APT margin 무순위 줍줍
8.31 줍줍! 오산 헤리티지 자이 1단지 256세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 오산 헤리티지 자이 1단지 무순위 리뷰입니다.
잔여가 256세대입니다. 이번 달 무순위 가운데 가장 큰 물량입니다. 접수는 8월 31일 하루입니다.
먼저 밝혀 둘 것이 있습니다. 이 물건은 잣대가 서지 않습니다. 전용 113형인데 오산에서 이 면적대 실거래가 최근 12개월에 여섯 건뿐입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 오산시 양산동 223번지 일원 |
| 구분 | 무순위. 청약홈 |
| 물량 | 잔여 256세대 |
| 분양가 | 113형 6.698억에서 7.830억 |
| 일정 | 접수 8월 31일 하루 |
| 가격 출처 | 공고문 PDF |
오산시 양산동입니다. 오산 헤리티지 자이는 1단지와 2단지로 나뉘는데 이번 무순위는 1단지 물량입니다.
256세대가 남았습니다. 무순위에서 이 규모가 나오는 일은 흔하지 않습니다. 정규 청약에서 상당량이 비었다는 뜻입니다.
실제로 7월 청약에서 오산헤리티지자이는 1순위 경쟁률이 0.05대 1에서 0.39대 1에 그쳤습니다. 같은 달 김포 풍무Ⅲ가 9.2대 1이었던 것과 대비됩니다.
입주는 2029년 9월 예정입니다. 지금 계약해도 3년을 기다립니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
배치도 두 장을 싣습니다. 평면도는 넣지 않았습니다. 공식 도면이 84A 인데 이번 잔여는 113형이라 타입이 맞지 않습니다.
전용 113형 하나입니다. 34평이 아니라 그보다 큰 면적입니다.
256세대가 전부 이 면적이라는 점이 이 물건의 성격을 말해 줍니다. 정규에서 큰 평형이 통째로 남았습니다.
분양가 및 세대수
| 113형 | 6.698억에서 7.830억 |
| 물량 | 잔여 256세대 |
| 입주 | 2029년 9월 예정 |
| 접수 | 8월 31일 하루 |
가격표를 폅니다. 113형이 6.698억에서 7.830억입니다. 층에 따라 1.13억이 벌어집니다.
층별 편차가 큰 편입니다. 최저층과 최고층의 차이가 분양가의 17%입니다.
값에는 소유권이전등기 비용과 취득세가 빠져 있습니다. 발코니 확장도 별도입니다.
가격은 공고문에서 뽑았습니다. 분양사무실 확인을 권합니다.
입지조건
오산시 양산동입니다. 1호선 오산역과 오산대역 축에서는 떨어져 있습니다.
오산은 경기 남부 끝자락입니다. 서울 접근은 1호선으로 한 시간이 넘습니다. 수원과 화성 동탄이 생활권으로 더 가깝습니다.
세교지구에 신축이 이어졌습니다. 오산대역세교자이와 오산대역호반써밋이 2017년에서 2018년 준공입니다.
동탄이 규제로 묶인 뒤 수요가 옆으로 번지는 흐름이 있었지만 그 방향은 병점구와 수원 권선구 쪽이었습니다. 오산까지는 닿지 않았습니다.
호재
재료를 찾기 어려운 자리입니다. 철도 계획도 산업 축도 뚜렷하지 않습니다.
동탄 인접이라는 점이 유일한 축인데, 실제 수요 이동은 병점과 권선 쪽으로 갔습니다.
2029년 9월 입주까지 3년이 남았습니다. 그 사이에 오산에 새 재료가 붙을지가 변수입니다.
비교단지
잣대를 세우려 했는데 서지 않습니다.
오산에서 전용 113형 실거래가 최근 12개월에 여섯 건입니다. 이 표본으로 중위값을 내면 숫자가 근거보다 앞섭니다.
면적대를 넓혀 봐도 열일곱 건입니다. 비교 대상이 대부분 구축이고 면적도 정확히 맞지 않습니다.
참고로 오산 84형은 446건에 중위 4.95억입니다. 표본이 두껍습니다. 다만 113형과는 면적이 30제곱미터 가까이 차이 납니다. 그대로 대기 어렵습니다.
오산대역세교자이가 84형 52건에 중위 5.30억, 오산대역호반써밋이 48건에 중위 5.20억입니다. 오산 신축의 값대가 5억대라는 것까지가 확실한 정보입니다.
| 오산 113형 실거래 | 최근 12개월 6건. 잣대 불가 |
| 면적대를 넓혀도 | 17건. 대부분 구축 |
| 오산 84형 신축 중위 | 4.95억446건 |
| 오산대역세교자이 84형 | 중위5.30억2018년 준공, 52건 |
| 분양가 113형 | 6.698억에서 7.830억 |
분석
이 글에는 마진 숫자를 적지 않습니다. 적을 근거가 없습니다.
오산 113형 실거래가 여섯 건입니다. 여기에 분양가를 대고 마진을 몇억이라 적으면 그건 계산이 아니라 추측입니다.
확실한 것은 오산 신축 84형이 5억대라는 사실입니다. 113형이 84형보다 30제곱미터 가까이 크니 값이 더 높은 것은 당연합니다. 문제는 얼마나 더 높아야 하느냐인데 그 답을 오산 안에서 찾을 수 없습니다.
판단하시려면 인근 화성이나 평택의 113형 실거래를 확인해 보십시오. 다만 생활권이 달라 그대로 대기는 어렵습니다.
한 가지 더 놓아 둡니다. 256세대가 통째로 113형으로 남았다는 사실 자체가 정보입니다. 이 지역에서 이 면적대의 수요가 얇다는 뜻입니다. 나중에 팔 때도 같은 문제를 만납니다.
| 잣대 | 세울 수 없음. 오산 113형 실거래 6건 |
| 확실한 것 | 오산 신축 84형이 5억대 |
| 분양가 | 6.698억에서 7.830억 |
| 물량 | 256세대가 전부 113형 |
청약전략
청약자격
무순위라 청약통장이 필요 없습니다.
회차마다 거주지 요건과 주택 소유 요건이 달라집니다. 공고문의 자격 조항을 직접 확인하십시오.
256세대로 물량이 큽니다. 경쟁률이 낮게 나올 가능성이 있고 동호수를 고를 여지가 넓습니다.
제한사항
| 규제지역 | 오산은 비규제 |
| 구분 | 무순위 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 물량 | 잔여 256세대 |
| 입주 | 2029년 9월 예정 |
오산은 규제지역이 아닙니다. 대출 축소와 실거주 의무가 걸리지 않습니다.
전매제한과 거주 의무는 공고문에 적혀 있습니다.
대출조건
2029년 9월 입주까지 3년이 남았습니다. 중도금 회차가 여러 번 돌아갑니다.
비규제라 대출 조건은 가볍습니다. 다만 수도권 주택담보대출 한도 6억은 그대로입니다. 7억대면 한도를 넘습니다.
3년 뒤 잔금 시점의 금리는 지금 알 수 없습니다. 여유를 얹은 금리로 계산해 두십시오.
전략
값으로 판단할 수 없는 물건입니다. 잣대가 없기 때문입니다.
그러면 다른 것으로 판단해야 합니다. 오산 양산동에서 113형에 살 생각이 있느냐입니다. 실거주 목적이 분명하다면 값보다 그 답이 먼저입니다.
투자로 보신다면 권하지 않습니다. 지금 잣대가 없다는 것은 나중에 팔 때 살 사람도 얇다는 뜻입니다. 256세대가 통째로 남은 이유가 거기 있습니다.
물량이 크니 서두를 이유도 적습니다. 이번에 다 소화되지 않으면 다음 회차가 나옵니다. 그때 값을 다시 보셔도 됩니다.
주의사항
접수가 8월 31일 하루입니다.
가격을 공고문에서 뽑았습니다. 분양사무실 확인을 권합니다.
이 글에는 마진 숫자가 없습니다. 표본이 여섯 건이라 계산하지 않았습니다.
입주가 2029년 9월입니다. 3년 뒤의 시장은 지금 알 수 없습니다.
평면도는 이 글에 없습니다.
결론
판정 잣대 부족
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
