APT margin 무순위 줍줍
9.7 줍줍! 엘리프 한신더휴 수원 당수 19세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원 당수1지구 엘리프 한신더휴 임의공급 2차입니다.
697세대 가운데 19세대가 남았습니다. 접수는 9월 7일과 8일 이틀입니다.
임의공급이라 만 19세 이상이면 통장도 주택 수도 보지 않습니다. 문이 넓은 만큼 값 계산이 더 중요해집니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 수원시 권선구 당수동, 당수1지구 D3블록 |
| 구분 | 임의공급 2차. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 19세대. 84B384C684D6106A4 |
| 분양가 | 84형7.04억에서 7.95억106A7.82억에서 7.99억 |
| 일정 | 접수9.7에서 9.8발표9.11계약9.12 당일 |
| 입주 | 2028년 4월 예정 |
당수1지구는 서수원 외곽의 공공주택지구입니다. 계룡건설 컨소시엄이 시행하고 한신공영이 짓습니다.
697세대 대단지에서 19세대만 남았으니 소화율 자체는 나쁘지 않았습니다.
남은 타입이 84형 15세대와 106형 4세대입니다. 같은 84형인데 B, C, D 세 타입의 값이 9,000만원까지 벌어집니다.
계약이 발표 다음 날 하루입니다. 넣기 전에 자금을 끝내 놓아야 하는 일정입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 타입 도면 세 장을 싣습니다. 84C 는 84B 와 같은 계열이라 생략했습니다.
청약 신청은 면적 표기 변경 전 주택형으로 합니다. 84형이면 084.9900 계열입니다. 공고문의 안내를 그대로 따르는 게 안전합니다.
분양가 및 세대수
| 84B 3세대 | 7.04억에서 7.61억 |
| 84C 6세대 | 7.12억에서 7.58억 |
| 84D 6세대 | 7.47억에서 7.95억 |
| 106A 4세대 | 7.82억에서 7.99억 |
84형이 7억 초반에서 8억 직전까지 걸쳐 있습니다. 타입과 층에 따라 폭이 큽니다.
106A 는 7.82억에서 7.99억입니다. 84D 최고층과 사실상 같은 값에 면적이 20제곱미터 넓습니다.
취득세와 등기 비용, 발코니 확장은 별도입니다.
입지조건
당수동은 서수원의 끝자락입니다. 권선구라는 주소가 주는 인상보다 수원 중심부와 멀다는 점을 먼저 봐야 합니다.
신분당선 연장이 지나가는 호매실과도 생활권이 다릅니다. 당수의 교통은 당분간 도로 위주입니다.
지구 안 기반시설은 입주 후 순차로 채워집니다. 초기 입주자는 그 공백기를 지나야 합니다.
호재
재료는 신분당선 호매실 연장과 당수2지구의 후속 개발입니다. 둘 다 당수동 값을 직접 끌어올리려면 시간이 필요한 재료입니다.
수원 권선구 자체는 이번 주 부동산원 통계에서 매매와 전세 모두 상위권입니다. 서수원까지 온기가 도는 국면인 것은 맞습니다.
비교단지
잣대가 깔끔하게 서지 않는 건입니다. 당수동에는 아직 입주한 신축 84형 실거래가 없습니다.
그래서 권선구 전체 84형 신축으로 넓혔습니다. 549건에 중위 6.93억입니다.
다만 그 표본의 몸통은 호매실과 권선동입니다. 당수보다 안쪽 생활권의 값이라 이 잣대는 당수에 후한 편입니다.
106형은 권선구에 견줄 신축 표본이 없습니다. 구축까지 넓히면 중위 5억대로 떨어지는데 연식이 달라 직접 비교로 쓰기 어렵습니다.
| 권선구 84형 신축 중위 | 6.93억최근 12개월 549건, 호매실 권선동 위주 |
| 당수동 신축 실거래 | 입주 전이라 표본 없음 |
| 분양가 84B 최저 | 7.04억 |
| 분양가 84D 최고 | 7.95억 |
분석
계산을 폅니다.
84B 최저층 7.04억이 권선구 신축 중위 6.93억보다 1,100만원 위입니다. 84D 최고층 7.95억이면 1억 넘게 위입니다.
그런데 그 6.93억이 당수보다 좋은 자리의 값입니다. 위치를 감안하면 실제 격차는 숫자보다 큽니다.
1차에서 소화되고 남은 19세대라는 사정까지 겹치면, 이 값이 싸서 남은 게 아니라는 결론이 자연스럽습니다.
| 84B 7.04억 | 권선구 신축 중위보다 1,100만원 위 |
| 84D 7.95억 | 1억 이상 위 |
| 잣대의 성격 | 호매실 위주라 당수에 후한 값 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기, 확장 별도 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 만 19세 이상 국내 거주자면 됩니다. 통장과 주택 소유를 보지 않습니다.
재당첨 제한도 없습니다. 자격의 문은 이번 주 물량 가운데 가장 넓습니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 2차 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 전매제한 | 3년, 2025년 11월 18일 기산 |
| 계약 | 9월 12일 하루 |
전매 3년은 2025년 11월부터 세고 있어 2028년 11월에 풀립니다. 입주 반 년 뒤입니다.
거주 의무가 없어 전월세 출구는 열려 있습니다. 다만 당수동의 전세 수요층이 얼마나 두꺼운지는 별개 문제입니다.
대출조건
7.04억이면 대출 6억에 자기 자금 1억 남짓으로 계산이 시작됩니다. 문턱은 낮습니다.
계약금 일정이 급합니다. 발표 다음 날 서류와 계약을 하루에 끝냅니다. 대출 상담을 접수 전에 받아 두어야 하는 일정입니다.
전략
계산으로는 패스 쪽입니다. 잣대보다 위인 데다 그 잣대조차 당수에 후한 값입니다.
굳이 본다면 84B 저층 7.04억 한 줄입니다. 중위와의 격차가 1,100만원이라 위치 할인을 어떻게 보느냐에 따라 판단이 갈릴 수 있는 유일한 구간입니다.
106A 는 84D 와 같은 값에 면적이 넓어 상대적으로는 합리적인데, 견줄 잣대가 없어 절대 값의 손익은 말할 수 없습니다.
서수원에 직장이나 생활 기반이 있는 실수요라면 전월세로 당수 시세가 형성되는 것을 보고 들어가는 선택지도 있습니다.
주의사항
계약이 9월 12일 하루입니다. 자금 준비가 안 된 상태로 넣으면 계약을 놓칩니다.
당수동은 아직 실거래가 없는 동네라 이 글의 잣대는 이웃 생활권의 값입니다.
취득세와 확장비 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
