APT margin 청약 분석

10.26 청약! 아크메르 동탄 95 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.22 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 아크메르 동탄 95입니다. 화성 동탄구 반송동에 들어서는 주상복합입니다.

지하 7층, 지상 49층 3개동 812세대이고 포스코이앤씨가 짓습니다. 같은 날 공고가 난 99블록과 달리 이쪽은 큰 평형 위주입니다. 116형이 272세대, 128형과 129형이 266세대로 84형 270세대보다 많습니다.

84형은 16.51억에서 17.15억, 116형 21.09억에서 22.14억, 128A와 129B는 23.49억에서 24.83억입니다. 펜트하우스 두 타입은 39.12억과 40.13억입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 화성특례시 동탄구 반송동 95번지
동탄 1 M 1-1-2블록

공급규모

• 구분민영 주상복합, 투기과열지구, 청약과열지역
  분양가상한제 미적용, 대규모 택지개발지구
• 규모지하 7층, 지상 49층 3개동 812세대
  특별공급 217, 일반공급 595
• 주택형84C 180
  84F 90
  116A 92
  116B 180
  128A 90
  129B 176
  PH 184B 2, PH 188A 2
• 분양가84형 16.51억에서 17.15억
  116형 21.09억에서 22.14억
  128A, 129B 23.49억에서 24.83억
• 입주2032년 1월 예정
• 시행과 시공케이비부동산신탁 관리형 토지신탁, 위탁자 신우개발
  시공 포스코이앤씨

청약일정

특별공급 10.26
1순위 10.27
2순위 10.28
발표 11.3, 서류 11.6 에서 11.14, 계약 11.16 에서 11.18

분양홈페이지

특별공급은 217세대뿐입니다. 신혼부부 40, 신생아 27, 생애최초 18, 기관추천 27은 84형에만 배정됐고, 116형 이상은 다자녀와 노부모부양 몫만 있습니다. 큰 평형은 사실상 일반공급 싸움입니다.

부지 일부에 국가철도공단 명의 구분지상권이 설정돼 있습니다. 동탄인덕원선 12공구 노반 공사용이고, 공단의 사용 동의를 받아 지상권을 그대로 둔 채 분양한다고 공고문이 밝혔습니다.

발표일은 11월 3일로 99블록보다 하루 빠릅니다. 두 단지에 함께 넣어 둘 다 당첨되면 95가 유효하고 99는 자동 취소됩니다.

주차는 공동주택 1,244대, 판매시설 285대로 계획됐습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

116형부터 129형까지 모두 침실 셋에 알파룸이 붙어 방을 넷까지 쓸 수 있습니다. 116B와 129B는 꺾인 모서리 동에 붙어 거실이 넓게 빠집니다. 128A는 101동 판상형 라인입니다.

84C와 84F는 99블록 84형보다 공급면적이 작습니다. 99블록 84형이 123에서 125인데 이쪽은 115.5와 117.1이라 같은 전용이라도 공용면적 차이가 납니다. 값은 거의 같습니다.

커뮤니티는 피트니스, 필라테스, 골프연습장, 사우나, 작은도서관, 게스트하우스, 맘스스테이션으로 99블록과 구성이 비슷하지만 서로 섞어 쓸 수는 없습니다.

분양가 및 세대수

같은 타입 안에서 3층과 40층 이상 차이는 84형이 6,000만원 남짓, 116형이 7,900만원 안팎, 129B가 8,800만원 남짓입니다. 고층 프리미엄을 크게 붙이지 않았습니다.

116형부터는 1차 계약금이 3,000만원이고 분양가에 부가세가 들어 있습니다. 발코니 확장은 116형 3,900만원, 128A와 129B 4,200만원이 따로 붙습니다. 129B 40층 이상은 확장까지 더하면 25억을 넘깁니다.

84C 최저 16.51억은 99블록 84형 최저 16.52억과 사실상 같습니다. 두 블록 84형 값 차이는 고르는 이유가 되지 않습니다.

입지조건

95블록은 메타폴리스와 지성로에 접해 있고, 99블록과는 공원을 사이에 두고 떨어져 있습니다. 학원가와 북광장 상권이 가깝고 동탄역은 오산천 건너편입니다.

이 블록이 99와 다른 점은 반송역 가칭과 이어지는 지하 연결통로 추진안입니다. 다만 공고문은 이 통로가 관계기관 협의 중이고 전면 취소될 수 있으며, 설치돼도 일반 시민에게 열린 공공시설이고 유지관리비가 입주자 관리비로 나올 수 있다고 길게 적어 두었습니다.

삼성전자 화성캠퍼스가 약 1km 거리라는 고지와, 동탄1지구가 군부대 항공기 소음 발생지역이라는 안내가 공고문에 함께 있습니다.

호재

기대할 만한 것은 동탄인덕원선 반송역입니다. 부지 아래로 노선이 지나 구분지상권까지 잡혀 있을 만큼 역이 가깝습니다. 하지만 공고문 어디에도 개통 시점은 없고 역 이름도 가칭이라 값에 반영하지 않았습니다.

비교단지

실거래는 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 중복 거래를 걷어낸 국토부 자료입니다. 큰 평형부터 보면 동탄에는 116형급 신축 거래가 거의 없습니다. 전용 110에서 125 사이 2020년 이후 준공 거래는 1건뿐이었습니다.

그래서 값이 가장 높은 단지들을 골랐습니다. 청계동 동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지는 2015년 준공이고 전용 113과 124가 41건에 중위 16.65억입니다. 송동 동탄린스트라우스더레이크는 2019년 준공으로 28건 중위 14.25억, 같은 반송동 메타폴리스는 2010년 준공 주상복합으로 12건 중위 11.79억입니다.

128형과 129형은 메타폴리스 전용 125에서 140이 24건에 중위 12.60억입니다. 꿈에그린 프레스티지 128.93은 1년에 2건, 19.80억과 24.00억이 전부입니다.

84형은 99블록 글과 같은 비교선을 씁니다. 여울동 동탄역롯데캐슬 84형이 26건 중위 17.85억이고 2026년 4월부터 6월 9건은 19.40억입니다. 반송동 84형은 612건 중위 7.57억입니다.

분석

116형은 동탄에서 이 크기 최고가 단지인 꿈에그린 프레스티지 중위 16.65억보다 4.44억에서 5.49억 위입니다. 그 단지 12개월 최고 거래 20.50억보다도 5,880만원에서 1억6,350만원 위입니다. 같은 반송동 메타폴리스와는 9억 넘게 차이 납니다.

128A와 129B는 더 멉니다. 메타폴리스 큰 평형 중위 12.60억보다 10.89억에서 12.23억 위이고, 꿈에그린 프레스티지 128.93의 24.00억 거래 한 건과 비교해야 겨우 비슷해집니다. 1년에 한 번 나온 거래를 기준으로 삼기는 어렵습니다.

84C와 84F는 99블록 84형과 같은 위치입니다. 동탄역롯데캐슬 12개월 중위보다 6,970만원에서 1억3,380만원 아래이고, 반송동 84형 중위보다 9억 안팎 위입니다.

정리하면 이 단지 물량의 3분의 2인 116형 이상은 동탄 어느 실거래로도 마진이 나오지 않습니다. 84형만 롯데캐슬과 비교할 여지가 있습니다.

청약전략

청약자격

지역 배분은 화성시 2년 이상 30%, 경기도 2년 이상 20%, 서울과 인천, 경기도 2년 미만 50%입니다. 2024년 10월 16일 이전부터 계속 산 경우만 2년으로 칩니다. 서울 거주자도 절반 물량을 두고 경쟁합니다.

1순위가 되려면 통장 가입 24개월과 예치금에 더해 세대주 요건이 붙습니다. 2주택 이상 세대, 최근 5년 안 당첨자가 있는 세대는 1순위에서 빠지고, 1주택 세대는 추첨제 물량에만 들어갑니다.

116형부터는 85㎡ 초과라 가점제 80%, 추첨제 20%입니다. 84형은 가점 70%, 추첨 30%입니다. 추첨 물량도 75%는 무주택자 몫이 먼저입니다.

전용 135㎡ 이하인 116형과 129형은 예치금이 경기도 거주자 400만원, 서울 1,000만원, 인천 700만원입니다. 펜트하우스는 모든 면적 기준으로 경기도 500만원, 서울 1,500만원입니다. 84형은 경기도 200만원, 서울 300만원입니다.

제한사항

재당첨 제한이 10년입니다. 큰 평형은 가점제 80%라 가점이 높은 분이 넣게 되는데, 당첨되면 그 가점을 다시 쓰기 어렵습니다. 2년간 가점제 1순위가 막히고 5년간 규제지역 1순위도 못 넣습니다.

전매제한 3년이 입주 전에 끝나지만, 공고문은 동탄구 토지거래허가구역 때문에 전매와 매매에 허가가 필요하다고 적었습니다. 분양권을 중간에 파는 계획은 세우기 어렵습니다.

대출조건

116형 이상은 계약할 때 3,000만원, 30일 안에 나머지를 냅니다. 116B 40층 이상 22.14억이면 2차 계약금이 1억9,135만원입니다.

중도금은 이자후불제로 분양가 40%까지 알선 예정이고, 5회차와 6회차 20%는 본인 돈입니다. 129B 40층 이상이면 2030년 9월과 2031년 6월에 각 2억4,829만원을 직접 내야 합니다. 중도금 대출보증은 규제지역이라 세대당 1건입니다.

입주 때 남는 것은 잔금 30%와 대출받은 중도금 40%입니다. 129B 40층 이상이면 잔금만 7억4,487만원입니다. 현재 수도권 규제지역은 2025년 10.15 대책에 따라 시가 15억 초과 25억 이하 주택의 주택담보대출 한도가 4억원이라, 이 평형대는 입주 때 10억 넘는 현금이 필요할 수 있습니다.

전략

116형 이상은 넣을 이유를 찾기 어렵습니다. 116형 분양가는 동탄 같은 크기 12개월 최고 거래보다도 위이고, 128형과 129형은 꿈에그린 프레스티지 24.00억 1건을 빼면 모든 거래가 분양가 아래입니다.

84C와 84F는 99블록 84형과 같은 계산입니다. 동탄역롯데캐슬보다 1억 안팎 싸게 산다는 논리를 받아들인다면 넣을 만하고, 발표일이 하루 빠르니 99블록과 함께 넣어 두는 방법도 있습니다.

큰 평형 일반공급이 400세대 넘게 나오는데 동탄에서 20억 넘는 집을 살 수요가 그만큼 있는지는 확인된 적이 없습니다. 미달이 나면 무순위로 다시 나올 가능성도 염두에 둘 만합니다.

주의사항

입주가 2032년 1월로 5년 넘게 남았습니다. 큰 평형은 중도금 직접 납부분만 회차당 2억이 넘습니다.

반송역 지하 연결통로는 공고문상 확정 시설이 아닙니다. 취소돼도 이의를 제기할 수 없고, 설치되면 관리비가 붙을 수 있습니다.

부지에 국가철도공단 구분지상권이 걸려 있습니다. 철도 공사와 운영에 따른 진동이나 소음 여부는 견본주택에서 따로 물어보시는 게 좋겠습니다.

116형 이상은 동탄에 비교할 만한 신축 실거래가 거의 없어 시세를 확인할 방법이 마땅하지 않습니다.

이 단지는 물량의 3분의 2가 116형 이상입니다. 116형 21.09억에서 22.14억은 동탄 최고가 비교 단지 중위보다 4억 넘게, 128A와 129B는 반송동 메타폴리스보다 11억 안팎 위입니다. 판정은 패스입니다. 84C와 84F만 99블록 84형과 같은 조건부로 볼 수 있고, 동탄역롯데캐슬과의 1억 안팎 차이를 믿는 실수요자에게 한정합니다.