APT margin 청약 분석

10.26 청약! 아크메르 동탄 99 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.22 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 동탄구 반송동, 아크메르 동탄 99입니다.

동탄1신도시 한가운데 동탄센트럴파크 남쪽 주상복합 부지입니다. 지하 7층, 지상 48층 4개동 996세대이고 시공은 포스코이앤씨입니다. 공원 건너 95블록 812세대와 같은 날 공고가 났고 두 단지는 사업계획승인을 따로 받은 별개 단지입니다.

84형 다섯 타입이 16.52억에서 17.17억, 99A가 18.56억에서 19.14억입니다. 동탄에서 84형 중위가 이 값을 넘는 단지는 동탄역롯데캐슬 하나뿐입니다. 입주는 2032년 1월 예정입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 화성특례시 동탄구 반송동 99번지
동탄 1 M 1-2-2블록

공급규모

• 구분민영 주상복합, 투기과열지구, 청약과열지역
  분양가상한제 미적용, 민간택지, 대규모 택지개발지구
• 규모지하 7층, 지상 48층 4개동 996세대
  특별공급 509, 일반공급 487
• 주택형84A 334
  84B 84
  84C 166
  84D 164
  84E 164
  99A 78
  PH 148E 1, PH 158D 1, PH 162C 4
• 분양가84형 16.52억에서 17.17억
  99A 18.56억에서 19.14억
  펜트하우스 31.65억에서 34.75억
• 입주2032년 1월 예정
• 시행과 시공케이비부동산신탁, 위탁자 화우디앤씨
  시공 포스코이앤씨

청약일정

특별공급 10.26
1순위 10.27
2순위 10.28
발표 11.4, 서류 11.6 에서 11.14, 계약 11.16 에서 11.18

분양홈페이지

관리형 토지신탁 사업입니다. 매도인은 케이비부동산신탁이지만 공고문 특약에 따라 분양대금 반환 같은 사업주체 책임은 위탁자 화우디앤씨에, 하자보수 책임은 포스코이앤씨에 있습니다. 신탁사는 신탁재산 한도 안에서만 책임을 집니다.

특별공급이 509세대로 절반이 넘습니다. 신혼부부 136, 다자녀 99, 기관추천 91, 신생아 91, 생애최초 63, 노부모부양 29입니다. 99A는 다자녀 8세대와 노부모 2세대만 특별공급이 있고 펜트하우스 6세대는 전부 일반공급입니다.

같은 동탄1 M1 부지 안에서 95블록 당첨자 발표가 11월 3일, 99블록이 11월 4일로 하루 다릅니다. 발표일이 다르면 두 단지 모두 넣을 수 있고, 둘 다 되면 먼저 발표한 95 당첨이 살아남고 99 당첨은 자동으로 취소됩니다.

견본주택은 동탄구 여울동 986-3에 있습니다. 주차는 공동주택 1,490대, 판매시설 230대로 계획돼 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

84형만 다섯 가지입니다. 84C와 84D는 거실과 침실이 한쪽으로 나란한 판상형에 가깝고, 84A, 84B, 84E는 탑상형 동의 꺾인 모서리에 붙어 거실 방향이 비스듬합니다. 같은 84형이라도 공급면적이 123.3에서 124.9로 조금씩 다르고 분양가 차이는 같은 층 기준 몇백만원입니다.

84A가 334세대로 전체의 3분의 1입니다. 알파룸이 있는 구조라 방을 하나 더 쓰고 싶은 집에 맞습니다. 99A는 203동 한 라인에만 있고 4층부터 시작합니다.

커뮤니티는 피트니스, 필라테스, 골프연습장, 사우나, 작은도서관, 독서실, 게스트하우스, 맘스스테이션, 다함께돌봄센터로 구색을 다 갖췄습니다. 공고문은 95블록과 99블록 시설을 서로 쓸 수 없다고 못 박아 두었습니다.

분양가 및 세대수

층별 차이가 작습니다. 84A는 3층 16.53억에서 40층 이상 17.14억까지 6,100만원 차이이고 다른 84형도 비슷합니다. 고층을 잡든 저층을 잡든 값은 17억 안팎으로 같다고 보면 됩니다.

분양가에 발코니 확장이 빠져 있습니다. 84형은 2,900만원이 더 들어 17.14억 세대의 실제 부담은 17억4천만원대가 됩니다. 천장형 시스템에어컨도 시행사가 따로 받는 유상옵션이고, 취득세와 등기비도 별도입니다.

전용 85㎡ 이하라 84형 분양가에는 부가가치세가 없고, 99A부터는 건축비에 부가세가 붙어 있습니다. 99A와 84형 최고층의 차이가 2억 안팎 나는 이유 중 하나입니다.

입지조건

단지는 동탄1 중심 상업지인 메타폴리스와 맞닿아 있고 동탄센트럴파크와 붙어 있습니다. 북광장과 남광장 상권, 학원가가 걸어서 닿는 곳입니다. 동탄역은 입지도에서 오산천 건너 동쪽에 있습니다.

교통의 핵심은 공사 중인 동탄인덕원선 반송역 가칭입니다. 그런데 공고문은 이 99블록에 반송역 직결 통로가 설치되지 않는다고 분명히 적었습니다. 99 입주자는 공원을 가로질러 95블록 쪽 지하 연결통로를 써야 하는데, 그 통로조차 관계기관과 협의 중이라 취소될 수 있다고 합니다. 역 이름도 확정이 아닙니다.

삼성전자 화성캠퍼스가 약 1km 거리에 있다고 공고문이 따로 고지했습니다. 직주근접으로 보면 장점이지만, 같은 문서에 동탄1지구가 군부대 항공기 소음 발생지역이라는 안내도 있습니다.

호재

이 동네에서 기다리는 것은 동탄인덕원선입니다. 개통되면 인덕원 방향으로 바로 갈 수 있지만, 공고문에 개통 시점은 없고 역 이름부터 가칭입니다. 입주가 2032년 1월이니 그때 역이 열려 있을지는 지금 알 수 없습니다.

입지도에는 동탄도시철도 트램 1호선과 2호선, 서동탄에서 동탄으로 잇는 연장선도 예정으로 그려져 있습니다. 모두 예정 단계라 값에는 넣지 않았습니다.

비교단지

비교선은 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월이고 같은 거래가 두 번 들어간 것은 뺐습니다. 같은 반송동부터 보면 84형이 612건에 중위 7.57억입니다. 다만 반송동 아파트는 전부 2007년과 2009년 준공이라 신축과 같은 선에 놓기 어렵습니다.

그래서 동탄구에서 이 값에 닿는 단지를 찾았습니다. 여울동 동탄역롯데캐슬은 2021년 준공 주상복합이고 84형이 26건에 중위 17.85억입니다. 2025년 10월부터 12월 13건 중위는 16.65억이었는데 2026년 4월부터 6월 9건은 19.40억으로 올랐고, 7월 이후 거래는 없습니다.

같은 여울동 2021년 준공 동탄역예미지시그너스 84형은 36건에 중위 12.50억이고, 전용 82.5에서 86㎡로 잡은 동탄구 2018년 이후 준공 84형 전체는 1,482건에 중위 7.70억입니다. 99A와 비슷한 크기로는 동탄역롯데캐슬 102형이 28건 중위 21.13억, 반송동 메타폴리스 96형이 27건 중위 10.00억입니다.

동탄구 전체 거래는 6월 1,903건에서 7월 152건으로 크게 줄었습니다. 동탄구가 7월 1일 투기과열지구로 지정된 시점과 겹칩니다. 최근 3개월 값이 비어 있는 이유입니다.

분석

84형을 동탄역롯데캐슬 12개월 중위 17.85억에 대면 최저 16.52억은 1억3,280만원 아래, 최고 17.17억은 6,820만원 아래입니다. 2026년 4월부터 6월 중위 19.40억으로 보면 2억2,320만원에서 2억8,780만원 아래로 벌어집니다.

같은 반송동으로 보면 반대입니다. 반송동 84형 중위 7.57억보다 8.95억에서 9.60억 위이고, 2021년 준공 동탄역예미지시그너스 12.50억보다도 4억 넘게 비쌉니다. 12개월 동안 동탄 84형 가운데 16.52억 이상에 거래된 33건 중 20건이 동탄역롯데캐슬이고, 나머지 13건은 청계동과 여울동 다른 단지 거래입니다.

99A는 동탄역롯데캐슬 102형 중위 21.13억보다 2억 안팎 아래이고, 같은 반송동 메타폴리스 96형 10.00억보다 8.56억에서 9.14억 위입니다.

결국 이 단지 84형은 동탄 1등 단지 바로 아래 값을 받습니다. 롯데캐슬은 지금 동탄역 바로 앞에서 입주해 살고 있는 단지이고, 이 단지는 5년 3개월 뒤 입주에 역 연결도 없습니다. 그 차이를 1억 남짓으로 보느냐가 판단의 출발점입니다.

청약전략

청약자격

수도권 거주자면 넣을 수 있습니다. 공급 물량은 화성시 2년 이상 거주자에게 30%, 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 서울, 인천과 경기도 2년 미만 거주자에게 50%가 갑니다. 거주기간 기준일은 2024년 10월 16일 이전부터 계속 거주입니다.

투기과열지구라 1순위 문턱이 높습니다. 청약통장 24개월에 예치금을 채워야 하고, 세대주여야 하며, 2주택 이상 세대나 과거 5년 안에 당첨된 세대에 속하면 1순위가 안 됩니다. 1주택 세대는 1순위 추첨제로만 넣을 수 있습니다.

84형은 가점제 70%, 추첨제 30%입니다. 99A와 펜트하우스는 85㎡ 초과라 가점제 80%, 추첨제 20%입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 먼저 돌아가므로 1주택자 몫은 그보다 작습니다.

예치금은 사는 곳 기준입니다. 경기도 거주자는 84형 200만원, 99A 300만원, 펜트하우스 500만원이고, 서울 거주자는 84형 300만원, 99A 600만원, 펜트하우스 1,500만원입니다. 인천 거주자는 84형 250만원, 99A 400만원입니다.

제한사항

당첨되면 10년 재당첨 제한이 걸리고 쓴 통장은 계약을 안 해도 다시 쓸 수 없습니다. 17억짜리 집에 통장을 한 번 쓰는 것이라 계약까지 갈 자금이 있는지 먼저 따져 보는 편이 좋겠습니다.

전매는 3년 묶이는데 입주가 2032년 1월이라 사실상 입주 전에는 팔기 어렵습니다. 동탄구가 토지거래허가구역이어서 최초 계약자 이후 사고팔 때는 허가가 필요하다고 공고문에 적혀 있고, 계약일부터 30일 안에 자금조달계획서와 증빙도 내야 합니다.

대출조건

계약금은 10%이고 84형과 99A는 계약 때 1,000만원, 30일 안에 나머지를 냅니다. 84A 40층 이상 17.14억이면 두 번째 계약금이 1억6,142만원입니다.

중도금 대출은 이자후불제로 분양가의 40%까지 알선할 예정이라고 했습니다. 1회차에서 4회차까지만 대출이 되고 5회차와 6회차 각 10%는 직접 내야 합니다. 84A 40층 이상이면 2030년 9월과 2031년 6월에 1억7,142만원씩입니다. 규제지역이라 HUG와 HF 중도금 대출보증은 세대당 1건으로 제한됩니다.

입주 때는 잔금 30%에 중도금 대출 40%를 갚아야 합니다. 2025년 10.15 대책 이후 수도권 규제지역 주택담보대출 한도는 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택이 4억원입니다. 이 기준이 2032년까지 이어진다면 17억 집 잔금 대부분을 현금으로 채워야 합니다.

전략

84형은 912세대로 물량이 많고 일반공급만 413세대입니다. 가점 70%라 가점이 낮으면 추첨 30%를 노려야 하는데, 그 안에서도 무주택자가 75%를 먼저 가져갑니다.

넣는 쪽 논리는 하나입니다. 동탄역롯데캐슬 84형이 올해 2분기에 19억대에 거래됐으니 같은 급 주상복합 새 아파트를 그보다 2억 넘게 싸게 산다는 계산입니다. 반대로 보면 롯데캐슬은 지금 동탄역 앞에 서 있고, 이 단지는 역 직결이 없는 데다 입주까지 5년 넘게 남았습니다.

95블록과 발표일이 달라 두 단지를 같이 넣을 수 있습니다. 95블록 84C와 84F도 값이 거의 같으니, 84형을 원한다면 두 곳에 모두 넣고 먼저 발표하는 95가 되면 그쪽으로 가는 방법이 있습니다. 99A와 펜트하우스는 비교할 실거래가 마땅하지 않아 권하지 않습니다.

주의사항

입주가 2032년 1월 예정입니다. 계약부터 입주까지 5년 넘게 자금이 묶이고, 중도금 5회차와 6회차 20%는 대출 없이 직접 내야 합니다.

99블록에는 반송역 직결 통로가 없습니다. 95블록 쪽 지하통로를 쓰라고 안내하지만 그 통로도 협의 중이고 취소될 수 있습니다.

삼성전자 화성캠퍼스가 약 1km 거리이고 동탄1지구는 군부대 항공기 소음 발생지역이라고 공고문이 고지했습니다. 주상복합이라 판매시설 동선과 소음 문제도 공고문에 적혀 있습니다.

관리형 토지신탁 사업이라 신탁사는 신탁재산 범위에서만 책임을 집니다. 분양대금 반환 책임은 위탁자 화우디앤씨에 있습니다.

동탄 실거래가 7월부터 크게 줄어 최근 시세를 확인할 거래가 적습니다. 비교선의 중위는 대부분 6월 이전 거래에서 나왔습니다.

반송동 기준으로는 84형이 동네 시세보다 9억 안팎 비쌉니다. 동탄 신축 주상복합 1등인 동탄역롯데캐슬과 비교해야 겨우 6,820만원에서 1억3,280만원 아래가 나오고, 올해 2분기 거래 기준으로는 2억 넘게 아래입니다. 판정은 조건부입니다. 롯데캐슬 수준을 이 단지가 따라갈 거라고 보는 실수요자, 그리고 입주 때 잔금을 현금 위주로 맞출 수 있는 분에게 84형만 해당합니다. 99A와 펜트하우스는 패스입니다.

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