APT margin 무순위 줍줍
9.16 줍줍! 이천자이 더 레브 잔여 11세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 이천자이 더 레브 임의공급 2차입니다.
2024년 5월에 분양한 GS건설 단지가 입주 일곱 달을 앞두고 마지막 11세대를 다시 내놨습니다. 84형 여섯에 117형 다섯입니다.
635세대에서 11세대만 남았으니 소진율만 보면 준수합니다. 그래도 계산은 남은 세대의 값과 오늘의 잣대로 다시 해야 합니다. 그 사이에 2년의 하락이 있었습니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 이천시 송정동 산31번지 일원 |
| 구분 | 임의공급 2차. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 11세대. 84B 5, 84C 1, 117 5 |
| 분양가 | 84형5.16억에서 5.49억117형7.18억에서 7.63억 |
| 일정 | 접수 9.16 하루, 발표 9.21, 계약 9.28 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
| 시공 | GS건설, 시행 교보자산신탁 |
송정동은 이천 시청과 이천역 사이의 북쪽 주거지입니다. 단지는 산자락을 끼고 서는 지상 25층 7개동입니다.
최초 공고가 2024년 5월 10일입니다. 그 뒤 1차 임의공급을 거쳐 이번이 2차이고, 남은 물건은 84B 다섯, 84C 하나, 117형 다섯입니다.
84B는 101동 4층부터 104동 21층까지 층이 고르게 걸쳐 있습니다. 117형은 저층 2층부터 20층까지입니다. 동과 호수가 공고문에 전부 명시돼 있어 어느 집인지 확인하고 넣을 수 있습니다.
접수는 9월 16일 하루뿐입니다. 발표가 21일, 계약이 28일 하루입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 세 타입의 도면을 전부 싣습니다. 84B는 코너에 앉는 판상형이고 84C는 침실 배열이 다른 변형입니다.
117형은 알파룸이 붙어 실사용이 넓습니다. 다만 이 면적대가 이천에서 어떤 대접을 받는지는 아래 잣대에서 따집니다.
분양가 및 세대수
| 84B 5세대 | 4층5.16억11, 12층5.31억20층5.36억21층5.41억 |
| 84C 1세대 | 13층 5.49억 |
| 117형 5세대 | 2층7.18억6, 7층7.49억11층7.56억20층7.63억 |
| 계약금 | 5%. 계약 시 500만원, 1개월 안에 나머지 |
| 중도금 | 60%를 2026년 11월 10일 한 번에 |
| 잔금 | 35%, 입주지정일 |
값은 최초 분양가 그대로입니다. 2년 4개월을 지나며 인하 없이 온 물량입니다.
납부 구조가 특이합니다. 중도금 60%가 회차 분할 없이 올해 11월 10일 하루에 걸립니다. 계약하고 두 달이 안 돼 집값의 3분의 2 가까이를 넣어야 하는 일정이니 자금 계획을 먼저 세워 두시는 게 좋겠습니다.
취득세와 확장, 옵션은 별도입니다.
입지조건
단지에서 송정초와 송정중이 걸어서 닿고 학원가와 롯데슈퍼 상권이 붙어 있습니다. 이천에서 학세권을 앞세울 수 있는 몇 안 되는 자리인 것은 맞습니다.
다만 경강선 이천역까지는 차로 움직여야 하고, 서울 출퇴근은 경충대로와 중부고속도로 축입니다. 역세권 값을 쳐줄 입지는 아닙니다.
이천은 부동산원 주간 조사에서 매매와 전세가 같이 빠지는 수도권 동반 하락 지역입니다. 잣대가 서 있는 바닥 자체가 내려가는 중입니다.
호재
SK하이닉스의 이천 투자가 이 도시의 기본 재료입니다. 장기로는 유효하지만 지금 수급을 뒤집는 재료는 아니라 계산에는 넣지 않습니다.
비교단지
잣대는 같은 송정동의 신축 두 단지입니다. 2021년 준공 이천라온프라이빗 84형이 최근 12개월 25건에 중위 3.68억, 대원칸타빌2차 더테라스가 20건에 4.00억입니다.
이천 전체로 넓혀도 2021년 이후 신축 84형 127건의 중위가 3.94억입니다. 어느 쪽으로 재도 잣대는 3억대 후반에서 4억 초반입니다.
이 분양가와 같은 값의 실거래는 이천역 초역세권 신축에서만 나옵니다. 증일동 힐스테이트이천역1단지 84형이 중위 5.36억입니다. 송정동에서 그 값을 받겠다는 가격표인 셈입니다.
117형은 비교 대상 자체가 없습니다. 이천에서 최근 1년 100제곱미터 넘는 거래의 최고가가 부발읍 현대성우오스타 123형 6.40억이고, 같은 송정동의 동양파라곤 대형은 중위 4.58억입니다.
| 송정동 라온프라이빗 84형 | 3.68억2021년 준공, 25건 |
| 송정동 대원칸타빌2차 84형 | 4.00억2021년 준공, 20건 |
| 이천 신축 84형 전체 | 3.94억2021년 이후, 127건 |
| 이천역 힐스테이트1단지 84형 | 5.36억2026년 준공, 10건 |
| 이천 대형 12개월 최고가 | 6.40억부발 오스타 123형 |
| 이 단지 84형 | 5.16억에서 5.49억 |
| 이 단지 117형 | 7.18억에서 7.63억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다.
84B 최저층 5.16억이 같은 송정동 신축 중위 3.68억보다 1.48억 위입니다. 후한 잣대인 대원칸타빌 4.00억으로 재도 1.16억 위이고, 위층으로 갈수록 폭은 1.7억까지 벌어집니다.
2027년 입주 새 아파트가 2021년 준공보다 얼마를 더 받을 수 있느냐의 문제인데, 이천에서 그 연식 프리미엄이 1억을 넘긴 사례를 찾지 못했습니다.
117형은 더 무겁습니다. 저층 7.18억이 이천에서 최근 1년 나온 대형 최고가 6.40억보다 0.78억 위에서 시작합니다. 같은 동네 대형 중위 4.58억과는 2.6억 차이입니다.
이 단지 84형의 최초 계약자들이 이미 이 값을 치렀다는 사실이 잣대를 바꿔 주지는 않습니다. 오늘 실거래가 서 있는 자리가 기준입니다.
| 84B 5.16억 | 송정동 신축 중위보다 1.16억에서 1.48억 위 |
| 84C 5.49억 | 1.5억에서 1.8억 위 |
| 117형 7.18억 | 이천 대형 실거래 최고가보다 0.78억 위 |
| 잣대의 방향 | 이천은 매매와 전세 동반 하락 지역 |
| 빠진 비용 | 취득세, 확장, 옵션 별도 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 문턱이 없습니다. 만 19세 이상 국내 거주자면 통장과 주택 수, 거주지와 무관하게 넣을 수 있습니다.
미분양분이라 계약해도 향후 청약에서 무주택으로 간주됩니다. 주택형별 무작위 추첨으로 뽑고 예비입주자를 900%까지 세웁니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 2차 |
| 상한제 | 미적용, 비규제지역 |
| 전매제한 | 이미 해제. 2024년 11월 도과 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 청약통장 | 불필요 |
전매제한이 이미 풀려 있어 계약 직후 분양권 상태로도 팔 수 있습니다. 조건만 보면 이번 주 물량 가운데 가장 자유로운 축입니다.
자유롭다는 것은 반대로, 이 값보다 싸게 나올 수 있는 기존 계약자의 분양권과 경쟁한다는 뜻이기도 합니다.
대출조건
비규제지역이고 6억 아래라 84형은 대출 문턱이 낮습니다. 다만 6억 이상인 117형은 계약 때 자금조달계획서와 입주계획 신고가 붙습니다.
중도금 60%가 11월 10일 하루에 걸리는 일정이 대출 실행일과 맞는지부터 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
전략
패스입니다. 84형이든 117형이든 오늘 잣대에서 값이 위에 있습니다.
이천 송정동 생활권에 정착할 실수요라면 같은 학군의 라온프라이빗과 대원칸타빌 실거래를 먼저 보는 게 순서입니다. 3억대 후반이면 같은 동네 신축이 잡힙니다.
새 아파트가 꼭 필요한 경우라도 서두를 이유가 없습니다. 입주가 다가올수록 잔금을 못 맞춘 분양권이 나올 수 있는 구조이고, 그쪽 값이 이 가격표보다 유리할 가능성이 큽니다.
주의사항
중도금 60%가 올해 11월 10일 한 번에 걸립니다. 짧은 자금 일정입니다.
이천은 매매와 전세가 같이 빠지는 지역이라 전세로 잔금을 메우는 출구도 지금은 좁습니다.
취득세와 확장비 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
