APT margin 무순위 줍줍

10.26 줍줍! 문수로 비스타 더파크 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.23 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 울산 남구 무거동, 문수로 비스타 더파크 무순위 사후 1차입니다.

9월에 정규 청약을 받은 단지인데 한 달 만에 전체 700세대 가운데 329세대가 다시 나왔습니다. 84A 311세대, 68A 17세대, 68B 1세대입니다. 접수는 10월 26일 월요일 하루이고, 청약통장은 없어도 되지만 부산, 울산, 경남에 사는 무주택세대구성원이어야 합니다.

84A는 7.65억에서 8.32억, 68A는 6.19억에서 6.55억입니다. 값은 9월 정규 공고와 같습니다. 그때 쓴 분석은 9.21 문수로 비스타 더파크 청약 글에 있고, 이번 글은 최근 12개월 실거래로 다시 계산했습니다.

청약개요

모집공고

위치

울산광역시 남구 무거동 1615-1번지
무거삼호지구 11블록

공급규모

• 구분무순위 사후접수 1차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 329세대. 84A 311, 68A 17, 68B 1
  지하 3층 지상 최고 18층 10개동 총 700세대
• 분양가84A 7억 6,500만원에서 8억 3,200만원
  68A 6억 1,900만원에서 6억 5,500만원
  68B 6억 2,400만원
• 입주2029년 5월 예정
• 시공동원개발
  사업주체도 동원개발

청약일정

접수 10.26 하루
발표 10.29
서류 10.30
계약 11.3

분양홈페이지

무거삼호지구 도시개발구역 11블록에 동원개발이 직접 짓는 단지입니다. 조합이 없어서 700세대 전부가 청약으로 나왔고, 지금 남은 329세대도 사업주체가 직접 팝니다.

전체의 47%가 무순위로 다시 나왔습니다. 84A만 보면 404세대 중 311세대라 77%가 계약되지 않았습니다. 9월 1순위 경쟁률만 보면 84A는 마감된 타입이었는데, 실제 계약은 그만큼 따라오지 않았습니다.

입주는 2029년 5월 예정이라 지금 계약하면 분양권을 2년 반 넘게 들고 있어야 합니다. 계약은 11월 3일 오전 10시부터 오후 1시까지 남구 달동 견본주택에서 합니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

9월 글을 쓸 때는 홈페이지 세대안내가 잠겨 있어 평면도를 못 실었습니다. 지금은 열려 있어서 이번에 남은 두 평형을 실었습니다. 84B는 이번 공고에 없어서 넣지 않았습니다.

84A는 방 셋에 욕실 둘입니다. 침실1, 거실, 침실2가 앞쪽으로 나란히 있고, 안방에 드레스룸과 부부욕실이 붙습니다. 주방 옆에는 팬트리와 실외기실이 있고, 확장할 때 기본형과 옵션형 1, 2 세 가지 중에서 고릅니다.

68형도 방 셋에 욕실 둘입니다. 84A와 배치는 거의 같고 면적이 16제곱미터 남짓 작습니다. 68B는 전용면적이 68A와 같고 공급면적만 0.0635제곱미터 큽니다.

동호수 배치도로 보면 84A는 10개동 전부에 있고, 104동, 105동, 106동은 84A로만 채워졌습니다. 68A는 102동 6, 7호 라인과 110동 3, 5호 라인, 101동 5호 라인 위층에 있습니다.

커뮤니티는 네 곳으로 나뉩니다. 104동 쪽에 복합문화 1존, 단지 가운데에 피트니스와 골프연습장이 있는 2존, 106동 서쪽에 어린이집이 있는 키즈 존, 103동 서쪽에 경로당과 게스트하우스가 있습니다.

분양가 및 세대수

공급금액은 9월 정규 공고 때와 같습니다. 무순위라고 값을 내리지 않았습니다. 84A는 동과 라인, 층에 따라 여섯 묶음으로 값이 다르고, 가장 싼 곳은 102동과 103동 1, 2호 라인 1층 7.65억, 가장 비싼 곳은 103동 6, 7호와 106동, 109동 6호, 110동 1호 라인 14층에서 18층 8.32억입니다.

311세대 가운데 255세대가 8억원 이상입니다. 8억원 아래는 1층에서 5층 일부 56세대뿐이라 당첨되면 대부분 8억원대 세대를 받는다고 보시면 됩니다. 동호수는 주택형별 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다.

발코니 확장비는 따로 붙습니다. 84A 2,060만원, 68형 1,660만원이고 일괄 확장만 됩니다. 확장비를 더하면 84A는 7억8,560만원에서 8억5,260만원, 가운데 값 세대는 8억3,260만원이 됩니다. 68A는 6억3,560만원에서 6억7,160만원, 68B는 6억4,060만원입니다.

계약금은 5%인데 계약 때 500만원만 내고 나머지는 30일 안에 냅니다. 84A 최고층이면 계약 뒤 30일 안에 3,660만원을 더 내야 합니다. 취득세와 등기비는 이 금액에 들어 있지 않습니다.

입지조건

울산 남구 서쪽 끝 무거동입니다. 신복교차로와 울산고속도로 울산IC가 가까워 차로 울산 밖에 나가기는 편합니다. 울산대학교가 서쪽에 있고, 단지 남동쪽은 삼호산입니다.

이 단지 비교에 가장 중요한 이웃은 바로 북쪽 문수비스타동원입니다. 같은 동원개발이 지었고 2025년 준공으로 잡히는 신축이라 이 동네 새 아파트 값을 가장 정확하게 보여 줍니다.

도시철도는 아직 없습니다. 입지도에 울산도시철도 1호선과 신복역이 예정으로, 4호선이 계획으로 적혀 있습니다. 문수로 우회도로도 예비타당성조사 대상에 선정된 단계라 이번 계산에는 넣지 않았습니다.

호재

분양 홈페이지는 무거삼호지구와 그 옆 무거옥동지구를 합쳐 약 5,300세대 규모 새도시로 소개합니다. 무거옥동지구는 아직 예정 단계입니다.

홈페이지는 이곳을 옥동 생활권이라고 소개하지만, 실거래 기준으로 옥동과 무거동은 값 수준이 다릅니다. 옥동 대공원한신휴플러스 84형은 15건에 중위 11.50억인데 무거동에서 최근 12개월 동안 가장 비싸게 팔린 84형은 7.30억입니다.

도시철도와 우회도로는 둘 다 착공 전입니다. 입주하는 2029년까지 무엇이 실제로 공사에 들어가는지는 지켜볼 일입니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 울산 남구 전체 거래를 받았습니다. 해제 거래는 뺐고 같은 거래가 여러 번 잡힌 행은 지웠습니다. 전용 82에서 86제곱미터를 84형으로 묶었습니다.

무거동에서 2018년 이후 준공된 84형 거래는 문수비스타동원 17건뿐입니다. 중위 6.50억, 최저 5.98억, 최고 6.73억입니다. 무거동 84형 전체로 넓히면 156건 가운데 가장 비싼 거래가 무거위브자이 17층 7.30억이고, 무거위브자이 8건 중위는 6.71억, 무거동 한신휴플러스 17건 중위는 6.22억입니다.

남구 전체 2018년 이후 준공 84형은 453건에 중위 7.48억입니다. 남구 위쪽 단지는 야음동 대현더샵 70건 중위 8.35억, 신정동 울산문수로두산위브더제니스 43건 중위 7.95억입니다.

68형은 같은 크기 신축 거래가 무거동에 없습니다. 대신 문수비스타동원의 59형과 75형이 있습니다. 59형은 17건에 중위 4.95억이고, 75형은 3건에 5.80억, 6.00억, 6.05억입니다.

분석

아래 그래프는 남구 84형 주요 단지의 12개월 거래 범위와 이번 84A 확장비 포함 금액을 함께 놓은 것입니다. 빨간 칸이 이번 84A이고 무거동 세 단지 거래는 전부 그 왼쪽에 있습니다.

84A는 확장비를 더하면 7억8,560만원에서 8억5,260만원입니다. 같은 무거동 신축 문수비스타동원 84형 중위 6.50억보다 1억3,560만원에서 2억260만원 높습니다. 311세대의 가운데 값 세대로 계산하면 1억8,260만원 차이입니다.

가장 싼 1층 세대도 최근 12개월 무거동에서 84형이 가장 비싸게 팔린 무거위브자이 7.30억보다 5,560만원 위입니다. 남구 2018년 이후 준공 84형 중위 7.48억과 비교해도 3,760만원에서 1억460만원 위이고, 이번 84A 가격대는 야음동 대현더샵이나 신정동 두산위브더제니스 같은 남구 상위 단지의 실거래 수준입니다.

68A도 사정이 비슷합니다. 확장비를 더한 6억3,560만원에서 6억7,160만원은 같은 단지 옆 문수비스타동원 75형 거래 최고 6.05억보다 3,060만원 이상 높습니다. 전용면적이 6.5제곱미터 작은 집이 더 비쌉니다.

청약전략

청약자격

무순위 공고일인 2026년 10월 21일 현재 부산광역시, 울산광역시, 경상남도에 사는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 청약통장 가입 여부는 상관없습니다. 외국인은 신청할 수 없습니다.

이 단지에 당첨돼 계약한 사람, 예비입주자로 추가 선정된 사람, 9월에 당첨되고도 계약하지 않은 사람은 이번에 넣을 수 없습니다. 부적격 당첨자나 공급질서교란자로 제한 기간에 있는 경우도 안 됩니다.

당첨자와 동호수는 한국부동산원이 주택형별 무작위 추첨으로 정합니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 뽑습니다. 84A는 311세대라 예비 1,555번까지, 68B는 5번까지입니다.

접수는 10월 26일 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈 PC와 모바일로만 받습니다. 공동인증서와 금융인증서로만 로그인할 수 있으니 미리 준비해 두시면 좋겠습니다. 1인 1건이라 84A와 68A에 같이 넣으면 둘 다 무효입니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일인 10월 1일부터 6개월이라 내년 4월이면 끝납니다. 거주의무와 재당첨 제한은 없습니다.

이번 329세대는 가장 싼 68A 1층도 6.19억이라 전부 6억원을 넘습니다. 그래서 계약할 때 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 내야 하고, 서류는 분양사무소에 비치돼 있습니다.

이번에 계약해 분양권을 가지면 앞으로 다른 청약을 넣을 때 주택을 가진 것으로 봅니다. 무주택 자격을 여기서 쓰게 된다는 점을 알고 넣으시는 편이 좋겠습니다.

대출조건

중도금은 60%이고 2027년 3월부터 2028년 12월까지 여섯 번 냅니다. 9월 최초 공고문에 중도금 무이자 조건으로 사업주체가 지정한 은행에서 대출을 알선한다고 적혀 있고, 이번 공고문은 적히지 않은 사항은 최초 공고를 따른다고 했습니다.

이번 공고문에는 사업주체의 알선 조건을 충족하는 계약자에게만 대출을 알선한다는 단서가 붙어 있습니다. 보증 한도나 개인 사정으로 대출이 안 나와도 계약을 해지할 수 없으니, 계약 전에 견본주택에서 본인이 대출 대상인지 확인해 두시면 좋겠습니다.

잔금은 35%라 84A 최고층이면 2억9,120만원, 1층이면 2억6,775만원이 입주 때 남습니다. 확장비 잔금 1,442만원도 같이 냅니다. 2029년 5월 입주 때 금리를 지금 알 수 없으니 잔금 대출은 여유 있게 계산해 두시는 편이 안전해 보입니다.

최초 경쟁률

9월 처음 분양 때 일반공급으로 나온 641세대에 1순위 628건이 들어와 평균 0.98대1이었습니다. 특별공급에서 못 채운 물량이 일반공급으로 넘어와 일반공급 몫이 처음 공고의 317세대보다 크게 늘었습니다.

84A는 374세대에 399건이 들어와 1.07대1로 1순위에서 마감됐습니다. 68A는 3.05대1, 한 세대뿐인 68B는 8.00대1이었습니다. 그런데 계약이 끝나고 보니 84A 404세대 가운데 311세대, 68A 86세대 가운데 17세대, 68B 한 세대가 그대로 남았습니다. 접수는 채웠어도 계약까지 간 사람은 적었다는 뜻입니다.

84B는 0.17대1로 129세대가 미달이었는데 이번 공고에는 없습니다. 공고문이 이번 공급 대상을 1순위와 2순위에서 마감된 주택형으로 한정했기 때문입니다. 84B 남은 세대를 어떻게 파는지는 공고에 나오지 않습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 최초 공고번호 2026000441, 모집공고일 2026.9.11

전략

9월 정규 청약 때 84A는 1.07대1로 겨우 마감했고 그 뒤 77%가 계약되지 않았습니다. 이번에 같은 값으로 다시 나온 만큼 경쟁은 세지 않을 가능성이 커 보입니다. 넣으면 당첨될 확률은 높은 편이라는 뜻입니다.

당첨이 쉽다고 싼 물건은 아닙니다. 확장비를 더한 84A는 같은 동네 새 아파트 실거래보다 1.4억에서 2.0억 비싸고, 최근 12개월 무거동 84형 최고 거래보다도 위에서 시작합니다.

이 값을 받아들이려면 무거삼호지구와 무거옥동지구가 다 지어진 뒤 무거동 시세 자체가 남구 상위 단지 수준까지 오른다고 봐야 합니다. 그 판단은 개인마다 다르지만, 지금 실거래만 보면 무리한 가정입니다.

실거주할 무주택 가구가 새 아파트를 원한다면 같은 돈으로 옆 문수비스타동원 84형을 6억대 중반에 바로 사서 들어가는 길도 있습니다. 그쪽은 이미 입주했고 분양권을 2년 반 넘게 들고 있을 필요도 없습니다.

68A와 68B도 같은 이유로 권하기 어렵습니다. 저는 이번 무순위는 넣지 않는 쪽입니다.

주의사항

부산, 울산, 경남 거주 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다. 9월에 당첨되고 계약하지 않은 분은 넣을 수 없습니다.

84A 311세대 가운데 255세대가 8억원 이상이고 동호수는 고를 수 없습니다. 확장비 2,060만원과 취득세가 따로 붙습니다.

계약 뒤 30일 안에 계약금 나머지를 내야 하고, 중도금 대출은 알선 조건을 충족해야 나옵니다. 대출이 안 나와도 계약 해지 사유가 되지 않습니다.

계약하면 분양권을 가진 것으로 보아 앞으로 청약할 때 무주택 자격이 사라집니다.

무거동 신축 84형 비교 거래가 문수비스타동원 17건뿐입니다. 표본이 많지는 않지만 같은 동네 같은 시공사 신축이라 방향을 읽기에는 충분합니다.

329세대 가운데 84A 311세대는 확장비를 더하면 7억8,560만원에서 8억5,260만원으로, 같은 무거동 신축 문수비스타동원 84형 실거래 중위 6.50억보다 1억3,560만원에서 2억260만원 위입니다. 가장 싼 세대도 최근 12개월 무거동 84형 최고 거래 7.30억을 넘습니다. 9월에 1순위 마감을 하고도 84A 77%가 계약되지 않은 것도 이 값 때문으로 보입니다. 판정은 패스입니다. 당첨은 어렵지 않겠지만 값이 동네 시세보다 한참 위라 저는 넣지 않겠습니다.

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