APT margin 무순위 줍줍
줍줍 기록! 시흥 은계 에피트 7차 무순위 3세대, 분양가 안전마진, 전용 39에 3억
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 시흥시 은행동, 은계 에피트의 무순위 7차입니다. 접수는 7월 3일로 이미 지났습니다.
물량은 세 세대였습니다. 전용 39.1570 한 타입입니다.
7차까지 온 소형 물량이라 다음 회차가 또 나올 가능성이 있습니다. 계산을 남겨 둡니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 시흥시 은행동 289-31번지 일원, 은계지구 |
| 구분 | 무순위 7차. 청약홈 접수, 2026년 7월 3일 |
| 잔여 | 3세대. 전용 39.1570 단일 타입 |
| 분양가 | 3.020억 |
| 일정 | 공고 7.1, 접수 7.3, 발표 7.8, 계약 7.10에서 11 |
| 입주 | 2026년 10월 예정 |
은계지구는 시흥에서 정비가 끝난 택지지구입니다. 은계파크자이, 은계센트럴타운, 은계브리즈힐 같은 신축이 들어와 있습니다.
이번 물량은 전용 39형 세 세대입니다. 소형 단일 타입이고 7차까지 왔습니다.
입주가 2026년 10월이니 곧 들어갈 수 있는 물건이었습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 접수가 끝난 회차의 기록용 글입니다.
전용 39.1570 한 타입뿐이라 고를 여지가 없었습니다.
분양가 및 세대수
| 39.1570 3세대 | 3.020억 |
| 입주 | 2026년 10월 예정 |
가격표가 단순합니다. 전용 39.1570 한 타입에 3.020억입니다.
전용 39제곱미터에 3억이면 평당으로는 가볍지 않습니다. 다만 소형은 절대값이 낮아 진입 문턱 자체는 낮습니다.
입지조건
은계지구는 시흥시청 생활권입니다. 서해선 시흥능곡역과 신천역이 가깝고 광명 방면 접근이 무난합니다.
지구 안에 신축이 이미 채워져 있어 생활 인프라가 돌아갑니다.
소형 위주 수요는 1인 가구와 신혼입니다. 서울 접근성이 절대적인 자리는 아닙니다.
호재
재료는 택지지구 완성입니다. 이미 실현돼 있어 새로 붙을 요소가 크지 않습니다.
소형은 임대 수요와 맞물립니다. 서해선 개통 효과가 얼마나 붙는지가 변수입니다.
비교단지
잣대 세우기가 어려운 면적대입니다. 은행동에서 전용 50제곱미터 미만 실거래는 최근 1년 56건인데 대부분 신명, 성원샹떼빌, 진주 같은 오래된 단지입니다.
그 표본의 중위는 2.00억이고 범위는 1.15억에서 2.38억입니다. 연식이 크게 달라 신축 분양가와 그대로 대기 어렵습니다.
은계지구 신축 단지들은 소형 물량 자체가 적어 39형대 실거래가 잡히지 않습니다.
| 은행동 50형 미만 전체 | 56건 중위 2.00억, 범위 1.15억에서 2.38억 |
| 표본 구성 | 신명 26건, 성원샹떼빌 16건 등 구축 위주 |
| 은계지구 신축 39형대 | 실거래 없음 |
| 분양가 | 3.020억 |
분석
셈을 놓기 어렵습니다. 3.020억을 댈 신축 소형 잣대가 이 동네에 없습니다.
구축 소형 중위 2.00억과 견주면 1억 위입니다. 다만 그 표본은 연식이 수십 년 차이 나는 단지들이라 이 차이를 신축 프리미엄으로 볼지 과한 값으로 볼지는 이 표만으로 답이 안 나옵니다.
안전마진을 수치로 확정할 수 없는 물건입니다. 7차까지 왔다는 사실이 시장의 판단을 일부 보여 주기는 합니다.
판단을 내리려면 은계지구 신축 소형이 실제로 거래되는 값을 봐야 하는데 그 표본이 아직 쌓이지 않았습니다.
| 분양가 3.020억 | 은행동 구축 소형 중위 2.00억보다 1억 위 |
| 신축 잣대 | 은계지구 39형대 실거래 없음, 수치 확정 불가 |
청약전략
청약자격
무순위 접수라 청약통장은 보지 않습니다. 회차마다 거주지 요건이 달라질 수 있습니다.
세 세대짜리 소규모라 경쟁률은 회차마다 튑니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 시흥시 |
| 구분 | 무순위 7차 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 입주 | 2026년 10월 예정 |
시흥은 비규제입니다. 조건은 회차마다 공고문에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
이 글은 접수가 끝난 7차 기록입니다.
대출조건
3.020억이면 대출 한도 자체가 걸리는 금액대는 아닙니다.
다만 소형은 잔금대출 감정가가 분양가에 못 미치는 경우가 있어 확인이 필요합니다.
전략
이 물건은 수치로 판단이 안 서는 자리입니다. 잣대가 없기 때문입니다.
들어간다면 실거주나 임대 수요를 보고 들어가는 쪽입니다. 전용 39형에 3억이라는 절대값을 감당할 수 있는지가 먼저입니다.
다음 회차를 본다면 은계지구 신축 소형 실거래가 쌓였는지부터 확인하시는 게 순서로 보입니다.
주의사항
이 글은 7월 3일 접수가 끝난 7차의 기록입니다. 지금 신청할 수 있는 회차가 아닙니다.
잣대가 없어 안전마진을 수치로 내지 않았습니다. 없는 숫자를 만들어 붙이지 않습니다.
7차까지 반복된 소형 물량이라는 점은 참고 자료입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
