APT margin 무순위 줍줍

10.26 줍줍! 한화포레나 영흥숲 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.23 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 수원시 영통구 원천동, 한화포레나 영흥숲입니다.

이 단지는 10월 26일 하루에 공고 두 건을 받습니다. 하나는 무순위 사후접수 3차로 68형 1세대이고, 경기도에 사는 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다. 다른 하나는 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 집을 다시 내놓는 불법행위 재공급으로, 66형 1세대를 신혼부부 특별공급으로만 받습니다. 이쪽은 수원시에 사는 신혼부부만 됩니다.

68형 101동 1604호는 5억7,600만원, 66형 101동 301호는 5억1,220만원입니다. 2023년 11월에 준공된 집이라 발코니 확장과 옵션이 이미 깔려 있고 그 값을 따로 냅니다. 이번 글은 그 금액까지 더해서 같은 단지 실거래와 비교했습니다. 두 공고가 같은 단지이고 비교할 거래도 같아서 한 글에 묶었습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 수원시 영통구 원천동 333-1번지 일원

공급규모

• 구분무순위 사후접수 3차
  불법행위 재공급, 신혼부부 특별공급
  둘 다 청약홈 접수, 민영주택, 투기과열지구, 분양가상한제 미적용
• 물량2세대. 68형 101동 1604호 1, 66형 101동 301호 1
  지하 2층 지상 20층 2개동 총 157세대
• 분양가68형 5억 7,600만원
  66형 5억 1,220만원
• 입주2023년 11월 준공. 잔금은 계약일로부터 90일 이내
  잔금을 내면 입주
• 시공주식회사 한화
  사업주체도 한화

청약일정

접수 10.26 하루, 발표 10.29, 계약 11.5

단지 이름이 바뀐 곳입니다. 2021년 8월 최초 공고 때는 한화 포레나 수원원천이었고 지금은 한화포레나 영흥숲입니다. 청약홈에서는 영흥숲으로 찾아야 나옵니다. 인천 옹진군 영흥도와는 상관이 없고, 이름의 영흥은 근처 영흥공원에서 따온 것으로 보입니다.

2개동 157세대짜리 작은 단지입니다. 공고문에 이 아파트는 2023년 11월 준공 직후 상태 그대로 분양하는 주택이라고 적혀 있습니다. 입주지정기간이 이미 끝나서 이번 두 세대는 계약일로부터 90일 안에 잔금을 내야 합니다.

이 단지 무순위는 이번이 세 번째입니다. 2024년 9월 공고한 1차에 68형 1세대와 84형 2세대가 나왔고, 2025년 4월 공고한 2차에 84형 2세대가 다시 나왔습니다. 불법행위 재공급은 이번이 처음입니다. 계약은 11월 5일 수원시 팔달구 효원로 278 파비오더씨타 오피스동 1421호 분양사무실에서 합니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

분양 홈페이지가 닫혀 있고 공고문에도 평면도가 없어 이번 글에는 도면을 싣지 못했습니다. 공고문에 나온 면적만 옮깁니다.

68형은 전용 68.9883제곱미터, 공급 97.4797제곱미터이고 대지지분은 42.7839제곱미터입니다. 66형은 전용 66.8113제곱미터, 공급 94.9824제곱미터, 대지지분 41.6880제곱미터입니다. 두 타입의 전용 차이는 2.18제곱미터 정도입니다.

시스템에어컨 설명에 거실, 침실1, 침실2와 3이 적혀 있어 두 타입 다 방이 셋인 구조로 보입니다. 실제 구조는 계약 전에 현장에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

68형은 101동 16층입니다. 20층짜리 동이라 위쪽 층입니다. 1차 때 나온 같은 68형 102동 803호는 2024년 공고에서 5억5,900만원이었으니, 층이 다르긴 해도 이번 1604호가 1,700만원 비쌉니다.

66형은 101동 3층으로 저층입니다. 공급금액은 68형보다 6,380만원 낮습니다.

두 세대 다 최초 계약자가 골라 둔 발코니 확장과 옵션이 이미 시공돼 있고, 공고문은 이 계약을 승계하지 않으면 분양계약을 할 수 없다고 적었습니다. 68형은 확장 796만원에 시스템에어컨 610만원이 붙고, 66형은 확장 772만5천원에 바닥 타일, 인덕션, 시스템에어컨까지 937만원이 붙습니다.

확장비와 옵션을 더하면 68형은 5억9,006만원, 66형은 5억2,929만5천원입니다. 취득세와 등기비는 따로입니다.

입지조건

원천동 옛 주택가 안에 있는 단지입니다. 준공 사진을 보면 바로 옆에 삼성 로고가 붙은 건물이 서 있고, 주변은 다세대 주택과 작은 상가가 많습니다. 공식 입지도를 구하지 못해 지도는 싣지 않았습니다.

같은 원천동이어도 광교호수공원 쪽 신도시 단지들과는 생활권이 다릅니다. 실거래로 봐도 광교 쪽 단지와 이 단지는 값 차이가 큽니다.

공고문에는 역까지 거리나 학교 배정이 적혀 있지 않습니다. 이 부분은 계약 전에 현장에서 직접 보시는 게 좋겠습니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 수원 영통구 원천동 거래를 받았습니다. 해제 거래는 뺐고 같은 거래가 여러 번 잡힌 행은 지웠습니다.

이 단지 거래는 다섯 건이고 전부 68형입니다. 2026년 3월 5층 5.35억, 5월 3층 5.20억, 8월 15층 5.65억, 9월 3층 5.55억, 9월 1층 5.30억이고 중위 5.35억입니다. 66형 거래는 이 기간에 없습니다.

바로 옆 원천동 단지들은 값이 훨씬 높습니다. 같은 해 준공된 영흥숲푸르지오파크비엔은 84형 40건 중위 9.25억, 78형 6건 중위 8.60억입니다. 광교 쪽 광교호반베르디움 59형은 75건 중위 10.60억입니다. 전용이 이 단지보다 작은데도 값이 두 배 가까이 됩니다.

1987년 준공 원천주공 66형도 5건 중위 5.85억으로 이 단지보다 비쌉니다. 재건축 기대가 붙은 값이라 바로 비교하기는 어렵지만, 2023년 새 아파트가 동네 구축보다 싸게 거래된다는 점은 알아 두시면 좋겠습니다. 2개동 작은 단지라 시세가 따로 놀고 있습니다.

분석

비교는 확장비와 옵션을 더한 금액으로 했습니다. 실거래 매물도 확장과 옵션이 들어간 채로 팔리기 때문입니다. 비교 대상은 이 단지 68형 거래 다섯 건으로 좁혔습니다. 옆 단지는 값 차이가 너무 커서 이 집의 시세로 쓸 수 없습니다.

68형 1604호는 5억9,006만원이라 같은 타입 중위 5.35억보다 5,506만원 위입니다. 가장 비싼 거래인 15층 5.65억과 비교해도 2,506만원 위입니다. 16층이라 고층 값을 쳐준다 해도 지금 거래되는 값보다 비싸게 사는 셈입니다.

66형 301호는 5억2,929만5천원입니다. 66형 거래가 없어서 전용이 2.18제곱미터 큰 68형 저층 거래와 비교하면 5월 3층 5.20억보다 929만5천원 위, 9월 3층 5.55억보다 2,570만5천원 아래입니다. 시세 수준이고 남는 돈은 거의 없습니다.

같은 단지 거래가 다섯 건뿐이라 표본은 적습니다. 다만 다섯 건이 5.20억에서 5.65억 안에 모여 있어 시세가 크게 흔들리지는 않습니다.

청약전략

청약자격

68형 무순위 3차는 공고일인 2026년 10월 21일 현재 경기도에 사는 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다. 청약통장은 없어도 되고, 외국인은 신청할 수 없습니다. 이 단지에 당첨돼 계약했거나 당첨되고 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨자와 공급질서교란자로 제한 기간 중인 사람, 과거 재당첨 제한 주택에 당첨돼 그 기간 중인 사람과 그 세대원은 넣을 수 없습니다.

당첨자와 동호 배정은 한국부동산원이 무작위 추첨으로 정하고, 예비입주자는 공급세대수의 500%까지 뽑습니다. 1세대라 예비 5번까지입니다.

66형 불법행위 재공급은 신혼부부 특별공급입니다. 공고일 현재 수원시에 사는 무주택세대구성원이어야 하고, 혼인신고일 기준 혼인 7년 이내여야 합니다. 소득은 2025년 도시근로자 월평균소득 기준으로 부부 중 한 명만 벌면 140% 이하, 둘 다 벌면 160% 이하입니다. 3인 이하 가구로 보면 월 1,054만7,268원과 1,205만4,021원까지입니다. 소득이 넘어도 부동산 자산이 3억3,100만원 이하이면 신청할 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

특별공급은 한 세대에 평생 한 번입니다. 당첨되고 계약하지 않아도 한 번 쓴 것으로 봅니다. 재당첨 제한 기간 중인 사람과 그 배우자는 넣을 수 없는데, 그 제한이 혼인 전에 시작됐다면 예외로 받아 줍니다. 부적격 당첨자와 공급질서교란자로 제한 기간 중인 사람도 안 됩니다. 공고문은 혼인특례와 출산특례도 함께 안내하고 있어, 해당되는 분은 신청 때 특례 사용 여부를 고르게 되고 나중에 바꿀 수 없습니다.

두 공고 모두 접수는 10월 26일 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈 PC와 모바일로만 받고, 공동인증서나 금융인증서로만 로그인됩니다. 두 공고 당첨자 발표일이 같아서 한 사람이 둘 다 넣으면 1인 1건 규정에 걸립니다.

제한사항

이번 공고에서 가장 무거운 조건은 재당첨 제한입니다. 수원 영통구가 투기과열지구라서 두 공고 모두 당첨되면 계약을 하든 안 하든 10년 동안 재당첨 제한을 받습니다. 1차와 2차 때는 영통구가 비규제지역이라 재당첨 제한이 없었고, 그때는 국내에 사는 성년자면 주택이 있어도 넣을 수 있었습니다.

1순위 접수 제한은 두 공고 문구가 다릅니다. 68형 무순위 공고는 10년, 66형 재공급 공고는 5년 동안 투기과열지구와 청약과열지역 1순위 접수가 막힌다고 적었습니다. 전매제한과 거주의무는 없어서 잔금을 치르면 바로 팔 수 있습니다.

대출조건

두 공고 모두 사업주체가 대출을 알선한다는 내용이 없습니다. 중도금 없이 계약금 10%를 내고 90일 안에 잔금 90%를 내는 구조입니다.

68형은 계약금 5,760만원에 잔금 5억1,840만원, 66형은 계약금 5,122만원에 잔금 4억6,098만원입니다. 확장비와 옵션도 똑같이 10%와 90%로 나눠 냅니다. 계약금은 현장에서 현금으로 받지 않고 계좌 이체로만 받으니 하루 이체 한도를 미리 늘려 두시는 게 좋겠습니다.

잔금은 개인이 주택담보대출로 마련해야 합니다. 투기과열지구라 대출 한도가 비규제지역보다 낮게 잡힐 수 있으니, 접수 전에 거래 은행에서 이 동호로 한도를 확인해 두시는 편이 안전해 보입니다. 68형 무순위 공고에는 잔금을 먼저 내도 선납 할인이 없다고 적혀 있습니다.

전략

최초 분양 경쟁률은 청약홈 경쟁률 조회에 2021년 자료가 남아 있지 않아 싣지 못했습니다. 대신 이 단지 무순위 기록이 있습니다. 2024년 10월 2일 접수한 1차에 68형 1세대에 1,108건, 84형 2세대에 3,123건이 들어왔고, 2025년 4월 8일 접수한 2차 84형 2세대에는 4,539건이 들어왔습니다.

그때와 지금은 조건이 다릅니다. 1차와 2차는 비규제지역이라 국내에 사는 성년자면 누구나 넣을 수 있었고 재당첨 제한도 없었습니다. 이번에는 경기도 무주택자만 넣을 수 있고, 당첨되면 10년 재당첨 제한이 따라옵니다. 접수 건수는 그때보다 크게 줄 가능성이 높아 보입니다.

68형은 같은 타입 실거래보다 2,500만원에서 5,500만원 비쌉니다. 이 값에 10년 재당첨 제한까지 안으면서 넣을 이유는 약합니다. 경기도 무주택자라면 이 단지 매물을 실거래가에 사는 쪽이 청약 자격을 아끼는 길입니다.

66형은 시세 수준입니다. 대신 신혼부부 특별공급 기회를 한 번 쓰고 10년 재당첨 제한을 받습니다. 혼인 7년 이내 수원 거주 신혼부부라면 앞으로 신혼부부 특별공급으로 넣을 수 있는 새 아파트가 더 있을 수 있어, 남는 게 없는 집에 그 기회를 쓰는 건 아까워 보입니다.

주의사항

두 공고 모두 당첨되면 계약 여부와 관계없이 10년 재당첨 제한을 받습니다. 넣기 전에 앞으로 청약 계획이 있는지 먼저 따져 보시는 게 좋겠습니다.

확장비와 옵션은 이미 시공돼 있어 빼거나 바꿀 수 없습니다. 68형은 1,406만원, 66형은 1,709만5천원이 공급금액 위에 더 붙습니다.

잔금 90%를 계약일로부터 90일 안에 내야 하고, 공고에 대출 알선 내용이 없습니다.

66형은 신혼부부 특별공급이라 소득이나 자산 증빙이 맞지 않으면 부적격이 됩니다. 소득 기준표를 가구원 수에 맞춰 미리 확인해 두시면 좋겠습니다.

이 단지 실거래가 68형 다섯 건뿐이고 66형 거래는 없습니다. 비교 표본이 적습니다.

68형 1604호는 확장비와 옵션을 더하면 같은 단지 68형 실거래 최고가 5.65억보다 비싸고, 66형 301호는 시세 수준입니다. 두 세대 모두 남는 돈이 없는데 당첨되면 10년 재당첨 제한을 받고, 66형은 신혼부부 특별공급 기회까지 씁니다. 판정은 패스입니다. 이 단지에 꼭 살고 싶은 분이라면 청약보다 매물을 실거래가에 사는 쪽을 권합니다.

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