APT margin 무순위 줍줍
7.21 줍줍! 평택 고덕 우미린 프레스티지 무순위 192세대, 분양가 평면도 안전마진 (1년차 자이가 5.2억인 동네의 5.9억)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 평택 고덕국제화계획지구 Abc-36블록, 고덕 우미린 프레스티지의 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 21일 화요일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 24일, 계약은 7월 31일입니다. 전국 무주택세대구성원이면 통장 없이 넣을 수 있습니다.
규모가 만만치 않습니다. 743세대 중 192세대, 4분의 1이 무순위로 나왔습니다. 공고문은 이번 다섯 타입 모두 최초 공고에서 1순위와 2순위 청약이 마감됐던 주택형이라고 적고 있습니다. 접수는 채워졌는데 계약서 앞에서 192세대가 돌아선 겁니다.
가격표는 분양가상한제로 눌러 놓은 숫자입니다. 84A 기준층 5.873억이 위로는 2023년식 풍경채 실거래보다 1억 아래, 아래로는 2025년식 자이센트로 실거래보다 0.7억 위에 서 있습니다. 어느 쪽이 이 단지의 잣대인지, 그리고 거주의무 3년이 그 계산을 어떻게 바꾸는지가 이 글의 주제입니다.
청약개요
| 위치 | 평택시 고덕국제화계획지구 내 Abc-36블록 (고덕동, 고덕국제신도시) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 동호수 배정, 예비 900%) |
| 잔여 | 192세대 (84A 114, 94AT 1, 94BT 5, 94DT 4, 101A 68) |
| 분양가 | 84A 5.285억에서 5.873억, 94 5.41억에서 5.88억, 101A 6.102억에서 6.78억 (층별, 발코니 별도) |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제지역이지만 분양가상한제 적용, 전매 3년 (2026.6.23 기산), 거주의무 3년 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 20층 11개동 743세대, 사업주체 겸 시공 우미건설과 지에스건설, 이에스아이, 입주 2028.12 |
| 일정 | 접수 7.21 (하루), 발표 7.24, 서류 7.26에서 27, 계약 7.31 (하루) |
고덕 우미린 프레스티지는 고덕국제신도시 Abc-36블록에 들어서는 743세대입니다. 지하 2층에서 지상 20층 11개동이고, 사업주체 겸 시공사가 우미건설과 지에스건설, 이에스아이 세 회사로 묶여 있습니다. 입주는 2028년 12월 예정입니다.
정규 청약은 지난달이었습니다. 공고가 6월 5일, 청약이 6월 중순, 발표가 6월 23일이었고, 특별공급은 335가구 모집에 174건이 들어와 소진율 51.9%에 그쳤습니다(보도 기준). 84 평균 분양가는 5.76억, 3.3㎡당 1,731만원으로 직전 고덕 분양보다 평당 60만원쯤 높다는 평가가 따라붙었습니다.
그리고 7월 초 정당계약이 끝난 결과가 이번 공고입니다. 공고문 문구대로면 다섯 타입 전부 순위 내 마감이었는데, 계약까지 간 세대를 빼고 192세대가 남았습니다. 접수의 열기와 계약의 계산이 달랐다는 게 숫자로 확인된 셈입니다.
물량의 몸통은 국민평형과 대형입니다. 84A가 114세대로 이번 공급의 6할이고, 101A가 68세대로 그 다음입니다. 94 계열 세 타입은 합쳐 10세대뿐입니다. 84A는 3601동부터 3611동까지 11개동 전체에 퍼져 있고, 층도 1층부터 20층까지 걸쳐 있어 어느 호실이 걸리느냐가 계산을 좌우합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 물량의 중심인 84A는 전용 84.9343입니다. 안내 평면은 발코니 확장형 기준이고, 확장하면 현관 팬트리와 주방 상판 엔지니어드 스톤, 냉장고장 같은 품목이 따라옵니다. 101A(전용 101.8311)는 침실 셋에 안방을 더한 4베이 대형으로, 고덕에서 귀한 100대 전용입니다.
층 분포는 나쁘지 않습니다. 84A 114세대 중 10층에서 20층이 42세대, 5층에서 9층이 35세대로 중상층이 몸통입니다. 1층부터 4층까지의 저층은 37세대입니다. 101A도 68세대 중 51세대가 5층 이상입니다. 동호수는 부동산원 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다.
발코니 확장비는 84A 510만원, 101A 620만원입니다. 요즘 수도권 분양에서 3,000만원대 확장비가 흔한 걸 감안하면 아주 가벼운 축입니다. 확장을 얹어도 실부담이 크게 흔들리지 않는 가격 구조입니다.
배치도에는 단지 바로 옆으로 초등학교와 중학교 부지가 예정으로 표시돼 있습니다. 어디까지나 예정이라 개교 시점은 계약 전에 따로 확인해야 합니다. 견본주택은 고덕동 1694-1057에 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가 (114세대) | 1층 5.285억 (7세대) / 2층 5.403억 (9) / 3층 5.52억 (8) / 4층 5.639억 (13) / 5에서 9층 5.755억 (35) / 10에서 20층 5.873억 (42) |
| 101A 층별 분양가 (68세대) | 1층 6.102억 (2세대) / 2층 6.237억 (1) / 3층 6.373억 (3) / 4층 6.508억 (11) / 5에서 9층 6.644억 (31) / 10에서 20층 6.78억 (20) |
| 94 계열 (10세대) | 94AT 1층 5.525억 (1세대) / 94BT 5.525억에서 5.768억 (5) / 94DT 5.41억에서 5.88억 (4) |
| 발코니 확장 (별도) | 84A 510만 / 94 계열 440만에서 810만 / 101A 620만 (계약 시 10%, 중도금 10%, 잔금 80%) |
| 납부 일정 | 계약금 5% (1차 1,000만 계약 시, 2차 2026.9.10), 중도금 60% 4회 15%씩 (2027.2.11, 2027.6.10, 2027.11.10, 2028.5.10), 잔금 35% 입주지정일 |
84A 가격표는 1층 5.285억에서 10층 이상 5.873억까지 여섯 단입니다. 잔여의 몸통이 10층 이상 42세대와 5층에서 9층 35세대라, 사실상 5.755억과 5.873억이 이 공고의 대표 숫자입니다. 확장 510만원을 얹으면 기준층 실부담이 5.924억입니다.
101A는 6.102억에서 6.78억입니다. 기준층에 확장까지 6.84억이니, 고덕이라는 주소에서는 가장 무거운 계산서입니다. 94 계열은 5.41억에서 5.88억인데 물량이 10세대뿐이라 이 글의 셈은 84A와 101A 중심으로 갑니다.
납부 구조는 계약금 5%로 가볍게 출발합니다. 1차 1,000만원 정액에 나머지는 9월 10일까지라, 84A 기준층이면 두 달 안에 2,937만원이 나갑니다. 중도금 60%는 15%씩 네 번으로, 회당 8,810만원(84A 기준층)이 2027년 2월부터 2028년 5월까지 이어집니다.
중도금 15%짜리 네 번은 10%짜리 여섯 번보다 회당 부담이 무겁습니다. 잔금 35%는 2.056억으로 2028년 12월 입주지정일에 몰립니다. 대출 조건은 아래 대출조건에서 따로 적습니다.
입지조건
고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스를 배후에 둔 평택의 대표 택지지구입니다. 이 단지는 분양 때 지구 중앙 입지로 소개됐는데, 교육과 생활시설 상당수가 아직 예정과 계획 단계라는 지적도 분양 초기부터 있었습니다(보도 기준). 새 블록일수록 인프라보다 집이 먼저 들어서는 신도시의 통과의례를 이 단지도 치르는 중입니다.
생활권의 뼈대는 이미 있습니다. 2019년부터 입주한 1단계 단지들 주변으로 학교와 상가가 돌아가고 있고, 이 단지에서도 그 인프라를 초기에 빌려 쓰는 그림입니다. 단지 옆 초등학교와 중학교가 예정대로 열리느냐가 입주 초기의 관건입니다.
평택 전체로 보면 공급이 무거운 시장입니다. 4월 기준 평택 미분양이 3,389호로 경기도 전체의 27.7%를 차지하고, 최근 1년 평택 아파트값은 2.48% 내렸습니다(보도 기준). 고덕 안에서도 블록별로 시세가 크게 갈라져 있는데, 이 갈림이 아래 비교단지에서 그대로 드러납니다.
호재
호재의 축은 삼성전자입니다. 평택캠퍼스 마지막 공장인 P5가 지난달 본격 착공에 들어갔고, AI 수요로 장비 투자 일정을 반 년쯤 앞당겼다는 보도가 이어집니다. 이달에는 10조원대 장비 발주가 임박했다는 소식도 나왔습니다. 고덕 수요의 바닥을 받치는 재료인 건 분명합니다.
반대쪽 재료는 공급입니다. 평택 미분양 3,389호에 더해, 고덕 안에서도 신규 분양이 계속 나옵니다. 지난 5월 분양한 수자인 풍경채는 84가 5.1억에서 5.67억으로 이 단지보다 싸게 나왔습니다(보도 기준). 신축이 귀한 동네가 아니라 신축끼리 값을 견주는 동네라는 뜻입니다.
저희 계산은 이번에도 실거래까지만입니다. P5가 가동되고 사람이 채워진 뒤의 고덕은 그때의 실거래가 말해 줄 일입니다.
비교단지
위쪽 비교선은 2023년식입니다. 제일풍경채 3차 센텀의 84는 최근 12개월 실거래 44건에 중위 6.9억, 최근 석 달 몸통이 6.7억에서 7.0억입니다. 제일풍경채 2차 에듀도 35건에 중위 6.77억, 최근 6.5억에서 7.07억입니다. 고덕 준신축 국평의 시세가 7억 언저리까지 올라와 있다는 얘기입니다.
아래쪽 비교선이 문제입니다. 2025년 입주한 자이센트로(A-5블록)의 84는 입주 직후부터 12개월 24건이 4.75억에서 5.6억, 중위 5.19억에 거래됐습니다. 올해 들어서도 5.0억에서 5.3억대입니다. 같은 신도시의 1년차 신축 국평이 이번 분양가 아래에서 거래되고 있습니다.
참고 좌표도 적습니다. 2019년에서 2021년 입주한 초기 단지들(파라곤, 포레스트자이, 호반써밋)의 84는 중위 5.45억에서 6.2억입니다. 49층 주상복합 힐스테이트 고덕센트럴과 스카이시티(2024년식)는 각 3건이 7.75억에서 8.5억에 찍혔는데, 거래가 얇고 체급이 달라 참고만 합니다. 101A의 비교선은 더 얇습니다. 풍경채(2019년식)의 99가 12개월 2건, 6.5억과 6.6억입니다.
| 제일풍경채 3차 센텀 84 (2023, 고덕동) | 12개월 44건, 중위 6.9억 (최근 6.7억에서 7.0억) |
| 제일풍경채 2차 에듀 84 (2023, 고덕동) | 12개월 35건, 중위 6.77억 (최근 6.5억에서 7.07억) |
| 자이센트로 84 (2025, A-5블록) | 12개월 24건, 4.75억에서 5.6억, 중위 5.19억 |
| 초기입주 단지 84 (2019에서 2021) | 중위 5.45억에서 6.2억 (파라곤, 포레스트자이, 호반써밋) |
| 우미린 84A 분양가 | 5.285억에서 5.873억 (+확장 0.051억) |
분석
풍경채 잣대로 재면 계산이 섭니다. 84A 기준층 실부담 5.924억은 2023년식 풍경채 몸통(6.7억에서 7.0억)보다 0.8억에서 1억 아래입니다. 상한제가 눌러 놓은 만큼의 간격이 실제로 서 있고, 2028년 입주 때 준신축 시세만 유지돼도 남는 그림입니다.
자이센트로 잣대로 재면 뒤집힙니다. 중위 5.19억과 견주면 이번 기준층은 0.7억 위이고, 저층 5.285억조차 위에서 시작합니다. 2023년식과 2025년식 사이에 1.7억이 갈라져 있는 신도시에서, 이 가격표는 정확히 그 사이에 서 있습니다. 접수 마감과 192세대 미계약이 공존하는 이유가 이 갈림이라고 저희는 읽습니다.
여기에 조건이 무겁습니다. 전매제한 3년에 거주의무 3년이라, 마진이 서더라도 팔아서 챙기는 돈이 아니라 살아야 받는 돈입니다. 101A는 확장 포함 6.84억으로 7년차 풍경채 99 실거래(6.5억, 6.6억)보다 이미 위라, 대형의 마진은 실거래 기준으로 서지 않습니다.
| 비교단지 | 제일풍경채 2차와 3차 84 (2023년식) / 자이센트로 84 (2025년식, A-5블록) |
| 비교가치 | 풍경채 6.7억에서 7.0억 / 자이센트로 중위 5.19억 |
| 이번 실부담 (84A 기준층, 확장 포함) | 5.924억 (공급가 5.873억 + 확장 510만) |
| 안전마진 | 판단 갈림 (풍경채 대비 1억 안팎 아래, 자이센트로 대비 0.7억 위, 거주의무 3년) |
청약전략
청약자격
자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일(7월 16일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가능하고, 계속 90일을 넘긴 해외 체류자도 국내 거주로 인정되지 않습니다.
막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨 제한기간 중인 사람, 공급질서 교란 제한기간 중인 사람입니다. 지난달 정규에서 계약을 포기한 당사자들은 이번에 못 넣습니다.
신청은 1인 1건이고 2건 이상이면 전부 무효입니다. 당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이고, 예비입주자를 공급 세대수의 900%(1,728명)까지 뽑습니다. 통장을 안 쓰니 재당첨 제한은 없지만, 계약해서 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (평택시) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 3년 (최초 발표 2026.6.23 기산, 2029.6.23까지) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 3년 (인근 매매가의 80% 이상 100% 미만 구간) |
이 표가 이 물건의 성격을 정합니다. 상한제 덕에 가격이 눌린 대신, 분양가가 인근 매매가의 80%에서 100% 구간이라 거주의무 3년이 붙습니다. 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주해서 3년을 계속 살아야 하고, 어기면 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 하는 구조입니다.
전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 3년, 2029년 6월 23일까지입니다. 입주(2028년 12월) 반 년 뒤에야 풀리니, 분양권 상태의 출구는 사실상 없다고 보고 들어가야 합니다.
평택시는 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출을 의무화하고 있습니다. 101A는 전 호실이 해당되고, 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 합니다.
대출조건
중도금 대출 알선이나 무이자 같은 금융조건 문구가 이번 공고문에는 없습니다. 15%씩 네 번, 84A 기준층이면 회당 8,810만원의 조달이 계약자 몫이라는 전제로 자금표를 짜야 합니다. 이용 가능한 은행과 한도는 계약 전에 사업주체와 은행에 직접 확인하는 게 순서입니다.
잔금 35%는 2028년 12월입니다. 84A 기준층 기준 2.056억이고, 비규제지역이라 통례로는 입주 시점에 LTV 70% 선까지 주택담보대출이 열립니다. 계산상 대출로 덮이는 규모지만, 2년 반 뒤의 금리와 심사를 오늘 확정할 수는 없습니다.
이 단지에서 특히 무거운 대목은 거주의무입니다. 거주의무 3년이 있으니 입주 때 전세를 놓아 잔금을 치르는 경로가 막혀 있습니다. 잔금은 대출과 자기 돈으로만 답을 내야 하고, 그 집에 실제로 들어가 살아야 합니다.
전략
순서는 거주 계획부터입니다. 이 단지는 제도상 실거주 전용입니다. 2028년 말에 고덕으로 들어가 3년을 살 수 있는 세대가 아니면, 마진 계산 이전에 자격이 안 되는 물건입니다.
들어간다면 84A입니다. 저층이 걸리면 5.285억, 자이센트로 중위와 0.1억 차이로 3년 뒤 신축을 받는 계산이라 가장 안전하고, 기준층이 걸려도 풍경채 잣대의 마진은 유지됩니다. 101A는 실거래 기준 마진이 서지 않고, 94 계열은 10세대라 확률 계산이 무의미합니다.
같은 날 광주 첨단3지구 호반써밋도 무순위를 받습니다. 둘 다 무주택세대구성원 자격을 쓰고 계약하면 유주택이 되니, 한 세대가 지킬 무주택을 어디에 쓸지부터 정해야 합니다. 고덕 실거주가 목적이 아니라면, 오늘 실거래로 잡히는 자이센트로 5.2억이 먼저 보이는 선택지라는 점도 적어 둡니다.
주의사항
이 공고는 2026년 6월 5일 최초 공고(주택관리번호 2026000237)를 준용합니다. 유상옵션 품목과 가격, 단지 세부 여건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.
계약이 7월 31일 금요일 10시부터 16시, 하루입니다. 장소는 고덕동 1694-1057 견본주택이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 무통장 입금을 준비해야 합니다. 1일 이체 한도를 미리 풀고, 입금자명에 동호수와 계약자 성명을 기재하는 것까지가 절차입니다.
당첨 결과는 유선이나 서면으로 따로 통지되지 않으니 발표일인 7월 24일에 청약홈에서 직접 확인해야 합니다. 안내 문자에 링크는 없으니 링크 달린 문자는 스미싱입니다. 접수 당일 17시 30분이 지나면 어떤 사유로도 신청을 무를 수 없습니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
