개월에 딱 1건입니다. 올해 2월, 1층이 7.78억이었습니다. 표본이 1건뿐이라는 점 자체가 대형 평형 시장의 유동성을 말해 줍니다.

동탄 110 시장의 위쪽은 다른 세상입니다. 동탄역 역세권 헤리엇 110은 작년 7월 9층 10.6억에서 올해 6월 5층 12.58억까지 올라왔습니다. 호수공원의 린스트라우스 더레이크는 지난달에만 12층 15.30억, 27층 15.45억이 찍혔습니다.

그 격차를 그대로 읽으면 됩니다. 역세권과 호수의 110이 10억에서 15억, 신리천의 110이 7억 후반입니다. 3억에서 7억의 간격은 거품이 아니라 입지의 값이고, 반대로 파크릭스가 그 시세를 끌어올 수 없다는 뜻이기도 합니다.

분석

계산합니다. 비교가치의 기준은 자체 1층 실거래 7.78억입니다. 404호, 4층의 실부담이 7.908억이니 1층 거래보다 0.13억 위, 604호, 6층는 0.34억 위입니다. 4층과 6층이 1층보다 값을 더 받는 게 정상이니, 층을 보정하면 시세와 같은 줄입니다. 실거래 근거로 안전마진이라 부를 숫자는 없습니다.

반론도 정직하게 적어 둡니다. 그 1층 7.78억은 투기과열지구 지정 다섯 달 전 거래입니다. 지정 이후 동탄 전반이 달아올랐다면 지금 시세는 그 위일 수 있습니다. 헤리엇의 올해 흐름, 10.5억에서 12.58억이 그 방증입니다. 다만 파크릭스 110A의 새 실거래는 아직 없습니다. 찍히지 않은 숫자는 마진이 아니라 기대입니다.

결국 이 물량의 계산서는 이렇게 요약됩니다. 실거래 기준 보합, 시장 방향에 거는 베팅은 별도. 그리고 그 베팅의 대가로 거주의무 5년과 석 달짜리 전액 자납을 받는 구조입니다.

청약전략

청약자격

자격은 경기도로 좁혀져 있습니다. 공고일인 7월 15일 현재 경기도에 거주하는 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다. 청약통장은 무관하고, 외국인은 세대구성원 인정이 안 돼 불가능합니다.

같은 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않았던 사람은 신청이 막힙니다. 부적격 당첨 제한기간 중인 경우도 마찬가지입니다. 1인 1건이고, 2건 이상은 전부 무효입니다.

당첨자와 예비입주자, 900% 선정, 동호수 배정까지 전부 부동산원 무작위 추첨입니다. 404호와 604호 중 어느 세대를 받을지 고를 수 없다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 2,100만원 차이 나는 두 세대를 추첨으로 받는 구조입니다.

제한사항

제한사항의 핵심은 거주의무 5년입니다. 분양가상한제 적용 주택이라 최초 입주가능일, 2025년 7월 7일 이후 실제 입주를 시작한 날부터 5년을 계속 거주해야 합니다. 입주 자체는 최초 입주가능일로부터 최대 3년까지 미룰 수 있지만, 미뤄도 의무가 사라지진 않습니다.

전매제한은 이미 끝났습니다. 최초 발표일 2023년 4월 19일부터 3년이라 기간이 도과했습니다. 다만 거주의무가 살아 있는 한 전세를 놓는 갭 접근은 성립하지 않습니다. 파는 건 가능해도 세를 놓고 빠지는 건 안 되는 구조입니다.

7월 5일부터 동탄구 아파트에 적용된 토지거래허가제도 변수입니다. 향후 이 집을 사고팔 때 구청 허가와 실거주 요건이 붙는 시장이 됐다는 점은 출구 계획에 넣어 두시기 바랍니다.

대출조건

대출 조건이 다섯 건 중 가장 무겁습니다. 사업주체 알선이 없어 잔금 약 7.1억에서 7.3억을 본인 대출과 현금으로 만들어야 하고, 기한은 10월 28일로 석 달입니다.

여기에 투기과열지구 지정이 겹칩니다. 지정 이후 주택담보대출 LTV가 40%로 묶였습니다. 8억짜리 집이면 대출 상한이 3.2억 안팎이라는 뜻입니다. 나머지 5억 가까이를 자력으로 준비할 수 있어야 계산이 시작됩니다.

공고문도 이 지점을 경고합니다. 금융시장 변화나 대출기관 규제로 대출이 제한될 수 있고, 그 경우에도 분양대금은 계약자 책임으로 기일 내 납부해야 한다고 명시돼 있습니다. 은행 실행 가능액 확인이 접수보다 먼저입니다.

전략

이 물량의 순서는 자금부터입니다. 계약금 약 7,900만원에서 8,100만원이 7월 30일, 잔금이 10월 28일입니다. LTV 40% 국면에서 이 일정에 답이 서는 가구는 많지 않습니다. 답이 선다면, 동탄에서 110 신축 대형을 최초 분양가로 받는 기회라는 것도 사실입니다.

1차 무순위와는 체급이 다른 게임이라는 점도 봐야 합니다. 4월의 345대 1은 84, 5억대 물량의 경쟁률입니다. 8억짜리 110은 자격, 경기도 무주택과 자금 문턱이 훨씬 높아 경쟁이 그만큼 얇아질 겁니다. 신청 자체는 무료니, 자금 계획이 완성된 실거주 가구라면 확률에 걸어볼 수는 있습니다.

대안 비교도 권합니다. 같은 8억이면 동탄역 쪽 84 신축 실거래와 겹칩니다. 대형 평형이 꼭 필요한 가구가 아니라면, 역세권 84와 신리천 110 사이에서 무엇을 고를지가 본질적인 질문입니다.

주의사항

주의사항입니다. 이 공고는 2023년 3월 최초 공고를 준용합니다. 기재되지 않은 세부 사항은 최초 입주자모집공고문으로 확인해야 하고, 옵션 관련 유의사항은 분양 홈페이지의 세대안내, VR 포함를 참조하라고 공고문에 안내돼 있습니다.

현 상태 그대로 계약하는 조건이 거듭 강조돼 있습니다. 단지 여건, 세대 내부 상태, 마감재를 본인이 직접 개방 확인한 후 계약해야 하며, 세대 미확인으로 인한 이의를 제기할 수 없습니다. 아파트 공급대금 계좌와 옵션 계좌가 서로 다르다는 점, 입금 시 동, 호수, 계약자 성명 기재도 실수하기 쉬운 대목입니다.

신청 취소는 신청일 당일 17시 30분까지입니다. 당첨자 발표 안내 문자에는 링크가 없으니, 링크 달린 문자는 스미싱으로 보고 청약홈에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 보류

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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