APT margin 무순위 줍줍

7.21 줍줍! 포레나더샵 인천시청역 무순위 2차 10세대, 분양가 평면도 안전마진 (옆 신축 실거래보다 1억 위)

APT margin, 2026.7.17 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 남동구 간석동, 포레나더샵 인천시청역의 무순위(사후) 2차입니다. 접수는 7월 21일 하루 청약홈에서 전국 무주택세대구성원이 통장 없이 넣을 수 있고, 발표가 7월 27일, 계약은 바로 다음 날인 7월 28일 하루입니다. 잔여는 59 두 타입 10세대입니다.

지난 2월 이 단지는 흥행했습니다. 1순위 평균 2.88대 1로 전 타입이 마감됐습니다. 그런데 정당계약 뒤 무순위 1차가 돌았고 선착순 안내까지 나온 끝에(보도 기준), 다섯 달째인 지금 2차 무순위가 열립니다. 청약 성적과 계약 성적이 따로 논 단지라는 뜻입니다.

가격표가 그 간격을 설명합니다. 59가 6.195억에서 6.644억. 같은 간석동에 2024년 입주한 신축 59의 실거래가 5억대 중반인 동네입니다. 그 1억의 간격을 아래에서 실거래로 확인합니다.

청약개요

포레나더샵 인천시청역은 간석1동 상인천초교 주변의 노후 주거지를 재개발한 단지입니다. 지하 4층에서 지상 최고 35층, 24개동 2,568세대로 남동구에서 손꼽히는 체급이고, 한화 건설부문과 포스코이앤씨가 컨소시엄으로 시공합니다. 브랜드 이름부터 포레나와 더샵을 이어 붙였습니다. 입주는 2029년 9월 예정입니다.

일반분양의 구성이 이 글의 전제입니다. 2,568세대 중 일반분양은 735세대뿐이고, 그마저 49가 46세대, 59A가 383세대, 59B가 306세대. 전부 소형입니다. 74와 84는 전량 조합원 몫이라, 일반 청약자에게 국민평형은 처음부터 없었습니다.

정규 성적은 좋았습니다. 특별공급이 평균 5.01대 1, 1순위는 337세대 모집에 972건이 들어와 평균 2.88대 1로 전 타입 마감. 59A가 2.03대 1, 59B가 2.46대 1이었습니다. 인천 구도심 분양이 잇따라 미끄러지던 겨울에 나온 마감이라 주목도 받았습니다.

그 뒤가 이번 공고입니다. 3월 초 정당계약이 끝나고 무순위 1차, 이어 잔여 세대 선착순 안내가 이어졌다는 보도가 있었고, 이번에 59만 10세대가 무순위 2차로 나왔습니다. 59A는 118동 302호와 502호 두 세대, 59B는 101동, 103동, 105동, 118동, 119동, 120동에 흩어진 8세대로 103동에만 셋(16층, 20층, 29층)입니다. 마감됐던 타입의 미계약분이라 계약하면 유주택으로 간주됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 두 타입은 전용 59.9954(59A)와 59.9800(59B)입니다. 방 셋에 욕실 둘, 발코니 확장을 전제로 설계된 요즘 59 문법이고, 59B는 현관 옆에 팬트리가 붙습니다. 84가 없는 단지라 일반분양에서는 59가 곧 주력이자 국민평형 노릇을 합니다.

층 좌표가 갈립니다. 59A는 118동 3층과 5층, 단지에서 가장 낮은 축의 두 세대뿐입니다. 59B는 4층부터 29층까지 퍼져 있고 10층 이상이 5세대라 몸통은 중고층입니다. 같은 추첨인데 두 타입의 성격이 다른 셈입니다.

발코니 확장은 두 타입 모두 1,400만원입니다. 계약 시 140만원, 나머지 1,260만원은 입주 때 냅니다. 비확장 평면이 따로 안내될 만큼 확장 전제가 강한 설계라, 실부담 계산에는 처음부터 얹는 게 정직합니다.

단지 설계는 공원 속 배치가 골자입니다. 서측으로 이화공원과 인천중앙공원, 남측으로 근린공원을 끼고, 단지 남동측에 상인천초가 붙습니다. 2,568세대가 쓰는 커뮤니티 체급도 소단지와는 다릅니다.

분양가 및 세대수

가격표는 6.195억에서 6.644억, 이번 잔여의 몸통인 59B 중고층이 6.578억입니다. 발코니를 얹은 실부담은 6.34억에서 6.78억. 인천 구도심의 59로는 가장 위 칸의 숫자입니다.

납부 속도가 이 물건의 숨은 조건입니다. 계약금 5%는 1차 1,000만원 정액이라 가볍게 시작하지만, 중도금 1회차 10%가 계약 두 달 뒤인 9월 30일에 바로 돌아옵니다. 59B 기준층이면 연말까지 계약금 3,300만원에 중도금 6,600만원, 1억 가까이가 나가는 일정입니다.

중도금 6회는 2029년 3월까지 대체로 반년 간격으로 이어지고, 잔금 35%(2.2억에서 2.3억)는 2029년 9월 입주지정일입니다. 이번 공고문에는 중도금 대출 알선이나 무이자 문구가 없습니다. 계약 전에 조달 가능 여부부터 확인하는 게 순서입니다.

수도권 대출 환경도 가격표의 일부입니다. 지금 기준으로 수도권 주택담보대출은 한도와 심사가 빡빡하게 묶여 있고, 잔금은 3년 뒤라 그때의 규제와 금리를 오늘 확정할 수 없습니다. 실부담 6억대 중후반의 자금표는 대출 낙관 없이 짜야 합니다.

입지조건

입지의 뼈대는 환승 생활권입니다. 인천1호선과 2호선이 만나는 인천시청역과 1호선 간석오거리역 사이에 단지가 앉습니다. 공식 안내 기준으로도 어느 한 역의 초역세권이라기보다 두 역을 나눠 쓰는 자리입니다.

생활 인프라는 구도심의 장점 그대로입니다. 상인천초를 단지에 끼고, 인천시청과 구월 상권, 터미널 상권이 모두 생활권입니다. 이화공원과 인천중앙공원 녹지축이 단지 서측에 붙어 있어, 2,568세대가 들어서면 간석1동의 주거 축 자체가 이 단지로 넘어옵니다.

약점도 구도심의 것 그대로입니다. 단지 밖은 오래된 저층 주거지와 시장 상권이라 정비 속도가 더디고, 백범로와 경인로의 교통량을 일상으로 안고 삽니다. 단지 안팎의 온도차가 클 동네입니다.

호재

GTX-B가 인천시청역에 정차합니다. 2031년 개통 목표로, 개통되면 서울 도심까지의 시간표가 달라집니다. 이 단지 입주(2029년 9월)보다는 늦습니다.

반대쪽 재료가 더 가깝습니다. 옆 생활권의 구월2 공공주택지구가 2029년부터 분양을 시작하는 일정으로 잡혀 있습니다(보도 기준). 남동구 안에서 공공 분양가와 경쟁하는 구도가 입주 무렵에 열린다는 뜻입니다. 저희 계산에는 둘 다 넣지 않습니다.

비교단지

비교선은 같은 동네에 있습니다. 간석동의 인천시청역 힐스테이트(2024년식)는 59가 최근 12개월 28건, 4.95억에서 5.85억에 거래됩니다. 중위가 5.45억이고, 지난달에도 5.4억에서 5.5억에 4건이 찍혔습니다. 입주 2년 차 신축의 시세가 이렇게 서 있습니다.

구월 쪽도 결이 같습니다. 같은 포레나 브랜드인 한화포레나 인천구월(2023년식)의 59가 12개월 41건에 중위 5.10억, 지난달 5.05억에서 5.30억입니다. 간석동의 2019년식 간석 한신더휴 59는 3.65억에서 3.98억에 거래됩니다.

다섯 달 전 이 생활권의 분양가와도 대볼 수 있습니다. 올해 입주하는 인천시청역 한신더휴의 무순위 59가 4.5억이었습니다. 그때 저희는 뒤에 올 포레나더샵이 2억 비싸다는 점을 그 물건의 안전판으로 적었는데, 이번엔 그 비싼 쪽이 손님을 찾는 차례입니다.

분석

비교가치는 간석동 신축의 오늘 값, 힐스테이트 중위 5.45억과 상단 5.85억입니다. 이번 실부담 6.34억에서 6.78억은 그 상단보다도 0.5억에서 0.9억 위, 중위보다는 0.9억에서 1.3억 위입니다. 같은 동네에서 입주해 사는 신축보다 1억 가까이 비싸게, 3년 뒤 입주할 분양권을 사는 구조입니다.

체급 차이는 있습니다. 2,568세대 공원형 대단지, 브랜드 컨소시엄, 5년 늦은 신축. 이 프리미엄이 간격을 메워 줄 거라는 게 이 가격표의 논리입니다. 하지만 그 논리라면 정당계약에서 다 팔렸어야 합니다. 1순위 2.88대 1이 계약으로 이어지지 않고 다섯 달째 잔여가 도는 것 자체가, 시장이 그 프리미엄을 1억으로 쳐 주지 않는다는 실측값입니다.

그나마 좌표가 나은 건 최저가입니다. 59A 3층 6.195억(실부담 6.335억)이면 힐스테이트 상단과의 간격이 0.5억으로 좁혀집니다. 그래도 좁혀진 결과가 여전히 동네 최고 실거래보다 위라는 사실은 변하지 않습니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일(7월 16일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가하고, 해외 체류가 계속 90일을 넘겼으면 국내 거주로 인정되지 않습니다.

막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨 제한기간 중인 사람, 공급질서 교란 제한기간 중인 사람. 2월에 당첨을 포기했던 바로 그 수요는 이번에 못 들어옵니다.

선정은 부동산원 무작위 추첨이고 예비입주자를 900%(90명)까지 뽑습니다. 마감됐던 주택형의 미계약분이라, 계약하고 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 무주택 자격의 값을 치르는 계약입니다.

제한사항

규제표는 가볍습니다. 비규제에 상한제 미적용, 거주의무 없음. 전매제한은 최초 당첨자 발표일(2월 20일)부터 1년이라 내년 2월 20일에 풀립니다. 입주 2년 반 전에 분양권 출구가 열리는 조건입니다.

남동구는 6억원 이상 주택매매계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출 의무가 있습니다. 공급대금에 발코니와 옵션을 합산한 금액 기준이라 이번 물량은 전 세대 해당이고, 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 합니다.

대출조건

자금 시간표를 다시 폅니다. 계약일(7월 28일)에 1,000만원, 한 달 안에 계약금 잔액까지 5%, 그리고 9월 30일에 중도금 10%. 계약 두 달 만에 총액의 15%가 나갑니다.

중도금은 2029년 3월까지 여섯 번이고 금융조건 문구가 공고문에 없으니, 회당 6,200만원에서 6,600만원의 조달 계획은 계약 전에 세워 둬야 합니다.

잔금 35%는 2029년 9월입니다. 그때의 대출 규제와 금리는 오늘 정할 수 없는 변수라, 전세를 놓는 경우와 실입주하는 경우 두 갈래의 잔금표를 다 만들어 보고 접수하는 게 맞습니다.

전략

실수요의 저울은 단순합니다. 오늘 5억대 중반이면 같은 간석동의 입주 2년 차 신축에 바로 들어가 살 수 있습니다. 이 청약은 그보다 1억 가까이 비싸게 내고 3년을 기다리는 선택입니다. 2,568세대 새 판이 그 값을 하려면, 입주 때 간석동 신축 시세가 지금보다 한 계단 올라 있어야 합니다.

넣는다면 계산은 타입 선택에서 끝내야 합니다. 59A는 3층 6.195억과 5층 6.458억 두 세대라 동네 실거래와의 간격이 가장 좁고, 59B는 중고층 몸통이 6.578억입니다. 같은 타입 안의 동호수는 부동산원 추첨으로 받으니, 신청자가 고를 수 있는 건 타입까지입니다.

무주택 자격의 배치 문제도 있습니다. 계약하면 유주택입니다. 인천은 공공과 민간의 후속 분양이 이어지는 시장이라, 이 자격을 여기에 쓸지 아껴 둘지는 가격표만큼 무거운 결정입니다.

주의사항

이 공고는 2026년 1월 30일 최초 공고(주택관리번호 2025000572)를 준용합니다. 유상옵션 품목과 가격, 세부 조건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.

일정이 빠듯합니다. 발표가 7월 27일 월요일, 서류접수와 계약이 바로 다음 날인 28일 화요일 10시부터 17시, 하루에 끝납니다. 장소는 구월동 1140-1 견본주택입니다. 주민등록표등본을 비롯한 서류와 계약금 이체 준비를 발표 전에 끝내 둬야 움직일 수 있는 일정입니다.

계약금은 지정 계좌 무통장 입금만 인정되고 현장 수납이 없습니다. 입금할 때 동호수와 계약자 성명을 기재해야 합니다. 당첨 결과는 따로 통지되지 않으니 청약홈에서 직접 확인하고, 링크 달린 안내 문자는 스미싱으로 보면 됩니다. 접수 당일 17시 30분 이후에는 취소가 안 됩니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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