APT margin 무순위 줍줍
8.12 줍줍! 드파인 아르티아 15세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 동작구 노량진동 드파인 아르티아입니다. 노량진2재정비촉진구역 재개발 단지이고, 무순위 15세대가 8월 12일 하루 접수합니다.
값부터 말씀드리면 만만한 금액이 아닙니다. 84형이 25.30억에서 27.18억, 109형이 29.50억에서 30.60억입니다. 서울 강남권이 아닌 자리에서 84형 25억대가 나온 물건입니다.
최초 입주자모집공고일은 6월 19일이었습니다. 두 달이 채 안 돼 15세대가 무순위로 돌아왔습니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 동작구 노량진동 312-75번지 일대노량진2재정비촉진구역 |
| 구분 | 무순위 사후 접수. 청약홈2026년 8월 12일 하루 |
| 물량 | 15세대. 84A11세대84B19세대109A15세대 |
| 분양가 | 84형25.30억에서 27.18억109형29.50억에서 30.60억 |
| 일정 | 공고8.7접수8.12발표8.18계약8.25 |
| 입주 | 2029년 11월 예정 |
노량진뉴타운의 한 축입니다. 노량진2재정비촉진구역 주택재개발정비사업으로 짓습니다. 사업주체가 조합이고 시공은 SK에코플랜트입니다.
이 단지는 분양가 상한제 미적용입니다. 공고문도 상기 공급금액은 분양가 자율화에 따라 주택형별, 구조별, 층별에 차등을 두어 책정한 금액이라고 적었습니다. 값을 누르는 장치가 없다는 뜻입니다.
입주는 2029년 11월입니다. 지금 계약하면 3년 3개월을 기다립니다.
15세대라는 물량은 작습니다. 84B1이 9세대로 가장 많고 109A1이 5세대, 84A1이 1세대입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면은 84A1과 84B1, 109A1 세 가지입니다. 84A1은 전용 84.8554, 84B1은 84.0000입니다.
109A1은 전용 109.8652입니다. 이 단지에서 가장 큰 면적이고 5세대가 나왔습니다.
109형 평면도는 이 글에 싣지 않았습니다. 공식 도면을 확보하지 못했습니다. 청약홈 공고문에서 확인하실 수 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A1 1세대 | 25.30억에서 26.15억 |
| 84B1 9세대 | 26.60억에서 27.18억 |
| 109A1 5세대 | 29.50억에서 30.60억 |
| 납부 | 계약금10%1차 5,000만원 정액중도금60%잔금30% |
| 입주 | 2029년 11월 예정 |
가격표를 폅니다. 84A1은 101동 303호가 25.30억이고 위층이 26.15억입니다. 84B1은 26.60억에서 27.18억 사이입니다.
같은 84형인데 A1과 B1이 갈립니다. B1이 대체로 위에 있습니다. 전용면적은 A1이 84.8554로 오히려 조금 넓은데 값은 B1이 높습니다. 향과 동 위치가 값을 정했다는 뜻입니다.
109형은 29.50억에서 30.60억입니다. 101동 1105호가 30.60억으로 가장 높습니다.
납부는 계약금 10%에 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 계약금 가운데 1차가 5,000만원 정액이고 나머지가 2차입니다. 84형 기준으로 계약금 총액이 2.5억을 넘습니다.
값에는 소유권이전등기 비용과 통합취득세가 들어 있지 않습니다. 발코니 확장과 추가선택품목도 별도입니다. 25억대 물건이면 취득세만으로도 상당한 금액이 붙습니다.
입지조건
노량진동은 한강 남쪽, 여의도 건너편입니다. 위치로만 보면 서울에서 좋은 축에 속합니다.
철도는 1호선과 9호선 노량진역입니다. 9호선 급행을 타면 여의도와 강남 접근이 빠릅니다. 1호선으로는 서울역 방면이 열립니다.
노량진뉴타운은 여러 구역이 함께 움직이는 대규모 재개발입니다. 구역들이 순차로 입주하면 일대의 모습이 크게 바뀝니다. 다만 그 과정에서 이주 수요가 인근 전월세를 밀어 올리는 구간도 함께 지나갑니다.
동작구는 규제지역 여부와 대출 조건이 그때그때 달라지는 지역입니다. 공고문의 해당 항목을 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
호재
재료는 노량진뉴타운 전체의 완성입니다. 구역이 하나씩 새 아파트로 바뀌면 일대의 기준값이 함께 올라가는 구조입니다.
여의도 접근성도 축입니다. 9호선 급행으로 몇 정거장이라는 위치는 값에 반영되는 요소입니다.
다만 이 재료들은 이미 분양가에 상당 부분 들어가 있다고 보는 편이 맞습니다. 동작구 기존 실거래보다 훨씬 위에 값이 매겨진 이유가 여기 있습니다.
비교단지
잣대를 놓습니다. 국토부 실거래 최근 12개월로 동작구 84형을 봅니다.
가장 높은 축이 e편한세상상도노빌리티로 38건에 중위 19.95억입니다. 2018년 준공이고 범위는 17.65억에서 22.70억입니다.
그다음이 힐스테이트 상도 프레스티지 16.90억, 힐스테이트 상도 센트럴파크 18.11억, 래미안상도3차 16.23억입니다. 사당롯데캐슬골든포레는 2021년 준공으로 42건에 중위 15.39억입니다.
같은 노량진동의 신동아리버파크는 36건에 중위 15.70억입니다. 2001년 준공입니다.
109형은 거래가 얇습니다. 12개월 동안 42건뿐입니다. 이수힐스테이트가 8건에 중위 23.50억으로 가장 높고 2013년 준공입니다. 상도역롯데캐슬파크엘이 2건에 21.30억이고 2021년입니다.
| 동작 84형 최고, e편한세상상도노빌리티 | 38건 중위19.95억범위17.65억에서 22.70억2018년 |
| 동작 84형, 힐스테이트 상도 센트럴파크 | 42건 중위 18.11억, 2012년 |
| 동작 84형, 힐스테이트 상도 프레스티지 | 37건 중위 16.90억, 2013년 |
| 동작 84형 신축, 사당롯데캐슬골든포레 | 42건 중위 15.39억, 2021년 |
| 노량진동 84형, 신동아리버파크 | 36건 중위 15.70억, 2001년 |
| 동작 109형 최고, 이수힐스테이트 | 8건 중위 23.50억, 2013년 |
| 동작 109형 신축, 상도역롯데캐슬파크엘 | 2건 21.30억, 2021년 |
분석
셈을 놓습니다. 결과가 분명합니다.
84형 분양가 25.30억에서 27.18억은 동작구 84형 최고 실거래인 e편한세상상도노빌리티 중위 19.95억보다 5.35억에서 7.23억 위에 있습니다. 그 단지의 최고 거래인 22.70억과 비교해도 2.6억에서 4.48억 위입니다.
같은 노량진동의 신동아리버파크 15.70억과 견주면 9.6억에서 11.48억 차이입니다. 연식이 스물다섯 해 앞선 구축이라 그대로 대기는 어렵지만, 동네의 기준값이 어디쯤인지는 보여 줍니다.
109형도 마찬가지입니다. 29.50억에서 30.60억은 동작구 109형 최고인 이수힐스테이트 23.50억보다 6억에서 7.1억 위입니다.
그러니 지금 실거래를 잣대로 삼으면 마진이 서지 않습니다. 오늘의 동작구 값으로는 설명되지 않는 가격입니다.
반론도 적어 둡니다. 비교 대상들이 대부분 2012년에서 2021년 준공이고 이 단지는 2029년 11월 입주입니다. 노량진뉴타운이 완성되면 이 자리의 기준값 자체가 지금과 달라질 수 있습니다. 다만 그 차이를 5억에서 7억으로 잡을 근거는 지금 실거래 안에 없습니다. 그 부분은 기대이지 계산이 아닙니다.
| 84형 25.30억에서 27.18억 | 동작 84형 최고 중위 19.95억보다 5.35억에서 7.23억 위 |
| 84형과 동작 최고 거래 22.70억 | 2.6억에서 4.48억 위 |
| 109형 29.50억에서 30.60억 | 동작 109형 최고 23.50억보다 6억에서 7.1억 위 |
| 노량진동 신동아리버파크 15.70억 | 84형 기준 9.6억에서 11.48억 차이 |
| 분양가 상한제 | 미적용, 값을 누르는 장치 없음 |
청약전략
청약자격
무순위 사후 접수라 청약통장이 필요하지 않습니다.
다만 무순위는 회차마다 신청 자격이 달라집니다. 거주지 요건과 주택 소유 요건을 이번 공고문에서 직접 확인하시는 편이 안전합니다.
15세대라 물량이 작습니다. 값이 높아 경쟁이 몰리지 않을 수는 있지만, 서울 재개발 신축이라는 점 때문에 수요가 붙는 경우도 있습니다.
제한사항
| 분양가 상한제 | 미적용 |
| 구분 | 무순위 사후 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 중도금 | 60%, 대출 협약 기관 이용 가능 |
| 입주 | 2029년 11월 예정 |
분양가 상한제가 적용되지 않는 주택입니다. 값이 시세 대비 눌려 있지 않다는 뜻이고, 실제 가격표가 그 사실을 보여 줍니다.
전매제한과 거주 의무의 구체적인 기간은 공고문에 적혀 있습니다. 무순위는 회차마다 조건이 바뀌므로 이번 공고문의 해당 항목을 직접 보셔야 합니다.
공고문은 2025년 10월 15일 발표된 주택시장안정화 대책 방안에 따라 잔금대출의 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 규제가 강화됐다는 점을 명시했습니다. 입주 시점의 개인별 대출 한도가 줄어들 수 있다는 안내입니다.
대출조건
84형 25억대 기준으로 계약금 10%가 2.5억을 넘습니다. 이 금액을 8월 25일까지 준비할 수 있는지가 첫 관문입니다.
중도금 60%는 15억 안팎입니다. 사업주체와 협약을 맺은 기관을 통해 대출을 받을 수 있지만, 세부 일정은 별도 안내라고만 적혀 있습니다.
잔금 30%는 7.5억 이상입니다. 수도권 주택담보대출 한도가 6억으로 걸려 있어, 잔금 전액을 대출로 채우는 구조는 성립하기 어렵습니다.
정리하면 이 물건은 자기 자금 비중이 매우 높아야 접근 가능한 자리입니다. 총액 25억대에서 대출로 채울 수 있는 몫이 제한적이라는 점을 먼저 계산해 두셔야 합니다.
입주가 2029년 11월이라 그 시점의 규제와 금리는 지금 알 수 없습니다. 공고문이 명시한 대로 한도가 더 줄어들 여지도 있습니다.
전략
값으로 이기는 자리가 아닙니다. 지금 동작구 실거래로는 5억에서 7억이 위에 있습니다.
그래도 볼 이유가 있다면 세 가지 정도입니다. 노량진뉴타운 완성 이후의 기준값 상승을 길게 보는 경우, 여의도와 강남 접근성이 필요한 실거주인 경우, 그리고 서울 신축 대단지 물량 자체가 귀한 국면이라는 점입니다.
반대로 접어야 할 이유도 분명합니다. 3년 3개월을 기다리는 동안 자금이 묶이고, 그 값이 회수되려면 입주 시점에 동작구 84형 기준값이 25억을 넘어야 합니다. 지금 최고 실거래가 22.70억이니 상당한 상승을 전제로 하는 계산입니다.
실거주 목적이고 자금에 여유가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다. 다만 이 사이트가 재는 안전마진 기준으로는 지금 값에서 마진이 나오지 않습니다.
주의사항
접수는 8월 12일 하루이고 계약은 8월 25일입니다. 계약금 2.5억 이상을 그 안에 준비할 수 있는지 먼저 보셔야 합니다.
분양가에 소유권이전등기 비용과 통합취득세가 들어 있지 않습니다. 25억대 물건의 취득세는 작지 않은 금액입니다.
109형 평면도는 이 글에 없습니다. 공식 도면을 확보하지 못해 싣지 않았습니다.
이 글의 마진 계산은 오늘의 동작구 실거래를 기준으로 한 것입니다. 2029년 11월의 값이 아닙니다. 그 사이의 변화는 이 계산에 들어 있지 않습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
