APT margin 무순위 줍줍
9.8 줍줍! 진접2 A4 신혼희망타운 잔여 5세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 남양주 진접2지구 A-4블록 신혼희망타운 잔여세대입니다.
같은 지구 S1블록 서한이다음과 접수일이 겹치는 별개 공고입니다. 이쪽은 LH 물량이고 접수도 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다.
잔여가 5세대뿐입니다. 55A 세 세대와 55B 두 세대입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 남양주시 진접읍 내각리, 진접2지구 A-4블록 |
| 구분 | LH 신혼희망타운 잔여세대. LH청약플러스 접수 |
| 물량 | 5세대. 55A 3, 55B 2 |
| 분양가 | 55A3.8446억55B3.5816억에서 3.8103억 |
| 일정 | 접수9.8에서 9.9발표9.16계약12.10에서 11 |
| 입주 | 2028년 4월 예정 |
진접2지구 안쪽 448세대 단지에서 공공분양분 잔여가 나왔습니다. 행복주택과 같이 쓰는 단지입니다.
남은 호수가 공고에 그대로 적혀 있습니다. 402동 저층과 중층, 405동 최상층입니다. 추첨이 아니라 호수를 보고 넣는 접수입니다.
55형 단일 면적입니다. 방 셋을 원하는 신혼부부에게는 좁을 수 있는 구성입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 두 장과 배치도를 싣습니다. LH 팸플릿의 치수 도면입니다.
발코니 확장이 계약자 부담 약 670만원으로 별도입니다. 총액 계산에 미리 넣어 두는 게 맞습니다.
분양가 및 세대수
| 55A 3세대 | 3.8446억 |
| 55B 1층 | 3.5816억 |
| 55B 상층 | 3.8103억 |
| 발코니 확장 | 약 670만원 별도 |
55A 세 세대는 층이 달라도 값이 같습니다. 3.8446억입니다.
55B 는 1층이 3.5816억으로 2,300만원쯤 쌉니다.
기금융자 5,500만원이 끼어 있는 구조라 승계 조건을 공고문에서 확인해 둘 필요가 있습니다.
입지조건
진접읍 내각리입니다. 4호선 진접역 생활권이지만 지구 안쪽이라 역까지의 거리는 블록마다 다릅니다.
같은 지구 S1블록 글에서 적은 그대로, 진접은 다산이나 별내와 값의 층이 다른 생활권입니다.
호재
재료는 진접2지구의 완성입니다. 입주 2028년 이후의 이야기라 오늘 계산에는 넣지 않습니다.
비교단지
잣대는 진접읍과 오남읍의 50에서 60형 신축입니다. 최근 12개월 82건에 중위 3.40억입니다.
비교군에 진접스타힐스와 진접삼부르네상스, 더샵남양주퍼스트시티가 들어 있습니다. 표본이 얇지 않습니다.
연식을 무시하고 넓히면 중위가 2.10억까지 내려갑니다. 진접의 소형 구축은 2억대 초반 동네입니다.
| 진접 오남 50에서 60형 신축 중위 | 3.40억최근 12개월 82건 |
| 비교군 | 진접스타힐스, 진접삼부르네상스, 더샵남양주퍼스트시티 |
| 연식 무관 전체 | 2.10억432건 |
| 분양가 55A | 3.8446억 |
분석
계산은 이렇습니다.
55A 3.8446억은 진접 생활권 소형 신축 중위 3.40억보다 4,400만원 위입니다. 55B 1층 3.5816억도 1,800만원 위입니다.
여기에 확장비 670만원이 별도로 붙습니다. 총액으로는 격차가 더 벌어집니다.
신혼희망타운은 시세 아래 값이 존재 이유인 유형입니다. 이 공고는 그 전제가 성립하지 않습니다.
| 55A 3.8446억 | 진접 소형 신축 중위보다 4,400만원 위 |
| 55B 1층 3.5816억 | 1,800만원 위 |
| 확장 670만원 | 별도라 총액 격차 확대 |
| 수익공유 | 시세차익을 기금과 나누는 구조 |
청약전략
청약자격
신혼희망타운 자격이 그대로 걸립니다. 혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀, 소득 130%에 맞벌이 200%, 총자산 3.62억, 통장 6개월에 6회 납입입니다.
남양주 1년 이상 거주자에게 지역 우선 30%가 있습니다.
제한사항
| 구분 | LH 신혼희망타운 잔여 |
| 상한제 | 적용 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 전매제한 | 3년 |
| 접수처 | LH청약플러스 |
재당첨 제한 10년이 붙습니다. 잔여 5세대짜리 접수에 10년짜리 제한을 거는 셈이라 이 비대칭부터 봐야 합니다.
수익공유형 모기지 조건이 걸리는 유형입니다. 시세가 올라도 차익 일부를 기금과 나눕니다.
대출조건
3.8억대면 자금 문턱 자체는 낮습니다. 신혼희망타운 전용 모기지의 낮은 금리도 쓸 수 있습니다.
다만 금리가 싸다는 것과 물건이 싸다는 것은 다른 이야기입니다. 이 물건은 뒤쪽이 성립하지 않습니다.
전략
패스입니다. 시세 위 신혼희망타운에 재당첨 제한 10년과 수익공유 조건까지 얹는 계산은 서지 않습니다.
진접에 정착할 신혼부부라면 차라리 일반 매매를 보는 게 낫습니다. 같은 돈이면 진접스타힐스 신축 중층이 잡히는 값입니다.
55B 1층 3.5816억 한 세대만이 그나마 격차가 작은데, 1층 감가를 생각하면 그것도 이점이라 하기 어렵습니다.
주의사항
접수처가 LH청약플러스입니다. 청약홈에는 이 공고가 뜨지 않습니다.
거주 의무 기간은 공고문에 명시가 없어 확인이 필요합니다. 계약 전 LH 안내에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
발코니 확장 670만원과 취득세가 값 바깥에 있습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
