APT margin 무순위 줍줍

7.13 줍줍! 오정 해모로 스마트시티 무순위 10세대, 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.8 작성, 2026.7.15 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부천 오정구 오정동의 해모로 스마트시티 무순위, 사후접수입니다. 200세대 소단지의 조합원 취소분 재공급에서 또 남은 10세대가 대상입니다. 접수는 7월 13일 하루로 끝났고, 발표가 7월 16일, 계약이 7월 22일입니다.

이 단지의 판매 이력이 곧 요약입니다. 2025년 9월 최초 일반분양에서 42 단일 47세대가 미달됐고, 올해 6월 조합원 취소분 추가모집은 평균 0.59대 1이었습니다. 그리고 이번이 세 번째입니다.

이유는 가격표에 있습니다. 84도 아닌 71이 6억대 중반인데, 옆 원종동의 신축 71 실거래는 3억 후반입니다. 발표를 기다리는 분에게는 계약 전 마지막 점검표로, 다음 물량을 보는 분에게는 거르는 계산의 견본으로 써 보시면 좋겠습니다.

청약개요

단지의 몸집부터 봅니다. 정식 사업명은 오정613 가로주택정비사업입니다. 오정동 613 외 23필지, 약 2만 4,900제곱미터에 지하 2층에서 지상 15층, 3개동 200세대가 들어섭니다. 시공은 해모로 브랜드의 HJ중공업이고, 2024년 12월에 착공해 입주 예정은 2027년 7월입니다.

가로주택정비사업은 노후 저층 주거지를 블록 단위로 다시 짓는 소규모 정비 방식입니다. 조합원이 153명이라 200세대 중 일반에 풀리는 몫은 애초에 얇았습니다. 부천에서만 이런 구역이 110곳 추진되고 착공만 23곳입니다. 부천시 기준 올해 6월 말 자료이니, 오정과 원종 일대에 소단지 신축이 줄줄이 서는 배경이기도 합니다.

판매 일지를 시간순으로 놓습니다. 2025년 9월 최초 일반분양은 42 단일 47세대였고 미달됐습니다. 올해 6월 조합원 취소분 추가모집은 평균 0.59대 1이었습니다. 그 잔여 10세대가 이번 무순위입니다. 세 번의 공급에서 두 번 미달, 한 번 잔여라는 성적표입니다.

조건은 회차를 거듭하며 가벼워졌습니다. 계약금 5%에 그마저 계약 시 2.5%만 내는 구조이고, 중도금 60%는 3회 분납에 이자후불제입니다. 문턱을 낮춘 설계가 이어지고 있다는 것 자체가 판매 상황의 요약입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 구성을 봅니다. 42A 1세대, 42B 5세대, 71 4세대입니다. 42 계열이 여섯으로 다수인데, 애초 일반분양분 자체가 42 단일이었던 단지라 일반 물량의 얼굴은 처음부터 소형이었습니다.

42는 1인에서 2인 가구용 소형입니다. 3.59억에서 3.91억이라는 값은 소형치고 가볍지 않습니다. 71은 이번에 나온 중형 몫으로, 2층 6.115억에서 15층 6.714억까지 층별로 벌어져 있습니다. 동호수가 공고에 박혀 있으니 층별 가격표와 대조해 고르는 물량입니다.

취소분 재공급이라는 유형도 계산에 넣어야 합니다. 발코니 확장과 유상옵션의 포함 여부, 승계 조건은 세대마다 다를 수 있으니 공고문 원문과 분양사무실 확인이 먼저입니다. 실부담 비교는 옵션 총액을 얹은 값으로 해야 정직합니다.

커뮤니티는 200세대 3개동 규모에 맞춰 보셔야 합니다. 대단지식 부대시설을 기대할 단지가 아니고, 세대수가 적으면 입주 후 세대당 관리 부담이 무거워지는 게 보통입니다. 소단지 신축의 값은 대단지 신축보다 낮게 매겨지는 게 시장의 관행이라는 점도 비교의 전제입니다.

분양가 및 세대수

가격표를 뜯어 봅니다. 71이 6.115억에서 6.714억입니다. 부천 원종과 여월 생활권에서 84도 아닌 71에 매겨진 값으로는 무겁습니다. 뒤에서 보겠지만 같은 생활권 신축 실거래의 1.6배 수준입니다.

42는 3.59억에서 3.91억입니다. 원종동의 신축 소형인 원종파르크 42 계열이 2억대 초중반에 거래되는 시장이니, 이쪽도 결이 다르지 않습니다.

납부 구조는 이 단지에서 가장 부드러운 부분입니다. 계약 시 들어가는 현금이 분양가의 2.5%, 71 기준 1,500만원 안팎입니다. 중도금 이자후불제는 이자가 사라지는 조건이 아니라 입주 때 한꺼번에 청구되는 조건이라, 실부담에는 누적 이자를 얹어야 합니다.

진입 문턱이 낮아지는 동안 총액은 그대로였습니다. 문턱과 총액을 구분하는 것, 이 단지 가격표를 읽는 유일한 요령입니다.

입지조건

입지를 봅니다. 서해선 원종역 도보권이고, 생활 인프라는 옆 원종동 상권을 나눠 쓰는 자리입니다. 서해선은 부천종합운동장과 대곡을 거쳐 김포공항 환승까지 이어지는 노선이라 철도 뼈대 자체는 쓸 만합니다.

학교는 이 단지의 약한 고리입니다. 인근 초등학교인 덕산초까지 1.38킬로미터로, 저학년 도보 통학이 가벼운 거리가 아닙니다. 오정동 자체가 노후 주거지와 소규모 공장이 섞여 온 동네라, 신축 아파트 생활권의 기준으로는 원종역 방면으로 몸을 기울여야 합니다.

그리고 오정동에는 신축 실거래 자체가 없습니다. 시세의 잣대를 옆 원종동에서 빌려 와야 하는 동네인데, 그 원종의 신축 84가 5억대, 여월의 브라운스톤이 6억대 초중반입니다. 이 단지 71 값이면 인근에서 한 체급 위 평형의 신축을 삽니다.

호재

재료는 있습니다. 가장 큰 것이 대장홍대선입니다. 2025년 12월 착공에 2031년 개통이 목표이고, 원종역에서 서해선과 환승됩니다. 뚫리면 원종에서 홍대입구까지 환승 없이 가는 노선이라 이 일대 교통의 체급을 바꾸는 재료입니다.

오정동 안에서는 군부대 이전 부지의 도시개발이 추진됩니다. 3,700세대급 규모로 2030년이 목표로 잡혀 있고, 옆에서는 부천 대장신도시 조성이 진행 중입니다.

문제는 이 재료들이 이 단지만 받는 게 아니라는 점입니다. 원종의 3억대 신축들이 같은 노선, 같은 개발의 수혜를 똑같이 받습니다. 호재는 가격 격차를 설명해 주지 않습니다. 저희 계산은 오늘 실거래까지만입니다.

비교단지

비교단지를 놓습니다. 오정동 자체에는 신축 실거래가 없어 옆 원종동으로 봅니다. 2022년식 원종아이원시티의 71이 올해 3.7억에서 4.0억에 거래됐습니다. 42 계열은 2022년식 원종파르크가 2.15억에서 2.38억입니다.

이번 물량은 71이 6.115억에서 6.714억, 42가 3.59억에서 3.91억입니다. 같은 생활권 신축 실거래의 1.6배에서 1.7배 가격입니다. 여월의 2023년식 브라운스톤여월 84가 6.2억에서 6.5억이니, 이 단지 71 값으로 옆 동네 신축 84를 사고도 돈이 남는 좌표입니다.

연식과 신축 프리미엄을 최대한 후하게 쳐 줘도 이 간격은 메워지지 않습니다. 84도 아닌 71과 42에서 이 격차면, 미달이 세 번 반복된 게 이상하지 않습니다.

분석

계산합니다. 71의 비교가치는 원종아이원시티 실거래 상단을 후하게 잡아 4.0억 안팎입니다. 이번 분양가가 6.115억에서 6.714억이니 안전마진이 마이너스 2.1억에서 2.7억입니다. 층과 향을 어떻게 보정해도 부호가 바뀌지 않습니다.

42도 결이 같습니다. 원종파르크 상단 2.38억 대비 이번 하단이 3.59억이라 1.2억 이상 마이너스입니다. 소형은 총액이 가벼워 체감이 덜할 뿐, 비율로는 71과 같은 1.5배대입니다.

세 번의 공급 성적이 이 계산의 답안지입니다. 미달과 0.59대 1은 우연이 아니라 가격표의 필연입니다. 2027년 7월 입주까지 원종 시세가 배 가까이 올라 줘야 본전이 서는 구조인데, 그런 숫자는 실거래 어디에도 없습니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준입니다. 공고일 현재 전국의 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장과 가점, 거주지역을 따지지 않습니다. 당첨자 선정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다.

신청은 1인 1건이고, 당첨 후 계약하면 유주택 간주라 이후 청약에서 무주택 자격이 사라집니다. 재당첨 제한은 없어서 청약 이력의 부담은 가볍습니다.

문이 활짝 열려 있다는 사실 자체가 정보라는 것도 다시 적어 둡니다. 자격을 조일 이유가 없을 만큼 수요가 붙지 않은 물량입니다. 열린 문 앞에서는 왜 열려 있는지를 먼저 물어야 합니다.

제한사항

제한사항 표는 가볍습니다. 비규제에 상한제 미적용, 재당첨 제한과 거주의무가 없고, 전매는 1년이라 2027년 6월이면 풀립니다. 입주인 2027년 7월 직전에 분양권 출구가 열리는 일정입니다.

서류상 출구와 실제 유동성은 다른 문제입니다. 시세보다 2억 비싸게 산 분양권을 받아 줄 매수자는 시장에 없습니다. 전매가 자유로워도 팔리는 가격은 결국 원종 실거래가 정합니다. 규제표가 깨끗한 것이 이 물량의 답이 되지 못하는 이유입니다.

대출조건

자금 구조를 봅니다. 계약 시 2.5%로, 71 기준 1,500만원 안팎으로 시작해 계약금 5%를 채우고, 중도금 60%는 3회 분납에 이자후불제입니다. 입주 전까지 들어가는 현금은 적지만, 71 기준 중도금 약 3.7억의 이자가 입주 때 한꺼번에 청구됩니다.

잔금 35%는 2027년 7월입니다. 비규제 무주택 기준 LTV 70%가 통상의 한도라 대출 여력 자체는 넉넉해 보이지만, 감정가와 시세가 분양가를 밑돌면 대출 산정가도 따라 내려갈 수 있다는 점은 이런 단지에서 특히 봐야 할 대목입니다.

이자 지원이나 할인 같은 추가 조건이 나올 가능성도 계산에 넣어 두시면 좋겠습니다. 세 번 미달된 단지의 다음 카드는 보통 조건 완화입니다. 서두르는 쪽이 손해 보는 구조입니다.

전략

발표인 7월 16일을 확인한 당첨자라면 계약인 7월 22일 전에 딱 하나만 해 보시면 좋겠습니다. 국토부 실거래 공개시스템에서 원종아이원시티와 브라운스톤여월을 검색하는 일입니다. 같은 돈으로 살 수 있는 것들의 목록을 눈으로 확인한 뒤에 도장을 정해도 늦지 않습니다.

오정동 실거주가 필요한 경우에도 순서는 같습니다. 원종과 여월의 신축 실거래를 먼저 보고, 그 값과 이 분양가의 간격을 확인하는 것입니다. 간격이 좁혀지기 전에는 서두를 이유가 없습니다.

이 단지를 굳이 기다린다면 노릴 것은 시간입니다. 잔여가 남으면 임의공급으로 넘어가고 조건은 더 부드러워지는 게 이 시장의 문법입니다. 계약금 구조가 아니라 총액이 움직일 때가 다시 볼 시점입니다.

주의사항

주의사항입니다. 이번 공고는 조합원 취소분 재공급이라 세대별 옵션 포함 여부와 마감 사양이 다를 수 있습니다. 공고문 원문과 세대별 조건표를 대조하고, 총액 기준으로 다시 계산해 보시면 좋겠습니다.

가로주택정비사업은 시행 주체가 소규모 조합입니다. 일반분양 계약자에게 조합원 분담금이 넘어오지는 않지만, 사업 일정과 마감 수준이 대형 시행사 사업과 다를 수 있다는 점은 소단지의 상수로 두고 보셔야 합니다.

당첨자 발표는 청약홈에서 직접 확인하는 게 원칙입니다. 계약은 7월 22일 하루이니, 계약 의사가 없으면 미리 정리해 예비 순번에게 기회가 가게 하는 것도 시장의 예의입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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