APT margin 무순위 줍줍
7.21부터 선착순 줍줍! 익산역 하늘채 더 퍼스트 해약 10세대, 분양가 평면도 안전마진 (계약금 500만, 절반은 5년 무이자)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 전북 익산시 평화동, 익산역 하늘채 더 퍼스트의 해약세대 추가공급입니다. 공고는 청약홈이 아니라 LH청약플러스에 7월 10일 떴고, 접수는 7월 21일 화요일 10시부터 물량 소진 시까지, 단지 내 분양사무실 현장 선착순입니다. 잔여는 전용 84 네 타입 10세대입니다.
조건표가 이 공고의 얼굴입니다. 계약금 500만원 정액에 중도금이 없고, 주택가격의 절반쯤 되는 할부금 1.46억은 입주 후 5년 무이자로 나눠 냅니다. 준공이 끝난 단지라 잔금을 내면 계약일로부터 두 달 안에 입주합니다.
가격은 호 확정가로 3.0374억에서 3.0464억입니다. 이 단지는 2022년 7월 첫 공고 뒤 추가공고만 다섯 번을 거치며 4년에 걸쳐 팔린 단지입니다. 그 시간을 지나 자체 실거래가 3.19억과 3.35억에 두 건 찍혀 있습니다. 이번 가격이 그 아래에 서는지, 당근을 빼고도 계산이 서는지가 이 글의 주제입니다.
청약개요
| 위치 | 전북특별자치도 익산시 익산대로8길 9 (익산평화지구, KTX 익산역 생활권) |
| 구분 | 해약세대 추가공급 (선착순 동호지정, 현장접수만, 공고는 LH청약플러스) |
| 잔여 | 10세대 전부 전용 84 (84AH 3, 84B 1, 84C 1, 84E 5), 6층에서 25층 |
| 분양가 | 호 확정가 3.0374억에서 3.0464억 (발코니 확장 780만에서 821만 별도) |
| 대금 | 계약금 500만 정액, 중도금 없음, 입주잔금 약 1.53억 (계약 2개월 내), 할부금 약 1.46억은 5년 무이자 |
| 자격 | 공고일(7.10) 기준 국내 거주 만 19세 이상, 법인 가능, 주택수 통장 거주지역 전부 불문 |
| 규제 | 상한제 적용 주택이나 전매제한 기간 경과 (현재 제한 없음), 재당첨 제한 미적용, 거주의무 없음 |
| 단지 | 16층에서 29층 11개동 1,382세대 (공공분양 1,094, 5년 분양전환 임대 288), 코오롱글로벌 시공, 준공 후 입주 중 |
| 일정 | 7.21 (화) 10시부터 물량 소진 시까지 (평일 10시에서 17시, 단지 내 분양사무실) |
익산역 하늘채 더 퍼스트는 익산평화지구에 들어선 1,382세대 대단지입니다. 16층에서 29층 11개동이고, 공공분양 1,094세대에 5년 분양전환형 공공임대 288세대가 섞인 혼합 단지입니다. 시공은 코오롱글로벌, 난방은 개별난방입니다. 단지 이름은 2024년 5월 계약자 설문으로 정한 민간 브랜드입니다.
분양 이력이 이 단지의 성격을 말해 줍니다. 최초 입주자모집공고가 2022년 7월 14일이었고, 그 뒤 추가공고가 2022년 11월과 12월, 2023년 4월, 2024년 3월, 2025년 3월까지 다섯 번 이어졌습니다. 이번 10세대는 그 잔여가 아니라, 팔린 뒤 계약이 깨져 돌아온 해약분입니다.
물량의 좌표는 이렇습니다. 84AH 3호(103동 2002호, 107동 602호, 108동 802호), 84B 1호(107동 2303호), 84C 1호(102동 1801호), 84E 5호(104동 1304호, 106동 2504호, 107동 2004호, 108동 1405호, 110동 1904호)입니다. 6층과 8층 두 호를 빼면 전부 13층 이상이고, 18층 이상이 절반입니다. 해약분치고 층 구성이 좋습니다.
준공이 끝나 입주가 진행 중인 단지라는 점도 이번 계약의 조건을 바꿉니다. 입주지정기간이 계약일로부터 2개월이고, 잔금을 완납하면 즉시 입주할 수 있습니다. 대신 해약세대가 골랐던 옵션은 그대로 승계해야 하고 변경이나 추가 선택은 안 됩니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
네 타입 전부 국민평형입니다. 전용 84.82(84AH), 84.73(84B), 84.98(84C), 84.87(84E)로 숫자만 다른 84 시리즈이고, 발코니 확장은 전 세대에 이미 시공돼 있습니다. 84AH는 주방 옆 알파룸에 드레스룸까지 붙는 수납형, 84E는 현관 쪽 팬트리가 특징입니다. 방 3개에 욕실 2개, 4베이 판상 계열의 무난한 평면들입니다.
이번 접수의 성격상 호를 고를 수 있다는 게 추첨식 무순위와 다릅니다. 선착순 동호지정이라 도착 순번대로 남은 호 중에서 원하는 호를 찍습니다. 25층과 23층, 20층 둘처럼 최상층 부근이 남아 있어, 첫날 이른 순번이면 로열층을 정가에 가져가는 그림이 가능합니다.
발코니 확장비는 타입별 780만원에서 821만원이고 계약 시 10%, 나머지는 입주 때 냅니다. 승계 옵션은 호마다 다릅니다. 107동 2004호는 대형드레스룸, 냉장고장, 붙박이장, 팬트리 선반, 거실과 침실 시스템에어컨까지 약 1,331만원어치가 붙어 있고, 107동 2303호와 102동 1801호는 아일랜드 식탁 99만원입니다. 같은 84라도 호별 계산서가 다르다는 얘기입니다.
단지에는 관리사무소 건물에 피트니스 센터가 들어가고, 어린이집과 놀이터가 배치도에 깔려 있습니다. 다만 분양 5개동에 임대혼합 5개동이 더해진 구성이라, 동에 따라 분양과 임대가 한 건물에 섞일 수 있다는 점은 알고 가야 합니다.
분양가 및 세대수
| 84 타입별 확정가 (호 지정) | 84AH 3.0407억 / 84B 3.0374억 / 84C 3.0464억 / 84E 3.0424억 |
| 대금 구조 | 계약금 500만 정액, 중도금 없음, 입주잔금 약 1.53억 (계약일로부터 2개월 내), 할부금 약 1.46억 |
| 할부 조건 | 입주잔금 납기일부터 5년 무이자, 선납 시 연 5.0% 할인 (전액 선납 시 약 1.09억으로 축소) |
| 발코니 확장 (별도) | 계약자부담 780만에서 821만 (계약 시 10%, 잔금은 입주 시) |
| 옵션 승계 (해당 호만) | 107동 2004호 약 1,331만 (대형드레스룸, 붙박이장, 시스템에어컨 등) / 107동 2303호, 102동 1801호 각 99만 |
가격표는 층별 구간이 아니라 호 확정가입니다. 84B 3.0374억에서 84C 3.0464억까지, 네 타입의 간격이 900만원 안에 모여 있습니다. 보도 기준으로 3.3㎡당 879만원입니다(전북투데이).
이 공고의 본론은 대금 구조입니다. 계약 당일 나가는 돈이 계약금 500만원에 발코니 확장 계약금 80만원 안팎, 옵션 있는 호는 그 10%까지 더해 600만원대입니다. 그다음 두 달 안에 입주잔금 약 1.53억을 내면 열쇠를 받습니다. 나머지 약 1.46억은 입주하고 나서 5년에 걸쳐 무이자로 나눠 냅니다.
선납 조건까지 계산하면 숫자가 한 번 더 내려갑니다. 할부금을 미리 내면 연 5.0%로 할인해 주는데, 입주잔금 납기일 전에 전액을 선납하면 1.46억이 약 1.09억까지 줄어듭니다. 이 경우 총 실부담은 계약금과 잔금을 합쳐 약 2.68억, 발코니 확장을 얹어도 2.76억 선입니다. 보도가 2억원대라고 쓴 근거가 이 계산입니다.
반대로 할부를 끝까지 쓰면 정가 3.04억에 확장을 더한 3.12억 안팎이 총액이고, 그 절반의 5년치 이자를 아끼는 셈이 됩니다. 연체이율은 연 7.5%이고, 할부금을 다 못 낸 채 입주하려면 미납액의 130%로 LH 근저당을 설정해야 합니다.
입지조건
자리는 익산 원도심 평화동입니다. KTX와 SRT가 서는 익산역 생활권이고, 호남선과 전라선이 갈라지는 전북 교통의 관문을 곁에 두는 자리입니다. 조감도에서 보이듯 낮은 주택가 한가운데 29층 타워가 서는 그림이라, 준공과 동시에 이 일대에서 가장 새 주거지가 됐습니다.
원도심의 장점은 이미 깔린 생활 인프라입니다. 학교와 시장, 관공서를 새로 기다릴 필요가 없는 동네이고, 1,382세대가 들어오며 단지 주변 상권도 다시 돌기 시작하는 국면입니다.
문제는 익산의 신축 수요가 어디에 몰리느냐입니다. 익산 신축의 몸통은 마동과 부송동, 동쪽 신시가지입니다. 원도심과 신시가지의 아파트값이 두 도시처럼 갈라져 있는 시장이고, 평화동은 그 싼 쪽에 속합니다. 이 단지의 가격을 재는 잣대도 결국 그 구도 안에 있습니다.
호재
호재란에 새로 올릴 재료는 찾지 못했습니다. KTX 익산역은 미래가 아니라 이미 시세에 들어가 있는 현재 가치이고, 공고문과 보도에서 계산에 넣을 만한 확정 재료는 확인되지 않았습니다.
오히려 반대쪽 재료가 뚜렷합니다. 익산은 인구가 줄어드는 지방 중소도시이고, 마동 쪽에서는 자이 그랜드파크 같은 새 대단지가 수요를 끌어갑니다. 같은 평화동의 2002년식 구축 84가 1억대에 거래되는 동네라는 사실도 이 단지 아랫단의 현실입니다. 저희 계산은 이번에도 실거래까지만 씁니다.
비교단지
잣대의 첫 줄은 자체 실거래입니다. 이 단지 84는 최근 12개월 유효 거래가 딱 2건입니다. 작년 8월 26층 84E가 3.345억, 12월 25층 84C가 3.186억입니다. 올해 5월 25층 84AH가 2.9억에 신고됐다가 해제된 기록도 있습니다. 1,094세대 분양 단지에서 1년에 2건이면, 시세라기보다 점 두 개에 가깝습니다.
동네 잣대는 한참 아래에 있습니다. 같은 평화동의 익산평화 제일오투그란데에버(2018년식)는 84가 12개월 10건, 1.95억에서 2.4억 사이(중위 2.12억)입니다. 익산역 바로 앞 창인동의 익산역 유블레스퍼스트(2023년식)는 84가 1건, 작년 11월 12층 2.22억입니다. 원도심에서 3억은 이 단지가 처음 부르는 값입니다.
신시가지 잣대는 반대로 위에 있습니다. 마동 익산자이 그랜드파크(2025년식)의 84가 12개월 7건, 4.38억에서 5.3억까지 찍혔고 올해 6월 거래가 5.3억입니다. 익산 풍경채 어바니티(2024년식)가 중위 4.29억, 힐스테이트 익산(2024년식)이 중위 3.79억입니다. 익산 신축의 몸통은 3.8억에서 4.8억인데, 전부 마동과 부송동입니다.
| 익산역 하늘채 더 퍼스트 84 (자체, 2025년 준공) | 12개월 유효 2건, 3.186억 (25층, 2025.12)과 3.345억 (26층, 2025.8). 2.9억 (25층, 2026.5)은 해제 |
| 익산평화 제일오투그란데에버 84 (2018, 같은 평화동) | 12개월 10건, 1.95억에서 2.4억 (중위 2.12억) |
| 익산역 유블레스퍼스트 84 (2023, 창인동) | 2.22억 (12개월 1건, 12층) |
| 익산자이 그랜드파크 84 (2025, 마동 신축 대장) | 12개월 7건, 4.38억에서 5.3억 (최근 2026.6, 5.3억) |
| 하늘채 더 퍼스트 이번 확정가 | 3.0374억에서 3.0464억 (+확장 0.078억에서 0.082억) |
분석
자체 잣대로 재면 얇은 플러스입니다. 이번 실부담은 확장 포함 3.12억 안팎이고, 자체 25층과 26층 실거래가 3.186억과 3.345억입니다. 이번 물량에도 25층과 23층이 있으니, 좋은 호를 정가에 잡으면 실거래 대비 0.07억에서 0.23억 아래에서 시작합니다. 여기에 전액 선납 할인을 쓰면 실질 2.76억, 자체 실거래보다 0.4억에서 0.6억 아래까지 내려갑니다. 이 단지의 안전마진은 가격표가 아니라 금융조건에 들어 있습니다.
문제는 그 잣대의 두께입니다. 유효 거래 2건에 해제 1건, 그것도 해제된 신고가 2.9억으로 이번 분양가보다 낮습니다. 같은 동네 8년차 구축과의 간격이 1억인데, 이 간격 전부가 신축 프리미엄으로 굳는다는 보장은 아직 거래가 못 하고 있습니다. 4년에 걸쳐 판 단지에서 해약분이 돌아온 것도 그 방증입니다.
결국 이 계산은 방향이 갈립니다. 들어와 살 사람에게는 신축 로열층을 원도심 값에, 이자 없이 나눠 내며 사는 그림이라 셈이 섭니다. 팔아서 남기려는 사람에게는 1년에 두 건 거래되는 시장에서 출구를 찾아야 하는 그림이라 셈이 어렵습니다. 같은 가격표가 실수요와 투자에게 전혀 다른 답을 줍니다.
| 비교단지 | 익산역 하늘채 더 퍼스트 자체 실거래 (2025년 준공, 공공분양 1,094세대) |
| 비교가치 | 3.186억에서 3.345억 (25층에서 26층, 12개월 유효 2건) |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 3.11억에서 3.13억 (할부 전액 선납 시 실질 약 2.76억) |
| 안전마진 | 정가 기준 0.07억에서 0.23억, 선납 기준 0.4억에서 0.6억 (자체 표본 2건이라 두께는 얇음) |
청약전략
청약자격
자격은 사실상 다 열려 있습니다. 공고일(7월 10일) 기준 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 되고 법인도 됩니다. 거주지역, 주택 소유, 청약통장, 소득과 자산, 과거 당첨 이력을 전부 안 봅니다. 이 단지 기계약자도 추가로 계약할 수 있고, 1인 2주택 이상도 됩니다.
방식은 선착순 동호지정입니다. 10시 전 도착자는 동순위로 묶어 추첨 순번을 뽑습니다. 이후는 도착순입니다. 오전 1회차(10시)와 오후 2회차(13시)로 나눠 진행하고, 동호를 지정하면 당일 안내 계좌로 계약금을 넣고 17시까지 계약서를 써야 합니다. 못 쓰면 그 동호지정은 무효가 됩니다.
무주택 셈법에서는 이 공고가 이득입니다. 공고문이 주택공급에 관한 규칙 제53조의 주택소유 판정기준을 적용한다고 명시해, 이 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 계약해도 무주택이 유지된다는 뜻입니다. 재당첨 제한도 당첨자 관리도 없으니, 통장과 무주택 이력에 흠집 없이 신축을 잡는 경로입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (익산시) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공주택, 전용 85 이하 국민주택) |
| 전매 제한 | 기간 경과 (입주자 선정일부터 1년, 법령 개정 소급으로 현재 제한 없음) |
| 재당첨 제한 | 미적용 (당첨자 관리 없음, 계약해도 무주택 유지) |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 표가 거의 비어 있습니다. 분양가상한제 주택이라 원래 입주자 선정일부터 1년 전매금지가 걸렸지만, 기간이 지나 공고문 스스로 현재는 전매에 제한이 없다고 못박았습니다. 거주의무도 없고, 계약 즉시 파는 것도 제도상 자유입니다.
실거래 신고는 최초 공급계약의 경우 LH가 단독으로 합니다. 해약하면 계약금액(옵션 계약금 포함)이 위약금으로 공제되니, 500만원이 가볍다고 일단 걸어 두는 계약은 답이 아닙니다. 계약금 입금 즉시 계약체결로 간주돼 임의 해제가 안 됩니다.
대출조건
이 물량에는 중도금 대출이라는 단어 자체가 없습니다. 은행을 끼지 않고 LH와 직접 만드는 자금표입니다. 계약 당일 600만원 안팎, 두 달 안에 입주잔금 약 1.53억, 그 뒤 5년간 할부금 약 1.46억입니다. 시중 대출의 금리와 심사 대신, 두 달 안의 1.53억이 유일한 관문입니다.
입주잔금을 완납해야 열쇠가 나오고, 그때 소유권이전과 함께 LH 1순위 근저당(할부금의 130% 이내)이 설정됩니다. 할부금까지 전액 내면 근저당은 설정되지 않습니다. 잔금 조달을 은행 주택담보대출로 짤 계획이라면 이 근저당 구조까지 은행과 미리 맞춰 봐야 합니다.
여윳돈이 있다면 선납이 계산상 우위입니다. 연 5.0% 할인은 확정 수익률이고, 전액 선납이면 3,600만원대가 깎입니다. 반대로 현금이 빠듯하면 무이자 5년을 그대로 쓰는 게 공짜 레버리지입니다. 연체이율이 연 7.5%라는 것만 기억하면, 두 경로 다 나쁘지 않은 드문 조건표입니다.
전략
순서는 층부터입니다. 이번 물량의 몸통은 84E 5호이고, 그중 106동 2504호(25층)와 107동 2004호(20층), 84B 2303호(23층)와 84AH 2002호(20층)도 로열층 후보입니다. 선착순이라 좋은 호부터 빠집니다. 첫날 10시 전에 도착해 동순위 추첨을 노리는 게 정석입니다.
호별 계산서를 미리 만들어 가야 합니다. 확정가에 발코니 확장비를 더하고, 107동 2004호라면 승계 옵션 1,331만원까지 얹어 호마다 총액을 적어 두는 겁니다. 순번이 호명되면 지체 없이 골라야 하고 한 번 정하면 못 바꿉니다. 현장에서 셈하면 늦습니다.
들어갈 사람의 범위는 좁게 잡는 게 정직합니다. 익산에 직장과 생활이 있는 실수요, 그중에서도 잔금 1.53억이 두 달 안에 서고 선납이나 할부 중 자기 경로가 계산된 가구입니다. 시세차익을 노리고 원정 갈 물건은 아닙니다. 1년에 두 건 거래되는 시장은 살 때가 아니라 팔 때 벽이 됩니다.
주의사항
이번 공고는 2022년 7월 14일 최초 공고를 준용합니다. 등재되지 않은 세부사항은 최초 공고문과 팸플릿으로 확인해야 하고, 공고문은 청약홈이 아니라 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에 있습니다. 팸플릿과 평면은 사이버 주택전시관(www.lh-ispw.co.kr)에서 열람됩니다.
잔여 물량은 실시간으로 변합니다. 계약이 진행되며 10세대가 줄어들 수 있으니, 방문 전에 분양사무실(063-852-2055)로 그날 남은 호를 확인하는 게 헛걸음을 막습니다. 샘플하우스는 지정된 동호만 볼 수 있고 실제 계약할 해약세대의 내부 관람은 안 됩니다.
계약금은 현장 수납이 안 되고 동호지정 후 안내되는 계좌로 당일 이체해야 합니다. 옵션 계약금(발코니 확장비의 10% 등)도 당일 별도입니다. 1일 이체한도를 미리 풀어 두시기 바랍니다. 대리 계약은 위임장과 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)까지 갖춰야 하고, 서류는 전부 공고일 이후 발급분만 인정됩니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
