APT margin 무순위 줍줍
8.12 줍줍! 더샵 검단레이크파크 452세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 검단신도시 더샵 검단레이크파크입니다. AB22블록과 AB23블록 두 건이 같은 날 무순위로 나왔습니다.
물량이 적지 않습니다. AB22가 116세대, AB23이 336세대로 합쳐 452세대입니다. 무순위에서 이 규모가 한 번에 나오는 일은 흔하지 않습니다. 6월 정규 분양에서 남은 물량이 그대로 넘어온 것으로 보입니다.
접수는 8월 12일 하루입니다. 발표는 8월 18일, 계약은 8월 23일에서 24일입니다.
청약개요
| 위치 | AB22블록은 인천 검단구 불로동 696번지 일원AB23블록은 검단구 마전동 산175-7번지 일원 |
| 구분 | 무순위 사후 접수. 청약홈2026년 8월 12일 하루 |
| 물량 | AB22116세대AB23336세대합계452세대 |
| 타입 | AB22는 84A 23세대 84B 45세대 84C48세대AB23은 59B 29세대와 84A 148세대 84B 87세대 84C72세대 |
| 분양가 | 84형 대략6.0억에서 6.5억59형4.568억에서 4.874억 |
| 일정 | 공고8.7접수8.12발표8.18계약8.23에서 24 |
| 입주 | 2029년 12월 예정 |
검단신도시 안에서도 북쪽 축입니다. AB22는 불로동, AB23은 마전동입니다. 두 블록이 붙어 있고 같은 시공사가 같은 시기에 짓습니다.
최초 입주자모집공고일은 2026년 6월 12일입니다. 두 달이 채 안 돼 무순위가 나왔다는 것은 정규에서 상당량이 비었다는 뜻입니다. 452세대라는 숫자 자체가 그 사정을 말해 줍니다.
입주는 2029년 12월입니다. 지금 계약해도 3년 4개월을 기다립니다. 그동안 중도금 60%를 여섯 번에 나눠 냅니다.
이 단지는 수도권 비투기과열지구이자 비청약과열지역의 공공택지에서 공급하는 분양가 상한제 적용 주택입니다. 값이 인근 시세를 기준으로 눌려 있다는 뜻이라, 마진 계산에서 유리하게 작동할 여지가 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면은 59형 하나와 84형 세 가지입니다. 84A와 84B, 84C는 전용면적이 84.5181, 84.0342, 84.1796으로 거의 같습니다. 차이는 면적이 아니라 배치와 향입니다.
AB22블록에는 59형이 없고 84형만 116세대입니다. AB23블록에 59형 29세대가 들어 있습니다. 작은 면적을 원한다면 AB23만 대상입니다.
84형 세 타입 가운데 세대수가 가장 많은 것은 AB23의 84A로 148세대입니다. 물량이 많다는 것은 동호수 선택의 폭이 넓다는 뜻이기도 하고, 그만큼 정규에서 덜 팔렸다는 뜻이기도 합니다.
분양가 및 세대수
| AB22 84A 23세대 | 6.023억에서 6.533억 |
| AB22 84B 45세대 | 5.997억에서 6.466억 |
| AB22 84C 48세대 | 6.120억에서 6.368억 |
| AB23 59B 29세대 | 4.568억에서 4.874억 |
| AB23 84형 307세대 | 6.124억에서 6.459억 |
| 납부 | 계약금 10%, 중도금 60% 여섯 회, 잔금 30% |
| 입주 | 2029년 12월 예정 |
가격표를 폅니다. 84형은 층에 따라 대략 6.0억에서 6.5억 사이입니다. 1층이 가장 싸고 21층 이상이 가장 비쌉니다.
AB22 84A를 예로 들면 1층 6.085억에서 시작해 21층 이상이 6.533억입니다. 최저층과 최고층의 차이가 4,480만원입니다. 층당 편차가 큰 편은 아닙니다.
59형은 4.568억에서 4.874억입니다. 2층이 4.568억이고 21층 이상이 4.874억으로, 3,060만원 차이입니다.
납부 구조는 계약금 10%에 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 계약금 가운데 1차가 1,000만원 정액이고 나머지가 2차입니다. 중도금은 여섯 번에 나눠 냅니다.
값에는 소유권이전등기 비용과 취득세가 들어 있지 않습니다. 발코니 확장과 추가선택품목도 별도입니다. 총액으로 계산할 때 이 항목들을 빼놓으면 어긋납니다.
입지조건
검단신도시 북쪽입니다. 불로동과 마전동은 김포한강신도시와 맞닿아 있는 축이라 서울 방향으로는 한 겹 더 들어간 자리입니다.
철도는 인천지하철 1호선 검단 연장 구간이 축입니다. 계양에서 갈아타면 공항철도로 이어지고, 김포공항 방면 접근이 열립니다. 다만 두 블록 모두 역까지 걸어서 닿는 거리는 아닙니다.
검단신도시는 아직 조성이 진행 중입니다. 2029년 12월 입주라면 그 무렵에는 상당 부분 채워져 있을 가능성이 높습니다. 지금 현장을 보고 판단하면 실제 입주 시점과 다르게 잡힐 수 있습니다.
인천은 2026년에 행정구역이 개편돼 서구가 서해구와 검단구로 나뉘었습니다. 이 단지는 검단구에 속합니다. 옛 자료에서 서구로 검색하면 값이 안 나오는 경우가 있습니다.
호재
재료는 검단신도시 자체의 완성도입니다. 학교와 상업시설이 채워지는 속도가 값을 끌어올리는 축입니다.
변수는 물량입니다. 검단신도시에서는 신규 공급이 계속 이어지고 있습니다. 2029년 입주 시점에 주변에서 비슷한 연식의 물량이 함께 나온다면 희소성이 옅어집니다.
한 가지 더 볼 것은 이 무순위 자체입니다. 452세대가 한 번에 나왔다는 사실은 정규에서 시장이 이 값을 충분히 받아들이지 않았다는 신호로도 읽힙니다.
비교단지
잣대는 검단신도시 안의 신축입니다. 국토부 실거래 최근 12개월로 봤고, 숫자는 아래 표에 정리했습니다.
84형은 폭이 넓습니다. 위로는 7억대, 아래로는 5억대입니다. 같은 검단 안에서도 2억 넘게 갈립니다.
59형은 다릅니다. 위아래가 1억 안쪽으로 붙어 있습니다. 값이 촘촘하다는 것은 잣대로 삼기 좋다는 뜻입니다.
| 84형 위, 푸르지오더베뉴 | 중위7.18억2021년 준공, 73건 |
| 84형 위, 호반써밋1차 | 중위7.09억2021년 준공, 64건 |
| 84형 아래, 신안인스빌 | 중위5.10억2022년 준공, 57건 |
| 59형 위, 모아엘가그랑데 | 중위5.70억2023년 준공, 63건 |
| 59형 아래, 우미린파크뷰2 | 중위4.75억2023년 준공, 50건 |
분석
셈을 놓습니다. 59형과 84형의 답이 갈립니다.
59형 4.568억에서 4.874억은 검단 59형 실거래 하단인 우미린파크뷰2단지 4.75억과 거의 같은 줄입니다. 상단인 모아엘가그랑데 5.70억과는 8,000만원에서 1.13억 아래입니다. 그런데 받는 물건은 2029년 12월 입주 신축이고, 비교 대상은 2022년에서 2023년 준공입니다. 연식이 6년에서 7년 앞서는 신축을 구축 하단 값에 받는 셈이라 마진이 섭니다.
84형은 다릅니다. 6.0억에서 6.5억이라는 값은 검단 84형 실거래의 한가운데입니다. 상위 단지인 푸르지오더베뉴 7.18억과 호반써밋1차 7.09억보다는 6,000만원에서 1.1억 아래이지만, 하위 단지인 신안인스빌 5.10억과 모아미래도 5.60억보다는 위입니다.
그러니 84형의 답은 어느 줄을 잣대로 삼느냐에 달렸습니다. 상위 신축을 기준으로 보면 마진이 있고, 검단 84형 전체 중위를 기준으로 보면 사실상 제값입니다.
한 가지 더 얹어야 할 것이 있습니다. 이 값은 발코니 확장과 취득세를 뺀 금액입니다. 확장비가 붙으면 84형은 실질적으로 6.5억을 넘어가는 구간이 생깁니다. 그 지점에서는 검단 84형 상위 단지와의 격차가 상당히 줄어듭니다.
| 59형 4.568억에서 4.874억 | 검단 59형 하단 4.75억과 같은 줄상단 5.70억보다 최대 1.13억 아래 |
| 84형 6.0억에서 6.5억 | 상위 7.09억에서 7.18억보다 아래하위 5.10억에서 5.60억보다 위 |
| 연식 차이 | 2029년 12월 입주비교 단지는 2021년에서2023년 |
| 빠진 비용 | 발코니 확장, 추가선택품목, 취득세 별도 |
청약전략
청약자격
무순위 사후 접수라 청약통장이 필요하지 않습니다. 가점도 보지 않습니다.
다만 무순위는 회차마다 거주지 요건과 주택 소유 요건이 달라집니다. 이번 공고문에 적힌 신청 자격을 직접 확인하고 넣으시는 편이 안전합니다.
452세대라는 물량은 무순위 치고 큰 편입니다. 경쟁률이 낮게 나올 가능성이 있고, 그만큼 동호수를 고를 여지가 생깁니다.
제한사항
| 규제지역 | 비투기과열지구, 비청약과열지역 |
| 분양가 상한제 | 적용 주택, 공공택지 |
| 구분 | 무순위 사후 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 입주 | 2029년 12월 예정 |
수도권 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 규제지역에 걸리는 대출 축소와 실거주 의무는 적용되지 않습니다.
분양가 상한제 적용 주택입니다. 공고문은 이 단지의 분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 80% 이상으로 책정됐다고 적었습니다.
전매제한과 거주 의무의 구체적인 기간은 공고문에 적혀 있습니다. 무순위는 회차마다 조건이 달라지므로 이번 공고문의 해당 항목을 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
대출조건
2029년 12월 입주라 잔금까지 3년 4개월이 남았습니다. 그동안 중도금 60%를 여섯 번에 나눠 냅니다.
중도금은 사업주체와 협약을 맺은 대출기관을 통해 낼 수 있습니다. 다만 대출이 안 되면 본인이 직접 납부해야 하고, 미납하면 연체료가 붙거나 계약이 해제될 수 있습니다.
잔금 시점의 금리와 규제는 지금 알 수 없습니다. 7월에 기준금리가 2.75%로 올랐고 방향이 위로 돌아섰습니다. 잔금 계획은 현재 금리를 그대로 옮겨 적기보다 여유를 얹어 잡아 두는 편이 안전해 보입니다.
84형 6.5억이면 수도권 주택담보대출 한도 6억에 근접하는 금액대입니다. 자기 자금 비중을 미리 계산해 두시면 좋겠습니다.
전략
이 물건에서 계산이 가장 선명한 쪽은 59형입니다. AB23블록에 29세대뿐이라 물량이 적습니다. 59형을 볼 생각이라면 여기가 우선순위입니다.
84형은 판단이 갈립니다. 검단 84형 상위 단지 값을 잣대로 보고 3년 뒤 신축 프리미엄을 기대한다면 넣을 만한 자리이고, 검단 전체 중위를 기준으로 본다면 굳이 3년 4개월을 기다릴 이유가 옅어집니다.
84형을 본다면 층을 보는 편이 낫습니다. 1층과 21층 이상의 차이가 4,480만원인데, 나중에 팔 때의 층별 가격차는 그보다 크게 벌어지는 경우가 많습니다.
452세대가 한꺼번에 나왔다는 사실 자체도 재료입니다. 이번에 다 소화되지 않으면 다음 회차가 또 나올 가능성이 있습니다. 급하지 않다면 이번 결과를 보고 다음을 노리는 선택지도 남아 있습니다.
주의사항
접수는 8월 12일 하루입니다. 발표 8월 18일, 계약 8월 23일에서 24일로 일정이 촘촘합니다. 계약금 10%를 그 안에 준비할 수 있는지 먼저 보셔야 합니다.
분양가에 발코니 확장과 추가선택품목, 취득세가 들어 있지 않습니다. 이 항목을 얹으면 84형은 실질 총액이 6.5억을 넘어가는 구간이 생깁니다.
입주가 2029년 12월입니다. 3년 4개월 뒤의 시장은 지금 알 수 없습니다. 이 글의 마진 계산은 오늘의 실거래를 기준으로 한 것이고, 그때의 값이 아닙니다.
동호수는 공고문 잔여세대 내역에서 확인해야 합니다. 무순위에 남은 자리는 사정이 있는 동호수일 가능성이 있습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
