APT margin 무순위 줍줍

상시 줍줍! 힐스테이트 구월아트파크 잔여세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 힐스테이트 구월아트파크입니다.

인천 남동구 구월동, 옛 롯데백화점 부지에 들어서는 496세대가 지난 5월 정규 청약에서 1순위 평균 0.60대1로 미달했습니다. 이후 무순위 공고가 단 한 번도 뜨지 않고 곧장 선착순 동호지정 계약으로 넘어가, 지금도 상시 접수를 받고 있습니다.

타입은 84A, 84B, 101형 세 가지입니다. 청약홈에 다시 들어갈 필요 없이 견본주택에서 바로 계약하는 방식이라 접수 창구부터 다릅니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

구월동은 인천지하철 1호선 예술회관역과 단지 내부가 지하로 연결되는 초역세권입니다. GTX-B가 인천시청역에 예정대로 놓이면 여의도와 서울역 접근성이 크게 당겨집니다.

롯데백화점과 구월동 로데오거리, 가천대길병원이 걸어서 닿는 인프라 위에 최고 39층 4개동이 섭니다. 특별공급 217세대를 포함해 496세대 규모입니다.

정규 청약 1순위 평균 경쟁률은 0.60대1이었습니다. 84A 0.73대1, 84B 0.70대1은 그나마 나았지만 101형은 0.30대1에 그쳤습니다. 그 뒤로 청약홈 무순위 공고가 한 번도 뜨지 않았는데, 이는 미분양 물량을 곧장 선착순 계약으로 돌렸기 때문입니다.

지금은 분양 홈페이지에 선착순 동호지정 계약안내 메뉴가 따로 있고, 대문에도 분양중 표시가 걸려 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

84A와 84B는 판상형 4베이 구조로 사실상 쌍둥이 평면입니다. 101형은 알파룸 대신 침실이 하나 더 붙는 구성입니다.

단지 배치도를 보면 101동에서 104동까지 네 개 동이 마주 보고 서고, 가운데 마당에 클럽하우스와 키즈라운지, 경로당이 흩어져 있습니다.

분양가 및 세대수

이 단지는 분양가상한제를 적용받지 않는 민영주택입니다. 84A와 84B가 7억 안팎에서 9억 초반까지, 101형은 9억 후반에서 11억대 초반까지 걸쳐 있습니다.

층과 라인에 따라 같은 타입 안에서도 1억 넘게 벌어집니다. 저층 물량이 그나마 접근 가능한 값이고 고층으로 갈수록 격차가 커지는 구조입니다.

입지조건

예술회관역이 단지 지하와 연결돼 인천지하철 1호선을 그대로 탈 수 있고, GTX-B가 인천시청역에 예정대로 놓이면 여의도와 서울역까지 크게 당겨집니다.

롯데백화점과 로데오거리, 가천대길병원이 걸어서 닿는 인프라는 구월동 안에서도 상급지로 꼽히는 이유입니다. 다만 이 프리미엄은 이미 분양가에 얹혀 있습니다.

호재

구월아이시티와 농수산물시장 개발이 예정돼 있다고 홍보되지만 아직 계획 단계입니다. 지금 계산에는 넣지 않습니다.

비교단지

잣대는 같은 구월동의 신축입니다. 신영구월지웰시티푸르지오 84형이 2020년 준공, 최근 12개월 22건에 중위 6.15억입니다. 2023년 준공 한화포레나인천구월은 84형 거래가 1건, 6.85억입니다.

101형과 맞먹는 큰 평형은 구월동에서 2015년 준공 구월아시아드선수촌센트럴자이가 유일한 규모입니다. 최근 12개월 17건에 중위 6.80억입니다. 11년 된 준공년도라 신축 잣대로 쓰기는 무리지만, 그 외에 비교할 큰 평형이 구월동에 없습니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다.

84A 최저층 7.47억이 같은 동네 신축 최고가인 한화포레나 6.85억보다도 6,200만원 위입니다. 더 많이 거래된 신영구월지웰시티푸르지오 6.15억과 비교하면 격차가 1.32억으로 벌어집니다.

84B는 최저층부터 7.68억으로 84A보다도 위에서 시작합니다. 신축 최고가와도 8,300만원 차이입니다. 101형은 저층 값부터 이미 신축 최고가를 넘습니다. 101형 저층 9.69억은 11년 된 구월아시아드선수촌센트럴자이 6.80억보다 2.89억 위입니다.

옛 롯데백화점 부지라는 입지와 39층 랜드마크라는 상품성은 실재하는 값입니다. 다만 그 프리미엄을 감안해도, 1순위 평균 0.60대1로 미달한 이유를 이 격차가 설명하고 있습니다.

청약전략

청약자격

선착순 동호지정 계약이라 청약통장이 필요 없습니다. 만 19세 이상이면 무주택 여부, 거주지, 세대주 여부와 무관하게 계약할 수 있습니다.

견본주택을 방문해 원하는 동호수를 직접 고르는 방식입니다. 인터넷 청약이 아니므로 청약홈에 다시 들어갈 필요가 없습니다.

제한사항

분양가상한제를 적용받지 않는 민영주택이라 재당첨 제한 자체가 없습니다. 이미 다른 아파트에 당첨된 이력이 있어도 이 단지는 계약이 가능합니다.

전매제한은 정규 당첨자발표일인 2026년 5월 28일부터 1년입니다. 선착순 계약자도 이 기준을 함께 적용받습니다.

대출조건

비규제지역이라 대출 문턱 자체는 낮은 편입니다. 다만 6억을 넘는 84B 상위층과 101형 전 세대는 계약 때 자금조달계획서 제출이 의무입니다.

분양가가 이미 높은 구간이라 대출을 최대로 받아도 자기자금 부담이 상당합니다. 미리 자금 계획을 세워 두시는 게 좋겠습니다.

최초 경쟁률

정규 청약 1순위 결과입니다. 84A와 84B는 0.7대1 안팎으로 비슷했고, 101형만 0.30대1로 크게 처졌습니다. 이 성적이 이후 무순위 없이 곧장 선착순으로 넘어간 배경입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고 2026000147

전략

패스입니다. 84A 최저층부터 이미 구월동 신축 실거래 최고가 위에 있습니다.

구월동 학군과 상권을 보고 들어가려는 실수요라면 신영구월지웰시티푸르지오나 한화포레나인천구월의 기존 매물을 먼저 보는 쪽이 값으로는 유리합니다.

39층 랜드마크와 초역세권이라는 상품성 자체를 낮게 볼 필요는 없습니다. 다만 그 값을 누가 언제 인정해 줄지는 지금 실거래가 답하지 않고 있습니다.

주의사항

선착순 계약이라 동호수가 계속 바뀝니다. 견본주택 방문 전 최신 잔여 현황을 전화로 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

입주는 2030년 10월로 아직 4년 가까이 남았습니다. 그 사이 구월동 신축 시세가 어느 쪽으로 움직일지가 이 계산의 변수입니다.

발코니 확장과 옵션, 취득세는 값 바깥입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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