APT margin 무순위 줍줍
7.21 줍줍! 힐스테이트 회룡역파크뷰 2차 임의공급 23세대, 분양가 평면도 안전마진 (완공 단지, 잔금은 6개월 안)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 의정부 호원동, 힐스테이트 회룡역파크뷰의 임의공급 2차입니다. 접수는 7월 21일 하루 청약홈에서 통장 없이 받고, 발표가 7월 27일, 서류와 계약이 7월 28일 하루입니다. 잔여는 59A 1세대와 84 세 타입 22세대, 합계 23세대입니다.
이 물건은 날짜보다 상태가 먼저입니다. 사용승인을 마친 선시공 후분양 단지라, 계약금 3,000만원을 내고 6개월 안에 잔금을 치르면 끝납니다. 중도금 일정 자체가 없습니다. 3년을 기다리는 분양권이 아니라, 이미 서 있는 새 아파트의 잔여 세대 판매입니다.
가격표는 84 기준 8.031억에서 8.38억입니다. 여기에 필수인 발코니 확장 2,250만원이 얹힙니다. 의정부 대장의 최근 석 달 실거래가 8.27억에서 8.85억이니, 대장과 같은 줄에서 즉시 입주 신축을 파는 그림입니다. 이 교환이 남는 장사인지 아래에서 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 의정부시 신흥로 43 (호원동, 회룡역 생활권) |
| 구분 | 임의공급 2차 (부동산원 무작위 추첨, 동호수 배정, 예비 900%) |
| 잔여 | 23세대 (59A 1, 84A 15, 84B 4, 84C 3) |
| 분양가 | 59A 5.663억 (1층), 84 8.031억에서 8.38억 (층별, 발코니 확장 별도 필수) |
| 자격 | 만 19세 이상 전국, 통장 무관 (59A 유주택 간주, 84 무주택 유지) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 2026.7.28 만료 (계약 직후 전매 가능), 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 3층에서 지상 33층 12개동 1,816세대 (분양 674, 민간임대 909, 공공임대 233), 현대건설 시공, 사용승인 완료 (2026.3 사전점검) |
| 일정 | 접수 7.21 (하루), 발표 7.27, 서류와 계약 7.28 (하루), 잔금 계약 후 6개월 내 |
힐스테이트 회룡역파크뷰는 지하 3층에서 지상 33층, 12개동 1,816세대의 혼합단지입니다. 분양주택 674세대에 공공지원 민간임대 909세대와 공공임대 233세대가 한 단지에 삽니다. 시행수탁은 신한자산신탁, 시행위탁은 호원동임대주택조합, 시공은 현대건설입니다.
태생이 특이한 단지입니다. 옛 임대주택법 시절의 조합 방식 공공지원 민간임대로는 수도권에서 유일한 사업이라는 보도가 있었고, 2023년 2월 착공해 골조가 올라간 상태에서 2025년 7월 11일에야 분양분 674세대의 최초 공고가 나온 선시공 후분양입니다. 올해 3월 사전점검을 열었으니 지금은 입주 단계의 실물 아파트입니다.
최초 성적표는 갈렸습니다. 59는 1순위 평균 4.95대 1(59A는 12.07대 1)로 마감됐는데, 물량의 몸통인 84 472세대는 특별공급 소진율 38%에 1순위 평균 0.54대 1로 미달했습니다. 평당 2,417만원, 84 기준 8.3억의 가격표가 의정부 역대 최고 분양가라는 보도가 따라붙던 청약이었습니다.
그 뒤로 작년 9월 무순위(59 잔여)를 거쳤고, 올해 3월 기준으로도 202세대가 미분양이라는 보도가 있었습니다. 준공을 전후해 물량이 소화되면서 이번 공고문이 적는 잔여는 23세대입니다. 남은 내역의 성격은 갈립니다. 59A 1세대는 경쟁이 발생했던 미계약분이라 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주되고, 84 세 타입 22세대는 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지됩니다.
남은 자리를 짚어 봅니다. 84A 15세대가 몸통인데 1층에서 3층이 5세대, 5층에서 9층이 3세대, 10층에서 19층이 7세대입니다. 84B 4세대와 84C 3세대는 한 세대만 빼고 전부 10층 이상입니다. 59A는 108동 102호, 1층 한 세대입니다. 동은 103동부터 111동까지 퍼져 있고 배정은 부동산원 무작위 추첨입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 세 타입은 전용 84.9771(84A), 84.9626(84B), 84.9533(84C)입니다. 평면도를 보면 84A는 거실과 침실 셋이 한 면에 놓이는 4베이 판상형이고, 84B와 84C는 ㄱ자로 꺾인 타워형입니다. 가격표가 84A만 층별로 0.1억 이상 비싼 이유인데, 뒤의 분석에서 보듯 이 가격 차이가 오히려 84B와 84C를 이번 추첨의 실속 타입으로 만듭니다.
발코니 확장은 선택이 아닙니다. 전 세대가 확장형으로 이미 시공돼 있고 비확장형은 공급 자체가 없습니다. 계약할 때 발코니 계약 2,250만원(59A는 2,050만원)을 반드시 함께 체결해야 합니다. 표시가에 사실상 포함된 금액으로 계산하는 게 맞습니다.
층별 가격은 84A 기준 1층 8.031억에서 10층 이상 8.38억까지 0.35억 벌어집니다. 호실은 고를 수 없고 추첨으로 받습니다. 같은 통에 1층 3세대와 10층대 7세대가 섞여 있으니, 어떤 계산서를 받을지는 발표일에 정해집니다.
후분양의 이점은 정보입니다. 견본주택의 연출이 아니라 실물 동과 실물 향, 실물 조망을 계약 전에 확인할 수 있습니다. 청약 전에 현장을 걸어 보는 것이 이 단지에서는 공고문 읽기만큼 중요합니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가 (15세대) | 1층 8.031억 / 2, 3층 8.065억 / 5에서 9층 8.32억 / 10에서 19층 8.295억에서 8.38억 |
| 84B 층별 분양가 (4세대) | 5에서 9층 8.179억 / 10에서 19층 8.163억에서 8.238억 |
| 84C 층별 분양가 (3세대) | 10에서 19층 8.163억에서 8.248억 |
| 59A (1세대) | 108동 102호 1층 5.663억 |
| 발코니 확장 (필수 계약) | 84 전 타입 2,250만원, 59A 2,050만원 (계약시 10%, 30일 내 10%, 잔금 80%) |
| 납부 일정 | 계약금 3,000만원 정액 (계약시 500만, 30일 내 2,500만), 잔금 전액 계약 후 6개월 내 (중도금 없음) |
가격표의 골격은 단순합니다. 84A가 8.031억에서 8.38억, 84B와 84C가 8.163억에서 8.248억, 59A가 5.663억입니다. 발코니를 얹은 실부담은 84 기준 8.256억에서 8.605억입니다. 의정부에서 8억 중반을 부르는 가격표입니다.
납부 구조가 이 공고의 정체성입니다. 계약금은 3,000만원 정액으로 끝나고 중도금이 없습니다. 대신 잔금 8억 안팎이 계약 후 6개월, 2027년 1월까지 한 번에 돌아옵니다. 3년짜리 분양권 자금표가 아니라 6개월짜리 매매 잔금표입니다.
완공 단지라 잔금을 완납하면 바로 입주할 수 있습니다. 청약홈의 입주예정월 2027년 1월은 공사 일정이 아니라 잔금 기한입니다. 잔금을 앞당기면 입주도 앞당겨지는 구조입니다.
의정부시는 실거래 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출 의무가 있습니다. 84는 전 호실이 해당됩니다. 계약 후 30일 안에 부동산거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 미비로 생기는 과태료는 계약자 책임이라고 공고문에 명시돼 있습니다.
입지조건
단지는 호원동, 회룡역 생활권입니다. 회룡역은 1호선과 의정부경전철의 환승역이고 단지에서 약 500미터, 도보 10분 안팎입니다. 역 이름을 단 단지지만 초역세권은 아닙니다. 호원동은 의정부에서 서울 도봉구와 맞닿는 동네라 1호선 두 정거장이면 서울로 들어가고, 홍보물 기준 호원초와 호원중이 단지 바로 앞입니다.
동네의 연식이 이 단지의 배경입니다. 호원동 대단지는 신일유토빌(2003년식, 1,432세대)이 마지막 세대였고, 그 뒤로는 소규모 단지만 드문드문 들어왔습니다. 일대 건물의 90%가 20년을 넘겼다는 보도가 있을 만큼 낡은 동네에 20여 년 만에 들어선 1,816세대 새 아파트라는 게 이 단지의 자리매김입니다.
감점 요인도 그대로 적습니다. 700미터 거리의 하수처리장 악취 민원이 분양 때부터 지적됐고, 시설 현대화는 2031년 이후로 전망됩니다. 단지 주변 도로공사가 2027년까지 이어져 소음과 분진도 당분간의 조건입니다. 의정부의 중심 상권과 행정은 한 정거장 위 의정부역에 몰려 있습니다.
호재
광역 재료는 GTX-C입니다. 2년 표류 끝에 공사비 중재가 성립돼 올해 4월 30일 실착공에 들어갔고, 의정부역 구간이 최우선 공구입니다. 완공 목표는 2030년 전후입니다. 다만 정차역은 의정부역이지 회룡역이 아닙니다. 이 단지는 1호선이나 경전철로 한 정거장을 접속해야 하는 간접 수혜권입니다.
반대쪽 재료는 의정부의 미분양입니다. 올해 3월 707가구로 한 달 새 68% 급증해 경기도 6위였다는 집계가 있습니다. 의정부동 소규모 주상복합이 주범으로 지목되지만, 이 단지 역시 올해 3월까지 202세대 미분양의 당사자였습니다.
저희 계산은 이번에도 실거래까지만 씁니다. GTX 개통 이후의 의정부는 그때의 실거래가 말해 줄 일입니다.
비교단지
위쪽 비교선은 의정부 대장입니다. 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬(2022년식, 2,473세대)의 84는 최근 9개월 실거래 28건이 7.47억에서 8.85억, 중위 8.40억입니다. 최근 석 달 몸통이 8.27억에서 8.85억이고, 1층도 5월에 7.47억이 찍혔습니다.
신축 참고선을 보태면 의정부동 의정부역푸르지오더센트럴(2023년식)이 올해 3월 7.94억 한 건, 용현동 탑석센트럴자이(2021년식)가 32건에 6.49억에서 7.90억, 중위 7.05억입니다. 의정부 신축의 몸통은 7억대이고 8억대는 대장 한 단지의 영역입니다.
같은 회룡역 생활권의 좌표는 따로 있습니다. 회룡역풍림아이원(2007년식)의 84가 최근 9개월 10건, 4.93억에서 5.40억에 거래됩니다. 호원동의 기존 시세는 5억대라는 뜻입니다. 이번 가격표는 그 3억 위, 의정부 전체 신축의 꼭대기 줄에 서 있습니다.
| 센트럴자이앤위브캐슬 84 (2022, 2,473세대 대장) | 9개월 28건, 7.47억에서 8.85억, 중위 8.40억 (최근 석 달 8.27억에서 8.85억) |
| 의정부역푸르지오더센트럴 84 (2023) | 7.94억 (9개월 1건, 2026.3) |
| 탑석센트럴자이 84 (2021, 용현동) | 9개월 32건, 6.49억에서 7.90억, 중위 7.05억 |
| 회룡역풍림아이원 84 (2007, 같은 호원동) | 9개월 10건, 4.93억에서 5.40억, 중위 5.10억 |
| 회룡역파크뷰 84 실부담 (확장 포함) | 8.256억에서 8.605억 (표시가 8.031억에서 8.38억) |
분석
계산합니다. 비교가치는 대장 위브캐슬 84의 중위 8.40억입니다. 이번 84A 10층대 실부담은 8.605억이라 마이너스 0.2억, 84B 10층대(8.388억)라야 겨우 같은 줄입니다. 층을 맞춰 견주면 더 무겁습니다. 84A 1층 실부담 8.256억은 대장 1층 실거래(7.47억)보다 0.8억 위입니다. 어느 층이 걸려도 대장과 같거나 위에서 시작한다는 뜻입니다.
이 가격의 논리는 하나뿐입니다. 즉시 입주 신축이라는 프리미엄입니다. 4년 차 구축인 대장을 8.40억에 사는 대신, 0.2억을 더 내고 오늘 입주하는 새 아파트를 받는 교환입니다. 반대급부도 분명합니다. 의정부역 초역세권 2,473세대 대신 회룡역의 임대 혼합 단지를 받고, 674세대 분양분은 단지의 37%입니다.
호원동 잣대로는 계산이 아예 서지 않습니다. 같은 생활권 구축이 5.1억인데 이번 실부담은 그 3억 위입니다. 결국 이 단지는 호원동 시세가 아니라 의정부 대장 시세를 기준 삼겠다는 가격입니다. 분양 당시 84가 0.54대 1로 미달하고 인근 중개업소에서 경쟁력이 없다는 평가가 보도됐던 것도 같은 계산이었는데, 준공 이후 잔여가 23세대까지 줄어든 걸 보면 실물이 서고 나서야 시장이 값을 치르기 시작한 셈입니다.
| 비교단지 | 센트럴자이앤위브캐슬 84 (2022년식, 2,473세대, 의정부 대장) |
| 비교가치 | 중위 8.40억 (최근 석 달 8.27억에서 8.85억, 1층 7.47억) |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 84 8.256억에서 8.605억, 59A 5.868억 (1층) |
| 안전마진 | 없음 (대장 중위와 같은 줄, 저층은 대장 저층보다 0.8억 위) |
청약전략
청약자격
문턱은 임의공급의 표준입니다. 공고일(7월 16일) 현재 국내 거주 만 19세 이상이면 되고, 청약통장도 거주지도 주택 소유도 보지 않습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 넣을 수 있습니다.
타입에 따라 계약의 값이 다릅니다. 59A는 최초 공고에서 경쟁이 발생했던 미계약분이라 분양권을 쥐는 순간 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 84 세 타입은 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지됩니다. 통장 계획이 남아 있는 세대라면 이 차이가 가격 차이만큼 큽니다.
신청은 1인 1건이고 2건 이상은 전부 무효입니다. 당첨자 선정과 동호수 배정, 그리고 공급 세대수의 900%(207명)까지 뽑는 예비입주자 선정이 모두 부동산원 무작위 추첨입니다. 예비입주자 계약은 당첨자 계약 뒤 별도 통보됩니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (의정부시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 최초 발표일(2025.7.29)부터 1년, 2026.7.28 만료 |
| 재당첨 제한 | 없음 (59A 유주택 간주, 84 무주택 유지) |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 표에서 눈에 걸리는 건 전매 기한입니다. 최초 당첨자 발표일부터 1년이라 2026년 7월 28일에 끝나는데, 그날이 바로 이번 계약일입니다. 계약서에 도장을 찍는 시점에 전매제한이 사실상 소멸하는, 보기 드문 시간표입니다.
전매가 열려 있다고 웃돈이 보장되는 건 아닙니다. 이 분양권을 받아 줄 매수자의 계산 역시 위브캐슬 실거래에서 출발할 것이고, 표시가가 이미 그 줄에 있습니다. 출구가 열려 있다는 사실과 출구에서 남는다는 것은 다른 얘기입니다.
대출조건
중도금 대출이 없는 게 아니라 중도금 자체가 없습니다. 계약금 3,000만원 다음은 곧바로 잔금이고, 기한이 계약 후 6개월입니다. 84A 10층대 기준으로 발코니까지 8.3억 안팎을 2027년 1월까지 만들어야 합니다.
완공 단지라 잔금 재원은 통상의 주택담보대출입니다. 올해 3월 사전점검 때 6개 은행이 잔금대출 상담을 진행했다는 보도가 있으니 창구 자체는 열려 있습니다. 비규제 기준 LTV 70%가 열리면 대출 상한이 6억 언저리, 자기자금이 2.5억 이상 필요하다는 계산이 나옵니다. 개인별 DSR과 심사는 별개이니 접수 전에 대출 가능액부터 확인하는 게 순서입니다.
전세를 끼워 잔금을 막는 경로는 이 단지에서 특히 조심해야 합니다. 같은 단지의 민간임대 909세대와 공공임대 233세대는 아직 임차인 모집 전입니다. 앞으로 임대 1,142세대의 모집이 시작되면 그 자체가 이 일대 전월세 공급이라, 호원동 신축 전세가를 낙관적으로 잡고 들어가면 잔금 계획이 통째로 흔들립니다.
전략
자금표가 첫 관문입니다. 6개월 안의 8억이 준비되지 않으면 나머지 계산은 의미가 없습니다. 대출 상한과 자기자금, 기존 집 처분 일정까지 계약 전에 맞춰 두시기 바랍니다.
타입을 고른다면 84B입니다. 10층 이상이 8.163억부터라 같은 층대의 84A보다 0.2억 가까이 싸고, 무주택도 유지됩니다. 84C도 같은 논리가 섭니다. 84A는 1층이 걸리면 실부담 8.256억으로 대장 1층보다 0.8억 위에서 시작하니, 저층 배정을 받아들일지 발표 전에 정해 두는 게 맞습니다.
59A는 권하지 않습니다. 1층 한 세대에 유주택 간주라는 비용까지 붙는데, 견줄 신축 59 실거래가 의정부에 마땅치 않습니다. 이 단지에서 쓸 카드는 84 미분양분까지입니다.
주의사항
이 공고는 2025년 7월 11일 최초 공고(주택관리번호 2025000255)를 준용합니다. 공급가격 외의 단지 여건과 유의사항은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다. 공고문에는 사용승인 시점이 2024년 4월로 적혀 있는데, 착공(2023년 2월)과 사전점검(2026년 3월) 일정에 비추면 2026년 4월의 오기로 보입니다. 입주 가능 시점은 계약 전에 사업주체에 직접 확인하시기 바랍니다.
계약이 7월 28일 화요일 10시부터 14시, 네 시간입니다. 장소는 호원동 314-7 견본주택이고 계약금은 지정계좌 이체만 인정됩니다. 현금과 수표 수납이 안 되니 1일 이체 한도를 미리 풀어 두고, 입금 시 동호수와 계약자 성명을 기재해야 합니다.
당첨 결과는 유선이나 서면으로 따로 통지되지 않습니다. 7월 27일에 청약홈에서 직접 확인하시기 바랍니다. 안내 문자에는 링크가 없으니 링크가 달린 문자는 스미싱으로 보면 됩니다. 청약 신청 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
