APT margin 무순위 줍줍
6.24 줍줍 기록! 구리역 하이니티 리버파크 잔여 37세대, 소형과 대형은 잣대가 얇았다
안녕하세요, APT margin입니다. 이 글도 접수가 끝난 공고의 기록입니다.
구리시 수택동 재개발, 구리역 하이니티 리버파크에서 전체 3,022세대 가운데 잔여 37세대가 6월 24일 하루 임의공급 접수를 받고 끝났습니다. 뒤늦게 확인한 값을 남깁니다.
이 단지는 최초 청약 때 평균 3.92대1로 흥행했던 곳입니다. 그런데도 잔여가 남은 이유부터 짚어야 하는 사례입니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 구리시 수택동 496-6 일대수택E구역 주택재개발정비사업 |
공급규모
| 구분 | 임의공급, 접수 종료. 2026.6.24 하루 |
| 물량 | 총 3,022세대(4개 단지26개동) 중 일반분양1,530세대이번 잔여37세대 |
| 분양가 | 29.3734형4.531억에서 4.912억44.3798형7.886억110.9548형17.277억에서 18.365억 |
| 입주 | 2029년 12월 예정 |
청약일정
| 일정 | 접수 6.24 하루, 발표 6.29, 계약 6.30 |
수택E구역 재개발로 짓는 단지로, 2026년 2월 최초 공고 때 첫 분양분 749세대 기준으로 29형에서 110형까지 아홉 개 타입이 나왔습니다. 1순위 평균 경쟁률이 3.92대1로 준수했고, 59C형은 4.90대1까지 몰렸습니다.
다만 타입별로 온도차가 있었습니다. 29형은 1순위 0.64대1, 110형은 1순위 0.59대1로 최소형과 대형에서 1순위 마감에 못 미쳤습니다. 다만 110형은 2순위에서 순위 내 마감됐고, 최종까지 미달로 남은 것은 29형 19세대뿐이었습니다. 이번 잔여 37세대는 두 타입 모두에서 나왔습니다.
4월에 이미 한 차례 무순위가 있었고 이번이 두 번째 잔여 처리였습니다. 접수는 하루, 발표와 계약도 각각 하루 만에 끝났습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
29형은 방 하나에 거실 겸 침실 구조인 소형이고, 44형은 방 두 개로 나뉩니다. 110형은 침실 네 개짜리 대형입니다.
분양가 및 세대수
| 29.3734형 21세대 | 1층4.531억20층 이상4.912억 |
| 44.3798형 1세대 | 7층 7.886억 |
| 110.9548형 15세대 | 2층17.277억16층18.365억 |
| 계약금 | 10% |
| 중도금 | 60% |
| 잔금 | 30% |
29형은 저층 4.531억부터 최고층 4.912억까지, 110형은 저층 17.277억부터 최고층 18.365억까지 걸쳐 있습니다.
세 타입 모두 평당 값이 비슷하게 맞춰져 있습니다. 29형이 좁은 대신 평당가가 높고, 110형은 넓은 만큼 총액이 크게 뜁니다.
입지조건
구리역이 경의중앙선과 경춘선이 만나는 역이라 서울 접근성 자체는 좋습니다. 다만 수택동은 재개발이 곳곳에서 진행 중이라 아직 공사장이 많은 과도기 동네입니다.
호재
구리역 일대 재개발이 순차로 이어지고 있어 생활 인프라가 갖춰지는 데는 시간이 걸립니다. 지금 계산에 별도로 얹지 않습니다.
비교단지
29형과 110형 모두 구리에서 비교할 잣대가 마땅치 않습니다. 29형에 가까운 26에서 33형 신축은 2022년 준공 수택동 유탑트윈팰리스 2건이 전부고 중위 2.10억입니다.
110형급인 108에서 114형은 구리 전체에서 최근 12개월 4건이고, 115형 미만까지 넓혀도 22건에 그칩니다. 그나마 2019년 이후 준공은 하나도 없고, 가장 비쌌던 거래는 2017년 준공 구리갈매푸르지오 10.73억, 가장 최근 거래는 2026년 7월 인창2차e-편한세상 10.0억입니다.
| 수택동 유탑트윈팰리스 26에서 33형 | 2.10억2022년 준공, 2건 |
| 갈매동 구리갈매푸르지오, 108에서 114형 띠 최고가 | 10.73억2017년 준공, 1건 |
| 이 단지 29형 | 4.531억에서 4.912억 |
| 이 단지 110형 | 17.277억에서 18.365억 |
분석
숫자를 맞대면 두 타입 모두 비교 대상보다 훨씬 위입니다. 29형 최저가 4.531억은 가장 가까운 소형 신축 2.10억의 두 배가 넘고, 110형 최저가 17.277억은 구리 108형에서 114형 띠 안에서 가장 비쌌던 거래 10.73억보다 6.55억 높습니다.
다만 이 비교는 전부 다른 단지, 다른 준공년도를 섞은 값이고, 108에서 114형 띠는 구리 대형 전체가 아니라 그 면적대만 좁게 자른 값입니다. 수택E구역 자체의 재개발 프리미엄과 구리역 초역세권 입지를 감안하면 격차의 일부는 설명되지만 전부를 설명하지는 못합니다.
84형처럼 표본이 두꺼운 타입이 아니라서, 이 단지의 안전마진은 잣대 자체가 약하다는 점을 먼저 인정하고 봐야 합니다.
| 29형 최저가 4.531억 | 가장 가까운 소형 신축의 두 배 이상 |
| 110형 최저가 17.277억 | 구리 108에서 114형 띠 최고가보다 6.55억 위 |
| 잣대의 한계 | 두 타입 모두 구리에 표본이 얇음 |
| 최초 청약 | 평균 3.92대1, 최종 미달은 29형 19세대뿐 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 통장 없이 만 19세 이상이면 신청할 수 있었습니다.
다만 44형과 110형은 최초 공고 때 경쟁이 발생했던 미계약분이라, 계약해 분양권을 소유하면 주택공급규칙 제53조에 따라 향후 청약 시 주택을 소유한 것으로 간주됩니다. 29형은 경쟁이 없었던 미분양분이라 계약해도 무주택으로 간주됩니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급, 재개발 일반분양 잔여 |
| 지역 | 비규제지역 |
| 전매제한 | 당첨자발표일 2026.3.11.부터 1년 |
| 재당첨 제한 | 없음, 청약통장 미사용 |
전매제한이 1년으로 짧고, 임의공급이라 재당첨 제한도 없습니다. 다만 44형과 110형 계약자는 향후 청약 시 주택을 소유한 것으로 간주되고, 29형 계약자만 무주택으로 간주됩니다.
접수 자체가 6월 24일 하루로 끝나 지금은 더 이상 신청할 수 없습니다.
대출조건
비규제지역이라 LTV는 여유가 있습니다. 다만 110형처럼 9억을 넘는 고가주택은 대출 규제가 별도로 걸리니 자금 계획을 미리 세워야 합니다.
최초 경쟁률
2026년 2월 최초 청약 1순위 결과입니다. 38형, 59형, 77형, 84형은 여러 대 1로 몰렸는데 29형과 110형은 1순위에서 1대1을 넘기지 못했습니다. 다만 110형은 2순위에서 순위 내 마감됐고, 최종까지 미달로 남은 것은 29형 19세대뿐입니다. 이번 잔여도 그 두 타입에서 나왔습니다.
| 29형 | 공급103세대1순위 접수66건경쟁률0.64대1최종 미달 19세대 |
| 38형 | 공급12세대1순위 접수81건경쟁률6.75대1 |
| 44형 | 공급64세대1순위 접수134건경쟁률2.09대1 |
| 59A형 | 공급178세대1순위 접수829건경쟁률4.66대1 |
| 59B형 | 공급83세대1순위 접수391건경쟁률4.71대1 |
| 59C형 | 공급163세대1순위 접수798건경쟁률4.90대1 |
| 77형 | 공급8세대1순위 접수58건경쟁률7.25대1 |
| 84형 | 공급82세대1순위 접수543건경쟁률6.62대1 |
| 110형 | 공급56세대1순위 접수33건경쟁률0.59대1 |
| 합계 | 공급749세대1순위 접수2,933건평균3.92대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고 2026000019
전략
29형과 110형만 보면 판단이 쉽지 않습니다. 비교할 표본이 워낙 얇아서 이 값이 비싸다고 단정하기도, 싸다고 보기도 어렵습니다.
수택E구역이 구리역 초역세권 재개발이라는 점, 최초 청약이 평균 3.92대1로 흥행했다는 점은 이 단지 전체에 대한 시장의 신뢰를 보여 줍니다. 다만 이번에 남은 두 타입은 애초에 그 흥행에서 비켜나 있던 타입입니다.
29형처럼 작은 면적에 5억 안팎을 쓰는 선택은 신중해야 하고, 110형처럼 18억대 대형은 구리 108에서 114형 띠 안에서는 가장 비싼 값이라는 점을 감안해야 합니다.
주의사항
접수는 이미 끝났습니다. 이 글은 기록이자, 4개 단지 3,022세대 규모의 나머지 물량에서 비슷한 잔여가 또 나올 수 있다는 참고용입니다.
29형과 110형 모두 구리에서 비교 표본이 얇아 이 글의 잣대는 다른 타입 글보다 헐겁습니다.
발코니 확장과 옵션, 취득세는 값 바깥입니다.
결론
판정 보류
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
