APT margin 무순위 줍줍

7.23 선착순 줍줍! 부산 연지자이2차 일반매각 45호, 매각가 평면도 안전마진 (같은 단지 59 실거래는 3.9억)

APT margin, 2026.7.17 작성 (매각가 LH 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 부산진구 연지동, 연지자이2차 잔여세대 일반매각입니다. LH가 임대로 운영하다 명도받은 45호를 선착순 동호지정으로 팝니다. 사전 주택개방이 7월 22일, 계약 개시가 7월 23일이고 공고문은 LH청약플러스에 올라와 있습니다.

이 물건의 성격부터 분명히 합니다. 신축 분양이 아니라 15년차 구축의 명도 세대입니다. 재개발 때 의무건설된 임대주택을 LH가 2011년에 사서 10년 넘게 임대로 돌렸고, 입주자가 나간 집을 보수 없이 그대로 내놓는 겁니다.

대신 잣대가 확실합니다. 같은 단지 같은 주택형의 국토부 실거래가 쌓여 있어서, 추정 없이 매각가와 시세를 바로 대볼 수 있습니다. 59형과 39형의 답이 서로 다르게 나온다는 게 오늘 계산의 결론입니다.

청약개요

연지자이2차는 연지동 재개발로 2011년에 준공된 단지입니다. 단지는 201동에서 213동까지 13개동이고, 이번 매각분이 나온 213동은 법령에 따라 의무건설된 임대주택을 LH가 매입해 운영하던 동입니다. 213동은 39형 40세대와 59형 46세대, 합계 86세대로 구성돼 있습니다.

10년 임대 기간이 끝나 분양전환이 진행됐고, 기존 입주자가 퇴거해 LH에 명도된 집들이 이번 45호입니다. 공고문은 신규 공급주택이 아니라는 점을 첫 장에 못박고 있습니다. 내외부 보수 공사 없이 현재 상태 그대로 넘기고, 도배와 장판, 보일러, 샷시 같은 시설물의 노후와 파손에 대해 하자보수를 요구할 수 없다는 조건입니다.

층 분포는 나쁘지 않습니다. 39형이 2층에서 22층, 59형이 2층에서 23층까지 퍼져 있고 저층 물량은 소수입니다. 선착순 동호지정이라 남아 있는 호실 중에서 직접 고릅니다. 추첨 운에 맡기는 무순위와 구조가 다릅니다.

계약 기간이 깁니다. 7월 23일에 열어서 12월 23일까지, 금요일과 휴무일만 빼고 상시로 받습니다. 잔여세대는 계약이 진행되는 만큼 계속 줄고, 소진되면 조기종료됩니다. 방문 전에 임대공급운영팀(051-460-6868)으로 계약 가능 동호를 확인하는 게 순서입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

두 주택형은 전용 39.9857과 59.9074입니다. 59는 방 셋에 욕실 둘의 표준 구성이고, 39는 방 둘짜리 소형입니다. 2011년식이라 전 세대 발코니 비확장 원형 평면입니다. 같은 전용이라도 확장 시공된 요즘 신축보다 실사용 면적 체감이 작다는 점은 계산에 넣어야 합니다.

집 상태가 이 물건의 변수입니다. 임대로 10년 넘게 쓰인 집을 청소나 수리 없이 받는 조건이라, 도배와 장판 교체 정도의 비용은 기본으로 잡는 게 현실적입니다. 공고문도 계약 전 세대 내부 확인을 반복해서 요구합니다.

확인 통로는 열려 있습니다. 7월 22일 오후 1시에서 4시에 213동 1001호가 개방되고, 그 뒤에는 임대공급운영팀에 사전예약을 하면 개별 호실 열람이 됩니다. 열람 없이 계약하면 세대 미확인에 대한 이의를 제기할 수 없습니다.

난방은 개별난방이고, 관리비예치금은 입주 때 관리사무소(051-819-9582)에 따로 냅니다. 명의변경과 공동명의 계약은 안 됩니다.

분양가 및 세대수

가격표는 층별 단가로만 갈립니다. 39형이 2.105억에서 2.225억, 59형이 3.185억에서 3.435억입니다. 같은 형 안에서 층 차이 값이 39형 1,200만원, 59형 2,500만원입니다.

납부 구조가 이 공고의 진짜 문턱입니다. 계약금 10%를 지정 당일 넣고, 나머지 90%를 두 달 안에 한 번에 냅니다. 59형 상층 기준이면 계약 당일 3,435만원, 두 달 안에 3.09억입니다.

LH가 붙여 주는 대출이 없습니다. 주택도시기금 융자도 이번 공고에는 지원되지 않아, 잔금은 은행 주택담보대출과 자기 자금으로 채워야 합니다. 은행 실행일과 한도를 계약 전에 확정해 두지 않으면 연 7.5% 연체이율이 바로 붙는 일정입니다.

숨은 비용은 취득세와 수리비입니다. 잔금일로부터 60일 안에 취득세 자진신고와 이전등기까지 마쳐야 하고, 명도 상태 그대로 받는 집이라 입주 전 수리 예산이 별도로 듭니다.

입지조건

연지동은 부산시민공원과 어린이대공원 사이의 주거지입니다. 연지초등학교가 도보권이고, 초읍 방면 구릉지에 앉아 있어 동 사이 경사가 있는 지형입니다.

이 동네의 그림은 최근에 바뀌었습니다. 연지2구역 재개발로 래미안 어반파크(2022년식)가 들어서면서 연지동이 부산진구의 신축촌 축으로 올라왔습니다. 서면 도심을 생활권으로 쓰면서 공원을 끼는 자리라는 게 일대의 세일즈 포인트입니다.

이 단지의 자리는 그 축의 구축 쪽입니다. 2011년식이라 신축의 값을 받을 수는 없지만, 같은 생활권의 실수요가 꾸준히 거래를 만들어 온 시장입니다. 자체 실거래가 연간 79건 쌓여 있다는 게 그 증거입니다.

호재

호재를 얹을 필요가 없는 물건입니다. 어반파크 입주로 완성된 신축촌 프리미엄도, 시민공원 생활권도 이미 오늘 실거래에 들어가 있는 가치입니다.

저희 계산은 이번에도 현재 가격표와 현재 실거래의 간격까지만 잽니다. 그 간격이 아래 표에 있습니다.

비교단지

59형은 비교가 가장 쉬운 경우입니다. 같은 단지 같은 전용 59.9074의 실거래가 최근 12개월 17건, 3.50억에서 4.20억에 찍혀 있고 중위가 3.90억입니다. 지난 5월에만 3.90억, 4.00억, 4.05억, 4.10억 네 건이 이어졌습니다. 이번 매각가 3.185억에서 3.435억은 그 분포보다 확실히 아래입니다.

39형은 사정이 다릅니다. 39는 213동에만 있는 주택형이라, 전부 임대로 묶여 있던 탓에 자체 거래 이력이 없습니다. 가까운 잣대는 초읍동 포레나 부산초읍(2020년식)의 39입니다. 12개월 31건에 중위 2.25억, 최근 거래가 2.20억에서 2.35억입니다. 9년 젊은 신축 소형과 이번 매각가 2.105억에서 2.225억이 거의 같은 줄에 있습니다.

참고 좌표 둘을 더 놓습니다. 이 단지 84는 45건에 중위 4.59억, 최근 4.75억에서 5.00억에 거래됩니다. 그리고 옆의 래미안 어반파크 1단지 59는 36건에 중위 5.88억입니다. 같은 동네 신축 59의 절반 값대라는 게 이 매각분의 체급입니다.

분석

59형부터 못박습니다. 비교가치는 자체 실거래 중위 3.90억입니다. 매각가 상단 3.435억 기준으로 간격이 0.47억, 저층 3.185억 기준으로는 0.72억입니다. 보수적으로 실거래 하단인 3.50억에 대봐도 매각가 전 구간이 그 아래에 있습니다. 도배 장판급 수리비를 얹어도 마진이 남는 구조입니다.

39형은 다릅니다. 2020년식 포레나 39의 중위 2.25억과 이번 2.105억에서 2.225억의 간격은 커야 0.15억입니다. 9년 연식 차이를 생각하면 할인이라 부르기 어려운 값입니다. 증거가 되는 자체 거래도 없으니, 39형의 마진은 없다고 보는 게 정직합니다.

같은 공고 안에서 59형과 39형의 온도가 이렇게 갈립니다. 59형은 실거래로 증명되는 0.5억 안팎의 간격이고, 39형은 신축 소형과 같은 줄입니다. 45호 중 어느 쪽 줄에 서느냐가 이 공고의 전부입니다.

청약전략

청약자격

신청 문턱은 이번 달 줍줍 중 가장 낮은 축입니다. 매각공고일인 7월 10일 기준으로 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 됩니다. 주택 소유, 소득과 자산, 거주지역, 청약통장, 과거 당첨 이력을 전부 안 봅니다. 유주택자의 추가 매수도 막지 않는 일반매각입니다.

선정은 줄서기입니다. 개시일인 7월 23일 오후 1시 30분 전에 도착한 사람이 둘 이상이면 그들끼리 순번추첨을 하고, 이후 도착자는 도착 순서대로 남은 호실을 고릅니다. 동호를 지정하면 당일 오후 4시까지 계약금 입금과 계약서 작성을 끝내야 하고, 못 지키면 지정이 무효가 됩니다.

서류는 당일 완비가 원칙입니다. 신분증과 도장, 주민등록표등본, 그리고 계약 장소에 비치된 주택상태 확인서까지 하나라도 빠지면 계약이 안 됩니다. 계약금은 현장수납이 안 되니 이체 한도를 미리 풀어 두시기 바랍니다.

제한사항

규제표가 비어 있습니다. 전매제한도 거주의무도 없고, 계약해도 청약통장이나 재당첨 제한에 아무 기록이 남지 않습니다. 기존 주택 시장에서 집을 사는 것과 같은 법적 지위라고 보면 됩니다.

의무는 등기 하나입니다. 잔금을 낸 날로부터 60일 안에 취득세를 자진 납부하고 이전등기를 해야 하며, 어기면 과태료가 나옵니다. LH 임대주택에 살고 있는 계약자라면 입주일까지 기존 임대주택을 반납하는 조건도 붙습니다.

대출조건

대출 조건이 이 물량의 최대 관문이라는 걸 다시 적습니다. 알선 은행도, 기금 융자도 없습니다. 계약일로부터 두 달 안에 잔금 90%를 만들 경로를 계약 전에 스스로 확정해야 합니다.

비규제 지역이라 주택담보대출은 통상 LTV 70% 선까지 열립니다. 59형 상층 3.435억 기준으로 2.4억 안팎이 대출 상한이고, 나머지 1억 이상은 자기 자금입니다. 유주택자의 추가 매수라면 한도와 금리가 더 조입니다.

두 달의 시계는 짧습니다. 은행 심사와 실행, 등기까지의 일정을 역산해서 계약일을 고르는 게 안전합니다. 계약은 12월 23일까지 열려 있으니, 대출 확답을 받은 뒤에 움직여도 늦지 않은 구조입니다. 물론 그 사이 좋은 층이 빠지는 건 감수해야 합니다.

전략

순서는 59형부터입니다. 마진이 실거래로 증명되는 쪽은 59형뿐이고, 층별 가격 차이 대비 시세 간격이 전 구간에서 넉넉합니다. 남은 호실 중 저층일수록 간격이 넓어지니, 매각가표와 잔여 동호를 대조해 간격이 가장 큰 호실을 고르는 게 실전입니다.

열람도 건너뛰면 안 됩니다. 명도 세대는 호실마다 상태가 다르고, 하자보수 청구가 안 되는 조건이라 수리비가 곧 매수가의 일부입니다. 7월 22일 개방일에 1001호를 보고, 계약할 호실은 사전예약 열람으로 직접 확인한 뒤 도장을 찍어야 합니다.

39형을 고르는 경우라면 이유가 분명해야 합니다. 시세 대비 할인이 아니라 연지동 소형을 절대가 2억 초반에 확보하는 실거주 선택입니다. 그 목적이 아니라면 같은 돈의 답은 포레나 초읍의 신축 39 실거래 쪽에 있습니다.

주의사항

이 공고는 청약홈에 없습니다. 공고문과 잔여 현황은 LH청약플러스에서 확인하고, 신청과 계약은 부산 동구 중앙대로 224, LH부산울산지역본부 마이홈센터 2층에서 현장으로만 진행됩니다. 인터넷 접수 절차 자체가 없습니다.

상시계약 공고라 공고문의 45호가 방문 시점의 잔여와 다를 수 있습니다. 헛걸음을 피하려면 방문 전 임대공급운영팀(051-460-6868, 6846) 유선 확인이 필수입니다. 금요일에는 운영하지 않습니다.

계약 후 해약하면 총 주택가격의 10%가 위약금으로 공제됩니다. 계약금 입금이 곧 계약체결로 간주되는 구조라, 입금 전이 마지막 검토 시점입니다. 잔금 두 달과 취득세 60일의 달력을 계약 전에 다 그려 놓고 가시기 바랍니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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