APT margin 무순위 줍줍
7.21 줍줍! 호반써밋 첨단3지구 A7 무순위 154세대, 분양가 평면도 안전마진 (6.2대 1 마감 뒤 43%가 미계약)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광주연구개발특구 첨단3지구 A7블록, 호반써밋 첨단3지구의 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 21일 화요일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 24일, 서류접수와 계약이 7월 27일에서 28일입니다. 행정구역으로는 이달 출범한 전남광주통합특별시 북구 월출동입니다.
성적표의 앞뒤가 다른 단지입니다. 지난달 정규에서 견본주택에 사흘간 2만 1천명이 몰렸고, 1순위가 6.2대 1로 마감됐습니다(보도 기준). 그런데 이달 초 정당계약이 끝나자 356세대 중 154세대, 43%가 무순위로 돌아왔습니다. 접수의 열기와 계약의 계산이 달랐던 겁니다.
가격표는 상한제로 눌린 84 단일 구성입니다. 기준층 5.43억이 강 건너 신용동의 2024년식 신축 실거래와 같은 줄이고, 첨단 코어인 쌍암동 신축보다는 1억 아래입니다. 월출동이라는 새 주소가 어느 줄을 받을 자리인지, 전매 1년짜리 계산서를 폅니다.
청약개요
| 위치 | 광주연구개발특구 첨단3지구 A7블록 (전남광주통합특별시 북구 월출동) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 동호수 배정, 예비 900%) |
| 잔여 | 154세대 (84A 128, 84B 26) |
| 분양가 | 84A 4.94억에서 5.43억, 84B 5.05억에서 5.37억 (층별, 발코니 별도) |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제지역이지만 분양가상한제 적용, 전매 1년 (2026.6.25 기산), 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 20층 5개동 356세대 (84A 262, 84B 94), 호반건설 시공, 입주 2028.09 |
| 일정 | 접수 7.21 (하루), 발표 7.24, 서류와 계약 7.27에서 28 |
호반써밋 첨단3지구 A7블록은 지하 1층에서 지상 20층, 5개동 356세대입니다. 전용 84 두 타입뿐인 국평 단일 단지로, 84A가 262세대, 84B가 94세대입니다. 사업주체는 첨단678피에프브이, 시공은 호반건설이고 입주는 2028년 9월 예정입니다. 대형 평형의 A8블록 449세대와 함께 805가구로 나온 분양이었습니다.
자리가 이 단지의 본질입니다. 첨단3지구는 광주연구개발특구에 조성되는 신규 택지로, AI 집적단지와 함께 8천 가구 규모의 주거단지가 계획돼 있습니다(보도 기준). 보도된 분양 라인업에서 첫 순서로 나온 아파트가 이 단지입니다. 새 지구의 첫 분양은 늘 같은 거래를 요구합니다. 인프라가 없는 오늘의 불편을 받고, 지구가 완성된 내일의 가격을 기다리는 겁니다.
정규 성적은 겉으로 나쁘지 않았습니다. 6월 17일 1순위에서 A7이 6.2대 1로 마감됐고, 대형 A8도 1.1대 1로 순위 내 마감이었습니다(보도 기준). 정당계약은 7월 6일에서 8일이었습니다.
그 계약의 결과가 이번 154세대입니다. 84A는 262세대 중 128세대(49%), 84B는 94세대 중 26세대가 돌아왔습니다. 공고문대로 1순위와 2순위에서 마감된 주택형이라 계약하면 유주택 간주가 붙는 물량인데, 정작 당첨자의 절반 가까이가 그 계약서를 안 썼습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84A(전용 84.9286)는 판상형 4베이입니다. 거실과 침실 셋이 전면에 나란히 서는 국평의 정석 평면이라 흠잡을 데가 없습니다. 84B(전용 84.9682)는 현관 복도에 팬트리를 끼운 변형 평면으로, 알파룸이 침실 사이에 들어갑니다.
층 구성이 이 공고의 특징입니다. 84A 잔여 128세대 중 95세대가 5층 이상 기준층이고, 1층부터 4층까지 저층은 33세대입니다. 84B도 26세대 중 15세대가 기준층입니다. 저층 소진이 덜 된 게 아니라 기준층이 통째로 남은 그림이라, 추첨에서 층 운이 나쁠 확률 자체는 낮은 편입니다.
발코니 확장은 84A 919만원, 84B 1,204만원 별도입니다. 이 단지 분양대금에는 마이너스 옵션 품목이 포함돼 있고 옵션을 뺄지는 계약자 선택입니다. 확장 계약금 10%는 계약 때, 중도금 20%는 올해 11월 3일에 본계약 중도금과 같이 나갑니다.
배치는 701동에서 705동 다섯 동이 물길을 끼고 남향 위주로 앉습니다. 동 간격은 배치도 기준 무난한 수준이고, 동호수는 부동산원 무작위 추첨으로 받습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가 (128세대) | 1층 4.94억 (4세대) / 2층 5.10억 (8) / 3층 5.21억 (9) / 4층 5.32억 (12) / 기준층 5.43억 (95) |
| 84B 층별 분양가 (26세대) | 2층 5.05억 (3세대) / 3층 5.16억 (4) / 4층 5.27억 (4) / 기준층 5.37억 (15) |
| 발코니 확장 (별도) | 84A 919만 / 84B 1,204만 (계약 시 10%, 중도금 20% 2026.11.3, 잔금 70%) |
| 납부 일정 | 계약금 5% (1차 1,000만 계약 시, 2차 30일 내), 중도금 60% 6회 10%씩 (2026.11.3부터 2028.5.3), 잔금 35% 입주지정일 |
| 3.3㎡당 평균 | 1,500만원대 (분양가상한제, 보도 기준) |
84A는 1층 4.94억에서 기준층 5.43억까지 다섯 단입니다. 잔여 128세대 중 95세대가 기준층이라 5.43억이 이 공고의 대표 숫자입니다. 확장 919만원을 얹으면 실부담 5.522억입니다.
84B는 2층 5.05억에서 기준층 5.37억입니다. 표시가는 84A보다 싼데 확장비가 285만원 비싸, 기준층 실부담은 5.49억으로 간격이 300만원대까지 좁혀집니다. 상한제에 따라 층별로 적정 조정된 가격이라고 공고문에 적혀 있습니다.
납부 속도는 표준형입니다. 계약금 5%가 1차 1,000만원 정액과 30일 내 잔여로 나뉘고, 중도금 60%는 10%씩 여섯 번입니다. 84A 기준층이면 회당 5,430만원이고, 1회차가 계약 석 달 뒤인 올해 11월 3일에 옵니다.
잔금 35%는 1.9억으로 2028년 9월 입주지정일입니다. 중도금의 금융조건은 공고문에 없어 아래 대출조건에서 따로 적습니다.
입지조건
첨단3지구는 기존 첨단1지구와 2지구에 이어 붙는 확장 택지입니다. GIST와 광주테크노파크 등 23개 기술지원기관이 2킬로미터 안에 있다는 게 지구의 세일즈 포인트이고(보도 기준), 생활은 당분간 강 건너 신용동과 쌍암동의 기존 첨단 상권을 빌려 쓰는 구조입니다.
다만 오늘의 월출동은 조성 중인 땅입니다. 학교도 상가도 지구 계획 위에 있고, 입주하는 2028년 9월에 무엇이 먼저 열려 있을지는 지금 확정할 수 없습니다. 첫 입주 단지의 초기 공백기를 몇 년 치를 각오는 필요합니다.
견본주택이 단지에서 먼 서구 마륵동 164-11에 있다는 점도 적어 둡니다. 계약하러 가기 전에 현장과 견본주택이 다른 곳이라는 걸 알고 동선을 짜야 합니다.
호재
재료는 AI로 모입니다. 첨단3지구에는 국가AI데이터센터가 2023년 완공돼 이듬해부터 본격 가동 중이고, 인공지능 영재고가 2027년 3월 개교를 목표로 오룡동에 추진되고 있습니다(보도 기준). 통합특별시 출범 이후 첫 대형 택지라는 상징성도 있습니다.
반대쪽 재료는 후속 공급입니다. 보도된 올해 라인업만 해도 이달 제일풍경채 A6블록 638가구, 10월 힐스테이트 첨단센트럴 1,520가구와 첨단 제일풍경채 2,400여 가구가 줄 서 있습니다. 지구 전체 8천 가구가 이 단지 입주 전후로 계속 쏟아진다는 뜻입니다. 광주 미분양은 5월 말 1,259가구로 6개월째 줄고 있다는 통계도 함께 적습니다(보도 기준).
저희 계산에는 어느 쪽도 넣지 않았습니다. 지금 찍혀 있는 실거래만 씁니다.
비교단지
가장 가까운 비교선은 강 건너 신용동입니다. 힐스테이트 신용 더리버(2024년식)의 84는 최근 12개월 실거래 39건이 4.08억에서 6.5억, 중위 5.6억입니다. 층과 조망에 따라 진폭이 큰 단지인데, 지난달에만 8건이 거래되며 기준층 몸통이 5.5억에서 6.05억에 서 있습니다. 같은 신용동의 첨단2지구 중흥에스클래스(2015년식)는 28건에 중위 4.98억입니다.
첨단 코어인 쌍암동은 한 체급 위입니다. 힐스테이트 리버파크(2019년식)의 84가 12개월 64건에 중위 6.5억, 최고 7.65억이고, 힐스테이트 첨단(2024년식)은 거래가 5건으로 얇지만 최근 석 달에 6.5억(27층)과 6.98억(22층)이 찍혔습니다.
아래쪽에는 용두동이 있습니다. 2024년식 센트럴시티 서희스타힐스가 10건에 중위 4.53억, 2020년식 첨단 진아리채가 32건에 중위 4.28억입니다. 첨단 생활권 안에서도 동별로 국평 시세가 2억 넘게 갈라져 있고, 월출동은 아직 실거래가 한 건도 없는 새 주소입니다. 이 단지가 그 첫 기준이 됩니다.
| 힐스테이트 신용 더리버 84 (2024, 신용동) | 12개월 39건, 중위 5.6억 (최근 기준층 5.6억에서 6.05억) |
| 첨단2지구 중흥에스클래스 84 (2015, 신용동) | 12개월 28건, 중위 4.98억 |
| 힐스테이트 리버파크 84 (2019, 쌍암동) | 12개월 64건, 중위 6.5억, 최고 7.65억 |
| 힐스테이트 첨단 84 (2024, 쌍암동) | 12개월 5건, 최근 6.5억과 6.98억 |
| 호반써밋 A7 84A 분양가 | 4.94억에서 5.43억 (+확장 0.092억) |
분석
신용동 잣대로 재면 마진이 얇게 섭니다. 84A 기준층 실부담 5.522억은 신용 더리버 중위(5.6억)와 사실상 같은 줄이고, 최근 기준층 거래(5.6억에서 6.05억)와 견주면 0.1억에서 0.5억 아래입니다. 2년 뒤 신축을 오늘 신축 값으로 받는 정도의 계산입니다.
쌍암동 잣대라면 1억 안팎 아래라 그림이 커지는데, 저희는 그 잣대를 아직 쓰지 않겠습니다. 월출동은 상권도 학교도 조성 전인 새 주소라, 완성된 첨단 코어의 시세를 오늘 기준으로 받는 자리가 아닙니다. 1순위 6.2대 1과 43% 미계약이 공존한 건, 시장도 이 단지의 좌표를 신용동 아래 어디쯤으로 계산하고 있다는 정황입니다.
대신 이 물건은 조건이 가볍습니다. 전매제한이 1년이라 내년 6월 25일이면 분양권 전매가 열리고, 거주의무도 없습니다. 저층이 걸리면 계산이 또 다릅니다. 1층 4.94억에 확장을 얹은 5.03억은 11년차 중흥에스클래스 중위(4.98억)와 같은 값에 2028년 신축을 받는 숫자입니다.
| 비교단지 | 힐스테이트 신용 더리버 84 (2024년식, 신용동) / 힐스테이트 리버파크 84 (2019년식, 쌍암동) |
| 비교가치 | 신용동 중위 5.6억 (최근 기준층 5.6억에서 6.05억) / 쌍암동 중위 6.5억 |
| 이번 실부담 (84A 기준층, 확장 포함) | 5.522억 (공급가 5.43억 + 확장 919만) |
| 안전마진 | 얇음 (신용동 신축과 같은 줄, 쌍암동 대비 1억 아래, 월출동 자체 실거래 없음) |
청약전략
청약자격
자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일(7월 16일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가능하고, 계속 90일을 넘긴 해외 체류자도 국내 거주로 인정되지 않습니다.
막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨 제한기간 중인 사람, 공급질서 교란 제한기간 중인 사람입니다. 지난달 정규에서 계약을 접은 당사자들은 이번 판에 다시 못 들어옵니다.
신청은 1인 1건이고, 당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨입니다. 예비입주자를 공급 세대수의 900%(1,386명)까지 뽑고, 예비 동호 배정은 7월 29일 수요일 10시까지 견본주택 입장을 마쳐야 받을 수 있습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (통합특별시 북구) |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 전매 제한 | 1년 (최초 발표 2026.6.25 기산, 2027.6.25까지) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
상한제 단지인데 제한이 가볍다는 게 이 물량의 특징입니다. 거주의무가 없고, 전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 1년이라 내년 6월 25일이면 끝납니다. 입주 2년 전에 분양권 출구가 열리는 셈이라, 같은 상한제인 평택 고덕 물량(전매 3년, 거주의무 3년)과는 성격이 완전히 다릅니다.
유일한 비용은 유주택 간주입니다. 이번 물량은 정규에서 경쟁이 발생해 마감됐던 주택형이라, 계약하고 분양권을 쥐는 순간 향후 청약에서 주택 소유자로 계산됩니다. 무주택 자격이 남아 있는 세대라면 그 값을 치를 단지인지가 본질적인 질문입니다.
통합특별시 북구는 주택매매 계약의 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서 제출을 의무화하고 있습니다. 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 미비의 과태료는 계약자 책임이라고 공고문에 명시돼 있습니다.
대출조건
중도금 대출 알선이나 이자 조건 문구가 이번 공고문에는 없습니다. 10%씩 여섯 번, 84A 기준층 기준 회당 5,430만원의 조달 방법은 계약 전에 은행과 사업주체에 직접 확인해야 합니다. 1회차가 올해 11월 3일이라 준비 시간이 석 달 남짓입니다.
계약금은 5%로 가볍습니다. 1차 1,000만원에 나머지 1,715만원(84A 기준층)이 30일 안입니다. 발코니 확장 계약금 91만 9천원도 계약 때 같이 나갑니다.
잔금 35%는 2028년 9월, 84A 기준층 기준 1.9억입니다. 거주의무가 없으니 입주 때 전세를 놓아 잔금을 맞추는 경로가 열려 있는데, 그 전세가는 입주장이 겹치는 첨단3지구 후속 단지들의 물량이 정합니다. 전세 잔금 계획이라면 보수적으로 잡아야 합니다.
전략
기준층이 몸통이라 시나리오는 단순합니다. 128세대 중 95세대가 5.43억이니, 당첨되면 실부담 5.52억이 기본값이라고 놓고 판단하면 됩니다. 그 값이면 신용동 2024년식과 같은 줄입니다. 저층 33세대가 걸리면 5.0억에서 5.4억, 계산이 훨씬 가벼워집니다.
무주택 자격의 사용처 문제가 남습니다. 같은 날 평택 고덕 우미린 192세대도 무순위를 받는데, 그쪽은 거주의무 3년의 실거주 전용이고 이쪽은 전매 1년의 가벼운 조건입니다. 마진의 크기는 고덕이, 조건의 가벼움은 첨단이 앞섭니다.
광주 실수요라면 순서를 정직하게 놓겠습니다. 오늘 입주 가능한 신용 더리버 실거래(중위 5.6억)와 2년 뒤 입주하는 이 분양권(5.52억)이 같은 값이니, 통상은 실물이 먼저입니다. 이 단지를 고른다면 그 근거는 AI 특구가 완성된 뒤의 첨단3지구를 사는 것이고, 그 값은 아직 실거래에 없습니다. 미래를 얼마로 쳐 줄지는 각자의 몫으로 남깁니다.
주의사항
이 공고는 2026년 6월 5일 최초 공고(주택관리번호 2026000242)를 준용합니다. 분양대금에 마이너스 옵션 품목이 포함돼 있고, 유상옵션과 마감재 세부는 최초 공고문과 견본주택에서 직접 확인해야 합니다.
서류접수와 계약이 7월 27일과 28일 이틀, 10시부터 16시입니다. 장소는 서구 마륵동 164-11 견본주택이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 무통장 입금을 준비해야 합니다. 1일 이체 한도 확인과 입금자명 동호수 기재까지가 절차입니다.
당첨 결과는 발표일인 7월 24일 8시부터 문자와 청약홈으로 확인합니다. 안내 문자에 링크는 없으니 링크 달린 문자는 스미싱입니다. 접수 당일 17시 30분이 지나면 어떤 사유로도 신청 취소가 안 되고, 기간 내 미계약은 당첨 포기로 처리됩니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
