APT margin 무순위 줍줍
8.10 줍줍! 장위 푸르지오 마크원 무순위 39세대, 분양가 평면도 안전마진, 39형만 계산이 선다
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 성북구 장위동, 장위 푸르지오 마크원의 무순위 접수입니다. 접수는 8월 10일 하루이고 계약이 8월 15일입니다.
물량은 39세대입니다. 전용 39A가 21세대로 가장 많고, 84A가 8세대, 84C가 6세대, 101이 4세대입니다.
이 단지는 6월 19일에 최초 공고를 냈고 7월 8일에 당첨자를 발표했습니다. 두 달이 안 되어 39세대가 무순위로 돌아왔습니다. 같은 단지의 정규 청약 분석은 이미 올려 두었고, 이번 글은 잔여 물량의 계산만 다시 놓습니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 성북구 장위동 68-37 일대, 장위4구역 재개발 |
| 구분 | 무순위, 사후접수. 청약홈 접수, 2026년 8월 10일 하루 |
| 잔여 | 39세대. 39A 21세대, 84A 8세대, 84C 6세대, 101 4세대 |
| 분양가 | 39A 6.956억에서 7.322억, 84A 16.55억에서 17.497억, 84C 16.934억에서 17.109억, 101 19.251억에서 19.457억 |
| 자격 | 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원 |
| 규제 | 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년이나 3년 내 소유권이전등기 시 해제, 거주의무 없음, 분양가상한제 미적용 |
| 일정 | 접수 8.10, 발표 8.13, 서류접수와 계약 8.15 |
| 입주 | 2030년 9월 예정 |
장위4구역 재개발로 들어서는 단지입니다. 이번 무순위 39세대는 6월 정규 청약에서 미계약이 난 물량입니다.
잔여 세대의 동호수를 보면 39A는 1001동에서 1004동에 1층부터 8층까지 걸쳐 있고, 84형은 1008동에서 1020동, 101형은 1003동과 1004동 저층입니다. 저층 비중이 눈에 띕니다.
납부는 계약금 10%를 두 번에 나눠 내고 중도금 60%가 여섯 회, 잔금 30%는 입주지정일입니다. 중도금 1회가 2026년 12월 18일이고 마지막 6회가 2030년 1월 18일이라 기간이 깁니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84형 도면을 싣습니다. 39형과 101형 도면은 같은 단지 정규 청약 글에 함께 정리해 두었습니다.
타입은 39A와 84A, 84C, 101 네 가지입니다. 39A가 21세대로 절반이 넘습니다.
분양가 및 세대수
| 39A 21세대 | 1층 6.956억, 2층 6.996억, 3층 7.037억, 4층 7.078억, 6층에서 8층 7.322억 |
| 84A 8세대 | 1층 16.55억, 2층 16.636억, 3층 16.722억, 4층 16.808억, 7층 17.325억, 10층과 13층 17.497억 |
| 84C 6세대 | 2층 16.934억, 4층 17.109억 |
| 101 4세대 | 1층 19.251억, 2층 19.354억, 3층 19.457억 |
| 납부 | 계약금 10%는 계약 시 1,000만원과 30일 이내 잔여, 중도금 60% 6회, 잔금 30% 입주지정일 |
가격표를 폅니다. 39A가 6.956억에서 7.322억, 84A가 16.55억에서 17.497억, 84C가 16.934억에서 17.109억, 101이 19.251억에서 19.457억입니다.
39형과 84형 사이가 두 배 넘게 벌어집니다. 전용 39.77이 7억이고 전용 84.86이 16.6억이니 면적당으로 보면 39형이 훨씬 무겁습니다.
중도금 여섯 회가 2026년 12월부터 2030년 1월까지 이어집니다. 84A 기준이면 회당 1.66억에서 1.75억이고, 여섯 회 합이 10억 안팎입니다.
입지조건
장위뉴타운은 성북구 동북쪽에 자리한 대규모 재개발 구역입니다. 이미 래미안 장위 퍼스트하이와 꿈의숲 아이파크, 래미안 포레카운티가 들어와 있어 잣대가 여럿입니다.
지하철은 1호선과 6호선 석계역, 6호선 돌곶이역 생활권입니다. 걸어서 닿는 거리는 구역 안에서도 갈립니다.
북서울꿈의숲이 가깝고 우이신설선 접근도 됩니다. 다만 강남 방면 접근은 환승이 필요합니다.
호재
재료는 뉴타운 완성입니다. 장위4구역이 들어서면 인근 구역과 함께 신축 벨트가 이어집니다.
문제는 그 재료 값이 이미 옆 단지 실거래에 들어가 있다는 점입니다. 래미안 퍼스트하이와 꿈의숲 아이파크가 이미 그 자리에서 거래되고 있습니다.
비교단지
장위동 실거래를 폅니다. 최근 1년 390건이 잡힙니다.
84형은 래미안 장위 퍼스트하이가 58건에 중위 11.68억, 꿈의숲 아이파크가 33건에 13.25억, 래미안 포레카운티가 31건에 11.30억입니다. 동네 84형 띠가 11억대에서 13억대입니다.
39형대는 잣대가 얇습니다. 장위지웰 에스테이트 39형대가 21건에 중위 4.20억입니다. 다만 연식과 브랜드가 달라 그대로 대기는 어렵습니다.
101형대는 래미안 퍼스트하이 100형대가 8건에 중위 13.07억입니다.
| 래미안 장위 퍼스트하이 84 | 58건 중위 11.68억, 범위 9.00억에서 14.80억 |
| 꿈의숲 아이파크 84 | 33건 중위 13.25억, 범위 11.67억에서 16.20억 |
| 래미안 포레카운티 84 | 31건 중위 11.30억, 범위 10.22억에서 13.90억 |
| 래미안 퍼스트하이 100형대 | 8건 중위 13.07억, 범위 11.00억에서 15.80억 |
| 장위지웰 39형대 | 21건 중위 4.20억, 범위 3.50억에서 4.49억 |
분석
셈을 놓습니다. 84A는 16.55억에서 17.497억입니다. 동네에서 가장 비싼 꿈의숲 아이파크 84형 중위 13.25억보다 3.3억에서 4.2억 위이고, 그 단지 최고가 16.20억과 견줘도 위입니다.
84형과 101형은 안전마진이 마이너스입니다. 101형 19.25억에서 19.46억은 래미안 퍼스트하이 100형대 중위 13.07억보다 6억 넘게 위이고 그 최고가 15.80억보다도 3.5억 위입니다.
39형은 다릅니다. 6.956억에서 7.322억인데 이 면적대는 동네에 신축 잣대가 없습니다. 장위지웰 39형대 4.20억은 연식이 달라 그대로 대기 어렵습니다. 전용 39.77에 7억은 절대값으로 무겁지만, 서울 신축 소형이 2030년에 어디에 설지는 이 표만으로 답이 안 나옵니다.
결국 84형과 101형은 계산이 서지 않고, 39형은 잣대가 없어 판단을 유보해야 하는 구조입니다.
| 39A 6.96억에서 7.32억 | 동네 39형대 신축 잣대 없음, 판단 유보 |
| 84A 16.55억에서 17.50억 | 꿈의숲 아이파크 84 중위 13.25억보다 3.3억에서 4.2억 위 |
| 84C 16.93억에서 17.11억 | 같은 잣대로 3.7억에서 3.9억 위 |
| 101 19.25억에서 19.46억 | 래미안 퍼스트하이 100형대 중위 13.07억보다 6.2억 위 |
청약전략
청약자격
서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 보지 않습니다.
무순위 사후접수라 기간 내 신청자 전원을 놓고 추첨합니다.
세대원 전원이 무주택이어야 하고 분양권과 입주권도 주택으로 봅니다.
제한사항
| 규제지역 | 서울 성북구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 10년. 계약 여부와 관계없이 당첨자로 관리됨 |
| 전매제한 | 3년. 3년 내 소유권이전등기 시 해제 |
| 거주의무 | 없음 |
| 청약통장 | 불필요 |
이 물건에서 가장 무거운 조건은 재당첨 제한입니다. 당첨되면 계약을 하든 안 하든 당첨자로 관리되고, 당첨자 발표일부터 10년간 재당첨이 막힙니다.
공고문도 이 대목을 따로 강조해 두었습니다. 계약 의사 없이 넣었다가 당첨되면 10년을 잃습니다.
전매제한 3년은 소유권이전등기를 하면 풀립니다. 입주가 2030년 9월이니 사실상 등기 시점에 해제되는 구조입니다. 거주의무는 없습니다.
대출조건
서울 규제지역이라 대출 한도가 촘촘합니다. 84A 16.6억이면 15억에서 25억 구간이라 주택담보대출이 4억까지입니다. 101형 19.3억도 같은 구간입니다.
중도금 60%가 여섯 회로 2026년 12월부터 2030년 1월까지 이어집니다. 84A 기준 회당 1.66억에서 1.75억이고, 중도금 대출이 나오지 않으면 전액 자납입니다.
39A 7억대는 15억 이하 구간이라 6억 한도가 적용됩니다. 다만 스트레스 DSR로 실제 한도는 더 줄어듭니다.
전략
84형과 101형은 지금 값으로는 계산이 서지 않습니다. 같은 장위동에서 꿈의숲 아이파크 84형을 13.25억에 사는 경로가 열려 있고, 이번 분양가는 그보다 3억 이상 위입니다.
39형은 성격이 다릅니다. 21세대로 물량이 가장 많고, 서울 신축 소형이라는 자리 자체가 희소합니다. 다만 전용 39.77에 7억이라는 절대값을 2030년에 어떻게 볼지가 관건입니다.
재당첨 제한 10년이 붙으니 넣는 비용이 낮지 않습니다. 다른 청약을 준비 중이라면 이 물건 하나로 10년을 태우는 셈이 됩니다.
주의사항
재당첨 제한 10년을 가장 먼저 확인해 두시면 좋겠습니다. 계약을 안 해도 적용됩니다.
중도금 여섯 회가 3년 넘게 이어집니다. 84형이면 총 10억 안팎이고, 그 사이 금리와 규제가 여러 번 바뀔 수 있습니다.
입주가 2030년 9월입니다. 4년을 기다리는 값으로 동네 최고가 위를 치르는 구조인지 각자 셈해 보시는 게 좋아 보입니다.
39형 잔여가 21세대로 절반이 넘습니다. 정규 청약에서 소형이 왜 남았는지가 이 물건의 성격을 말해 줍니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
