APT margin 무순위 줍줍

10.27 줍줍! 금정역 개성로니엘 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.24 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 군포 금정동, 금정역 개성로니엘 임의공급 4차입니다.

2023년 10월에 분양한 단지인데 아파트 80세대 가운데 52세대가 아직 남아 있습니다. 72형 25세대, 81형 27세대입니다. 2025년 5월에 준공됐고 접수는 10월 27일 화요일 하루입니다.

72형과 81형이 같은 층이면 값도 같습니다. 3층 6억7,960만원에서 16층 이상 7억1,185만원입니다. 처음 분양가보다 층마다 3,500만원에서 3,700만원쯤 내렸습니다. 국내에 사는 만 19세 이상이면 청약통장 없이도, 집이 있어도 신청할 수 있습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 군포시 금정동 77-4번지 일원

공급규모

• 구분임의공급 4차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 52세대. 72형 25, 81형 27
  지하 5층 지상 22층 아파트 80세대
  같은 건물에 오피스텔 163실, 분양 홈페이지 기준
• 분양가72형
  81형 모두 6억 7,960만원에서 7억 1,185만원
• 입주2025년 5월 20일 준공, 잔금을 내면 바로 입주
  공고 표기 입주시기 2026년 11월
• 시공개성건설
  사업주체 한국자산신탁, 개성건설이 위탁한 관리형 토지신탁

청약일정

접수 10.27 하루
발표 10.30
서류와 계약 11.6

분양홈페이지

금정역 남쪽 금정동 77-4번지에 개성건설이 지은 주상복합입니다. 지하 5층, 지상 22층 건물에 아파트 80세대와 오피스텔 163실이 함께 들어가 있고, 분양 홈페이지에 적힌 용적률은 961.05%입니다. 아파트는 3층부터이고 1, 2층은 101동 쪽이 주민공동시설, 102동 쪽이 근린생활시설입니다.

이번 공고는 네 번째 임의공급입니다. 준공하고 1년 반이 다 돼 가는데 아파트 80세대 중 65%가 아직 주인을 못 찾았습니다. 처음 공고 때보다 값을 5%쯤 내렸지만 그래도 이만큼 남았다는 사실을 먼저 알고 보시면 좋겠습니다.

이미 다 지은 집이라 중도금이 사실상 없고, 공급금액의 90%를 잔금으로 냅니다. 분양권을 몇 년 들고 기다리는 줍줍이 아니라 완공된 새 아파트를 바로 사는 거래에 가깝습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

공고문 단서대로 준공 뒤 전용면적이 72형 72.3306제곱미터, 81형 81.0103제곱미터로 정정됐습니다. 분양 홈페이지 평면도도 정정된 면적으로 적혀 있습니다.

두 타입 모두 방 셋에 욕실 둘이고, 앞쪽에 침실 셋과 거실이 나란히 놓였습니다. 안방에는 드레스룸과 부부욕실이 붙고 주방 뒤로 다용도실과 펜트리가 있습니다. 72형은 현관 옆에 펜트리가 하나 더 있습니다.

구조가 거의 같은데 81형이 전용으로 8.68제곱미터 넓습니다. 같은 층이면 값이 같으니 면적만 보면 81형이 낫습니다.

동호수 배치도를 보면 아파트는 두 동의 1호, 2호 라인뿐입니다. 72형 두 라인이 건물 가운데에서 붙어 있고 그 양옆이 81형입니다. 같은 층에 오피스텔 네 라인이 함께 있어 엘리베이터와 복도를 오피스텔 입주자와 같이 쓰는 구조인지는 홍보관에서 확인해 보시면 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

72형과 81형은 층이 같으면 공급금액도 같습니다. 가장 싼 곳은 3층 6억7,960만원, 가장 비싼 곳은 16층 이상 7억1,185만원입니다. 52세대 가운데 7억원 아래는 3층에서 9층 11세대뿐이고, 나머지 41세대는 7억356만원이나 7억1,185만원입니다.

처음 분양 때는 3층이 7억1,537만5천원, 16층 이상이 7억4,932만5천원이었습니다. 같은 층끼리 놓고 보면 3,577만5천원에서 3,747만5천원 내린 값으로, 5% 정도 인하입니다.

발코니 확장은 처음 공고에서 전 세대 무상 기본 옵션이었습니다. 이번 공고는 적히지 않은 사항을 최초 공고에 따른다고 했고 확장비를 따로 적지 않았습니다. 취득세와 등기비는 공급금액에 들어 있지 않습니다.

계약금은 5%인데 계약 때 500만원만 내고 나머지는 15일 안에 냅니다. 16층 이상이면 3,059만원입니다. 중도금 5%는 그 뒤 2개월 안에, 잔금 90%는 입주지정기간에 냅니다.

입지조건

금정역은 1호선과 4호선이 만나는 역입니다. 입지도로 보면 단지는 역 남쪽 상가와 주택이 섞인 구시가지 안에 있고, 동쪽으로 철도와 금정IC가 지나갑니다.

주변은 대부분 낡은 저층 주택과 상가입니다. 걸어서 다닐 만한 거리에 금정초등학교가 있고, 남서쪽에 e편한세상 금정역 에코센트럴이 있습니다. 산본 신도시 중심 상권은 서쪽 산본역 쪽입니다.

건물 하나에 아파트와 오피스텔이 섞인 주상복합이라 단지 안 조경이나 놀이터 같은 시설은 대단지만큼 기대하기 어렵습니다.

호재

이 동네에서 기대할 만한 건 GTX-C 금정역입니다. 입지도에도 예정으로 적혀 있고 아직 개통 전이라 이번 계산에는 넣지 않았습니다.

분양 홈페이지는 금정역 일대 재개발 예정과 안양 IT밸리 같은 직주근접을 내세웁니다. 이 단지 주변 구시가지가 실제로 바뀌려면 시간이 꽤 걸립니다. 착공 전 계획은 호재로 치지 않았습니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 군포시 전체 거래를 받았습니다. 계약 해제 건과 중복으로 들어온 행은 지우고 셌습니다. 개성로니엘 매매 거래는 이 기간에 한 건도 없습니다.

같은 금정동에 2022년 준공된 힐스테이트금정역이 있습니다. 84형은 42건에 중위 11.60억, 73형과 74형은 31건에 중위 10.40억입니다. 금정역 주변 새 아파트 시세의 위쪽 끝입니다.

입지도에도 나오는 산본동 e편한세상 금정역 에코센트럴은 2007년 준공이고 85형이 29건에 중위 8.05억입니다. 금정동쌍용 84형은 2002년 준공에 14건, 중위 5.88억입니다.

이 단지처럼 작은 신축으로는 금정동 더트렌디가 있습니다. 2021년 준공이고 65형과 70형 5건이 4.36억에서 5.79억, 중위 4.59억입니다. 군포 전체로 2018년 이후 준공 70에서 86제곱미터는 152건에 중위 6.50억입니다.

분석

아래 그래프는 금정역 주변 단지들의 12개월 거래 범위와 이번 잔여 세대 값을 함께 놓은 것입니다. 빨간 칸이 이번 72형과 81형입니다.

81형 7억356만원 세대는 2007년 준공 e편한세상 금정역 에코센트럴 85형 중위 8.05억보다 1억144만원 아래입니다. 3층은 1억2,540만원, 16층 이상은 9,315만원 아래입니다. 19년 된 아파트보다 1억 남짓 싸게 새 아파트를 사는 셈입니다.

같은 금정동 힐스테이트금정역과는 차이가 훨씬 큽니다. 81형은 84형 중위보다 4억4,815만원에서 4억8,040만원, 72형은 73, 74형 중위보다 3억2,815만원에서 3억6,040만원 아래입니다. 다만 저쪽은 거래가 활발한 브랜드 신축이라 이 차이를 그대로 마진으로 볼 수는 없습니다.

반대로 작은 신축 더트렌디 중위 4.59억과 비교하면 2억2,060만원에서 2억5,285만원 위이고, 군포 2018년 이후 준공 중위 6.50억보다도 2,960만원에서 6,185만원 높습니다. 값이 어디에 기대느냐에 따라 싸게도 비싸게도 보이는 단지입니다.

청약전략

청약자격

임의공급 공고일인 2026년 10월 23일 현재 국내에 사는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀를 키우거나 형제자매를 부양하는 세대주인 미성년자도 됩니다. 통장이 없어도 됩니다.

공고문 자격 조건은 이것뿐이라 집이 있어도, 경기도 밖에 살아도 넣을 수 있습니다.

추첨은 한국부동산원이 타입별로 무작위로 돌리고 동호수도 그때 함께 정해집니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 900%까지 뽑습니다.

접수는 10월 27일 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈 PC와 모바일로만 받고 현장 접수는 없습니다. 이 공고는 공동인증서와 금융인증서로만 로그인할 수 있습니다. 한 사람이 72형과 81형에 같이 넣으면 둘 다 무효입니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일부터 1년이라 이미 끝났습니다. 거주의무도 없습니다.

두 타입의 차이는 주택 소유 간주입니다. 72형은 처음 분양 때 경쟁이 없었던 미분양 세대라 계약해서 분양권을 가져도 앞으로 청약할 때 무주택으로 봅니다. 81형은 처음에 경쟁이 있었던 타입의 미계약분이라 주택을 가진 것으로 봅니다. 나중에 다른 청약을 노린다면 이 차이가 큽니다.

52세대 모두 6억원이 넘어서 계약하고 30일 안에 부동산거래신고를 할 때 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 내야 합니다.

대출조건

중도금이 5%뿐이라 중도금 대출은 사실상 필요 없습니다. 대신 잔금 90%를 입주지정기간에 내야 합니다. 16층 이상이면 6억4,067만원, 3층이면 6억1,164만원입니다.

공고문에 사업주체인 한국자산신탁은 대출 알선 의무가 없고, 대출기관이 정해지지 않았다는 이유로 계약 해제를 요구할 수 없다고 적혀 있습니다. 잔금을 담보대출로 마련할 생각이라면 계약 전에 은행에서 한도와 DSR을 먼저 받아 보시는 게 좋겠습니다.

계약금은 현금이나 카드로 낼 수 없고 신탁사 계좌로 이체해야 합니다. 1일 이체 한도도 미리 확인해 두시면 좋겠습니다.

최초 경쟁률

2023년 10월 처음 분양 때 일반공급은 72형 37세대, 81형 33세대였습니다. 처음 공고에는 일반공급이 40세대였는데, 특별공급 40세대 가운데 채워지지 않은 30세대가 일반공급으로 넘어왔습니다.

72형은 1순위에 18건이 들어와 0.49대1이었고 최종 6세대가 미달됐습니다. 81형은 34건이 들어와 1.03대1로 순위 안에서 마감됐습니다.

그런데 3년이 지난 지금 72형은 40세대 가운데 25세대, 81형은 40세대 가운데 27세대가 남아 있습니다. 81형은 접수로는 마감됐지만 계약까지 이어진 경우가 적었고, 그 뒤 세 번의 임의공급으로도 다 팔리지 않았습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 최초 공고번호 2023000526, 모집공고일 2023.10.12

전략

자격 제한이 거의 없어서 누구나 넣을 수 있지만, 네 번째 임의공급인데도 52세대가 남아 있으니 경쟁이 셀 가능성은 낮습니다.

넣는다면 81형이 낫습니다. 72형과 값이 같은데 전용이 8.68제곱미터 넓습니다. 72형을 고를 이유는 하나, 계약해도 무주택으로 인정받는 것입니다. 앞으로 다른 청약을 넣을 계획이 있는 무주택자라면 72형도 생각해 볼 만합니다.

값만 보면 금정역 주변 19년 된 아파트보다 1억 남짓 싸게 새 아파트를 사는 것입니다. 금정역을 걸어서 쓰며 오래 살 집을 찾는 분에게는 나쁘지 않은 선택입니다.

걸리는 건 되팔 때입니다. 아파트가 80세대뿐이고 오피스텔과 한 건물이며, 분양 3년이 지나도록 절반 넘게 안 팔렸습니다. 처음보다 5% 내린 값에도 그렇습니다. 이 값에 사려는 사람이 많지 않다는 뜻이라 나중에 시세가 분양가 위로 올라선다고 기대하기는 어렵습니다.

실거주로 오래 산다는 전제가 있을 때만 81형을 권하고, 시세 차익을 노리는 분께는 권하지 않겠습니다.

주의사항

72형과 81형은 같은 층이면 값이 같습니다. 면적을 보면 81형이 낫고, 무주택 인정을 보면 72형이 낫습니다.

잔금이 90%라 입주지정기간에 6억원 넘는 돈을 한 번에 마련해야 합니다. 사업주체는 대출을 알선할 의무가 없습니다.

아파트와 오피스텔 163실이 한 건물에 있는 주상복합입니다. 관리비 구조와 주차, 엘리베이터 동선은 홍보관에서 직접 보시는 게 좋겠습니다.

개성로니엘은 매매 실거래가 아직 없어 시세를 확인할 방법이 없습니다. 비교 단지들과의 차이로만 판단해야 합니다.

72형과 81형 모두 6억7,960만원에서 7억1,185만원이고, 81형 기준으로 금정역 주변 2007년 준공 에코센트럴 85형 중위보다 1억 남짓 아래입니다. 그래도 분양 3년이 지나도록 65%가 안 팔린 80세대 주상복합이라 되팔기는 쉽지 않습니다. 판정은 조건부입니다. 금정역 근처에서 오래 실거주할 분이라면 81형을 넣어 볼 만하고, 차익을 노린다면 저는 넣지 않겠습니다.

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